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1、安岳首席一站式购物中心 一柠都新城财富中心运营管理方案,下半年8000万商业销售任务主力商家入驻装修中，诸多问题推进困难项目整体开业倒计时，商业热点一触即发.,前言,启动运营迫在眉睫,This Presentation目录,运营目标,运营模式,经营计划,投资回报,资金管控,交付标准,管理商家经营活动，顺利开业维护商家利益，开业兴隆，持续旺场物业增值收益稳定,运营目标,核心目标,发展商,消费者,商家小业主,运营公司,舒适高尚购物、休闲、娱乐文化交流平台,营造商业氛围，树立投资环境，促使商业快速溢价销售，达成销售目标物业保持增值、打造商业标杆、树立区域商业样板,达成以上三者目标获取额外服务价值,T
2、his Presentation目录,运营目标,运营模式,经营计划,投资回报,资金管控,交付标准,运营区域,37277,8045,7839,6773,8479,3785,717,924,715,37277同时大诚也在思考 什么样的商业运营模式 才适合财富中心大体量商业运营？,运营模式思考,万象城,万达广场,蓝光蓝色加勒比,金碧城壹号大街,第四代商业,第三代商业,第二代商业,第一代商业,适合财富中心的商业运营模式？,第四代商业万象城模式,根本原因：产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中,第四代商业万象城模式,第一代商业金碧城模式,第四代商业万象城模式,第三代商业万达广场模式,第二代商业蓝光商业
3、模式,主要管理内容：柠都新城财富中心的运营管理只能是C类等级的运营管理财富中心：产权大多数已出售，并会分散在许多个经营者与投资者手里，后期通过项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。,核心定位只能是:商业服务,第二代商业模式蓝光商业模式（典型案列分析）,蓝色加勒比,第二代商业模式蓝光商业模式（典型案列分析）,金色夏威夷,第二代商业模式蓝光商业模式（典型案列分析）,耍都春江花月,第二代商业模式蓝光商业模式,商业运营模式分析总结,物业总面积：2.5万平米4万平米产品形态：商业步行街+广场租售模式：裸卖为主，极少量持有运营模式：商业服务管理为主，协助业主商铺租售及商家经营营销推广：前
4、五年200400万元/年推广费用管理费用：6元/平米/月收入渠道：管理费，租售中介费，广告、场地费,导入运营,不导入运营,1、促进商业产品快速增值，缩短新市场培育期2、树立投资者信心，加快销售速度3、打造区域商业消费平台 市场区域商业快速繁荣，4、快速复制运营模式，企业迅速扩张,1、入驻商家撤场，后续招商难度较大2、实现产品增值困难，销售困难，资源浪费严重3、阻碍企业长期的商业模式发展,未导入运营的项目（典型案列分析）,遂宁不夜城,商业体量：67万平米位置：成都遂宁下高速路1000米产品形态：综合体商业，裙楼+步行街现状：1、发展商在前期售出大面积商业后未导入运营2、商铺大面积闲置，商家品质较
5、低3、产权经营权分散，再次招商难度非常大4、因目前存少量铺面未售，发展商正在四处寻找运营公司盘活市场,找到了适合财富中心的运营模式后 大诚又在思考 如何来对项目展开运营管理？,运营主要职能,市场,招商,销售,管理,四大工作职能,市场,项目商家经营情况审核区域市场、竞争对手的调查分析商业应对策略制定项目对外关系维护和协调项目营销推广和商业活动的策划组织和执行,招商,项目业主的商铺转让经营者的转租等项目开业后的补位招商商家的储备工作对入驻商家进行评估工作,销售,协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域的消费市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率提供专业培训和知识讲座，提高商家的
6、市场竞争力，保持营业收入的稳定提升项目区域市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念和模式,管理,物业管理,经营行为管理,经营行为管理,消费行为管理,委托第三方盐都物业目前双方已达成合作协议(物业公司另案说明）,（商家）,（消费者）,经营行为管理,商家档案管理建立评估体系，对商家进行等级评定建立商业经营的各项规章制度建立和完善商业经营的各种流程代办服务：工商税务等证照的办理特约服务：商务、中介、委托等有偿服务租金等费用收缴对工商、税务、卫生、消防、行政等事务进行监督和管理，提供商业配套（公
7、共座椅、茶座）等广告位的合理布局,消费行为管理,宣传促销管理建立完善项目VI系统经营秩序和公共安全管理退换货、投诉等售后服务管理助学、文化等公关公益活动“财富中心一卡通”会员的管理和维护项目网站、电子商务平台的管理和维护,收入渠道分析,1.管理费2.广告位发布费用（外立面和商业步行街内广告位）3.场地使用费(主力店、商业街内外公共场地部分)4.租赁和转让（有偿委托和转让中介费）5.活动赞助费用6.刊物宣传收费（财富周刊、DM单页、会员刊物等）7.项目电子商务网站宣传收费（财富中心网站、电子商务平台等）8.培训讲座收费（举行消防、工商、投资等讲座）9.代理厂商公关活动策划执行收费（新产品推介会、
8、酬宾会等）10.代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费（商家自行设计制作的宣传物品等）,重点工作流程,商铺交验流程（交房验收）商家进场装修流程（装修审图、保证金、入场证办理）商家开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式）商家促销活动申请流程（促销活动审核、风险预防）商家特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动、促销活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉事件的受理、处置、反馈等）退换货流程（消费者退换货的受理、处置、反馈等）,重要管理制度,财富中心业主公约与销售合同捆绑的合同和协议性质文件财富中心商家服务手册 涵盖从商家进场装修到开业营业的各个
9、环节财富中心会员服务手册 财富中心一卡通会员服务，联盟商家手册财富中心经营管理公约对商家日常经营行为进行规范管理财富中心商家经营承诺书 要求商家针对经营管理制度及业主公约进行承诺确定财富中心消费者投诉管理制度结合安岳相关工商规定执行财富中心消防安全管理制度结合相关消防规定执行,商业运营我们已经落在大悦城、万达广场、蓝光商旅之后，但短暂的落伍并不代表失去了竞争力大诚还在思考 我们需要怎么样来提升核心竞争力？我们如何保障运营的成功？,返租区域运营管理,发展商,商业公司,业主,商家,销售合同,委托合同,租赁合同,委托合同,返租合同,运营宗旨,返租金额管控暂以现行方式执行,统一经营主题,统一招商管理,
10、统一物业管理,统一营销管理,统一服务管理,运营宗旨,运营成功保障,商业的生存之本 聚集旺盛的人气，有效的消费人流，保证商家消费客源、维持商家经营活动运营管理的核心保障 营造有效的消费人流、确保商家持续旺场,把财富中心当作广场，把每个商家都作做一个场地，通过持续的营销活动把人流带动起来，形成商家联动、消费联动,运营保障.1,“天天有促销，周周有活动，月月有亮点，季季有主题，年年有高潮”通过不断组织各种促销活动把人流带动起来,运营保障.2,定期的举行大型主题似营销活动拓宽项目内外的知名度、美誉度。吸纳省内外各层次消费人流例如；“每年引进大型自贡恐龙灯会项目”，“每年财富中心周年庆典大型演绎活动”等
11、,运营保障.3,建立财富中心电子商务平台，通过电子平台优先享有各商品优惠折扣，消费客户即可在网络全程浏览及购买财富中心商家经营的商品,运营保障.4,创办财富中心一卡通联营优惠卡，消费客户凭借此卡享受财富中心所有在售商品折扣优惠、电子积分换取实际商品等优惠，3年运营管理中累计捆绑终端消费会员10000个,我们还需要一支装备精良的团队 去完成我们的宏大事业,管理团队构架,前期10人,后期8人,科学的运营理念+装备精良的团队实现我们的终极战略目标,运营战略目标,1、积累运营经验，完善运营模式，提升运营水平，为集团公司商业房地产开发提供支持、服务。2、在商业地产经营领域内探索成功的，可复制的模式，为集
12、团公司持有商业物业溢价提供支持，为集团公司下一步第三代商业物业开发提供信心保障，,1、全面展开柠都新城财富中心的运营工作，促进商业物业增值，营造商业氛围，达成下半年商业快速溢价销售目标2、为入驻商家提供完备的商业服务，项目快速投入运营，聚集有效人气，树立核心商业形象，打造核心商业标杆项目，为发展商第三代商业模式提供样板,短期战略,长期战略,不能忽视的是 机遇面前我们还存在风险,可控的风险及应对措施,经营风险,财务风险,主力店流失散户退场商铺大面积闲置,管理费收缴装修费用收取代收代缴费用,应对措施,提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务增加营销活动力度，增加商家储备，调整经营思路销售环节
13、明确业态规定和经营权收回的法律责任，增加控制手段，强化招商，加强宣传推广,提升管理服务水平，帮助商家提高销售适度控制管理费减免优惠，减少工程环节质量问题 帮助商家成功开业经营，完善服务，资源整合充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止透漏现象,不可控的风险及造成的后果,建筑工程延期发展商对运营费用投入不足运营团队流失,造成的后果,延误主力商家入场，主力商家不能及时开业，主力商家撤场，引发法律纠纷，造成负面影响。,导致运营不能持续，商业的快速溢价销售遇阻，下半年商业销售目标不能及时完成,专业人才流失，商家资源流失，商业发展道路遇阻,This Presentation目录,运营目标,运营模式,经营计
14、划,投资回报,资金管控,交付标准,经营计划说明,从两个方面进行经营指标预测,经济指标,经营指标,经营指标预测,经济指标固定支出,说明：物业管理类固定支出包括：人力资源成本、物业日常维护、公共区域能耗、日常办公费用、管理成本 商业经营管理类固定支出包括：人力资源成本、项目宣传推广、项目营销活动、日常办公费用、公关费用、商家消费者停车费用补贴第三方盐都物业、管理成本,经济指标固定支出,单位（万元）,1003.4万元,经济指标固定收益,单位（万元）,理论收益：765万元实际收益：386.4万元,未售未出租铺面由发展商支付已售未出租铺面由业主支付,理论运营收益,理论运营收益：765万元实际运营收益：3
15、86.4万元,固定支出1003.4万元,原因？,1、发展商前期促进招商管理费减免2、促进主力商家签约（合同约定管理费低于制定的市场管理费）3、快速繁荣市场，支持商家经营（2、3年促销费、管理费折扣优惠）4、现有剩余商业推广，促进现有商业溢价销售、获取增值价值,介入运营对持有物业受益分析,目前管理区域未售商铺面积1、商业街步行街1、2号1、2层2、主力店3号楼1、2、3层3、主力店4号楼1、2、3、4层4、克拉斯公寓1F 总面积近2.5万平米左右 总产值2万元/平米2.5万平米=5亿元,剩余5个亿商业产值,商业推广费用投入1%,保值情况下销售,500万元推广投入,假设不介入运营,剩余5个亿商业产
16、值,商业推广费用投入1.234%,促进销售情况下每年增值30%,介入运营,617万元投入11亿元,介入运营真正实际投入：617万元-500万元=117万元物业每年增值30%，5亿元11亿元,经济指标每年运营投入,单位（万元）,377.2,193.4,46.4,投入差额,This Presentation目录,运营目标,运营模式,经营计划,投资回报,资金管控,交付标准,资金管控模式,1、设立运营专用账户2、前期运营合作服务时间暂定为3年，发展商每年初（12月）直接向账户划拨运营投入费用 3、大诚公司设立独立财务部管理账务收支，集团公司监管,资金管控模式,This Presentation目录,运
17、营目标,运营模式,经营计划,投资回报,资金管控,交付标准,投资回报测算,金色夏威夷售价：1.52万元/平米运营5、6年售价56万元/平米,金碧城住宅售价：3500元/平米商业2、3层：3000不到/平米,投资回报测算,88.6%？,单价A=2万/平米2万/平米0.886=1.772万元,运营总投入：617万元 单铺投入：165.52元/平米,运营管理,This Presentation目录,运营目标,运营模式,经营计划,投资回报,资金管控,交付标准,说明：1、为增加商业空间的丰富性与多样性，快速聚集有效的消费人流，促进商业快速繁荣，大诚建议将商业硬件进行打造，商业氛围包装，有效留住消费人流，实
18、现最大化的商业价值。以下为大诚公司对一些知名商业项目的硬件包装及商业氛围调研采集,精神堡垒、步行街座椅、报亭,精神堡垒、导师系统,景观小品打造,步行街雕塑、广告牌,交付标准建议,3#楼、4#楼楼体广告位3#楼、4#楼LED广告位（至少1块）步行街楼体广告位（至少10块）步行街灯杆广告（22块）,1.广告位,交付标准,3#楼、4#楼小广场精神堡垒、指示牌项目导视系统项目安防系统,2.形象导视系统,交付标准,步行街铜人雕塑（46个）步行街休闲座椅（810个）步行街垃圾桶（810个）步行街前后花车（各1辆）商业步行街保安亭（至少1个）项目光亮系统工程,3.氛围营造道具,建议由专业广告包装公司提案制作
19、,本案意在达成：签订运营管理合作协议,预祝柠都新城财富中心运营管理顺利开展,谢谢聆听！,大诚商业,We serve.,You enjoy.,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgK
20、QcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
