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1、淮安驾校项目,专题演示会,XXXX年X月XX日,宏观经济发展概述房地产市场简介区域竞争楼盘点评项目基地情况介绍产品定位及建议,淮安市江苏省省辖市，地处江苏北部平原中心，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境，洪泽湖、白马湖镶嵌其中。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，总人口524万，其中市区建成区面积85平方公里，市区人口85万。,地理位置,经济发展,2007年淮安市经济统计,政策法规,城市规划,淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一
2、个高速公路圈；两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。规划城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。,淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上，相对发达
3、城市而言整体经济处于刚起步阶段。城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。经济发展基础薄弱、结构矛盾突出。随着开发区的各项目相继投产，可预见在之后的一段期间经济将有较大提高。城镇居民整体收入还处在较低的水平，人均月收入为1200元/月，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。城市交通较为不便，造成城市的外来人口相对较少，也在一定程度上影响了其经济的快速发展。,城市小结,房地产投资开发情况,16月份,全市房地产开发资金累计达85.06亿元，来源情况是：上年末结余资金10.92亿元，占12.84%，企业自筹资金27.31亿元，占32.1
4、1%，国内银行贷款12.83亿元和非银行金融机构贷款1.13亿元，占16.41%，定金、预收款及个人按揭贷款等其他资金来源32.87亿元，占38.64%，所占份额较大，由此看出房地产开发依赖商品房预售获取的资金依然很大。,房地产开发资金构成,商品房供销情况,淮安上半年土地供应量加大，共出让住宅、商业性质用地95块，共9510.95亩。分布在70家开发企业手里，平均每个企业拥有土地135.87亩,一个企业拥有最多的土地达850亩，拥有最少的土地2.4亩。其中在总土地面积9510.95亩中，已办理供地手续的有5945.19亩，已经开发使用的有2084.13亩,土地出让情况,3季度市场供需情况,根据
5、开发企业报表，二季度末全市普通商品住房的平均价格是2281元/，同比增长8.21%，比一季度末上涨16.38%；市区普通商品住房的平均价格是2563元/，同比增长1.3%，比一季度末上涨3.22%；县域普通商品住房的平均价格是1785元/，同比增长21.76%，比一季度末上涨20.85%。县域普通商品住房价格增长较快，幅度较大，市区房价发展相对平稳。,房地产价格走势,各板块房地产价格,营销活动,近期部分楼盘营销活动情况：,媒体监测,淮安日报、淮安晚报、淮安广播电视报为淮安当地具有影响力的主要传播媒体，其次为扬子晚报、现代快报的地方版和新杀入当地的媒体，如：江苏广播电视报、江南时报等。但从权威性
6、和价格来考虑，淮海晚报性价比较高，成为当地广告投放的主要媒体。其次为广播电视报。所以本次统计主要以淮海晚报、广播电视报为主。以9月为监测时间段，广告投放共38次，其中淮海晚报32次，占总数的84。广播电视报6次，占总数的16。,区域竞争楼盘点评,本案,香格里拉3800元/m2,旺旺家园3000元/m2,香谢丽花苑3600元/m2,大湖城邦3200元/m2,罗马假日2800元/m2,河畔花城3300元/m2,东湖望景苑2880元/m2,紫荆苑2850元/m2,东方凯旋城2800元/m2,盛华心港湾售完,亿鑫花园2800元/m2,世袭雅苑3000元/m2,淮安开发区楼盘分布图,开发区楼盘一览,产品
7、分析：开发区产品以多层为主，但存在较多的联排、双拼、叠加。产品类型多样化；位于新规划的开发区，在用地上，土地一般很规整，体量一般也很大；在立面风格上，淮安楼盘总体以后现代风格为主，其中以地中海、欧、法风格居多。众观淮安楼盘，在楼盘主题上存在两个突出的问题；楼盘主题不明确或者楼盘主题概念模糊；,小结：淮安整体楼盘市场主力户型为120-130的经济型三室户型，两房在市场整体占有量相对较小,主要作为过渡房和80后年轻一代自住房为主;且两房总价较低，可做投资用房，面积范围在80-95之间。三房在淮安市场属于整体主导地位，主要用作居住用房，面积范围在100-135之间。,价格分析：开发区的整体均价在28
8、00-3700元之间，主力户型总价在31.9万-40.7万之间，楼层的差价在70100元之间，顶楼复式也比较难去化；本案的周边楼盘主力价位以及主力总价属于开发区内均价最高的楼盘。,小结：由于本案的地理位置不佳,周边环境较差,东北两侧500米范围内又分布了大小两个公墓,对本案整体形象着实有着很大的影响,不但拉低了项目的品质,而且使价格无法获得最大的提升.,去化分析：从去化的速度看，2-4层去化最快，1层和顶层复式去化较慢地理位置优越的，去化的速度快从户型去化上看，两房三房四房跃层；从产品类型上看，双拼联排叠加；多层小高层;在景观上做的比较好，比较精细的，对去化的速度也是有积极影响的,小结：对本案
9、来说，虽然先天条件存在很多不足，但我们可以从其他地方补足，例如通过景观与周边不利环境进行区隔。产品上，力求在细部下一些工夫，寻求与其他个案的差异，以吸引客户，从而达到一定的去化效果。,客源特征：淮安的目标客户群及潜在客户群，消费能力在整体上势头强尽。通过市场调查可以得知淮安几个主要的楼盘，客户职业基本上是：教师，公务员，政府机关以及私营业主。项目周边的几个楼盘客源职业分布上也基本上是：教师，公务员，个体户。,小结：基于以上分析，本案的目标客户也逃脱不了这些范围：政府机关、教师，公务员，个体户，公司职员，周边乡镇以及在市区购房压力过大的一部分分流客源，以及一些二次置业者，这就要求本案在价格制定上
10、，产品配套上多做工作。,总结通过调查，开发区内住宅两房的面积基本上是在：8095，三房的面积基本上是在105135，两房的或者是三房的处于销售的主流位置上，且供应量偏大，本案如果以小户型来弥补市场的缺口，有效的控制总价，销售难度将大大降低。在规划上基本上全部是多层、小高层，可以说明这样一个问题，在本区域的市场受众对高层是不受欢迎的，所以本案对这种产品应以不做或少做为虑。清河区的整体均价在3200-4400元之间，主流总价在35万-48万之间。开发区的整体均价在2900-3700元之间，主流总价在32万-40万之间。,【紫荆苑】,产品类型由多层、小高层项目主诉求城市中文化社区建筑特点建筑简洁明快
11、，富有现代特色项目优势周边配套相对成熟，交通方便，目前已开通了4个公交线路,典型楼盘分析,总建：7万m2，住宅5.5万m2建筑形态：多层、小高层总套数：447套,户型配比,该项目以94-106两室房、120-126 舒适型三室型为主导，户型方正实用。,户型鉴赏,价格分析,紫荆苑项目在06年12月开盘以来，推出多层、小高层，开盘销售情况良好，在07年8月份开始陆续推出新房源，价格持续增高，到目前均价在2850元/，该项目在淮安经济开发区地理位置优越，周边配套较好，有一定的代表性。,目前多层只剩部分大户型住宅和商铺，销售趋于平稳。,【香格里拉】,产品类型由多层、小高层、联排组成项目主诉求国际名门、
12、领秀生活建筑特点后现代欧洲风格建筑，部分建筑底层架空园林项目优势国际品牌香港招商局物管顾问，国家一级物管常州中房计算机中心，智能管理系统，形成产品的高附加值；,总建面：93万m2建筑形态：小高层、高层、多层、联排总套数：5000余户,户型配比,该项目以114-139舒适性三室房型为主导；附以84-89经济型两室户型及163-168以上四室户型，形成全角度的客群圈层覆盖。,户型鉴赏,价格分析,香格里拉项目在06年10月第一次开盘，推出多层、小高层，开盘即被抢购，在07年8月份开始陆续推出楼盘，价格持续增高，到目前均价在3700元/，该项目在淮安经济开发区地理位置优越，钵池山旁、古黄河畔，作为生态
13、景观住宅，有一定的代表性。,营销手法该项目采用分批分次的推盘手法，每次推出少量的楼盘，以不产生尾盘的效果，在供需关系上也起到了很好的推动作用。销售情况分批次推盘，销售情况都非常好，从2006年10月开盘到2007年10月，批次销售率都达到98%以上，目前推出楼盘销售率为85%。,【大湖城邦】,产品类型联排、双拼、叠加项目主诉求创意品位生活建筑特点区别与淮安其他楼盘，以底密度的花园叠加为主，双拼、联排为辅；形成核心市场竞争力。在花园叠加上采用“层层递进”的退台式设计。项目优势稀缺型产品类型的打造,总建面：29万m2建筑形态：叠加、联排、双拼、多层、小高层总套数：1870套,产品类型配比,该项目抓
14、住淮安的房产市场，以市场稀缺型产品“退台式花园叠加”为核心竞争力。,户型鉴赏,价格分析,该项目以区别与当地的产品类型，从2006年底入市至今价格上涨15%，目前其花园叠加产品的均价为3200元/。在淮安具有一定的代表性。,销售情况,该项目在06年底和07年初两次开盘均遭抢购，说明此种产品类型在淮安市场非常受欢迎，花园叠加采用入户花园和宽景露台的设计，使其空间面积上增加，在价格体现上却比联排的总价低，使其更具有“亲和力“，容易被购房者所接受。,综观开发区内竞争个案规划以及房型的情况表现出以下几点：,个案规划及房型特点评价,小区规模明显变大，20万方的项目并不鲜见，香格里拉、河畔花苑、大湖城邦均超
15、过了25万平方米的规模，其他均在10万平米以内；房屋结构多以板式为主，建筑形态由多层向小高层、高层过渡中，目前市场上对多层的偏好略高于小高层；从面积控制上看,开发区的楼盘面积差异较大，二房面积在80-110平米之间，三房面积在120-140平米之间；从面积配比上看，二房和三房均是市场去化的主力面积，特别是90平米左右的二房和130平米左右的三房，比较受购房喜爱；从户型设计上看，该区域的户型都基本比较传统正气，但普遍缺乏亮点和卖点；,项目篇,项目所在位置分析,项目所在位置,项目位于淮安开发区的北面，东面目前是当地居民的住所，南面将是香格里拉小区的四期，西面为淮安市警察学校，北面为旧黄河。从整个经
16、济开发的规划情况来看，南部是大型工厂集中区，中部及北部则是大量住宅的集中地。,淮安经济开发区（红线内）,工厂集中区域,住宅集中区域,钵池山公园,项目内部环境,东西方向,项目内部环境,南北方向,项目周边环境分析,项目红线范围,香格里拉四期,项目南面小路,项目目前的小环境较差，目前主要进出干道（如上图所示）仍未修缮，从周边的规划来，项目未来应被住宅小区所包围。项目的位置较偏，里两条主要干道距离较远，出行不太便利。,警察学校操场,项目周边道路分析,南昌路650米,在建路1200米,在建路630米,23路,23路3路,项目周边公交线路及站点,项目周边的公交线路较多，但是较多线路是走南面的深圳路、厦门路
17、，我们项目前面水渡口大道的线路较少。23路公交车在所标的位置有一个站点。项目位置离主要交通干道和交通站点都较远。,项目周边不利点,500米,长青公墓,黄河公墓,长青公墓是一个新建的公共墓地，每年都有市区内的包车来这里扫墓。从市区到公墓，我们前面的道路是其必经之路,驾校办公楼（4楼高）,常青公墓,项目周边不利点距离分析,从照片上可以看出，常青公墓离我项目较近，而且本地人基本都知道这边有个公墓，从照片上实际目测（假设我项目建五层且项目东面没有建筑物遮挡）项目最东面的45层的房间可以直接看到公墓的存在。,项目SWOT分析,项目定位分析,综合以上我司认为本案仍然应该是以特色住宅为主题，从社区的功能性与
18、服务性入手贴紧周边实际受众人群和近期可能发展客群，打造区域内的性价比较高的社区。,小面积、低总价，在合理控制面积的前提下，在产品的细节上完善居住功能合理配置。产品呈现“低总价、高品质”，通过产品的附加价值和潜在价值，最大限度的对目标客户需求进行满足。通过项目核心价值的创造来，满足目标市场“自我实现”这种较高层次需求的满足,由于销售对象基本以市区客源为主我司建议整体产品应遵循如下产品线路：,客层分析,项目区域客源定位,目标客户年龄分析,各阶层段户型面积需求,适合我项目的人群,项目面积配比,项目户型建议,项目户型建议,项目户型建议,项目户型建议,项目户型建议,项目户型建议,多层立面示意,立面示意,
19、立面示意,立面示意,商铺会所立面,淮安人对水有着特殊的感情，一般认为“水为财”，加上淮安水资源丰富，可以用水来做主题的楼盘很多。但是目前淮安以水为主题的楼盘却很少，多数是有水景而无水境，沿水岸边环境处理得很一般，过于随意，可以看但不能赏。即使在小区里做一些水体，也停留在一般的意义上，像什么瀑布、叠泉，多是一汪死水，没有把水的文化和内涵真正挖掘出来。,水景组团景观区域建议,在建筑设计中应当结合建筑与其楼前环境，形成独有的环境单元，加强绿化的层次。环境设计不仅考虑利用地形形成层次俄夫的地面绿化系统，还充分注重了绿色景观的立体化。中心园林绿地应直接融合在住宅组团中，建筑的开口是格律地得以在视觉上从西
20、北到东南贯穿，使住宅前后绿地可观可及。在绿地中不知很多情趣小品，楼台亭阁，石板步道等园林设施，为居民活动充分创造条件。,环境设计,水景组团景观区域建议,组团景观区域建议,小区景观步行道,社区配套建议,社区配套建议1)自动化物业管理社区公共设备监控系统，可以实现社区内对配电设备、照明、给排水设备、供气供暖设备进行计算机集中控制管理，实现降低系统成本，保障系统正常工作和提高工作效率的目的。2)便利的通讯网络为社区居民创造初一个以宽频网络为基础的全新的网络式生活方式，提供高质量的网络服务，如internet浏览，VOD点播，在线物业管理，远程教学、远程医疗、数字图书管等特色信息服务。3)社区安全系统图像监控、周边防盗系统；电子巡更系统；室内安防系统；可视对讲系统；IC卡无人管理系统。,
