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1、1,鹤山项目发展策略研究报告,经济分析篇,7,新福港地产中国房地产部,2009-10-10,2,项目经济效益分析,项目一期产品销售价格分析项目一期经济预测分析,3,项目价格定位,鹤山市场现时别墅类产品价格,4,（1）别墅市场主流价格区间分析 联排别墅：4500-8000元/平方米 独立别墅：10000-15000元/平方米（2）别墅市场消化速度分析 鹤山碧桂园、十里方圆、银业雁山的独立别墅消化速度都较快，根据测算基本1年内可以消化完；而其联排别墅的消化速度也在平均2540套/月之间，显示该产品市场承接力稳定。,鹤山别墅市场销售价格与销售速度分析,项目一期总货量约为210套，只占去年鹤山整体别墅
2、市场的30%，按照市场消化的状态，一年内可以完成项目一期的销售。,项目价格定位,5,鹤山项目独立别墅价格估算,项目价格定位论证,6,鹤山项目联排别墅价格估算,项目价格定位论证,7,市场价格修正考虑因素：,买家对优质物业需求有增无减，特别是生活配套齐全的优质物业。土地、建材、运输成本增长，令房地产开发成本上涨，楼价也上涨。珠三角楼市不断升温，外地投资买家大量涌入.鹤山楼市的政策性利好不断，大交通、新水乡等市政利好不断。,有利因素,不利因素,国家对房地产行业的调控措施；各大开发商进入鹤山市场所带来的竞争将日趋激烈。,项目价格定位论证,8,随着鹤山城市建设的快速发展，市内的楼盘价格逐年看涨，结合鹤山
3、楼市总体走势及特点，结合楼盘特点、区域状况以及从数据的走势，预计到2011年，整体楼市（包括鹤山）将有810%的价格升幅，因此建议本项目的价格定位是：独栋别墅均价：15,000元/平方米（毛坯）舒适型联排别墅均价：7,500元/平方米（毛坯）豪华型联排别墅均价：9,000元/平方米（毛坯）,项目价格定位,9,项目经济效益分析,项目一期产品销售价格分析项目一期经济预测分析,10,首期产品销售收入估算,备注：按照项目一期的规划指标计算,11,备注：1、销售进度表以2011年5月为正式公开发售为节点进行编排；2、以平均每套241万元计算。,12,首期产品成本预算,其中，土地成本通过将地价按总体 建筑
4、面积平均摊分，均价为362元/平方，一期别墅开发成本为5084元/平方，合计5446元/平方。,（由公司预算合约部测算，未含销售所得税）,13,数据由预算合约部提供，成本未含销售所得税。,注：土地成本按各期建筑面积分摊；洋房均价按09年3300元/，每年递增10%计算得出；公寓均价按洋房均价加1000元/的豪华装修得出。另外，根据中国经济发展历史，经济周期一般为5年，08年金融风暴后，估计到2014年，国家经济将再次步入调整期，房价增长停止。车位数为预测可销售个数。,14,一期开发产品收支对比,说明：上述开发成本是我部通过对鹤山市场在售项目及周边城市我司在建项目如苏州未名园、珠海权晖花园、佛山
5、铂宫等考察所得，其中别墅开发成本单价约为4000元/平方，洋房约为3000元/平方。从上表比较可知，一期开发别墅总投入为30，622万，利润为20，063万，销售周期为一年；开发洋房总投入为75，459万，利润为29，396万，销售周期为四年。,一期开发别墅收支统计,15,如右图所示，江门房地产市场经过10年的发展，均价从2000年的1504元/平方增加到2009年的2687元/平方，增幅为78%。2008年鹤山房地产均价为3600元/平方，而预算部提供的洋房开发成本单价为4300元/平方，即使根据现阶段市场发展趋势，每年均价有约10%的增幅，到2011年我项目一期开盘，市场均价也只有约4000元/平方，毫无利润可言。因此，我部建议先开发精品别墅作为一期产品，基本收回成本后，后期土地暂缓开发，待市场环境成熟后伺机开发。,后续产品开发时机建议,
