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1、湖北仙桃市杜柳项目规划建议报告,2011年03月,目录,一、规划设计点评 1、整体规划点评 2、户型排布点评二、规划设计建议 1、整体规划设计建议 2、规划设计提高容积率建议 3、规划设计参考三、户型建议四、营销推广,一、规划设计点评：,1、整体规划点评：,整栋房子平面无序，直接导致外立面很不规则。一栋房子是否拥有流畅分明的天际线也是至关重要的，而此种设计导致房子的天际线凌乱无比，不仅影响美观，而且降低了整个小区的档次。,1、所有户型南北朝向严重偏离，南偏西超过40度，日照受到影响，夏天西晒严重且无南北风，冬天 阴冷风大。房子作为功能性住宅产品，首先要考虑的是其舒适型，南北朝向是决定舒适性的一
2、个很重要的因素，也是购房者很关注的一个问题，尤其是居家型户型。,2、同一栋楼、同一单元内户型跨度大，数量多，有家居型的三房，有紧促型的两房，有投资型的小户型，还有小复式。房型杂，排布凌乱拥挤，影响居住质量，而且导致客户群比较杂。不同领域、不同阶层、不同收入水平、不同年龄段的人居住在同一单元，定位不清，影响居住品质。,2、户型排布点评：,N,二、规划设计建议：,1、整体规划方案一,4、规划设计为两房（85-95）和三房（110-135）。户型排布有序，居住品质提升。在三四线城市，三房的接受度最高，两房次之。,N,1、住宅外形设计规整大气，天际线流畅分明，小区档次提升。,3、三角形设计。充分利用地
3、块特征规划楼栋分布格局，使土地利用率达到最大，这种设计外形比较新颖突出，实用性强，三面设计为小户型（45-55）。可定位为产权式酒店或酒店式公寓，星级酒店式管理。据调查，周边有很多私房做成的小宾馆，低档公寓扎堆，也有四星级酒店，说明在当地酒店还是很有市场的。两种产品之间出现市场空白点，缺乏舒适度高，性价比高，形象档次高的产品，所以规划为产权式酒店或酒店式公寓，占有市场先机与优势。该栋楼还可考虑定位成小户型。,2、大部分户型都是南北朝向，通风采光好，日照充足，居住舒适性强。,注：此图仅是示意图，仅做参考，是西科公司的策划建议，也是市场定位客户定位的依据，详细的户型设计规划可请设计院设计。,1、整
4、体规划方案二,1、回字型设计。中间为电梯和大堂，可将大堂设计得富丽气派，提升档次，四面设计为小户型（45-55）。该栋楼定位方向同方案一。,2、规划设计为两房（85-95）和三房（110-135）。与方案一相同。,N,注：此图仅是示意图，仅做参考，是西科公司的策划建议，也是市场定位客户定位的依据，详细的户型设计规划可请设计院设计。,2、规划设计提高容积率建议：,建议1：,这两栋楼都设计为子母楼，背面增加的部分户型设计为小户型，南面设计为两房、三房的，以子母楼作为宣传噱头，适合于三代同堂家庭。,N,建议2：,挨着回字形酒店式公寓做小户型，作为酒店式公寓的一部分，提高容积率。,注：此图仅是示意图，
5、仅做参考，是西科公司的策划建议，也是市场定位客户定位的依据，详细的户型设计规划可请设计院设计。,3、规划设计参考：,地下车库规划参考。建议地下车库做两层，电梯直通地下车库。因为小区定位为高端公寓楼，档次高，要确保停车位充足。,如果不限高，总高度可以继续突破，可以做成仙桃最高的住宅楼，这也是一个卖点，可以通过广告放大。,建筑高度参考,地下车库电梯前室参考。B1、B2层电梯前室,公寓大堂、门厅设计参考。富丽堂皇，提升档次。,中心小花园设计参考,四层商业规划参考,三、户型建议：,2、甲方基本认同前述规划建议的前提下，本公司将与设计院一起对户型排布和设计做深度的研究。,1、由于时间关系，我司本次仅提供
6、一些户型作参考（见下文），并不作为此次规划设计的最终户型。,两室两厅,3、参考户型,2室2厅1卫92,2室2厅1卫91.41,三室两厅,3室2厅2卫1厨125,3室2厅2卫109.92,一室一厅,1室1厅1卫48,1室1厅1卫48.93,1室1厅1卫45.50,开盘强销期,整体形象铺垫期（蓄客期）,持销期,形象导入概念宣传,产品核心卖点宣传,广告推广强度,四、营销推广：,广告主线及传播,第一阶段：未雨绸缪（蓄客期）,目标：引起市场关注手段：工地形象展示，户外形象展示，售楼部形象展示工作准备：公路围墙（围墙广告）户外广告（高炮广告，墙体广告，路旗）售楼部包装（宣传物料：DM,折页。VI:纸杯，工
7、牌售楼部包装：背景墙，门头，展板，沙盘模型，户型模型。）效果：让市场关注，引起消费者注意 储备部分客户,第二阶段：市场引爆（开盘强销期）,一：媒体攻略：目标：引起热点，造出话题手段：1、新闻主题炒作：a、在仙桃需要什么样的生活。b、在仙桃需要什么样的社区。c、在仙桃需要什么样的文化。2、发展商专访：竭力打造仙桃第一盘,二：房展会形象攻略：目标：储备客源，建立市场形象手段：1、登记意向客户；2、资料礼品发放；3、游戏设置。工作准备：1、展场设计 2、宣传海报、手册。效果：1、截流部分竞争楼盘客源；2、续积备意向客户。,三：强势突围：目标：消化意向客户手段：公关活动（产品推介会，在当地高档酒店举办
8、酒会，请政府、媒体、认筹客户参加，对产品做宣传）工作准备：1、辅助形象启动（公交车，公交站台广告）2、报纸硬广告 3、电视广告 4、短信 5、开盘典礼（开盘活动，折扣，纪念品）效果：一举成功，完成前期销售任务。,第三阶段：直面竞争（持销期）,目标：消化剩余房源手段：户外形象展示，报广宣传 效果：让市场持续火爆，引起消费者持续注意 消化剩余房源,谢谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejn
9、OcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3o
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