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1、1,渝中总部城市场报告,3,大坪商务市场解读,4,本案,未来大厦,大西洋国际,渝高大厦,创新大厦,火炬大厦,渝高广场C座,渝高广场F座,一城精英国际,四环大厦,联通大厦,万友康年,5,6,配置情况,重庆商务新中心重庆几何中心地理位置优越新兴商业中心百万方商业即将推出新兴商务中心承接解放碑商务外延生活中心知名企业高端大盘相继诞生交通中心轻轨、地铁、通达各区主干道五大中心定调大坪核心价值，奠定完美的商务优势,功能定位“两个中心”和“两个高地”，将被打造成渝中区西部的商贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生和基础教育高地。,大坪区域未来商务中心规划,8,区域解析 领域观点,9,重庆总部基地解读,10
2、,重庆总部基地分布格局,7,8,8,9,贝蒙盘古,松枝时代城,高科总部基地,10,10,11,12,江北嘴总部基地,弹子石总部基地,11,12,1、贝蒙盘古2、茶园总部基地3、两江国际港4、西部汽车城,1、空港总部基地2、礼嘉总部基地3、康田国际企业港4、天安数码城5、高科山顶总部基地,11,产业园区型总部基地,1、渝中总部基地2、江北嘴总部基地3、弹子石总部基地,商业中心型总部基地,商业地产概念型总部基地,重庆总部基地分类,12,重庆总部基地项目解析,渝中总部基地：纯商业用地，物业类型以写字楼为主，商务产品优势明显；项目为政府和知名开发商协信集团联合打造，互补所短，招商与后期管理更加合理化。
3、,13,本案部分类似产品解读,14,此次个案客群研究，我们选取了 解放碑总部办公区的“英利国金中心、“环球金融中心”南坪总部办公区的“长江国际”江北嘴总部办公区的“金融街世纪中心”金开板块的“金开协信中心”大坪板块的“时代天街”六个甲级写字楼的成交客群进行分析。,15,重庆环球金融中心,重庆案例分析,16,重庆案例分析,环球金融中心,重庆案例分析,环球金融中心,18,13大超强硬件优势成就世界级企业的总部1、荣获绿色建筑的奥斯卡奖美国LEED预认证金奖2、独立双线路电源+双应急电源，提供不竭动力3、36部世界名牌原装电梯，等候时间不超过30秒4、4.2/4.8米层高，媲美上海金茂，北京国贸顶级
4、写字楼5、双层LOW-E中空玻璃幕墙，各项性能均达到国际一流6、VAV变风量中央空调，无可比拟的节能优势7、24小时冷却水供应，深刻洞悉高端客户需求8、世界级弱电系统，令大厦居于国际科技前沿9、15CM架空地板，国际超甲级写字楼之标准配置10、154米高度的空中配套，方便大厦客户11、人性化的公共设施，所有的卫生间均提供冷热水12、800余个地下车位，世界最先进的仓储式机械车库13、整墙LED幕墙,重庆环球金融中心,重庆案例分析,-1/F层平面图,裙楼平面图,首层平面,二层平面,裙楼平面图,三五层平面,六层平面,裙楼平面图,写字楼标准层：单层面积：2000-2500平方米楼层数量：10-54层
5、单位面积：整层租售，预留部分楼层满 足个性划分层 高：楼板高度4.2米，净高不低于2.8米，地板建筑结构：框架结构，可以自由分割组合走廊宽度：1.8-2.0米,写字楼标准层平面图,高区商业楼层：设有西式简餐咖啡、茶室、便利商店、商务金融服务配套、文具店、面包房等。,23,环球金融中心,重庆案例分析,24,英利国际金融中心,重庆案例分析,25,世邦魏理仕国际物管引进,英利国际金融中心,重庆案例分析,26,英利国际金融中心重庆第一个获得美国LEED预认证金奖的写字楼,英利国际金融中心,重庆案例分析,27,英利国际金融中心,重庆案例分析,28,电梯指标：数量：20部品牌：原装OTIS荷载：1.6T速
6、度：4、5、6M/S优化：智能选层,英利国际金融中心,重庆案例分析,29,英利国际金融中心,重庆案例分析,30,英利国际金融中心,重庆案例分析,31,英利国际金融中心,重庆案例分析,32,英利国际金融中心,重庆案例分析,33,英利国际金融中心,重庆案例分析,34,英利国际金融中心2011年1月推广，3万方写字楼出售，截止8月共成交9262.13，去化率30.9%，实现销售额2.4亿元，成交均价25912 元/,英利国际金融中心成交情况,35,英利国际金融中心,重庆案例分析,开发单位：重庆迅升房地产开发有限公司建筑工程：江苏中兴建设集团 建筑设计：澳大利亚怡境师（HASSELL）设计师事务所 重
7、庆市设计院 外立面、景观设计：澳大利亚怡境师（HASSELL）设计师事务所 公寓室内设计：台湾著名设计师李玮珉 酒店内装设计：澳大利亚怡境师（HASSELL）设计师事务所 酒店管理公司：美国卡尔森酒店管理集团（Carlson）物业顾问：第一太平戴维斯（Savills）物业管理公司：重庆豪生物业管理有限公司,项目背景,项目信息,重庆案例分析,长江国际,长江国际规划建筑功能分布,重庆案例分析,38,标准层面积,395,333,长江国际,重庆案例分析,写字楼建筑参数,重庆案例分析,写字楼配置,重庆案例分析,写字楼配置,重庆案例分析,写字楼配置,重庆案例分析,写字楼智能配置,重庆案例分析,44,长江国
8、际2010年1月开盘，截止2010年11月基本售罄，11月成交均价18500元/,长江国际写字楼成交情况,45,长江国际,重庆案例分析,金融街世纪中心,建筑立体效果图,规划平面图,说明：江北嘴金融街写字楼都是以整层或整栋销售，故没有单层平面户型图和楼栋功能分布图,重庆案例分析,金融街规划指标,重庆案例分析,金融街世纪中心配置,重庆案例分析,项目概况A、B、C、D首层平面,重庆案例分析,项目概况A、B、C、D标准层平面,重庆案例分析,51,世纪中心2010年3月开盘，截止2011年5月基本售罄，5月成交均价14920元/,金融街世纪中心成交情况,52,金融街世纪中心,重庆案例分析,1,2,3,4
9、,重庆案例分析,金开协信中心,1、2、3号楼整层跃式办公4号楼STUDIO创意办公5万平米的综合商业配套邻里MALL,金开协信中心4号楼配置,重庆案例分析,55,4号楼2011年5月27日开盘，截止2011年7月销售19155.6平方米，销售金额2.7亿元，去化率92.6%，成交均价14210元/,金开协信中心4号楼成交情况,56,金开协信中心4号楼,重庆案例分析,项目一期,龙湖时代天街,重庆案例分析,龙湖后工项目占地面积35.3万平米，总建筑面积约131万平米 物业形态包括高层、公寓及商业 其中 商业总计约51万方 住宅总计约53万方 地下车库面积25.5万方 将规划相当于三倍北城天街规模的
10、巨大购物公园，中央步行街，以及LOFT大型创业基地等,龙湖时代天街3号写字楼经济技术指标,重庆案例分析,3号写字楼平面图,8梯10户平面图,5梯5户平面图,重庆案例分析,60,3号楼2011年4月开盘，截止2011年7月销售40795平方米，去化率82.6%，成交均价12470元/,龙湖时代天街3号楼成交情况,61,龙湖时代天街,重庆案例分析,62,63,64,重庆商务客群解读,65,调研样本说明：本研究采用实地调研、案头调研以及相关部门走访的方式，针对重庆写字楼市场进行客群调研本此写字楼市场调研，包含重庆市主城区7个主要区域的49个办公物业，被调研企业共计2828个。,本报告数据来源领域20
11、10年12月对写字楼客户的专项市场调研：1.企业信息：本报告中的企业名称、行业类型等指标数据均为由領域專項调研小组实地记录、深度樣本访问、拍照获取。2.面积指标：调研人员通过步测、计算规范地砖尺寸及数量、查询相关资料等方式计算。报告中为特别说明部分，面积数值均指的是建筑面积。,客户研究,66,本次统计样本为重庆主城七区已投入使用的物业，其中写字楼44个，公寓5个，2828家样本企业。说明：本次数据原来领域写字楼专题市场研究。,67,重庆市写字楼客户研究,核心商圈,成熟区域,总部基地,68,A类：专业事务所类（会计/审计/测量/评估/公证/律师等）B类：旅游/教育/培训类（旅行社、电脑培训、商务
12、培训、出国咨询、报社、杂志社等）C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类（票务中心、各式中西餐饮、食品、娱乐业、美容健身等F类：电子信息类（电子产品/元件、电脑IT、软件等的开发及经营）G类：机电/家私产品类（普通电器、机械/电力设备、家私等的制造及经营）H类：房地产及相关行业类（开发/建筑/建材/装饰装修/中介代理/设计等）I类：商贸运输类（商业代理、贸易、运输等）J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类,自用类客户行业主要集中在银行、餐饮生活服务类、电子信息类以及房地产相关行业类企业,重庆市自用类客户研究,69,主城区的自用客户主要集中在
13、渝中区、渝北区和江北区；自用客需求面积较大，主要集中在200-500平米之间，其次是500平米以上；小面积需求较少；,重庆市自用类客户研究,70,江北区、渝中区以及九龙坡区是重庆写字楼物业投资客群的主要集中地；投资客群中，以小面积需求为主，200平米以下的占78%，购买大面积（整层）所占比例为5%；投资类客群中，81.6%的比例为个人投资；,重庆市投资类客户研究,71,投资客群的终端使用群体，行业类型主要以房地产相关类，生活服务类、电子信息类以及机电制造类为主；企业入驻最多的是江北区、渝中区和九龙坡区；,投资客群中终端使用客群统计,重庆市投资类客户研究,72,重庆市典型写字楼客户研究结论,商圈
14、和成熟区域写字楼市场投资客群数量明显多于自用型客户，总部基地自主为主。投资客群以150-300平米的中小主力面积段购买为主，占投资购买的80以上，500平米以上大面积需求仅占5%；投资类客群承受价格的能力高于自用客；自用类客户群中70%以上购买200500平米面积段。,金开协信中心写字楼4号楼成交客户分析,73,74,以整层销售面积占比约16%；以1/2层销售面积占比约11%；以1/4层销售面积占比约40%；,从购买面积需求分析：,以1/4层以下销售面积占比约27%以其他方式销售面积占比约6%。,75,以投资为目的占13%；以自用为目的占55%；以投资兼自用的占31%。,从购买目的分析：,从客
15、户来自区域分析：,重庆三北地区的购买客户占85%；重庆主城其他区的购买客户占11%；重庆周边区县的购买客户占1%。外地客户占4%,76,41-51岁的客户占19%；30-40岁的客户占77%；20-29岁的客户占5%。,从客户背景分析：,从事的行业：,私企业主及个体客户占43%；餐饮酒店客户占7%；建筑及房地产占12%。金融、商贸、商业、教育占24%；其他职业身份客户占14%,客户年龄：,客户的置业目的：投资客户占到13%；自用客户占55%,投资兼自用客户占31%。客户区域来源：重庆本地客户（含区县）占到96%，外地客户占4%客户身份背景：企业业主、个体及占到43%，金融、贸易、商业、教育占到
16、24%，其他职业身份的客户占到33%；以30-40岁的中青年客户群体为主，占到77%。销售面积占比：项目以整层销售的面积占总销售面积的16%，以1/2层销售的面积占总面积的11%，以1/4层销售的面积占总面积的40%，以1/4层以下销售的面积占总面积的33%。,77,金开协信中心写字楼4号楼客户总结,长江国际写字楼成交客户分析,78,79,从购买面积需求分析：,以整层销售面积占比约73%；以1/2层销售面积占比约10%；以1/4层销售面积占比约17%；,80,以投资为目的占38%；以自用为目的占54%；以投资兼自用的占8%。,从购买目的分析：,从客户来自区域分析：,重庆三北地区的购买客户占19
17、%；重庆主城其他区的购买客户占29%；重庆周边区县的购买客户占15%。外地客户占37%,81,41-51岁的客户占83%；30-40岁的客户占17%；,从客户背景分析：,从事的行业：,私企业主及个体客户占60%；企业高管客户占8%；事业单位公务员占15%。其他职业身份客户占17%,客户年龄：,客户的置业目的：自用客户占到54%；自用客户占38%,投资兼自用客户占8%。客户区域来源：重庆本地客户（含区县）占到63%，外地客户占37%客户身份背景：企业业主、高管及个体及占到68%，事业单位公务员及企业职员占到15%，其他职业身份的客户占到17%；以41-51岁的中年客户群体为主，占到83%。销售面
18、积占比：以整层销售的面积占总销售面积的73%，以1/2层销售的面积占总销售面积的10%，以1/4层销售的面积占总销售面积的17%。,82,长江国际写字楼客户总结,龙湖时代天街3号写字楼成交客户分析,83,84,整层占比约15%；半层占比约40%；分零占比约45%,从购买户型需求分析：,85,以投资为目的占32%；以自用为目的占56%；以投资兼自用的占12%。,从购买目的分析：,从客户来自区域分析：,重庆渝中区的购买客户占32%；重庆主城其他区的购买客户占53%；重庆周边区县的购买客户占8%。外地客户占7%,86,25-30岁的客户占10%；30-40岁的客户占50%；40-50岁的客户占39%
19、。50岁以上的客户占1%。,从客户背景区间：,从年龄分析：,建筑设计装饰广告占18%商业贸易、金融、It占30%餐饮、酒店占15%个体经营占29%其他占8%,客户的置业目的：投资客户占到32%；自用客户占56%,投资兼自用客户占12%。客户区域来源：重庆本地客户（含区县）占到93%，外地客户占7%客户身份背景：企业业主、个体及占到29%，金融、贸易、IT占到30%，建筑设计装饰广告占18%，其他职业身份的客户占到23%；以30-40岁的中青年客户群体为主，占到50%。销售面积占比：项目以整层销售的面积占总销售面积的15%，以1/2层销售的面积占总面积的40%，零售占45%。,87,龙湖时代天街3号写字楼客户总结,88,个案项目写字楼客户总结,约60%的客户是自用为目的，90%以上的客户来源于重庆本地，而大量客群购买方式主要以半层和1/4层及以下为主，其主力面积在150-300，客户大部分为中青年（30-50岁）。,89,90,THANKS,
