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1、1,2023/2/17,新泰房地产市场分析报告,2,区 域 解 读,宏观背景,城市规划,3,宏观背景,4,鲁中地区特色名城,新泰市位于鲁中腹地，泰沂山脉中段，西靠泰山，东接山东半岛沿海城市，南临孔子故里曲阜，北依三齐旧壤。在第九届县域经济基本竞争力与科学发展评价中居第25位，位列全省30强。先后荣获全国科技工作先进市、国家卫生城市、等10余项国家级荣誉称号；获得全省首届文明城市、首批“平安山东”建设先进市、省级园林城市、省适宜人居环境奖等30余项省级荣誉称号。,城市地位,5,新泰市为全国百强县，人居环境优越，房地产业发展出现新的活力。,位置：新泰市位于鲁中腹地，泰沂山脉中段，西靠泰山，是山东省
2、重要的煤炭生产基地和工业中心城市之一。人口：总人口139.2万，市区常驻人口约40万。交通：京沪、磁莱铁路交叉穿越，京福高速公路和2条国道、多条省际干线公路。文化：大汶口文化、龙山文化的主要地区之一，亦深受孔孟思想影响。,城市地位,新泰市连续10年被评为全国百强县，在2010年最新百强县排名23位；2009年被评为全国园林城市，并在全省人居环境综合排名中排名第五。新泰市人居环境好，适合人类居住。,百强县排名,6,新泰宏观经济高速增长，城市化进程加快，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。,宏观经济,国民生产总值 固定资产投资 社会消费品总额 城镇居民人均 年均 可支配收入增长 15.7%年均增长
3、 34%年均增长15.5%年均增长13.7%,近年来新泰各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势，经济的快速、稳定发展为房地产开发奠定了基础。城市化进程明显加快。2010年新泰城市化率达到51%，根据城市化理论，51%属于快速发展期，城市化速度开始加快，城市集聚效应明显，农村人口随着城市向周边范围的扩散而转变为市民，为房地产业的发展提供了无限潜力。根据新泰市统计局发布信息，十五期间，新泰市经济持续快速增长，经济实力大幅度提升，会带动新泰市民收入的不断增长，城市居民购买力、消费欲望也将得到进一步增强，需求得到进一步的巩固；经济的助推及需求拉动必将带动新泰房地产市场快速发展。,新泰城市化率51%,城
4、市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到51左右时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段。新泰市城市化进程已经进入高速发展阶段。,数据来源：新泰市政府网,7,城市经济,新泰GDP的持续快速增长，为新泰房地产市场的快速提升创造了良好的大环境。,从GDP增长看，新泰市近年来的年均增长率在20%以上，宏观经济高速增长。与全国比较来看，近年来新泰市的GDP增长率一直远远高于全国平均水平，经济处于高速发展阶段。,新泰2006-2010年GDP及增长率变动情况,2006-2010年新泰与全国GDP增长率对比情况,8,城市经济,近年来新泰市三大产业发展迅速，第二产业比重最大第三产业的比重不断增加。,自20
5、04年以来，新泰三大产业都有较快增长，2009年第一、二、三产业分别达到46.2亿元、293.4亿元和181.9亿元。这为房地产市场的发展提供了有利条件。第一产业所占比重逐渐减少，第三产业的比重逐渐增加，第二产业的比重最大，这表明新泰产业结构正处于高级化的阶段，而这个阶段正是城市快速发展期。,9,城市经济,固定资产投资力度逐年加大将促进新泰城市建设发展进入快速通道，而城市建设升级必将带动房地产市场升级。,2009年新泰房地产投资4.1亿元,较2008年大幅增加，仅占固定资产投资的1.73%，说明房地产投资还有巨大的潜力。2008年受全球经济危机影响，新泰市土地放量减少，房地产投资有所减少，但2
6、009年以来，经济逐步回暖，房地产投资快速增长。,10,人口特征,新泰常住人口139.2万，城镇化水平达到51%，这说明有更多的置业人群选择城区。,2010年末全市常住人口139.2万人，其中城镇人口71万人，城镇化水平51%（数据来源于新泰市政府网）。2009年，新泰城镇单位从业人员13.53万人；预计2010年主城区城市人口规模为42万人，城市建设用地为48平方公里，人均113平方米。规划近期居住用地1602.3公顷，占城市建设用地的33.7%，人均38.2平方米。,职工平均收入25764元,11,人口特征,新泰市打造鲁中地区以煤炭和现代工业为主导的山水园林城市，发展第三产业，人口结构还处
7、在从劳动密集产业向现代服务业的转变期。,金字塔型,中间阶层扩大,新泰城市人口结构未来变化示意图,劳动密集型的工业城市,低收入阶层：低端产业工人占绝对主导中高收入人群：公务员、国企管理层、私企业主,以工业为主的山水宜居城市,煤炭、机械等传统产业与信息、咨询等现代服务业及高新技术产业带来高收入白领、中产阶层；私营经济、制造业发展产生的个体户、私营业主都市融合带来财富人群流动；,2009年，新泰城镇单位从业人员13.53万人；个体工商户共有22414户，从业人员44725人；市区人口达到40万人，机关事业单位、新矿集团等企业房地产需求规模较大，多为二次置业，其他一次置业为主。,新泰市2004至200
8、9年第二产业在整个产业结构中占绝对主导地位，第三产业从2006年开始有较快提升。,2009年，在岗职工平均工资25764元；公共管理、采矿业、教育三行业从业人员众多，收入水平高于平均水平，潜在购买力最强。机关事业单位泛公务员购买能力较强，制造业等企业员工购买力有限。,我们判断，新泰城市的新增人口主要由两部分组成：私营业主及制造业工人（主要来自矿区及下乡镇人口的吸纳）未来现代服务业及高新技术产业从业人员,我们在这,12,城市宏观层面机会小结,新泰正加速建设山水园林城市，经济高速增长，新泰向泰安、济南融合速度加快。社会财富的增加以及人口扩张为房地产市场带来旺盛的改善型需求和生存型需求，市场存在较大
9、的需求空间；城市中间阶层是城市最具成长性的阶层，并引领城市的消费风潮。,13,城市规划,14,城市格局,新泰已形成以传统老城区（青云、新汶）为依托，主要向东部、南部区域快速扩张的城市发展战略。,按照“山、水、城一体，生态优先，轴向生长，组团发展”的城市空间布局原则，城区形成“一城三片”的整体布局，三片区分别是青云区、新汶区和开发区。近年新泰在保证老城区发展的同时，同时确立了向、南两个片区发展的方向。其中：青云区：建设以向东发展为主，重点建设东部新城区和东南组团；新汶区：以向南发展为主，向东发展为辅；老城区：主要为行政办公、商业服务、文化体育、教育科研和生活居住，继续保持原有空间结构；,青云城区
10、,开发区,新汶城区,15,新泰城市规划向东发展，东部地区自然环境资源优势明显，是新泰未来发展的重点区域。,城市格局,青云湖作为新泰市市区唯一的大面积水源，是城市规划的重要一个方面，连同青云山一起是东部新区发展龙头，片区存在巨大的潜力。,东部规划区,青云湖风景区,新泰教育城,青龙路两侧拟建12个市局单位,本区域将成为新泰未来的居住、文化、休闲娱乐办公区域。,16,新泰城区处于向外扩张阶段，东部由于政策扶持是城市发展的主要方向之一。新泰城市发展向东看，东部地区自然环境资源优势明显，是新泰未来发展的重点区域。,城市格局趋势小结,17,地块处于老城区东南，规划的东部新城区；是未来新泰城市发展的重点区域
11、,老城区,东部新城区,项目地段,18,项目交通：项目北靠青云路；南临城市东西交通干线，青龙路；东部重兴路，交通便利，通达性均好。,项目地处东部新区，交通设施完善，区域通达性好,本案,青龙路,青云路,滨湖路,重兴路,区域交通,19,项目2公里范围内，教育、医疗、休闲、商业等配套完善，生活便利,2公里范围内配套：行政公共服务：市政府、财政局、环保局、交通局、房管局、邮政局教育配套：新泰一中、华东国际幼儿园、汶南镇东周联办小学、青云一中、平阳实验小学、中国娃双语小学医疗配套：新泰协和医院、城关医院、人民医院、红强医院、药店等商业配套：东燕超市、青云平阳超市、万和成批发超市、多乐福超市、荣峰国际饭店等
12、,周边配套,20,地块现状为待拆迁村落，地势不平整，区内有水塘，后期开发成本较高,地块现状为待拆迁旧村，地块不平整；地块北侧为青云路，紧邻新泰一中；东侧为春天城市花园成熟社区，西侧为芳苑小区；南侧为回迁房，紧邻青龙路；,地块,新泰一中,芳苑小区,回迁房,春天城市花园,地块四至,21,市 场 分 析,客 户,市 场,产 品,22,市 场,23,老城区：主要是银河路以东，平阳河以西，杏山路以南，青龙路以北的区域，是城市传统商务居住核心区。西部片区：主要指磁莱线以西，发展大道以东，新泰产业园区。东部片区：平阳河以东至青云湖，是新泰未来的城市纯居住区。南部片区：南部郊区，主要是新泰城市南部、旧村结合部
13、分。,新泰市城区根据不同区域的特点形成了四大不同价值的版块。,板块划分,24,目前住宅产品形式多为多层及小高层，高层产品开始出现，未来供应将以高层为主。,产品形式,老城区板块：多层、小高层为主，开始出现高层产品；东部板块：多层、小高层为主，绿城玉兰花园将有高层产品供应；西部板块：产品形式为多层；南部板块：产品形式为多层未来产品供应：以高层为主，11年已开盘和待开盘项目中均规划有高层产品。,25,供需情况,2010年新泰房地产市场消化量约24.7万，各项目消化率都较高，市场存量较少，整体市场供不应求，需求未得到充分释放。,26,价格平台,老城区均价在3800-5500元/，东部均价在4000-6
14、700元/，西部和南部均价在2500-3100元/。,27,新泰在售楼盘产品供应呈现单一化，户型多为90-130平米三房，90平米以下小户型较少，最受欢迎的为110平米左右的紧凑型三居，总价区段多位于50万元以下。,在售楼盘,28,截止到2010年8月，新泰市土地供应量达到46.74万，同比去年全年增长达295%，未来3年房地产市场供应量将会激增，竞争将会加剧。,潜在供应量,随着新泰城中村改造的持续进行以及土地供应量的激增，未来新泰房地产市场的竞争将会加剧。,绿城玉兰公寓，建筑面积约47万。,今年新泰市把城市建设作为三大重点工作之一，全面推进城中村开发改造工作。新泰市开工建设建筑面积达400多
15、万平方米，2010年上半年开工面积达136万平方米。,资料来源：新泰市政府网,29,潜在供应量,目前，全市在建的房地产开发项目13个，建筑面积128.79万平，待建项目19个，建筑面积436.54万平，66个“城中村”改造规划全部高起点、高质量完成，已有50个村居动工建设，共拆迁居民原有房屋4220户，87.5万平，开工在建居民回迁楼352栋，建筑面积112.4万平，建成居民回迁楼245栋，可回迁安置居民7300余户，开工在建商品住宅楼47栋，建筑面积39.5万平。,30,产 品,31,空中巴比伦是新泰振宇房地产公司投资的房产项目，均为复式LOFT，单层面积为49和85，分南北两户。,空中巴比
16、伦,建筑面积：28000主力户型：49、85,推广形象：5米挑高纯复式公寓，买一层的两层崭新“越”层生活。,项目特征：北户送500元/的装修部分房型50大客厅设计。项目感知：低档产品，客户面狭窄。,项目位置：新泰市杏山路中段南侧。外部配套：位于老城区，毗邻实验中学，周边配套比较完善。内部配套：三重安全防范，24小时流动安保物业类型：两栋高层，建筑面积2.8万。,目前均价：5800元/,32,沁园春是山东新泰辰晖置业有限公司投资的房产项目，为高层住宅加商业。,沁园春,总规划面积：29540建筑面积近：10万主力户型：88两室两厅一卫，95.8三室两厅两卫，143四室两厅两卫,推广形象：家门口的购
17、物、上学、运动、自然,项目特征：配有15000平米地下超市，充足的地 下停车场位置优越。项目感知：地处新泰中心地段，周围人流量大。,项目位置：新泰市平阳路中段原白酒厂外部配套：实验小学幼儿园，实验中学明珠广场，银座商城、新泰不夜城内部配套：大型地下商业物业类型：2栋17层，1栋22层，1栋24层，15000地下商业，15000地下停车场+3层沿街商业+部分四层景观商业。,目前均价：3800元/,33,幸福里,目前均价：4200元/平,项 目 位 置：地处新泰市金斗路76号。配套：中国工商银行、中国银行、农村信用合作社、新甫银座、银座商城、汇丰大酒店、实小、实中、新泰市第一人民医院、工业医院等。
18、物业类型：多层8栋、小高层2栋、高层2栋。多层为6+1层结构，其余楼座均为11+1层、17+1层结构，总建筑面积6万。,项目点评：项目处于新泰市居住片区板块，宁静祥和。高绿化率是低物业费高标准物业管理小区的一大特色，周边配套十分完善。客户：周边煤矿职工，羊流客户，因孩子上学而购房户较多。,主力户型：100平米左右三室两厅,推广形象：居城市中央，对话尚品生活在城市中央，在繁华之畔，LOHAS生活正在倾情上演,34,福田花园,项 目 位 置：新泰市东周路北段西侧、兴隆路北侧配套：湿地公园，美食城，实验中学，第一人民医院物业类型：南区以多层为主，共30栋多层，6栋小高层；北区以小高层为主，共33栋小
19、高层、高层，15栋多层,项目点评：项目位于新泰市的黄金地段，该社区现为新泰市规划城市生活区，规划起点较高，而且人居环境优美，有一定的前瞻性。客户：大部分北财政局以及公安局团购。,目前均价：4300元/平,推广形象：未来生活风向标典范大盘、品质生活、城市新生活区新名片,户型：三室二厅、二室二厅、二室一厅户型结构齐全充分满足不同层次人群的各种需求，其中阳光户型，超大楼间距比较吸引客户,35,新泰市市中开发公司投资开发的项目，产品以小高层、多层为主，目前已售罄，二手房价格在4500元/以上。,秀水花苑,项目介绍：以多层和小高层为主，平层、错层、复式户型结构齐全，充分满足不同层次人群的各种需求。阳光户
20、型，超大楼间距，落地外飘窗，南北朝向，采光通风性好，明亮宽敞的空间感受，塑造完美极至的居家享受。,项目特征：项目位置优越，周边配套齐全，处于城市发展的主方向上，塑造的产品品质好。项目感知：区位优越，产品口碑好。客户：客户以市区中高端客户为主，新矿及下乡镇客户较多。,项目位置：青龙路以北，青云路以南。外部配套：银行、超市、商场、学校、医院等，配套优越，交通便利。内部配套：电子智能化无死角安保系统，道路绿化物业类型：全部为多层和小高层，多层为5层结构，小高层为9层、11层。建筑面积9.8万。,主力面积：120-140平米。主力户型：两室，三室，复式,二手房价格4500元/以上。,36,绿城集团投资
21、开发的项目，体量大，产品形态包括绿城产品系列中成熟的法式多层、小高层、高层公寓，引领新泰市高端楼盘市场。,玉兰花园,多层推广形象：法式多层，端庄尊贵,项目特征：开发商为国内一线品牌开发商绿城集团，其良好的口碑，成熟优质的产品体系牢牢的吸引了新泰高端客户的目光。项目感知：营销展示良好，优质的产品和开发商良好的品牌影响力塑造了较高端的形象。,项目位置：位于青云区，东至滨湖路，西至重兴路，南至荣峰国际大厦，北临明珠路。外部配套：学校，超市，银行等。内部配套：社区会所，商业街，户外游泳池，中心花园等物业类型：多层，小高层、高层，总规模47万。,高层均价6700元/,主力户型以150平米左右为主导，辅以
22、180、200左右的户型，户型平面紧凑，使用率高,37,客 户,38,新泰各板块客户分析,客户分析,39,典型客户,客户基本信息：25岁左右，企业职工，未婚。置业特征：首次置业，打算用作结婚的新房。想在东部购房，看好东部的发展前景，可以接受小高层产品，面积在110平米左右，心理价位在30到40万元左右，购房时会考虑性价比、地理位置、周边环境等因素。,个案1：杨小姐 企业职工，,客户基本信息：三十五岁左右，有一孩子，二次置业置业特征：改善型住房，想在市区购房，周围最好有一小学，便于孩子上学，计划购买120平米左右的的三室住房，心理价位在四五十万元，希望简单装修，购房时会考虑周边环境，小区景观，户
23、型结构等因素,个案2：王先生 私营业主,通过我们对新泰市场的走访调研，归纳总结出以下几类典型客户,40,典型客户,客户基本信息：40岁左右，三口之家，公务员，想换个大房子。客户语录：看好东部城区的发展前景，想在东部购房，喜欢欧式花园洋房，面积在130平左右，户型结构合理，购房时会考虑小区景观，周边环境，开发商品牌等因素,个案3：马先生 公务员,多数客户选择在东部，老城区置业，看好其发展前景；对小高层产品接受度尚可支付能力有限，置业观念务实，关注性价比；购房时会考虑周边环境，小区景观，交通，性价比等因素。,41,销售代表访谈,新泰楼盘市场访谈关键词：向东向南发展、销售良好、中大户型、,语录：新泰
24、市的城市发展方向是向东发展，最近几年的楼盘也都在市中心及东部，因市政府大力发展青云湖旅游，周边楼盘项目价格也大幅上涨，高端楼盘大多集中在青云湖附近，典型代表项目为名流府邸，现在楼盘单价大体在6000元左右，其中东南部的秀水花园因其优越的地理位置，良好的产品设计及先前积累的品牌口碑，二手房价格已接近5000元每平米;目前平阳河东在售项目多为小高层产品，均价3600左右，销售状况良好，剩余产品不多；绿城在新泰一中南部有一项目，体量大，目前销售团队以进驻现场，相信在未来的一段时间将会引领新泰房地产市场，其产品以小高层，多层为主，其中小高层对外报价为6000-7000元/，多层为7500元/；新泰市畅销户型为110平米左右的三室户型，小户型产品在新泰比较少。,销售代表访谈：郑小姐 某楼盘销售代表,42,老城区是传统的中心区，区域认可度最高，东部板块市场认可度高，发展前景最被看好,小高层产品接受度较高,客户购房时会考虑周边配套、小区景观、交通、性价比等因素,畅销户型以110平米左右紧凑型三居的户型为主,客户总结,43,
