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1、写字楼市场培训,2010年7月,上海写字楼市场简介,写字楼项目策划要点,写字楼项目营销计划,写字楼市场定义,销售型写字楼,租赁型写字楼,写字楼根据其产权持有性质，可分为销售型写字楼和租赁型写字楼,发展商将产权独立分割，出售给小业主供其自用或投资之用。多位于徐汇、虹口等非核心CBD区域。,成本回收迅速，短期实现大量现金收益后期经营、管理难度加大项目价值无法实现最大化二次租赁中无法获得国际公司的认可,保持了产权的完整性，利于后期的经营管理相对于销售，租金变化相对较小，稳定的长期收益通过REITS，拓宽融资渠道,前期物业成本无法回收，运营成本较高资金流动速度较慢,发展商长期持有项目完整产权，进行租赁
2、和资产管理。大多处于核心CBD区域，且品质高端。,飞洲国际,东海广场,恒隆广场,环球金融中心,写字楼市场定义,市场普遍按照写字楼所处的区域、交通位置、交房标准等方面的优劣，将写字楼分为国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。下表为市场通用的分级依据。,上海写字楼区域分布,徐家汇,虹桥开发区,北外滩,新上海商业城及竹园,中山公园,陆家嘴,张江、紫竹园区,核心CBD,成熟区域,核心CBD 人民广场 淮海路 南京西路 陆家嘴虹桥开发区徐家汇,新兴区域,北外滩中山公园新上海商业城及竹园张江、紫竹园区,南京西路CBD,该区域是上海写字楼市场的缩影，初期以上海商城、嘉里中心为代表，将甲级写字楼标准带入中国
3、。随着周边五星级酒店云集，一直以来就是领事馆、高端服务业的首选之地。10年前随着恒隆广场、梅龙镇、中信泰富等高端办公楼及商业落成，南京西路成为上海最高档的商业办公区。该区域未来的发展集中在静安寺周边，越洋广场、会德丰广场等项目代表着上海写字楼市场未来的新趋势以咨询、会计事务所、律师事务所、广告为代表的现代服务业客户比重较高，同时也是欧美领事馆的主要聚集地区域内平均成交租金为8-12元/平方米/天，为上海市最高水平。尽管办公楼市场受到金融危机影响，但是该区域的租金水平下降幅度不大。,区域特征,区域分布特征-南京西路,上海商城,恒隆广场,越洋广场,会德丰广场,东海广场,嘉里中心,主要沿淮海中路东段
4、分布，是上海最早形成的CBD区域之一，早期为香港广场、大上海时代广场、瑞安广场、金钟广场等项目“新天地”改造完成后，区域商业档次和商务氛围有明显提升；企业天地成功吸引部分欧美500强客户入驻，成为区域最高端项目；该区域开发较早，目前可供开发的土地资源有限，企业天地一、二期的开发完毕也标志着卢湾区甲级写字楼开发告一段落。淮海中路甲级写字楼绝大部分为港资开发商早期开发，内部设施已经较为陈旧。客户以港资客户为主，现代服务业占据较高的比重区域内平均成交租金为6-8元/平方米/天,区域特征,中环广场,瑞安广场,香港新世界大厦,香港广场,企业天地,力宝广场,淮海路,区域分布特征-淮海路,人民广场,延安东路
5、沿线,该区域写字楼分布比较分散，人民广场、延安东路、外滩区域均有。其中人民广场作为上海城市的中心，具备成熟商务和交通条件区域内港陆广场、天安中心、海通证券大厦等一大批写字楼于00年左右建成，已稍显陈旧。但早期建成的外滩中心仍有较高市场影响力。未来外滩金融区的功能将得到加强，外滩附近一些街区将被改造为具有上海历史、旅游、酒店、文化等特色的商务区该区域是上海早期的金融中心，相对于除陆家嘴以外的其他区域，金融客户比例相对较高区域内平均成交租金为5-8元/平方米/天,区域特征,仙乐斯广场,来福士广场,海通证券大厦,外滩中心,天安中心,都市总部大厦,区域分布特征-人民广场,外滩,作为上海较新的商务区，徐
6、汇区写字楼市场处于快速发展中，其甲级写字楼比例在现有6个商务区最低区域内除港汇广场、嘉华中心、淮海国际、世纪商贸广场外，甲级写字楼数量十分有限，且未来供应较少区域内未来最大供应项目为徐家汇中心和新鸿基ICC项目 受益于上海最主要的几个数码城聚集徐家汇，相对于其他区域，该区域IT/电子类企业较为聚集区域内平均成交租金为4-8元/平方米/天,区域特征,世纪商贸广场,港汇广场,淮海中路西段,徐家汇,区域分布特征-徐家汇,嘉华中心,淮海国际,虹桥,古北,虹桥地区为上海最早的对外开发区，有多家外国领事馆汇集于此，是上海最早的集商务、展览、居住为一体的涉外综合区以万都中心为代表的虹桥地区写字楼多为90年代
7、建成，设施设备已十分陈旧虹桥交通枢纽的规划，为本区域的未来发展增添了巨大潜力中小型贸易类客户聚集及日韩客户聚集是长宁虹桥写字楼的重要特征，近年来该区域大面积客户外迁的趋势较为明显区域内平均成交租金为3-7元/平方米/天,区域特征,世贸商城,国际贸易中心,龙之梦,安泰大厦,万都中心,虹桥上海城,区域分布特征-虹桥,中山公园,受益于国家金融中心的定位和上海经济中心的东移，小陆家嘴成为目前上海甲级商务楼供应量最大的商务集中区。随着08年的集中放量，小陆家嘴甲级写字楼存量在未来几年中将保持全上海第一位。小陆家嘴的发展带动周边的新上海商业城及竹园板块的发展，但由于供应量大，自08年以来，浦东地区的租金价
8、格下降明显。,小陆家嘴,竹园,陆家嘴作为我国唯一以“金融贸易”命名和定位的国家级开发区，正显现出了越来越强大的集聚效应，随着环球金融中心的落成，加之相关商业配套的进一步完善，小陆家嘴的商务中心地位已经显著提升，而在未来几年中，仍将有大量的国际超甲级写字楼陆续供应,区域介绍,市场特征,部分写字楼目前租金报价（元/天/平方米）,花旗集团大厦 8.5,BEA大厦 6.0,金茂大厦 8.0,未来资产大厦 7.5,时代金融 6.5,环球金融中心 8.5,甲级写字楼租赁市场-陆家嘴,甲级写字楼租赁市场（小陆家嘴）,19952000 约400,000,20002006 约680,000,20072008 约
9、685,000,2009 约450,000,2010约520,000,2011约465,000,2012+约1,000,000,证券大厦,金茂大厦,环球金融中心,IFC,上海中心,IFC II,招商局大厦,历史供应量与代表项目,竹园写字楼,1.德加置地 2.城建国际中心 3.中建国际大厦 4.东方希望大厦 5.中融恒瑞大厦 6.葛洲坝大厦 7.长泰金融中心 8.国际证券大厦 9.盛大国际中心 10.世纪大都会,1,2,3,4,6,7,8,9,10,5,甲级写字楼租赁市场（竹园）,2000年前后，先后在东方路、新上海国际商城区域出现大量办公楼，多为各省市在沪建造楼宇，设施及楼宇品质较低，仅浦项广
10、场堪称甲级写字楼；2007年至今随着中建、城建等高品质项目入世，并对外提出竹园CBD概念，大幅提升区域商务氛围和档次随着陆家嘴金融城东扩，全国性证券交易机构将重新建造并汇聚在竹园地区，区域未来的发展空间非常广阔，已成为陆家嘴主要的竞争区域；区域平均租金成交价为4-7元/平方米/天，租户中不乏国际500强客户。,区域特征,2005年前项目,上海写字楼租赁市场,供需基本平衡，但空置率上升至近10年新高,1994年,甲级写字楼市场供不应求，租金保持在10元/平方米/天以上高位。,1995-1998年,在空置率持续上升的影响下，租金持续下降，平均每年的降幅接近20%，1999年达到最低,1999-20
11、07年,近10年的快速增长，整体空置率的持续下降，促使租金不断攀升。,2008年-至今,大量的办公楼供应及金融风暴的影响使得市场供需失衡，空置率急速上升导致区域租金大幅下滑，但进入09年下半年后市场趋于相对平稳。,上海写字楼租赁市场-分区域空置面积,至09年底，空置面积的区域分布中浦东地区占据了较大比重，这也是由于该区域08-09年间供应较大所造成,0,100,000,200,000,300,000,400,000,500,000,600,000,700,000,800,000,900,000,1,000,000,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q
12、2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,浦西核心区,浦东核心区,浦西非核心区,浦东非核心区,单位：平方米,上海写字楼租赁市场-租金趋势分析,租金连续下挫，但09年第2季度后下跌幅度趋于平稳,Q2/1999=100,全市,浦西中央商务区,浦西非中央商务区,浦东中央商务区,浦东非中央商务区,上海写字楼租赁市场 未来主要供应量,单位：万平方米,44.
13、3,66.0+,19.0,19.7,201.5+,0,20,40,60,80,100,120,140,160,180,200,2010,2013+,浦东供应,浦西供应,2011,14.0,2012,历史最高吸纳2007年：73万,近3年平均吸纳06-09年：33万,55.8,41.8,未来主要供应量-2010年,未来主要供应量-2011年,未来主要供应量-2012年,未来市场预测,上海写字楼市场简介,写字楼项目策划要点,写字楼项目营销计划,客户在考虑什么,写字楼住户选择办公楼的决策较为理性，会从多方面来进行综合权衡，以实现综合目标的最大化,商务成本 租金水平/销售价格 办公空间的利用效率 物业
14、管理费用 业务开展的交通费用,业务开展的便利性 接近所服务的客户 接近主要的政府主管部门 接近主要的业务合作伙伴,企业形象地段写字楼品质的认同度同一写字楼中其他客户的品质,办公环境的舒适度/安全性与效率 设施设备 内部空间感 物业管理提供的服务 配套设施完善程度,员工可招募性及稳定性城市对所需求员工的吸引力与多数员工居住地之间的交通可达性,政策优惠及其他特殊要求增值税、企业所得税等税收优惠区域政府的办公透明度及效率其他特殊要求,企业如何选择办公场所,发展商如何策划写字楼,交通,平面,实用率,价格,品质,配套,价格,在对写字楼进行整体策划前，最重要、最核心的工作是结合项目的地理位置、周边项目情况
15、、地块数据等要素对写字楼未来的租金/售价水平进行确定。核心CBD区域则首先考虑建造租赁型办公楼，非核心区域可以考虑销售型写字楼。在此原则上才能深入考虑项目的品质、平面等其他因素，否则项目既得不到市场的认可，也很难获得客户的青睐；销售型写字楼的资金回笼与住宅销售比较相似，仅在贷款成数上有所差异；但租赁型写字楼受装修期、免租期等因素影响，在项目交付后一段时间内难以产生现金流，对资金的要求比较严，因此在做项目前期资金计划中应充分考虑此因素；,价格,实际支付价格（合同净价）,=,合同面价,合同总月份数-免租月数,合同总月份数+装修月数,租户在决定入驻或续租时，其对价格的敏感度在于其实际支付的价格，通常
16、金融类、证券类、财务咨询类、4A广告类、法律类公司的承付能力较强。当租户从其他写字楼搬迁入驻时，其财务部分还需要考虑新楼装修成本，通常其会按照新租约合同期内总支付租金的20-25%计提装修费用。全球500强公司或租赁面积在5000平米以上的租户通常被视为主力客户，其租金支付能力均比较低，尤其制造业类客户对租金更加敏感。,品质,租户对写字楼品质的要求主要集中在几个方面：办公空间、空调、电力供应、电梯、楼面承重等。各种类客户受其行业特殊性和经营活动的要求，对于办公场所的硬件要求都各有侧重，关注点差异较大。写字楼设计之初，需要综合考虑本区域内主要客户群的行业分布，优化方案以满足大部分客户的硬件需求。
17、后期再进行的修改和增设，不仅工程难度大，而且将大大增加成本。,品质 办公空间,上海不同时期主要甲级写字楼净高,分析,上海上世纪90年代建造的写字楼中有较多项目标准层净高在2.5米及以下，目前，标准层过低已成为了这些项目丧失市场竞争优势的最主要原因之一二十一世纪初期建成的甲级写字楼逐渐以2.6-2.7米为主，2.6-2.7米的楼层净高能基本满足写字楼客户对内部空间的要求近年来，部分写字楼将楼层净高提升到了一个新的高度，3.0米在多个已建项目和规划项目中被采用，不凡的空间感显著提升了这些项目的品质可在2、3层及中高区各选择一个楼层，设置交易楼层(净高通常不低于6米)，提升低区价值并吸引金融类客户但
18、是不能一味提升办公空间的净高。3.3米以上将大大增加空调能耗，未来运营成本将大大提高。,银行、证券公司等从事于证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等业务的非银行金融机构。他们的业务主要通过高效率的信息传输来完成。这就需要大面积的交易楼层（Trading Floor）以及和交易楼层相匹配的灵活的室内布线。通常交易楼层净高不低于6.0米，300mm的架空地板,1500kg/的承重。,品质 交易楼层,内部平面与空间,分析,共享空间作为一种新潮的概念，近年来陆续在很多写字楼项目中得到采用，针对销售型写字楼项目，共享空间为产品营造了一个很好的卖点上海甲级写字楼客户更注
19、重内部平面的实用性，普通的共享空间设计占用了一定的使用面积，根据经验，共享空间较受大面积客户欢迎共享空间存在私密性的隐患，因而在一定程度上限制了包含共享空间的楼面的客户范围，多数情况下需要由一个客户使用多个楼层，对于业主而言，将丧失部分租赁的灵活性,品质 跃层空间,越洋广场空中休息厅,品质 空调系统,VAV空调系统在目前高品质写字楼中被普遍采用,目前FCU、VRV、VAV等均是成熟的空调系统。FCU应用时间最长，因而早期建成的写字楼多采用FCU系统。随着VRV系统技术的成熟及销售型写字楼市场的发展，在一些销售型写字楼项目中VRV空调系统得到了普遍使用，VRV系统占用楼层空间小，并且满足了小面积
20、客户独立灵活控制空调的需求。VAV系统近年来在一些高品质的写字楼项目中被普遍使用，该系统可更好的保障室内空气质量，绝大部分租户均已将VAV系统视为高品质写字楼的标准之一。,上海部分写字楼空调系统状况,空调的分区模块的建议,32,VAV与VRV空调系统比较,品质 空调系统,33,新风量建议至少应达到35立方米/小时/人,汇亚中心新风量：35立方米/小时/人,港汇广场新风量：50立方米/小时/人,花旗集团大厦新风量：50立方米/小时/人,目前办公楼除采用新风系统外，也同时采用可开启窗，呼吸式玻璃幕墙等生态环保设计，改进室内空气质量,品质 空调系统,品质 电梯系统,电梯系统是客户感受写字楼品质的最直
21、观因素之一，尤其是平均等待时间和轿箱内部空间感,建议：,五分钟运载力应该10%以上，平均等待时间应在35秒以内特别要注意轿箱内的空间感及装饰，轿箱高度接近3米会给客户以不凡的空间体验,内部平面与空间,大堂与雨蓬是除外立面外，客户对项目品质评价重要的因素，开阔的大堂和巧妙设计的雨蓬是塑造项目品质和为项目增色的重要手段，许多客户往往在刚进入大堂的五秒钟内就对写字楼的品质作出了判断,大堂,雨蓬,分析,底层大堂高度应达10米左右，大堂占底层的面积比例应在二分之一以上，建议达到四分之三写字楼底层不建议设置过多的商业设施，在人流主动线外的适当区域设置外资银行营业厅和高档的咖啡厅可满足基本商务需求并进一步提
22、升项目市场形象在底层大堂以外的区域设置夹层，夹层占底层面积不应超过二分之一，建议为四分之一,品质 大堂,内部平面与空间,标准层平面：三角形、圆形及其他标新立异的不规整的标准层平面均会降低写字楼内部空间的使用效率，因而以矩行为基本单元是客户最为青睐的平面形状,金茂大厦,角部的矩形缩进,角部的矩行缩进，即可增加拥有两个视野面的角的数量，也可在一定程度减小建筑的”方向性“,局部的圆弧形设计,局部的圆弧形设计在保证相关展示面”无方向性”的同时，可将圆形平面对内部实用率的负面影响显著降低,平面,内部平面与空间,12米以上的进深、2000平方米以上的标准层面积目前受到大多数大中面积客户的青睐标准层平面内立
23、柱应尽量靠近外墙，满足客户对无柱式办公的要求，创造规整开阔的内部平面空间，提高写字楼的实用率,柱距：8.4米进深：12.8-15.2米,柱距：9米进深：11.7-15米,世纪商贸广场,花旗集团大厦,汇亚大厦,柱距：7.2米进深：11.6米,分析,写字楼开间和进深影响到平面的分割、车位的摆放等，通常大的柱距和进深能满足大面积客户的需求，但项目目标客户若以中小面积客户为主，则进深不宜过大写字楼客户多青睐于无柱办公，以提高平面利用效率立柱靠近外墙，虽然在采用玻璃幕墙的情况下存在从外部会看到立柱的现象，一方面深色的玻璃可部分消除该现象，另一方面，从外部可见立柱的影响远不及提高内部平面实用率的影响，因而
24、，建议应尽可能使立柱向幕墙靠拢,平面,平面,客户要求,附加条件：,预留楼梯,共享空间,共享空间对于部分大面积客户，对共享空间有一定需求，建议在部分楼层设置预留楼梯对于两层以上的客户，设置可拆卸楼板，以预留楼梯位置预留管井为部分大型企业客户行政人员预留管井，以设置给排水管道预留厕所为部分大型企业客户行政人员预留洗手间，以提供更人性化办公空间,此类设计并非企业必须，但有助于提高项目品质，对某些企业具有一定吸引力,平面,客户要求,面积2000平方米以上形状方正，进深10米以上实用率65%-70%中心筒设置、150mm架空地板、最好可以有开启窗（考虑实际使用，就是45度开启有卡口，净高3米以上、走道1
25、.8米以上无柱式设计或柱子靠幕墙基本功能要有男卫生间（3立3蹲）女卫生间（3蹲）茶水间位置、拖把间、男女卫生间在同一侧方形支柱对空间分割和办公桌椅摆放影响较小，更受客户欢迎低区电梯井在高区部分以及电梯井在地下室部分可用作储存空间,平面,客户兴趣点,40,细节考虑,在核心筒内的适当位置，增设淋浴间和行政人员专用洗手间，在细节之处体现对员工的关怀和吸引客户决策层,花旗银行大厦,行政人员洗手间,世纪商贸广场,淋浴室,分析：,部分写字楼项目中设置有行政人员洗手间，通常设置于标准层平面的角上靠近行政人员办公室，供专人专用，如花旗集团大厦；或设置于核心筒内，供特定的多人使用部分写字楼项目中设淋浴室，通常设
26、在核心筒内，为员工加班或出差归来提供淋浴场所考虑到在标准层平面四角视野最佳，并且此处设立行政人员洗手间不便于管道布置，可在核心筒内的适当位置设置淋浴室和行政人员洗手间，在细节之处体现对员工的关怀和吸引客户决策层,平面,41,细节考虑,在部分楼层预留可拆卸楼板，为使用多个楼层的客户提供内部沟通的便利,分析：,为购买或租用连续两层以上的客户提供了内部交通的方便，避免了绕道电梯的麻烦，并增添了办公室的气派和美感建议在部分楼层的适当位置预留可拆卸楼板,平面,42,细节考虑,在局部区域加强楼板的负重荷载，满足部分客户的特定需求,分析：,多数大公司都会有集中储藏文件或设置机房的需求，由于文件柜和机房一般设
27、置于靠近核心筒的区域，可以通过局部承重加强的方式予以满足，其中金融类、IT企业对于楼板荷载要求比其他行业更高。在标准层靠近核心筒处的部分区域设置“重负荷带”，加强部分楼板的承重负荷能力,平面,平面-核心筒,中央核心筒,实用率较高四周同等的进深公共走道设置灵活自然采光较为平均单元分割及组合差异较小,受结构影响，进深有限,偏心筒,优化景观资源较大单元进深走道占用面积小大面积开阔办公空间,单元景观差异大单元分割大小较难控制,环球金融中心,创兴金融中心,钻石大厦,优点,优点,缺点,缺点,目前甲级写字楼普遍采用此中央核心筒设计,受地块形状、景观条件所限或设计特殊需求的情况下，采用偏心筒结构,配套设置,商
28、业区大裙房型写字楼,商务配套型写字楼,纯写字楼,来福士广场多种商业业态，主要集中于休闲购物，成熟的时尚购物场所。,汇丰大厦餐饮及商务配套服务，服务本楼客户，平均租金和写字楼租金基本相当,世纪商贸广场商业配套设施非常有限，主要依靠周边商业设施来提供相关服务,写字楼配套设置的主要设置方式,配套 商业,外部形象,商业裙楼的独立性,中环广场,香港新世界,嘉华中心,金茂大厦,梅龙镇广场,配套 商业,总建筑面积355,000平方米南塔楼(250米)Ritz-Carlton酒店:45,700平方米/300间写字楼:82,000平方米北塔楼(260米)服务式公寓:31,600平方米写字楼:97,500平方米小
29、楼(85米)酒店:43,000平方米/400间裙楼商场:84,300平方米55,200平方米/地上四层29,100平方米/地下两层停车位1,800 个,配套 商业,上海国金中心 IFC,南塔楼,北塔楼,小楼,商场入口,未来供应项目分析 IFC,配套 商业,上海国金中心 IFC,证券、期货等主业为金融产品交易的公司，以及中大型企业的地区总部，对于数据通讯都有数据流量大、保密安全性高、实时性等要求，都需要安装专用通讯卫星。因此需要考虑在顶楼预留5-10个通讯卫星安装位置，以供该类客户使用。,配套 卫星,其他,停车位数量至少保证每100平方米办公面积停车位数达到0.5个，具体数量应结合地下层数进行综
30、合考虑,上海部分写字楼停车位设置状况,配套-停车位,50,外部形象,外滩中心黄浦区，泛光照明，在整个浦江东岸及黄浦、虹口区域均可欣赏到其耀眼“皇冠”的光芒,金茂大厦小陆家嘴，泛光照明，犹如王冠的顶部设计在灯光的映耀下尽显“王者风范”,大气的顶部设计配合巧妙的夜景灯光是增添项目市场关注度的重要手段之一，,恒隆广场静安区，透光照明，几乎在内环以内高架上的任何一处均可欣赏到其火炬般的炫耀顶部，突出其“伸展国际视野、映耀上海光芒”的理念,港汇广场徐汇区，透光照明，底部的港汇购物中心及其上的双塔，在灯光的渲染下体现了“蛋糕+蜡烛”的美好寓意,配套 景观灯光,非交通主干道展示面不佳商家广告牌设计不醒目,巨
31、型楼体广告牌及LED屏,来福士广场,商家指示牌,花旗银行大厦,主干道标志性招牌,配套 户外广告,上海写字楼市场简介,写字楼项目策划要点,写字楼项目营销计划,项目筹备期,前期推广阶段,预租期,强租期,项目运营期,营销准备启动,项目建造期,取得预售证,项目竣工,客户入驻,广告公司甄选推广策略制定交付标准制定,营销推广策略推广营销关键节点,写字楼营销总纲,准备事项,项目围板前期形象宣传册,实施工作,代理行甄选律师行甄选现场人员进驻,设立接待中心 现场宣传布置 标准文件系统 租售资料准备,媒体策略制定活动方案制定,设立样板层租售资料完善广告媒体投放进行推广活动,媒体策略调整活动方案调整交房相关事项,广
32、告媒体投放软性媒体推广客户签约仪式,确认租售管理项目形象提升,继续软性媒体推广开展客户答谢会,项目初步营销方案建议整体推广策略,媒体：报纸（新闻类、经济类、地产类）杂志（经济类、地产类、英文类）户外（路牌，灯箱，道旗）网络（网站，链接，网站广告）其他：（电台，机场广告）活动：工程节点类（开盘，交房）新闻宣传类（研讨，签约仪式）项目推广类（中介联谊等）,营销工具:DM楼书技术手册专用信纸、专用信封文件夹、文件袋模型展板手提袋标准文件系统精品楼书项目简报电子楼书专业礼品,通过媒体、活动、营销工具等综合手段向目标受众传播项目信息，实现营销目标。,写字楼推广工具,项目初步营销方案建议媒体推广策略,报纸
33、广告：与项目活动相结合，选择具有影响力、与项目气质相匹配的报纸媒体进行推广，诸如东方早报、21世纪经济日报等杂志广告：结合项目定位进行针对性的媒体投放，以形象发布为主。媒体以高端杂志、航空杂志及英文媒体为主，如中国航空、Shanghai Tailor等户外媒体：与项目整体形象及围版、接待中心等风格相结合，在项目周边或利用项目楼宇自身进行形象宣传。,1.运用报纸、杂志、户外等媒体树立项目形象,写字楼推广策略,常用推广策略简介,项目初步营销方案建议媒体推广策略,组织专业的、连续的、专题性的新闻报道，新闻报道的特点为可信性、媒体集中影响性及成本低廉性，在未取得预售许可证的租售准备阶段结合营销活动进行
34、专题新闻报道的宣传对于项目前期预租十分有必要。每一轮次的新闻报道应以“主题统一，诉求丰富”为原则做好新闻缮稿的准备工作，保证新闻报道的可信性及说服力。,2.借助专业公司的媒体资源，通过新闻报道的形式开展软性推广：,3.针对项目进展适时通过中介、媒体及客户活动发布项目信息：,项目初步营销方案建议媒体推广策略,常用推广策略简介,写字楼推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,互联网渠道运用的目的包括“形象包装、信息获知、信息检索”。建立项目网站并将其作为重要的信息发布、更新以及项目专业形 象展示的渠道建立与著名搜索引擎的链接，关键词为“租售、写字楼租售、房地产租售、项目名、.)建设项目网站或在专
35、业门户/新闻网站(如SINA,搜房等)发布广告或链接。,4.网络广告或项目网站将作为项目信息及时发布与查询的渠道：,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,常用推广策略简介,写字楼推广策略,5.专业代理行的网站、物业地图以及市场透视分析等也是重要信息渠道。,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目推广活动,客户交流活动,结合项目推广进程，通过不定期的客户互动交流活动迅速提升本项目在业界的形象与知名度。,目的配合项目租赁的不同时间节点，通过大型的推广活动，为项目营造良好的市场氛围,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒
36、体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,写字楼推广策略 活动,项目初步营销方案建议活动推广策略,记者招待会,依靠专业代理公司与各大主要媒体的良好合作关系，在项目开盘前期可通过媒体的软文宣传为项目推广进行前期预热，并迅速提升项目市场知名度。,示例：香港新世界大厦记者招待会,示例：万都中心记者招待会,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,写字楼推广策略 活动,项目初步营销方案建议活动推广策略,通过新闻发布会的形式正式发布项目开盘信息，并通过各合作方与有关领导的出
37、席，热烈渲染现场气氛，同时邀请项目目标客户与各大新闻媒体共同参加。结合新闻发布会，将在公众媒体正式发布项目开盘信息，并标志本项目进入正式的预租推广阶段。,开盘仪式暨新闻发布会,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,写字楼推广策略 活动,项目初步营销方案建议活动推广策略,示例：城建国际大厦陆家嘴竹园战略研讨会,专题研讨会,在项目租赁推广阶段举行专题论坛研讨会，邀请知名房地产专家、政府相关部门和主流媒体，以帮助客户了解未来市场状况，提
38、升项目的市场影响力。,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,写字楼推广策略 活动,项目初步营销方案建议活动推广策略,邀请市场各大专业中介公司，通过中介推广会正式发布项目租售信息与中介激励策略，提升本项目在专业市场的关注热情。,中介推广会,在项目样板房落成时可再度举办中介会，促进项目租售推广。,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目
39、初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,写字楼推广策略 活动,项目初步营销方案建议活动推广策略,示例：华山国际知名客户签约仪式,知名客户签约仪式,以知名大客户的入住，宣传项目的优越品质，进一步扩大项目市场影响力。,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,写字楼推广策略 活动,项目初步营销方案建议活动推广策略,通过此活动宣传本项目按时顺利交房，为后续客户提供信心，并邀请准客户参加此次活动，增强签约信心。,交房揭
40、幕仪式,示例：淮海国际广场揭幕仪式,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,写字楼推广策略 活动,项目初步营销方案建议展示策略,样板房展示将项目信息及卖点充分传递给客户，对吸引客户关注起到重要作用，凸显项目价值,售楼处的展示台及洽谈桌椅营造了良好的体验效果，通过品质展示让客户增强了对项目质量的信心,售楼处、样板房展示建议,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议活动推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营
41、销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,项目初步营销方案建议媒体推广策略,写字楼推广策略,这项工作需要获得工程部的大力配合！,谢 谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8L
42、bUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKU
43、g3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
