旅游项目投融资可行性分析报告.ppt

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1、目录,第一章 项目简介 1.1 项目基本情况 1.2 项目研究工作依据 1.3 项目研究的范围 1.4 项目可行性研究初步结论 第二章 项目建设背景 2.1 项目提出的背景 2.2 徐庄镇后观森林公园概况 2.3 投资的必要性 第三章 市场分析与预测 3.1 客源市场分析 3.2 市场供给现状 3.3 市场前景预测 第四章 建设条件分析 4.1 自然资源条件分析 4.2 交通条件分析第五章 项目建设内容及建设规模第六章 经济效益分析,第七章 项目投资估算与资金筹措 7.1 项目投资估算 7.2 项目资金筹措第八章 消防与安全卫生第九章 环境影响评价 9.1 环境现状 9.2 环境保护措施第十章

2、 财务分析第十一章 项目的社会效益与生态效益分析 11.1 社会效益分析 11.2 生态效益分析第十二章 可行性研究的结论与建议 12.1 结论 12.2 建议,第一章 项目简介1.1 项目基本情况1.1.1 项目名称：枣庄市山亭区徐庄镇后观森林公园旅游投资项目1.1.2 项目承办单位：枣庄市山亭区后观旅游发展有限公司1.1.3 建设地址：枣庄市山亭区徐庄镇后观森林1.2 项目研究工作依据（1）枣庄市及山亭区下发的有关后观森林公园项目建设的指令性文件，以及省市旅游局对徐庄镇人民政府的请示报告做出的批复文件。(2)在研究之前所做的调查及其形成的工作成果和文件。(3)中华人民共和国环境保护法；(4

3、)建设部风景名胜区建设管理规定；(5)国务院风景名胜区管理暂行规定；,1.3 项目研究的范围(1)市场分析与预测(2)建设条件分析(3)建设内容与建设规模(4)环境保护措施分析(5)经济效益分析与评价(6)投资概算及资金筹措(7)项目的社会效益与生态效益分析1.4 项目可行性研究初步结论一、政策可行 作为省旅游局在“联百乡包千村”活动中的帮扶区，山亭区目前积极参与开展“好客山东休闲汇”活动，加快推进“逍遥游”乡村旅游示范区，而后观森林公园的开发，正是响应了该区生态旅游开发的号召，得到政策支持和资金拨款。二、市场可行 森林公园的开发能够满足旅游者对于生态旅游的需求，需求旺盛，具有很好的市场前景，

4、发展潜力巨大。三、效益可行 公园建成之后将带动餐饮服务业的发展，提高徐庄镇的整体旅游形象，增加周边地区人员的就业，带动当地群众脱贫致富。同时公园项目的开发有利于生态环境的保护，有利于可持续发展。,第二章 项目建设背景2.1 项目提出的背景 近年来，“回归自然，返璞归真”正逐步成为当今世界的旅游热点，是旅游业发展的大趋势，而森林旅游正是顺应这一趋势发展起来的。我国的森林旅游业虽然起步晚，但发展潜力巨大。目前，山亭区徐庄镇立足本区资源优势，抢抓帮扶机遇，正加快建设“生态逍遥休闲”徐庄。大力开发假日游、周末游旅游市场，把近郊乡村游做大做强，成为徐庄镇发展旅游业的当务之急。徐庄镇拥有独特的山乡旅游资源

5、，发展以“生态逍遥休闲”为主题的乡村游前景广阔。林地面积13.8万亩的后观森林生长着树龄200年以上的板栗达600多棵，是鲁南地区最大的金楸林基地，投资开发后观森林公园正是响应本区“生态逍遥休闲”的口号。,2.2 徐庄镇后观森林公园概况 后观森林公园地处徐庄镇中心腹地，南北走向，北高南低，全长10余华里，三面青山环绕，周边山泉众多，奇石遍布，泉水清澈。前有兴复寺，现存双龙戏珠碑一座；后有玄真寺，始建于唐朝天启年间，重建于元朝十一年间，曾有一位张姓秀才在此祈愿，后中状元，现留有状元石鼓一座，玄真观遗址、石碑俱在。后观景点共有九洞十八峪，峪峪有山泉，湖光山色相连，峪洞遥相呼应。后观地质地貌，自然人

6、文历史景观俱佳，既是观光旅游休闲之妙地，又是爱国主义教育场所之首选，还是科学研究自然生态物种的宝库。后观森林茂密，各类树种植物120棵，540种，野生动物30科110种。仅200年以上树龄的板栗，就达600多棵，并是鲁南地区最大的金楸林基地。其周围是6万亩板栗、3万亩花椒、1万亩柿子、1万亩杂果的果品生产基地。该旅游区紧靠北留、临徐公路、京福高速公路和京沪铁路，交通便利。,2.3 投资的必要性1、该项目会带动徐庄镇旅游经济的发展，增加就业机会 项目建成后，公园的门票收入、餐饮及商业服务收入、生态经济林业收入等构成该区经济收入的重要组成部分，能够极大的带动经济发展水平。该旅游区能安置就业人员，带

7、动徐庄镇和周边地区人员从事旅游相关产业，对于带动当地群众脱贫致富具有重要意义。2、立足本区资源优势，抢抓帮扶机遇，响应建设“生态逍遥休闲”徐庄的号召 山亭区目前积极开展“好客山东休闲汇”活动，打造“逍遥游”旅游品牌。生态是山亭最大的优势,也是“逍遥游”的命脉。后观森林公园的开发响应了发展生态旅游的号召，能够得到政策支持，也是徐庄镇发展经济、提高旅游知名度的一项重要举措。,3、该项目的开发有利于生态环境的保护 后观森林公园旅游开发项目在带动经济效益的同时，也有利于生态环境保护，对于一些景点古迹进行修复，保存了原有风貌，有利于可持续发展，具有良好的生态效益。4、为徐庄镇居民提供节假日休闲场地 后观

8、森林公园的建成，将为当地居民提供假日休闲场地，丰富其闲暇生活。,第三章 市场分析与预测3.1 客源市场分析1、周边客源市场分析（1）枣庄市及附近市区，其游客是后观森林公园旅游开发初期的主要客源，也是该旅游区的稳定客源。枣庄市城区距该旅游区35公里，距滕州市城区、距临沂的费县、平邑县城40公里，一日游占绝大比例。（2）邻近城市，包括济南、泰安、曲阜、济宁、淄博、潍坊、日照、临沂，江苏的徐州、连云港等城市将成为一线客源市场。2、远程客源市场分析其范围包括江苏、浙江、河南、河北、安徽、福建、广东的中心城市及京津沪地区，这些区域作为本项目最具开发潜力的客源市场。,3.2市场供给现状 我国的森林旅游业是

9、起步较晚的，目前还是处在发展阶段，没有西方发达国家那么成熟，但在我国旅游局和林业主管等相关部门的大力支持下，而且我国森林景观资源丰富且多样，所以森林旅游资源发展显著。1982年9月，经国家计委批准同意，将原湖南省大庸县（现湖南省武陵源区）张家界林区建立了我国第一个森林公园张家界国家森林公园，经过30多年的发展，森林公园事业已经初具规模。截止到2010年，我国已拥有森林公园2583出，其中国家级森林公园125处，省（区）级747处，市（县）1149处，森林公园在数量上取得了较快的发展。,3.3 市场前景分析 随着生活节奏的日益加快和生活方式的日益多样化，观光式的旅游模式已无法适应现代消费者的旅游

10、需求，到了周末或假期，带着家人到周边一些度假村或是森林景区去休闲，已经逐渐成为城市居民走出钢筋水泥、融入自然的时尚之选。我国的森林旅游业虽然起步晚，但发展潜力巨大。我国是世界上人口最多的国家，发展森林旅游业拥有庞大的需方市场。我国地域辽阔，地貌变化复杂，林区自然游憩资源极其丰富，加上我国林区特有的深厚的历史文化积淀，这为我国森林游憩业的发展提供了一个广阔的舞台。森林生态旅游成为人们旅游方式的重要选择,而森林公园为满足人们这一需求提供了良好的场所。所以，后观森林公园具有很大的开发潜力，市场前景看好。,第四章 建设条件分析4.1 自然资源条件分析 后观原始森林公园南北走向全长10公里，有各种植物6

11、7科、546种，素有天然氧吧之称。后观森林公园自然资源丰富，森林茂密，各类树种植物120棵，540种，野生动物30科110种。仅200年以上树龄的板栗，就达600多棵，并是鲁南地区最大的金楸林基地。后观地质地貌、自然人文历史景观俱佳，既是观光旅游休闲之妙地，又是爱国主义教育场所之首选，还是科学研究自然生态物种的宝库。4.2 交通条件分析 交通条件较优：后观森林公园紧靠北留、临徐公路、京福高速公路和京沪铁路，交通便利，可进入性强。4.3 政策优势 本项目属于产业结构调整指导目录中的“文化旅游、生态旅游、休闲旅游、农林业旅游、水上旅游及旅游资源综合开发项目建设”行业，属于国家鼓励类。,4.4 机遇

12、与挑战4.4.1机遇1、来自国家的发展目标和举措 旅游政策灵活，行业规则制度更为开放，旅游管理体制和旅游企业改制重组将加快进程，刺激国民旅游消费的措施将更多。另一方面，国家正大力提倡“发展生态循环经济”，推进“社会主义新农村建设”。这些目标与举措都为本项目的建设与发展提供了良好机遇。2、国民消费结构变化促进了旅游、休闲的发展 一般而言，人们的收入水平与他们的出游力存在明显的正比例关系。人们的消费逐渐由衣食消费为主向住行和休闲娱乐消费转移，旅游活动的参与率明显升高，这为本项目的旅游发展提供了良好的市场发展契机。3、市场需求趋势正发生变化4、内外部交通条件的改善,4.4.2挑战1、项目周边地区旅游

13、开发的竞争日趋激烈 国内旅游开发定位均较高、手笔相当大，同时旅游资源多以山水观光为主，竞争态势日趋激烈。山亭区现有抱犊崮国家森林公园，莲青山省级森林公园，同地区市场竞争加剧。2、游客对“娱、乐”的需求较高 现今人们已经不满足于做一个旁观者，越来越要求旅游活动融新、奇、特于一体，并具有一定的娱乐性，甚至追求冒险刺激，希望参与其中，获得体验。3、项目内外的基础配套和服务设施薄弱总的来说，项目规划区周边的基础配套、食宿娱乐设施档次低，数量不足，连来自国内一般城市的游客都难以接受，更别说大城市、发达地区和海外的游客了。,第五章 项目建设内容及建设规模 后观森林公园将以后观森林培植、旅游基础设施建设为开

14、发重点，以休闲、度假、参观、旅游、体验农家风情游等为重点开发目标，着重抓好后观景区、葫芦套国防洞景区、焦山迷宫洞景区及罗汉峪景点、凤凰洞景点、千子峪景点、玄真湖景点、百鸟峪景点、生态园景点、奇石园景点、泉水浴景点、垂钓园景点、山顶居农家园景点的三大景区十大景点建设。项目内容有：（1）拓修后观主线、西线、东线旅游道路18.5千米，砌登山石阶19千米，建桥涵122座（2）建设旅游中心、宾馆、度假村、停车场等游客接待服务设施（3）架输电线路和有线电视设施（4）整修后观玄真湖、湖边垂钓坝，泉水浴池，整修山顶村民俗风情园（5）建奇石、摩崖景点石刻、观景台亭榭等（6）修复玄真古观、凤鸣塔、状元鼓楼、知鸟亭

15、、落凤亭、鸽子庵安古迹。,第六章 经济效益分析 项目建成后，旅游门票收入、餐饮、商业服务收入以及生态经济林业收入将新产效益2800万元/年，利税1200万元/年。该旅游区能安置就业人员150名，带动徐庄镇和周边地区30个村4.5万人从事旅游相关产业，每年增收450万元，人均增收1000元。后观森林公园旅游开发项目有利于生态环境保护，有利于可持续发展，具有良好的经济、社会及生态效益，对于带动当地群众脱贫致富具有重大而深远的意义。,第七章 项目投资估算与资金筹措7.1 项目投资估算 经投资估算，后观旅游总体开发所需资金约5885万元。其中，路、水、电、通信等设施投资3695万元，玄真观、玄真湖、状

16、元鼓楼及景点建设投资750万元，宾馆、度假村建设投资1140万元，其他建设投资300万元。后观旅游区总体开发计划分二期实施，其中第一期投资4100万元，主要用于建设上山路、停车场、旅客中心、旅游厕所、旅游商品售货亭、旅游说明牌、指向牌等必要的游览服务设施以及供水、供电、通信等基础设施，恢复性建设玄真观、状元鼓楼、亭台榭等标志性景点，建成省内一流的旅游、休闲、度假、避署的风景区。第二期为其他剩余项目建设。,后观森林公园投资估算表,7.2 项目资金筹措7.2.1 项目资本金的来源 自筹资金为1885万元，招商引资1000万元 省旅游局资金补助1000万元 银行借款2000万元7.2.2 项目筹资策

17、略1、加大招商引资的力度2、确立合理的资金结构，合理安排自有资金和负债资金的比例，使项目运作风险大大减小。3、充分利用地方政府的支持性资金补助4、选择合理的筹资方式，将资本成本控制在最小5、合理确定资金需求量和资金投入时间,7.2.3 融资方案分析（一）资金成本计算 银行借款的资金成本：k=（1-25%）*6%/(1-0.5%)=4.52%4.52%*20000000=904000元（二）融资风险分析1、利率风险 本项目中，银行贷款资金占总投资资金的33.98%。在项目融资过程中，如果利率变动，将直接或间接地造成项目价值降低或收益受到损失。2、项目本身的风险 如，价格风险，竞争风险，需求风险3

18、、管理方面的风险(1)项目融资具体操作困难，加大了融资风险。(2)风险管理手段落后，管理水平难有保障。（3）客观条件欠缺，制约风险管理发展。,第八章 消防与安全卫生在公园内制定相关规定：1、加强安全管理工作的组织和领导，树立“安全第一”的指导思想，成立“安全防控领导小组”，尤其是在节假日期间，随着客流量的增加，安全防控工作难度也在加大，所以要时刻秉承“安全第一位”的理念。2、加强森林公园防火工作，增设森林防火警示牌。3、加强公园安全巡查。4、定期对公园开展安全大检查活动，对各景区相关设施进行安全排查，若发现隐患，要及时改正。5、对工作人员进行培训，建立完善的应急预案，提高各项应急处置的反应及协

19、调能力。6、加强安全宣传工作，在危险区域放置安全提示，在人员密集场所适当增加警示标牌。7、严格执行景区值班工作，确保信息畅通。8、建立危机处理机制，在危机发生时，可成立“临时危机公关中心”，对新闻媒体、报社等作出积极回应。,第九章 环境影响评价9.1 环境现状 当地居民对于森林景区的保护意识淡薄。在后观森林内，多个景点古迹保护不到位，存在坍塌的危险，亟需整修；森林内的珍稀植被遭到肆意破坏，导致某些品种濒临灭绝；在野生动物保护方面，存在某些居民捕捉野生动物的现象。本项目的建设应充分利用当地的自然生态环境，注重建筑与生态环境的协调，符合可持续发展要求，因此在项目的建设和运营中，环境保护必须依照环境

20、保护法，从制度上、监测上不断完善环境保护工作。本项目严格执行环境保护的法律法规、行政规章以及相关的产业、经济、技术、资源配置等政策，使环境保护工作制度化、法律化。9.2 环境保护措施（1）在森林公园建设过程中，加强对周边水资源的保护，防治污染。(2)保护动植物资源，禁止滥砍滥伐珍稀植被、滥捕野生动物。（3）对周边村民加强法制宣传和生态环境保护意识教育；加强对植被的防病防虫措施管理；制定景区生态环境保护地方法规，在项目开发建设中不得有损生态环境。,第十章 财务分析10.1财务评价 项目计算期按10年计，建设期2年，本项目财务基准收益率融资前税前为12%，项目资本金财务基准收益率为12%。10.1

21、.1费用与效益估算1.总成本费用（1）宾馆设施费用等主要项目费用占销售收入（5000万元/年）的40%，为2000万元。其他正常年外购燃料和动力费用为80万元。（2）职工工资及福利费，本项目需员工150人，年均费用300万元。（3）固定资产折旧，摊销费及设备修理费用总计为500万元/年（4）其它费用，按销售收入的3%计取，为150万元/年（5）财务费用，本项目贷款2000万元，需要还利息120万元/年经计算，本项目年均总成本费用3150万元。,2.营业收入和税金 本项目年均销售收入为5000万元，税率6%，年销售税金及附加费300万元（含增值税）。10.1.2财务分析本项目总投资5885万元，

22、正常年销售收入为5000万元，年销售税金及附加费：50006%=300万元。年均利润总额：5000-3500-300=1200万元企业所得税按25%，年均所得税300万元税后利润;1200-300=900万元。,1.盈利能力分析财务评价指标如下:所得税后:财务内部收益率=34.1%财务净现值(ic=12%)=8742.3万元 投资回收期：5.1年（含建设期）。所得税前：财务内部收益率=36.5%;财务净现值(ic=12%)=9192.9万元;投资回收期4.9年（含建设期）。所得税后财务内部收益率(FIRR)为34.1%，财务净现值(i=12%)为8742.3万元，投资回收期5.1年(含建设期)。财务内部收益率远远高于社会基准收益率，说明项目的盈利能力较强，财务净现值大于零，在项目营运期能够回收全部投资，表明本项目在财务上是可行的。本项目投资回收指标如下所示：年均投资利润率=9005885=15.29%年均投资利税率=12005885=20.39%本项目投资利润率和投资利税率均高于行业平均水平。2.财务生存能力分析计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年现金流入均大于流出。因此，项目具备生存能力。,