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1、金秋豪园项目营销推广策略总纲,2023/2/17,信任成就大家,豪宅的真正意义,豪宅的意义不仅仅在于他是不是别墅或是一个大面积的户型，豪宅也不仅仅是高档材料的堆砌。豪宅的真正意义在于他能提供一种不一样的生活方式，这个生活方式有别于常人的生活方式，他应该是舒心的、舒适的、和谐的、丰富的、惬意的、优雅的、体面的。当金溪人越来越多的和外界接触，就越会感受到功能主义建筑的机械和苍老，还有因此导致的生活的缺失。我们要试图打造一个豪宅项目的话，我们就需要明白豪宅的真正意义在于提供一种崭新的生活方式，否则的话我们就会仅仅停留在硬件的豪华这一单个角度不能自拔。,一、项目分析二、市场分析三、营销策略四、整合推广
2、,报告目录,项目鸟瞰图,项目概况,用地面积：39479.7平方米总建筑面积105697.65平方米占地面积：8638.53平方米容积率：2.5建筑密度：24.41%绿地率：35%停车数：258总户数：719,项目位置一,区位图,本项目东面临广场西路，南面为一水渠，北面临金溪重点客商生活区凤凰园，西面为待开发用地。从远期规划来看本项目西北面为一水系。本项目东面为锦绣广场和县委县政府办公大楼所在地，南面是其建设局、教育局、法院等其他行政单位办公楼，西南面为金溪县新中医院和仰山学校。,本案,金溪县中心城区功能结构规划图,结合金溪县中心城区功能规划来看，本项目处城中片区，但处于城中片区与城西片区结合部
3、，城中片区以新行政中心为核心区域是近期城市发展重点，远期规划城市发展方向为城西片区，从远期来看本项目位置处在城市较中心区域。,项目位置二,本案,金溪县中心城区景观规划,从中心城区景观规划来看，本项目周边有锦绣广场、象山广场、象山公园景观休闲场所，可满足日常休闲需求，本项目北面为周庄生态公园，往西为波尔山庄可满足节假日家人朋友相伴出游需要。,项目位置三,项目分析小结,1、本项目总建筑面积约10万平方，在县级城市属中等偏大项目，但从本项目市场定位来看，本项目属于县级城市高端豪宅项目。2、本项目位于金溪县新城区，与新行政中心相邻。属政府重点发展区域。3、本项目周边有中医院、仰山学校等配套，配套方面尚
4、不十分成熟，从规划来看，离本项目不远的金源一品项目规划有商业配套，其亦对本项目有利好。4、本项目的潜在价值明显。5、从开发商的角度来看，开发商具有一定的开发经验，但本项目做为运通地产在金溪的首个项目，亦需要重新树立开发商的品牌。6、本项目外部自然资源并不十分突出。,城市化效应。随着经济的发展，住房需求也是首当其冲。这也为县级房地产市场提供了不小的发展空间。改善性住房需求。随着经济的发展及人们生活水平的提高，越来越多的老市民都有强烈改善住房条件的愿望。投资需求。随着全国房地产市场的发展及土地资源的稀缺性，一些有长远投资眼光之士开始着手投资房地产事业。对房地产开发商来说，县级市土地价格比较低廉，但
5、是升值潜力巨大，处于长远考虑，投资县级房地产市场是一个明智的选择。宏观市场持续调控，多种政策逐步加码，政府高层一再表态调控决心不变。这样的市场对开发商而言利润空间的追求有限，但市场波动方面应该不用担心，市场在供应无明显增加的情况下，发生转向的可能性非常小，所以即使在目前宏观调控的背景下投资开发风险并不大。,市场分析：,金溪房地产分析,金溪县房地产2011年价格情况走势图,信息来源于金溪县住宅地产信息,金溪县住宅均价幅度不大，上半年住宅价格幅度小，均价最低1868元/M2均价最高2593元/。商业价格幅度由年初最低均价持上涨，幅度较大，最高均价达到7728元/。,金溪县房地产2011年销售情况,
6、住宅比率多，2011年上半年销售套数为1048套，其中住宅套数为885套。其他为163套。销售淡旺季不明显，每月销售量保持相对稳定趋势。2011金溪县房地产上半年数据显示市场供求基本平衡。,信息来源于金溪县住宅地产信息,小结,1、纵观金溪2011年房地产销售情况，金溪县房地产市场发展乐观，住宅商业均价均呈上涨趋势，住宅价格稳定。2、县级城市做开发的不太理想的方面是市场的空间有限，这主要受制于城市人口和经济发展两方面的因素。3、但这样的城市在风险方面偏小，由于其购买客户中少有投资投机者，所以刚性需求为主，在供应量不发生特别多的增加的情况下，市场方向即使在现今调控吃紧的背景下也不太可能发生转向。4
7、、市场上竞争对手的开发水平、开发理念、营销投入等专业方面都偏弱，是占领市场的利好因素。尤其是高端市场基本没启动。,纯高端豪宅新城中心首座,项目属性,目标客户定位,在舒适和高品质的生活基础上；强调个性化的生活方式；拥有其身份和声誉；见多识广非富即贵,公务员应该会有一批私营企业主医院、电信等高收入企事业单位的管理层、技术骨干返乡客户中的高收入人群,形象定位,上流领域，领袖特区,品牌领先展示充分极力引导,营销总策略,品牌领先一：,开发商品牌:做为一个房地产项目的核心组织者，开发商的好坏直接而且关键的决定着项目的好坏。这个道理老百姓都知道，尤其是有钱人更懂。所以做豪宅项目开发商的品牌尤为重要，这一点在
8、很多项目大城市都已经验证了。所以做好本项目的开发商品牌方面的宣传是本项目成功销售的一个重点。,至少要达到市场对开发商的认识为：有经验、实力强。,方法可以有：宣传资料、组织参观、媒体报道、销售讲解、公司成立多少周年庆典等。方法可以很多，具体采取哪些需要根据实际情况系统规划。,品牌领先二：,合作品牌:整合更多优秀的合作品牌也是品牌领先的重要方面，通过整合其他优秀品牌一起实现更多更好的服务，从而得到更多意见领袖的高度认可，提升溢价能力。,达到产品系统优良达成市场全面领先确保客户高度认可,需要整合优秀的施工企业、园林设计公司、物业管理或顾问公司、样板房设计施工等合作单位。,下面通过两个案例说明,项目基
9、本概况开发商：丰城市金马房地产有限公司项目地址：丰城市剑邑大道356号建筑设计：香港华艺设计顾问有限公司园林设计：加拿大奥雅园境师事务所物业管理：深圳市中海物业管理有限公司占地面积：10.5万平方米建筑形态：多层、小高层、高层、情景洋房总建筑面积；22.7万平方米总户数：1600多套建筑覆盖率：29.2%绿化率：40%容积率：2.15停车位：425配套：双语幼儿园、生活体验馆、商业街,鸟瞰图,县级城市成功案例一：丰邑中央,项目基本概况开发商：丰城市希尔顿置地有限公司项目地址：丰城市新城区剑邑广场西侧建筑设计：TONTSEN建筑设计事务所（美国）上海方大建筑设计事务所景观设计：英国（深圳）雅而菲
10、空间艺术有限公司物业管理：深圳市万厦居业有限公司总建筑面积；约188000平方米总户数：1136套住宅建筑面积：1.3万多平方米,鸟瞰图,县级城市成功案例二：希尔顿国际都会,品牌领先三：,建材品牌:使用大家耳熟能详的品牌将大大提升客户对品质的信耐度。如电梯品牌、涂料、门窗等均可提前确定供应商。,展示充分,县城客户的特点我们总结有两点尤其明显，眼见为实，易于跟风。本项目做为金溪首席豪宅项目，需要得到见多识广的客户的认可，更需要他们掏更多的钱来买的话，没有一些实实在在的展示恐怕很难。造房先造景，既体现实力，又表明态度，同时能让客户有切身感受。,以下就展示重点做简要说明：,围墙区域,形象展示：,围墙
11、展示的重点为：造型上要体现大气简洁，内容上要直接明了，根据不同营销阶段进行设计创作。,样板段展示,样板区域,将样板区域在销售接待的同时实景展示出来，做到先造景后卖楼。并承诺小区内部将按照不低于展示实景部分的标准进行建造，俗话说百闻不如一见，将实景展示出来了一看胜过销售人员讲上数十句还有效。实景展示的做法诸多知名品牌开发商的惯用手法，其效果不言而喻。尤其在县城没人做的时候我们首个这样做，效果更将会数半功倍。,销售接待区,生活体验馆：,我们将传统的销售接待的功能融入到会所里面，将会所的部分功能提前真实展示，建造金溪首个社区生活体验馆。体验馆内设咖啡区、健身区、休闲娱乐区、棋牌室等功能。将销售接待功
12、能融入其中，既提高了销售接待的品味和档次，亦提前让客户体验到入住后的会所功能。,建材展示基于对买主的考虑，体现了我们对客户一种理解、关怀和态度，做到让客户明明白白购房，安安心心买房。这会使买主会对我们项目的品质更加充满信心。,建材展示：,看房通道及沿线工地展示,看楼通道是连接销售中心和样板房的交通通道。看楼通道的选择保证线路尽可能短和安全通畅为原则；保证通道充足的采光和照明；通道设计不影响施工组织、施工组织也不能影响看房者的通行安全；通道要做到换步换景，丰富而不单调。如熟知的世界名品喷绘。,看房通道,精装样板房展示：,选择主力户型和主推户型，要设在朝向、视野和环境较好的位置，可方便由销售中心到
13、达的位置。设置在高层8-10楼，以方便开阔视野，展示产品的周边景观好的优势。设计装修充分展示户型的空间优势，使看房者觉得值得参与借鉴，有设计亮点，吸引视觉注意力。进一步引起购买者的欲望。,参照图,清水样板房展示,有必要的设置清水房样板展示，使看房者觉得布局表现得更真实。清水样板房展示要整洁，阳台也要设置挡板，给客户安全的印象。,参照图,物业管理系统作为建筑体系最人性化的配套，内心舒适感受还应该来源于此。选择一个品牌口碑好的物业公司也是项目卖点更多的突破口之一。物业管理不仅保证社区安全，在应该在交通路线服务设施导向指示，小区公约，提醒环保和危险设施，介绍景点景物，社区文化说明、小区活动告知以公益
14、广告。,物业服务展示,参照图,销售服务展示,1、客服是否大方得体，是否对每一位来访客户作为贵宾接待等，这些直接影响到项目的形象以及确保销售现场的积极热情状态。2、以期形成更好的口碑效应和圈层影响力，以弥补广告数量的不足；详尽的项目介绍和精美的楼书有益于客户转介绍，从而赢得口碑。,小结：,1、通过一系列的展示，我们的营销目标是使购买者相信项目的区域价值，相信产品的品质，相信开发商的实力，相信自己作为豪宅的主人能有一种与众不同的生活享受。2、在产品定位以高端豪宅并将产品最大价值化的实现，金秋豪宅成为金溪县首个高端住宅区的实现。3、根据当地的市场需求，采取相对适宜的活动营销，以抓住广大客户的需求获得
15、口碑，从而抓住目标客户的心理需求。在项目展示上面面俱到，创意、新颖、高档的作为特点，抓住特点，执行到位。,极力引导：,本项目而言，前面分析了潜在价值方面价值不小。所以对未来的价值和看不见的价值需要花大力气对客户和市场进行引导性的宣传和推广，获得市场的认可。所以这个也是本项目成功开发的一个重要方面。,极力引导一：,城市规划：城市向西发展,具体的做法方面不能像金源一品那样只是简单的在文字上说明一下城市发展方向，在引导方面需要做到真实性，权威性、生动性。我们可以采取区域模型展示、项目推介会政府官员解读、以冠名的方式促进和赞助政府举办城市规划展和城市规划发展论坛，促进政府在媒体上多宣传新区的发展动向等
16、。在文字宣传方面要有力道和逻辑性，比如我们可以从金溪未来百年行政中心难以改变的角度来做城市发展的解读。,极力引导二：,我们应该将金源一品所将要建设的商场、步行街、星级酒店都看做是我们的配套，借势而为。,极力引导三：,本项目的纯粹性，在销售说辞上和宣传广告上都要充分体现本项目区别于其他项目的这一特性，那就是本项目属于纯粹的高端豪宅项目，引导客户向买房就应该买金秋豪园这样的项目，让客户相信这里将居住一群高端人群。,开发分期建议：,一期,三期,一期、三期之外是二期,最后我们要相信两点，一是好东西老百姓是识货的；二是市场价格会因为领导者出现而实现整体抬升：,价格和销售速度,采用的品牌数量、展示充分程度,整合推广：,在谈具体的推广之前，我们来回顾一下本项目的关键词：,纯粹的高端香港的公司城市的未来领导的气质,传播的核心：只有精英的世界,所以我们将形象定位为：,上流领域，领袖特区,本项目将会是金溪：,高端豪宅的缔造者非凡生活的创造者成功阶层的聚集地,高端豪宅的缔造者,自香港来，非凡品中心豪宅，稀世珍品,非凡生活的创造者,别样生活，源自香港来金秋豪园，品非凡人生,本项目将会是金溪：,成功阶层的聚集地,不是领袖，不聚首真的名门望族，总是领先一步,接下来请看视觉表现：,20110807金秋豪园视觉系统.ppt,汇报结束 谢谢!,
