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1、金色城品市场分析,1,目 录,一、全国政策环境二、乌市政策简析三、乌市楼市扫描四、水区楼市现况五、市场小结,2,3,一、全国政策环境,全国政策主基调：,保民生，促增长确保一个健康稳定的房地产市场,2010年中国房地产发展基调,4,“中央一号文件”,“国十九条”,78家央企“退市”,“国十一条”,十部委督察楼市,契税优惠收紧,九部门分工抑制高房价,收紧房贷,整肃房地产信贷,大力压制,1、2010年宏观政策,5,两会重点决议：加快城镇化建设、GDP增长保8、大力调控房地产行业,6,2、3月两会,7,政策基调：3月底4月初，房价、地价仍快速上涨，各部委联合出台政策，全面调控房地产市场。,3、4月新政
2、频出，楼市全面调控,4、新政政策半年回顾,中央调控政策出台，政策效应逐步由内地一线城市蔓延至新疆城市，客户观望情绪逐渐显现，部分楼盘开始以优惠价格进行揽客！（博雅馨园:交一万顶三万，客户转介绍优惠总房款2000元。送天然气初装费5000元）,8,楼市长期走向：短期震荡 长期平稳发展,楼市调控,5、宏观楼市走向,9,二、乌市政策简析,10,1、乌市政策走势,发展目标：迎来跨越式的发展，新疆将一改往日落后的面貌，10年之内迈入小康水平。城市北部迎来房产业大开发利好局面！,“7.5事件”国家加大对于新疆发展的政策支持。“两会”加快中西部地区发展速度。19省市明年起全面对口援疆中央新疆工作会议的召开，
3、确定新疆经济发展跨越式发展战略北部新城政策以及米东新城再造城政策出台,11,2、新疆楼市调控政策,2010年新疆自治区和城乡建设厅下发自治区房地产市场交易秩序专项整治工作方案重点内容：从4月30日起至8月20日，在全区开展房地产市场交易专项整治工作。此次专项整治抑止重点为：无证销售、捂盘惜售、哄抬房价等房地产交易环节的违法违规行为，规范房地产业企业销售行为和全区房地产市场秩序。专项整治六大内容：1.商品住房预售制度执行情况2.预售资金监管情况3.预售商品住房退房管理情况4.房地产销售代理和房地产经纪管理情况5.商品住房买卖合同管理情况6.商品住房交付使用管理情况,自治区出台此次专项整治活动，意
4、在贯彻执行中央的楼市调控政策，从政策层面上看此次整治活动的深度和广度有所增加，但政策能否能严格执行还待观察！,12,政策调控针对：投资、投机性购房需求。价格处于高位的一线城市。120平米以上舒适大户型。,3、调控政策解读,乌市市场现状：首套购房占主力，整体市场需求呈现刚性。三线城市，价格水平仍处于低位。100平米以下的紧凑户型占市场供应主力。,楼市走向：面对中央大力度的宏观调控政策，市场在一定时间存在观望情绪，但乌鲁木齐的市场现状受宏观政策影响较小，不会影响乌鲁木齐楼市的平稳运行,13,历史性的发展机遇,粗放型市场-精细化市场,进入品质时代,4、新疆乌鲁木齐楼市走向,14,15,三、乌市楼市扫
5、描,新盘开发城北区主导市区内开发品质大幅提升 楼市呈现大盘竞争格局 市政重点规划路段集中开发,1、2010乌鲁木齐楼市格局,16,小高层、高层住宅已经成为整体市场供应主力。类别墅产品市场供应逐年加大。高品质楼盘成为市场新的关注点,2、住宅市场产品市场供应情况,17,3、销售价格分析,18,2010年5月乌鲁木齐商品住宅销售均价达到3871元/平米；由于2010年小高层/高层成为市场供应主力，导致高层市场竞争激烈，价格还将平稳上升。,数据来源：房产大巴扎,19,2010年5月，供应方面首次出现负增长，供求矛盾趋于平衡，随着市场上项目逐渐开工，预计下半年市场供应量进一步加大，购买需求将得到充分释放
6、，市场竞争环境会更加激烈！,市场供需情况,单位：万平米,客户群体情况,单位：万平米,4、销售情况分析,数据来源：房产大巴扎,数据来源：房产大巴扎,5、乌市市场2010年供应量分析,单位：万平米,从数据统计来看，乌市整体市场供应面积超过630万，新市区占全市供应量的51%，是乌市房地产开发热点区域，沙区占27%，水区占6.3%，天山区占5.2%，米东区占9%，头区占1.5%,20,数据来源：天道数据库,水区总体开发量较少，但开发品质较高，高端项目竞争压力较大,小高层、高层市场竞争激烈，价格、销售趋于平稳。,宏观背景下，乌鲁木齐楼市仍将快速发展。,整体市场小结:,21,品质开发成为乌市房产市场趋势
7、。,四、水区楼市现况,22,23,1、水区开发形式一览,南湖板块,温泉西路板块,温泉东路板块,24,2、水区开发情况,别墅产品，别墅花园洋房，价格在6000元以上，供应量较大。品质产品40006000元，多层产品市场供应稀少。基础型居住产品，30004000元左右，虽然供应项目少，但供应量较大。,25,华凌品域,领峰项目,腾亿房产,佳雨项目,歌林合院,一龙半岛,百商锋尚,创想国际,丰泽园,龙海项目,丁香花园,百合公寓,歌林城堡,3、区域代表性个案一览,26,27,区域内高端项目较多，各项目以独特品质抢占市场份额！,4、区域代表性个案分析,5、乌市其它区域高端楼盘分析,28,6、水区潜在竞争项目情况：,29,水区后续开发高端品质楼盘较多，开发量在58万平米，进一步分流本项目客户源！,7、乌市其它区域潜在竞争项目情况：,30,水区后续开发高端品质楼盘较多，开发量在76万平米，进一步分流本项目客户源！,大牌开发企业云集，区域整体开发以高品质高层、类别墅产品为主。乌市高端楼盘总体开发量在210万平米，水区开发量在123万平米占乌市总开发量60%。开发产品120平米以上大户型、舒适性两房、三房为主高品质楼盘围绕政务中心相继开发，版块市场竞争压力较大。高端楼盘销售周期较长，均在半年以上。,区域市场小结：,31,
