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1、,单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级,1,淮安市房地产市场小户型项目市场调研报告,目 录,淮安市房地产市场小户型项目总述,项目综述,项目分析,总结,1,淮安市房地产市场小户型项目总述,淮安市房地产市场小户型项目总述,近年来，随着淮安地区经济快速增长，居民的人居习惯也在发生在悄然的变化。以往无人问津的小户型物业产品也渐渐走入了大众的视野。,我司此次所调研的项目中，以往在市场上颇为尴尬的小户型项目，由于其投资性和居住性价比的优势，正逐渐被淮安市民所接受。但目前仍未能走出销售低谷，下面我们将对此问题进行探讨。,我司在调查中发现，淮安的小户型项目大多依靠着著名的学校，如新淮中花园；政府机
2、关，如高巢（新世纪豪庭）；著名企业，如开发区富世康对面的弘康兴旺角。,淮安市房地产市场小户型项目总述,这些项目都是属于投资居住均可的产品，我们可以看出，目前淮安小户型项目基本是依托位置、名企或名校展开的，而大多数购买者都是抱着投资的目的置业。说明在淮安小户型的主要购买动机始于投资，这点与国内大中型城市自住小户型置业的购买动机大相径庭。,小户型产品的特点是单价高、总价低，就投资吸引力来说，小户型产品比传统住宅类产品具有一定优势，这一点正在被淮安当地市民所逐渐接受。但就整体市场而言，传统自住型置业仍然占据着大部分市场，这正是小户型产品未能在淮安地区被接受的主要原因。,弘康兴旺角项目小户型住宅，在5
3、月28号推出的144套小户型住宅后，不到一个月的时间内基本被预定一空。面对这一现象，我们不排除该项目采取了诸如“捂盘惜售”等营销手段来造成项目销售火暴的表象。究其根本原因，仍是市场对单一的小户型产品认知度和接受度不够。,淮安市房地产市场小户型项目总述,2,项目综述,项 目 综 述,弘康兴旺角地处富士康产业基地对面，作为紧紧依附高端产业基地的项目，其地段优势不言而喻。但该项目的地块为商业用途，其住宅类产品在产权、按揭贷款利率、使用年限上都受到了商业用地的限制。且该项目所谓的“酒店式公寓”概念实质乃是“产权式酒店”形式，即分割产权投资形式。在户型、配套等方面均向商业酒店模式倾斜。该项目户型较为单一
4、，针对客户群较窄，也是销售的一大阻力。,项 目 综 述,高巢原为新世纪豪庭，该项目之前由开发商自行营销，其主打概念几经转变均未能达到预期效果，淮安市民对其认可度较低。目前该项目由代理公司介入营销，在概念设计上较为超前，目前该项目在淮安本地的认知度正逐步上升。但其住宅产品同样较为单一，为项目的销售凭添阻力，市场对其的反应是叫好不叫座。,项 目 综 述,新淮中花园作为老牌大盘，以其紧邻新淮中的地段优势，一直主导着该地区的房价走势。目前该项目仅剩最后的菁英楼高层未开盘。该项目最小的户型为82m2，且面积配比较为丰富，与传统意义的小户型产品有着很大的区别。目前该项目处于开盘前的蓄水阶段，预约率为43%
5、,项 目 综 述,该项目作为位于清河区且紧邻清河嘉园的新兴项目，在入市之初便受到了市场的广泛关注。在面积配比方面，该项目也与市场主流同步，最低单套面积74m2、最高117m2。该项目预计于2008年8月份开盘，其价格较该区域同类楼盘无明显优势。,金马广场于2006年开盘，共有719套房，销售至今出售626套，去化率87%。该项目所处区域为淮安核心商圈，但销售缓慢。究其原因仍是由于面积配比单一、针对客户群体较窄。,项 目 综 述,3,项目分析,从我司调查的结果分析得出，淮安小户型项目呈现单价高、总价较低的整体趋势。但根据项目所处位置与自身特点，其反映出的价格也不尽相同。,价格分析：,弘康兴旺角，
6、其绝对地理位置较偏，由于紧邻富士康和其自身业态商业广场这一区域，使得弘康兴旺角住宅的价格定位较高。,但由于该项目住宅是商业用地，其产权只有50年，首付款比例和贷款利率均按商业贷款制定，影响到其项目销售过程中的产品升值。且该项目住宅类产品面积配比单一，针对客户群体过于狭窄，导致目前市场反应冷淡的局面。,项 目 分 析,高巢（新世纪豪庭）其地理位置位于淮安市传统的政治、经济、文化圈中心，周边配套齐全，且项目业态为高层。由于该项目推出市场以来由开发商自行销售，市场定位几经改变，市民对该项目的认可度较低，导致其住宅去化速度缓慢。,近期该项目由代理公司介入，为项目进行重新整合包装及市场定位，取得了一定的
7、积极效应。据项目内部透露，其预计价格应较高。反应出开发商对该项目的去化保持了一定的信心。但该项目与弘康兴旺角在面积配比方面犯下了同样错误，未能按照淮安当地实际市场情况进行定位，前景堪忧。,项 目 分 析,产品分析：,户型,户型配比,得房率,配套设施,朝向,购买人群,地段,户型：从户型面积的配比来看，新淮中花园、苹果国际公寓的户型配比较为全面，这点从市场接受度上可见一斑。弘康兴旺角、高巢（新世纪豪庭）的户型面积配比较为单一，导致了其市场接受度低的尴尬局面，可谓失策。,项 目 分 析,苹果国际公寓,新淮中花园,得房率：产品种类不同，其得房率也不尽相同。弘康兴旺角与高巢（新世纪豪庭）传统意义的小户型
8、采取的都是酒店式公寓布局，得房率是低于80%，而新淮中花园与苹果国际公寓的小户型的得房率则在80%以上。后者较为符合淮安当地的人居需求。,项 目 分 析,高巢（新世纪豪庭）样板房效果图,朝向：在淮安小户型项目中，朝向问题也影响到其价格的制定，如弘康兴旺角与高巢（新世纪豪庭）采取了酒店式公寓布局，所以朝南的户型与朝北的户型价格相差在200元/平方米左右。而新淮中花园与苹果国际公寓是一梯三户，不存在朝向的差距，所以只根据其不同的楼层制定了不同的价格。,项 目 分 析,高巢（新世纪豪庭）,苹果国际公寓,户型布局：在户型布局上，传统意义上的小户型项目弘康兴旺角与高巢（新世纪豪庭）都采取了酒店式公寓布局
9、，弘康兴旺角采取了2梯24户布局，高巢（新世纪豪庭）则采取了4梯24户的布局，而新淮中花园与苹果国际公寓是一梯三户。,项 目 分 析,示意图,周边配套：淮安的小户型项目的周边配套都是比较齐全，如酒店、学校、政府、菜场。这些都为项目销售及价格的制定都打下良好的基础。,项 目 分 析,富士康产业园区,新淮安中学校区,地段：从调查分析中我们看出，淮安的小户型项目所位于的比较好地理位置，或靠近名校、或靠近名企、或靠近政治、经济、文化中心，这些都为楼盘的价格支撑点提供了有力的支持。,项 目 分 析,弘康兴旺角区位图,高巢（新世纪豪庭）区位图,新淮中花园区位图,购买人群：根据抽样调查显示，购买人群分为投资
10、者与自住者，但是无论自住还是投资，首先看中的还是价格，低总价是吸引购买者最大的筹码。从投资者角度来看，地段好坏、升值空间的大小都影响着他们的购买欲望。,项 目 分 析,4,总结,总 结,近年来，淮安小户型市场逐渐扩大主要原因有二：第一、淮安小户型市场相对于其它大中城市来说启动较晚，现阶段开发的项目部分填补了淮安市场小户型的空白。第二、随着人们思想观念的逐步改变，投资住房的热度升高，低总价的优势刺激了小户型市场的放量。但从具体项目分析我们可以看出，在面积配比单一的情况下，市场的接受程度仍然不容乐观，目前淮安地区的人居习惯还是以传统的中等面积户型为主。综上所述，我司建议贵司在万达购物广场的户型面积
11、配比制定时，应切合淮安当地实际情况，针对主流市场进行客户群体定位。尽量避免产品单一化，以规避存在的市场风险。,单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级,27,感谢观看！,淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾,世联研究案例,关键字：淡市营销 降价,案例简介：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。,案例适用范围：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。,项目基本情况介绍,区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）规划总用地：68,679
12、总建筑面积：138,731住宅建筑面积：89,323容积率：1.5总套数：989停车位：87619栋9-18层小高层组成项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：407套,项目入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中
13、低楼盘全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套）剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目情况,项目销售成果,4月25日，价格调整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）截至5.31
14、日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）,项目成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。,降价的准备,降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包
15、括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。,降价的配合,The End,
