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1、,谨呈：恒誉地产,西山区“17号地块”城中村项目建议书,2 0 1 0 0 5 2 4,报告所有内容仅为麦哲森（中国）商业地产机构及其下属子公司独家所有，任何单位、个人和集体不得未经许可进行有商业目的拷贝、复印和传阅，否则视同对麦哲森（中国）商业地产的严重侵权，麦哲森（中国）商业地产机构将依据国家相关法律法规予以诉讼。,前言,承蒙恒誉地产信任，经过两轮的初步沟通后，麦哲森中国商业地产机构有意就贵司位于西山区17号地块城中村改造项目提供初步建议或方案，由于时间仓促、沟通深度的局限以及贵司的战略安排等限定，报告定不能全面、准确和有效的提供极具针对性与建设性的建议，万望批评指正。,主要内容,第一部分
2、,第二部分,地块及竞争物业研究,第三部分,目标任务,第四部分,项目主题概念建立及商业规划,麦哲森的核心优势及服务的决心,项目分析和商业定位,第五部分,目标任务,成功打造恒誉地产在昆明首个大型城市商业复合体,创项目品牌,实现项目利润最大化,实现恒誉地产在昆明的口碑营销，延续企业品牌影响力,第一部分,地块的研究,竞争物业的研究,第二部分,地块研究,商户经营现状,地块用地及建筑现状,地块相关参数,2,3,4,地块的区域位置,1,研究内容,第二部分,地块的区域位置,区域位置：项目位于昆明主城二环边，紧邻南二环和海埂路，连接着主城区和呈贡新城，区位优势将日趋明显。,项目所在地,第二部分,地块研究,前卫路
3、,日新东路,二环南路,海 埂 路,滇池路,第二部分,地块相关参数,第二部分,地块用地及建筑现状,金长丰综合批发市场,华丰大型食品批发市场,永丰家电五金批发城,昆明大型综合批发市场,昆明丰成商业一条街,瑞丰市场,昆明丰盛日用品批发市场,昆明西南大型百货场,食品厂,回迁房建设,民房,厂房,马家小学,第二部分,地块用地及建筑现状,第二部分,地块用地及建筑现状,第二部分,地块用地及建筑现状,第二部分,商户经营现状,第二部分,商户经营现状之商户访谈,第二部分,商户经营现状之商户访谈,地块的研究,竞争物业的研究,第二部分,竞争物业的研究,定位：目前是南市区唯一一个集写字楼、住宅、酒店、娱乐、餐饮、购物街、
4、大型超市为一体的城市综合体。诺仕达集团以世界商业Street Mall为整体规划理念，打造一个全新中央商业特区。,南亚风情第壹城,第二部分,竞争物业的研究,第二部分,竞争物业的研究,诺仕达的投资模式,一次性投资,一次性建设,一次性交付使用,缩短了整个项目的培育期，最后形成了,一站式休闲,一站式购物,一站式娱乐,第二部分,竞争物业的研究,南亚风情第壹城的商业组成要素,豪廷大酒店南亚风情园大洋百货南亚第一国际中央商业广场家庭生活馆数码城,南亚第一MALL 南亚路（金融业）星河PUB街（酒吧）星河左岸（休闲）掌门地带（运动）地下阳光商业走廊,第二部分,竞争物业的研究,螺蛳湾国际商贸城,定位：面向西部
5、地区和东南亚、南亚、中东，集中国乃至世界的名品、精品的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心。,第二部分,竞争物业的研究,第二部分,竞争物业的研究,开发商：云南新都昌房地产 开发有限公司占地面积：50亩总建筑面积：12.6万平方米 容积率：4.16绿化率：44.8%价格：商铺均价预计3万元/平米,豆腐营13号,项目规划分为南北两个地块，北地块为集中式的商业用地和城市公共绿地，定位为女性主题购物广场，规划整个商场预计有1200多个商铺，以1030平米的小铺面为主力户型；南面地块以住宅用地、酒店公寓以及各种公共服务设施为主。,第二部分,近千亩老螺丝湾土地定位为二级CBD，改造后的螺蛳湾中央商务
6、区定位为：集金融贸易、楼宇经济、总部经济、高端精品商业、信息及中介服务等商业业态，配套建设商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐为一体的二级中央商务区。根据城市区域功能定位，将原有小商品批零兼营、仓储物流、低端销售迁出三环外。规划指标中，老螺丝湾升级改造后，商业、办公建筑面积就约170万平方米，公寓、住宅建筑面积约44万平方米。商业不出售产权，面积最小的为10多平米，租金在100-200元/平米、200300元/平米、300元/平米以上。预计在8月份开盘。,老螺蛳湾的改造,竞争物业的研究,第三部分,项目分析和商业定位,项目商业定位,目标客群定位,SWOT分析,2,3,4,相关问题的解读,1,研究
7、内容,第二部分,商户经营现状,地段及周边环境状况解读,第三部分,交通状况解读,交通,商业道路规划,第三部分,目前项目规划的解读,前卫路,第三部分,目前项目规划的解读,第四部分,项目商业规划,配套规划解读,外部供应市场的解读,昆明四区共有城中村336个，涉及土地面积约9万多亩，拆迁总建筑面积约3800万平米。,外部供应市场的解读,西山区内集聚城中村数量为四个区域中最多，达115个，总人口约24.6万人、城中村居住用地面积5.02km2，人口密度约为4.9万人/km2，总建筑面积约1112万m2，拆迁量巨大，市场供应量巨大。,项目位置,政策的解读,1,昆明城中村的专项规划条例：关于建筑密度不大于1
8、8%，建筑的连续宽度不大于35米和深度不大于25米的政策，将使得后续城中村项目的地上商业几乎变得不可能，为了盈利和财务指标，大量的地下商业将被开发出来，而对于地下商业而言地上商业具有难以匹敌的优势，本项目若最终能够被通过32%的建筑密度将是一个巨大的优势。,2,中央对持续不断上涨的房价的态度日趋明朗，重拳调控住宅市场；而对商业市场影响不大，情况相对稳定。本项目若能够及早入市则后期的风险相对较低，以避免后期大量城中村项目入市的竞争风险。,第三部分,项目分析和商业定位,项目商业定位,目标客群定位,SWOT分析,2,3,4,相关问题的解读,1,研究内容,第三部分,连接着主城区和呈贡新城，区位优势将日
9、趋明显；周边小区住宅密集，并伴有高人气新项目的开发；周边市政配套成熟，具备一定交通和人流优势；依政施行，具备舆论优势,优势,威胁,劣势,机会,项目SWOT分析优势,第三部分,项目SWOT分析劣势,地块现有建筑密集，体量较大，拆迁工作具有难度；面临同类项目的市场竞争，如南亚风情第壹城、螺丝湾商贸城以及临近18号地块等；商业体量很大，人群消化能力较难维持；不靠近主干道，商业展示面不足，内部交通错综；地块不规则，规划较有难度。,优势,威胁,劣势,机会,第三部分,项目SWOT分析机会,政府和政策全力支持城中村改造工作；市场环境有利于商业的发展；周边项目既到来带来了竞争也带来了人气；该项目可以填补拆迁带
10、来的配套的弱化；群众商业投资意识的加强。,优势,威胁,劣势,机会,第三部分,项目SWOT分析威胁,城中村改造新政的限制；可能存在的同类物业的市场竞争市场的认知和认同程度尚不知晓外来购房资本的不可期性,优势,威胁,劣势,机会,第三部分,项目SWOT分析结论,优势,威胁,劣势,机会,结论,具备了天时、人和，地利条件需要后期的规划和培养开发投入巨大，走常规、无差异性的商业开发路线具有一定的风险；顺应政策施行，借助人气提升之势开发是上上之选。,第三部分,项目分析和商业定位,项目商业定位,目标客群定位,SWOT分析,2,3,4,相关问题的解读,1,研究内容,第三部分,目标客群定位,1、具有商业投资欲望和
11、购买能力的人群,2、周边住户,3、外来投资客,4、回迁客户,目 标客 群,以下四种条件的交集，才是本案的潜在客群,第三部分,目标客群定位,目标市场锁定：1、具有商业投资能力的人群，如大型企业的中层以上管理人员；2、由投资住宅转向投资小面积商铺的人群；3、周边住户；4、回迁住户；5、外来投资客；6、商人。特殊客群：1、支付能力极强的人士2、招商进驻3、组织团购,第三部分,项目分析和商业定位,项目商业定位,目标客群定位,SWOT分析,2,3,4,相关问题的解读,1,研究内容,第三部分,项目商业定位,从地段上来讲,从功能形态上讲,从城市建设的意义上来讲,功能定位：区域生活方式中心、社区配套和商业顶级
12、精英公寓,形象定位：集中商业建筑和社区个性配套型商业,第三部分,项目商业定位,项目商业定位：打造以购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的中高端区域型生活方式集中商业中心和社区配套商业。打造真正的体验性购物，营造一种全新的生活消费方式，让购物成为一次休闲、体验的美妙旅程！项目商业业态：购物中心、休闲娱乐、餐饮、商业街、酒店公寓、社区配套服务。项目商业业态功能组：区域型集中商业生活方式中心以及社区配套。项目商业消费定位：中高档家庭传统消费观念与中高档个性文化时尚消费体验的碰撞地！,第四部分,项目主题概念的建立,恒誉天下,第四部分,项目主题概念的建立,恒誉 SHOW城,第四部分,项目商业规划建议,规划业态,
13、第四部分,项目商业规划建议,我们的建议,地段问题,商业承载力,33万方的商业,10-12万方的商业,M、K地块集中商业,通达性、展示性、连续性,辐射共享性,F地块集中商业,第四部分,项目商业规划建议,A,B,C,D,E,F,G,H,J,N,M,K,R,P,第四部分,项目商业规划建议,我们的建议,以商业总体量为10万方计,商业业态商户参考选址要求,表格中所列目商业业态对于区域选择较为宽松，住宅社区集中区域也作为其主要选择区域之一,第四部分,商业业态商户参考选址要求,表格中所列目商业业态对于区域选择较为宽松，住宅社区集中区域也作为其主要选择区域之一,第四部分,区域型集中商业 业态组合及参考目标品牌,第四部分,区域型生活方式中心,区域型生活方式中心,第四部分,区域型集中商业 业态组合及参考目标品牌,区域商业配套 业态组合及参考目标品牌,第四部分,区域社区商业配套,区域商业配套 业态组合及参考目标品牌,区域社区商业配套,第四部分,第五部分,麦哲森的核心优势及服务的决心,专注于商业地产 全案运营代理,项目团队均从事 商业地产运营多年,大型商业运营伙伴、中小型品牌商户、数十万置业投资客,具备商业项目 操盘实战案例,专注的服务,庞大的资源,专业的团队,实操的经验,THE END THANKS停止空谈 立即行动,
