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1、花样年.别样城总体策略制定,商 铺 推 广 专 案,纲要,目 标,产品分析,市场状况,项目建议,入市时机,策略专案,目 标,商铺达到3500元/平方米以上价格2007年6月实现项目95的销售率2007年别样城完成1亿的销售总额,【目标】,产品分析,产品分析,产品分析,经营状况,【产品分析】,商业共6218.45平米，其中：2栋：3层，共2489.26平米，目前为销售中心，建议招商引进 主力店（品牌餐饮等）；临街商铺：共71间,共3729.19平米；面积区间：23.0463.5平米 开间3.24米，进深1315米 建议设计为不影响社区居住的业态为主,2栋商业面积过大，不利于销售；临街商铺进深较长
2、，不利于铺面展示,【经营状况】经营现状,1栋,3栋,15栋,14栋,2栋,14栋：24间 15栋：12间 1栋：16间 3栋：19间,在营商铺以日杂、超市、网吧、装饰材料为主租金：20元/平米/月物管：1.5元/平米/月电费：1.32元/度,【经营状况】租户访谈,【结论】,临街商铺面积小，总价低，客户易接受,临街商进深长，不利于商铺经营,在营商铺业态单一，同质化严重,小区入住率低，目前在营业商铺经营状况不理想,市场状况,市场状况,参考楼盘,市场占位,SWOT,【参考楼盘】参考市场,南阳锦城,左岸花都,戛纳印象,阳光华庭,华阳片区在售商铺较少，大部分商铺处于招商与 销售同时进行部分商已开始营业，
3、如：左岸花都，戛纳印象等,【参考楼盘】左岸花都,销售价格：7800-9000元/平米商铺面积：60-750平米不等商铺租金：40元/平米/月（租赁不超过3年）销售状况：招商与销售同时进行，在售商 铺剩余部分158平米的铺面，租赁铺面只有一栋734平米的 商业推广：广告牌，导旗,左岸花都入住率的提高；人南沿线快速发展；周边商业氛围逐渐成熟（如：汽车4S店等）商业以餐饮为主；消费群体以成都客户及华阳新城区客户为主。,【参考楼盘】戛纳印象,商业建筑面积：88943平米,中心文化演艺广场：8000平米,占 地 面 积：163亩,销售率：40价格：临河负1楼13000元/平米1楼14000元/平米2楼8
4、000元/平米3楼40005000元/平米,【参考楼盘】戛纳印象,业态规划：A栋3层影城、1、2层咖啡、酒吧、KTV夜总会、茶餐厅B栋（B1与C段）西餐、茶餐厅、甜品吧B栋（B2与C段）大型品牌中餐厅、形象设计、音像书屋B3栋与E栋内街大、中、小型传统品牌及特色火锅C栋主力店为综合型餐饮休闲主力店D栋综合大型浴场、品牌餐饮、韩国烧烤E栋婚纱影楼、私人会所、时尚运动、电玩,一层业态分布,二层业态分布,三层业态分布,【参考楼盘】戛纳印象,商铺租赁：35-55元/平米/月（根据位置及签约年限确定）招商状况：食府 渠江渔港 阳光海岸浴所 玛利亚会所 中国移动通信 影城。推广：户外牌，报纸，网络，大型活
5、动营销（啤酒节/亚洲婚礼节）,华阳新城区入住率提高；国际新城南快速发展；大型活动营销的影响（如：婚礼节，啤酒节）；引进知名，有实力的商家进驻；消费群体以成都客户及华阳客户为主。,【参考楼盘】阳光华庭,销售价格：1楼4000-5000元/平米 2楼2888元/平米商铺面积：60-400平米不等商铺租金：30-40元/平米/月销售状况：商铺销售95%，剩余2楼的一 间商铺约400平米经营状况：驾校，建材，车行，保险公司推广：户外牌，导旗,老城区发展逐渐外延；周边建材专业市场逐渐形成；消费群体以华阳客户为主。,销售价格：无商铺面积：185间，15000平米，主力40-80 平米，底框是随意分割，转角
6、 3层的都是1000平米，小的 转角有610平米推广：户外牌，导旗，报纸,【参考楼盘】南阳锦城,【参考楼盘】南阳锦城,项目位于华阳老城区，周边现已形成成熟的商业氛围，人流量较大；消费群体以华阳老城区客户为主；在06年13月报版推广中，商铺做为第二信息点发布目前价格及销售时候未确定。,【参考楼盘】地理位置分析,南阳锦城,左岸花都,戛纳印象,阳光华庭,地段价值排序（区域成熟度、发展趋势）：第一阵营：南阳锦城第二阵营：左岸花都 阳光华庭 第三阵营：戛纳印象,【参考楼盘】经营状况分析,南阳锦城,左岸花都,戛纳印象,阳光华庭,经营现状排序：第一阵营：左岸花都第二阵营：戛纳印象 第三阵营：阳光华庭,【市场
7、占位】,地段,片区成熟度,本项目,阳光华庭,南阳锦城,左岸花都,戛纳印象,本项目商铺地段、片区成熟度及经营现状在本区域属于较低的水平。,经营现状,【SWOT】,该区域规划及未来发展有利于在销售时对客户进行引导,项目位于孤岛区域，周边商铺现状有一定的参考作用，但本案的竞争者是“自己”,本案商铺目前在经营商业业态单一，商户经营状况不理想,本项目入住率较低，对后期商铺招商和销售存在阻力,本案是该片区内唯一的临街商业，具有较大的升值潜力,【结论】,项目建议,项目商铺建议,功能定位,客户定位,价格定位,【功能定位】,以满足社区配套为主的特色社区商业街,备注：在同一平台上整合休闲、娱乐的精品资源，共同服务
8、于社区内业主，满足社区基本生活配套，再辐射周边住户及工作人员；表现为同一层次、同样行业地位的不同业态的经营商家，从健康休闲的生活方式出发，具备基础循环消费的文化特征。,【客户定位】消费者,偶得客户,游离客户,重点客户,核心客户,前往黄龙溪，周边农家乐，路过本项目的游人,公兴镇居民,南玻宿舍员工，厂区内职员及周边区域的居民,小区内业主,【客户定位】购买者,偶得客户,游离客户,重点客户,核心客户,路过本项目的游人,公兴镇商家、南玻中高层,投资客（成都本地及周边县市的客户）,与社区有关联的人（业主、业主朋友等）,投资回报计算：,华阳片区租金在3040元/平米/月，投资回报率在5.79之间,考虑本项目
9、区位，入住率低等因素，按照本项目目前租金，按照6.5的投资回报率计算：本案商铺均价租金12/6%=2012/6.5%=3692元/平米,【价格定位】,考虑本案处于孤岛区域，区域发展相对缓慢且目前入住率低，人流量少，从客户角度出发，该区域形成熟铺还需要一段时间培养，综合以上因素，考虑明年销售目标，建议商业应采取相应的价格策略：中价入市，实现快速销售招商与销售时配以适当折扣策略和促销活动，调动经营商业积极性，营造出社区商业氛围，利于后期销售。,【价格定位】,商铺价格：38004200元/平米,注：此价格根据目前市场状况及预测明年区域发展，配合整体营销推广预估,投资回报租金12/售价=2012/（3
10、8004200）=5.76.3本案投资回报率：5.76.3,【价格定位】,【价格定位】,租户：遵守与甲方签订的甲方租赁条约 在同等条件下，享有优先购买权 在同等条件下：享有优先租约权,购买者：认同本商铺带现有租赁合同出售 如买家购买带租约的商铺，需自主经营，终止三年合同的违约金由买家支付 在同等条件下，现有租客有优先租赁买家的商铺,策略：,注：商铺合同部分条款建议修改，见合同附件,入市时机,【入市时机】入市策略,考虑到目前1期业主入住率低，且在经营商铺业态经营单一，经营现状现状较不理想，为确保顺利完成2007年销售任务，保障商业利润最大化，建议招商与销售同时进行（2栋开发商作为固定资产，临街商
11、铺销售）；先引进商家经营，营造出社区较好的商业氛围；配合2.1期交房后，1月商铺正式推出销售,【入市时机】销售节点,1月,2月,3月,4月,5月,12月商铺销售百问商铺价格表短信商铺接受咨询,商铺销售商铺招商,经过06年的累计，在06年12月前做好商铺发售前物料准备，在07年1月，配合相应的营销推广，推出商铺。,商铺销售商铺招商,商铺销售商铺招商,商铺销售商铺招商,商铺销售商铺招商,策略专案,业态划分,招商攻略,销售攻略,策略专案,【业态划分】业态组合,以满足社区生活配套为主的业态，满足业主基本生活需求,通过后期包装与打造突出强烈的视觉效果，直接表现项目商业品质感不仅逐利于商业价值，更使整个社
12、区的形象、档次增值对消费需求市场进行细分，避免引入商家发生恶性竞争的情况，促成各业态之间的循环消费体系，提升消费频率,【业态划分】业态组合建议,D区,C区,D区,B区,E区,A区,A区,业态规划：A区干洗店、日杂店、水果店B区净菜店、影碟店、水果店、花店、茶楼C区装饰一条街、诊所、影碟店、茶楼D区2家品牌超市、美容美发、茶楼、网吧E区品牌餐饮、大型综合餐、饮休闲主力店,满足社区业主的不同需求，避免商业业态同质化，提高商家经营积极性,【招商攻略】进程规划,独立物业引进中、大型商家,对临街商铺进行强势招商，多以小型经营商家,【招商攻略】人员与机构设置,【招商攻略】总控计划,第一阶段：整体包装与改造
13、、相应销售物料准备时间安排20天（2006年12月）第二阶段：强势的定向招商及销售时间安排90天（13月）第三阶段：形象广告（改造后视觉效果）强销期（促销活动、商家品牌推广）时间安排按招商进度具体安排（暂定45月）第四阶段：项目整体开业庆典时间安排进场商家达50%，主力店进驻（4月）,【销售攻略】展示,店招统一制作,道旗制作,挂牌统一制作,玻璃内喷绘统一制作,通过对现场商铺的重新包装，配合2期交房，营造出浓郁的社区商业街的氛围，吸引商家租赁或投资,【销售攻略】推广,媒体组合策略,建立直效营销渠道,巡展（针对目标客户进行挖掘）,立体化,市内咨询点（宣传物料派发）,报纸（信息点发布）,户外广告（发
14、布信息）,网络（宣传出招商、销售信息）,分展场（增加客户面）,“客户会”资料寄送,老带新（挖掘老客户）,活动（与商家联盟）,【销售攻略】推广,形象延续、招商、销售等重要节点发布,营销节点：新推房源/入伙/商铺招商/商铺销售,报纸广告：,形象延续：2006年12月到2007年5月，根据每月报媒计划，招商、销售做为附加信息发布,部分外地客户习惯使用网络，在搜房网及焦点网上发布项目最新信息，并在社区论坛上进行项目形象维护；利用网络推广吸引品牌商家关注，利于招商及销售,网络热炒,2007年1月到2007年6月,【销售攻略】推广,跳伞塔配合尾盘销售，更换画面，以清盘及商铺信息为主左岸花都处的广告更换画面，重点宣传商铺双黄路口以商铺及尾盘画面为主沿途道旗更换以商铺为主,户外广告/道旗,2007年5月到2007年6月,【销售攻略】推广,直销媒体,巡展 2007年16月巡展中，商铺信息做为附加信息进行宣传，针对商家派发招商宣传单；市内咨询点 针对市内咨询点进行商铺资料派发及商家派发招商宣传物料；“客户会”资料派发 定期向会员邮递商铺招商及发售宣传物料；加大老带新政策 与客户会相结合，加大老带新优惠政策的力度，深入挖掘老客户活动营销 将周末活动与商家结合起来，调动商家积极性 在4月的房交会上重点推广商铺 花样会活动与商家相结合,销售总控图,THE END!,
