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1、发 展 商：国民地产品牌整合：Flamingo 红鹤沟通,社会山品牌推介,一、项目概况,项目位于天津最具发展潜力的张家窝新城,张家窝新城核心区,【五大目标】,1、一个拥有优雅生活风尚的大型都市2、一个教育医疗发达、人文气息浓郁的国际化新区3、一个创新经济蓬勃发展的高地4、一个土地集约利用、节能、水系洁净、四季常绿的北方江南5、一个集生活方式、就业与福利趋一的大同世界,【以混合型低密度住宅为核心的配套分区】,1、公共事务区（PUBLIC FAIRS ZONE）位于区域正北部，提供银行、邮政局、电信及其他咨讯类服务机构，兼有开放式交际会所。2、东部艺文带（EASTERN ART ZONE）位于区域
2、东部，建有佛教艺术中心、现代艺术馆、剧院和文艺沙龙等单元，满足居民艺文爱好。3、国际学园区（INTERNATIONAL SCHOOL ZONE）位于区域正南部，建有两所国际学校，聘请外籍教师，实行全日教育，配有网球中心和棒球场。,4、幼教区（KIDS PLANTED ZONE）位于区域东北部，引入享誉本市的华夏未来儿童幼教和昆明路小学，提供幼儿到小学的明星式培养。5、中心商业街（CENTRAL MARKET）位于区域中轴路上，基于佛教公园和艺术馆的环境氛围建立具有现代风情的度假式商业街。,项目文化核心区,剧院、商业中心,唐文化公园、佛教艺术中心,二、品牌愿景与主题,A、核心价值观（重要的信条）
3、打造具有跨时代、国界的高规格的，能够代表现代都市先进文明水平的城市新区；为居民提供具有本土智慧的国际化生活模式；始终坚持以优质的生态环境为人们提供都市中的渡假区；为城市中产阶级的生长与延续提供居住舞台，成为城市中产阶层自我价值实现、追求与众不同的生活方式的代言,1、品牌愿景,B、核心使命（存在的根本理由）以健康高尚和无以复加的城市综合环境，来改进城市文化解决人们日益增长的生活水平与城市开发水准之间的矛盾,国民 Life,Hi-Art（国际与文化）、City（复合城市机能）、Green+（生态系统）、Grow甲（教育系统）、Design House（精工HOUSE）、Channel（立体交通）,
4、2、品牌主题概念（Concept),子品牌的归纳方式将有利于在传播中更好的建立市场标准与影响力,3,【Concept-1 Hi-Art 国际与艺术营造】,International（与全球紧密相联）零时差的国际社区与全球文明发展同步,Local（与地方紧密相联）天津的宜居样板新区城市活力源泉对城市的公共与公益性多样化地区生活具有本土传统智慧的生活观念（圆心式）,发展、未来与先驱性多样化的乐趣永远变化的城市走向未来都市的门跨越时代、地域戏剧性,资讯的问题HIGH ART（纯艺术）生活与文化融合国际文化气息吹送与发展基地先进资讯的观览车,【Concept-2 City 复合城市机能规划】,外部机能
5、（独特的）都市渡假区（生态与生活）都市优越感（City excellence),内部机能（复合的）城市机能的高度聚集与复合化生活样式的聚集低层化的城市欧洲小镇的街道样式人与建筑、空间的延伸,【Concept-3 Green+生态系统营造】,人文(1)都市休闲有魅力的休闲空间人与自然的雕刻人工美与自然美的调和(2)安适有解放感、不会疲累休息、慢步调感,(3)健康清爽的感觉、明亮安全、安心（4）融合人性尺度、归属感、共享与互融,【Concept-4 Grow甲 教育系统】,不同的家庭生活下一带教育策略所带来的家庭充实感帮你创造未来,可持续性教育对区域文脉的延续一个阶层的生长,【Concept-5
6、Design House 精工HOUSE设计】,归属性相同的价值观与消费习惯使社区有亲切感社区服务（使居住者变得举足轻重的环境）现代都市中古老地缘情感的复苏高级、高规格的,前沿性全球先进的营造技术,社会性交流空间、高度交流性和谐的社区生活,三、品牌传播计划,【五次广告战役】,天津出了个社会山,体验欧洲小镇及Grow甲教育传播,NO.1,NO.2,City新区规划传播,NO.3,Green生态新区传播,NO.4,Hi-Art艺术新区传播,NO.5,D-House精工HOUSE传播,NO.1,产品推广,大盘推广,12月-2月,3月-5月上旬,5月下旬-8月,9月-10月,11月-12月,户外、软文
7、、论坛启动,SOM整体规划宣传项目规划展启动,河道治理污水站枣树移植500亩苗圃300亩绿化带等,唐文化公园棒球场剧院,售楼处交付使用示范区完工并开放,主题传播模式能够让市场清楚的看到“社会山”拥有的创新思维，并推出品牌主张,1、幼儿园、小学签约2、国际学校意向3、外展场启动4、欧盟城市可持续发展主题活动5、欧洲小镇情景广告传播,四、创意,作业板块一、品牌DNA,社会山 Society Hill溯源为贝聿铭在费城（Philadelphia）规划设计的住宅工程所用案名，费城社会山（Society Hill，Philadelphia）后来成为费城最具活力的中产阶级社区。,1、案名,社会山 Soci
8、ety Hill社会：马克思说“资本不是一个人的力量，是一种社会力量”。以为共同的物质生产活动为基础而相互联系起来的人们的总体。中产阶级是现代社会文明与稳定的基石，取“社会山”意，既为本案是城市中产阶层自我价值实现、追求与众不同的生活方式的代言,作业板块二、终端包装,具有未来风格的新城规划展场社会山知讯中心,1、展卖空间,2、销售道具,作业板块三、始端传播,1、户外广告,第一阶段,第二阶段,2、平面广告,第一阶段：入市系列,第二阶段：体验欧洲小镇系列,第三阶段：国际资源系列,THANKS,洪江古商城项目操作思路简述2008/7/7,前言：,洪江古商城整体而言与凤凰古城和平遥古城具有较大的相似性
9、，他们均具有较为完整的古建筑风貌资源，具有很高的观赏价值；但洪江却不具备凤凰古城和平遥古城的名望和声誉，其一是无形资产的影响力不足（凤凰有沈从文、黄永玉，平遥有镖局、票号）；其二是景区营销推广力度弱（手法单一，不能形成强势效应和规模效应）；洪江古商城先天条件优越，具有广阔的发展空间，因此，从商业角度来看，我们认为凤凰古城、平遥古城甚至是丽江古城的今天就是洪江古商城的明天！,我司认为洪江古商城商业街项目的操作应该站在整个景区运营的高度来对待方能将该项目操作成功，离开古商城景区的运营将其作为一个单一的商业项目来孤立的对待无异于缘木求鱼。因此，我司对待该项目将更多的从景区运营的角度来加以考虑和对待，
10、特别是在商业街业态的布局和划分上要融入游客游览动线的喜欢加以细分，并充分考虑景区目前的旅游现状以及旅游节目的单一性因素加以考虑，使得古商城商业街能够与古城游览形成互补，充分发挥古商城的魅力，增强古商城的“聚客、滞客和悦客”的能力，如此，则幸甚！,第一部分 项目发展背景研究,从湖南省旅游业的发展情况以及政府对该行业的规划以及支持度来判断本项目未来的发展前景和发展方向。,洪江县的地理区位特征及其交通组织，通过此可研究项目影响力辐射区域及后期运营过程中的旅游路线组织。,洪江县风土人情调查，由此可以深刻研究洪江古商城项目作为景区运营的优势所在，并寻找出潜在的商业业态，还可以将洪江民俗中的特定风俗习惯用
11、以商业包装，丰富古城的内涵表现，达到“悦客”的目的。,洪江古商城经营现状调研，如游客量、收入状况、游客游览的路线组织、游览时间、景点的组织、消费构成情况、目前洪江的接待能力等等，从中找出景区运营的不足之处，研究通过商业街来进行完善和补充的可行性。,第二部分 洪江商业发展背景分析,该部分主要是为本项目的商业价格提供参考依据，并找出其中适合本项目发展的商家、业态，为后续的招商工作打下基础，内容涉及洪江县商圈的调研，餐饮、娱乐、休闲、零售、专业市场等等，并详细了解各个区域、各个行业之间的租金水平差异。,第三部分 借鉴案例发展启示录,通过对凤凰古城、丽江古城等几个项目的实地调研采样数据进行详细分析，从
12、几个项目的人流量、人均消费量、逗留时间、业态丰裕度等等方面进行对比，主要是对几个项目的聚客、滞客和悦客的能力进行探讨、分析，并找出各个项目的特色行业和一些特殊性业态进行分析，从中找出对本项目具有指向性参考意义的方面。,第四部分 商户调研,对虚拟商业业态商户进行意向性调研，通过该项工作可以较为准确的获知商家对该项目的意向和信心度，为后期的招商工作打下坚实的基础。,第五部分 项目定位,该部分主要是对古商城的精髓进行提炼和商业包装，将商业街项目和古商城作为一个整体进行形象上的统一定位，为后续的景区运营提供一个良好的背景，避免商业项目的操作与景区运营出现不和谐音符。同时从商业操作的角度对商业街项目的目
13、标客户群、功能板块及其与目标客户群的关联等方面进行详细的阐述和准确的定位。,第六部分 项目功能板块研究,首先是对商业街项目的各个功能板块进行定位，并对其支撑因素和相互的关联因素进行分析，最后综合古商城运营的因素得出对各个业态规模的定性、定量数据。从而得出全面、有效的发展建议。,第七部分 物业发展建议,该部分工作主要是针对现阶段的建筑设计从商业运营的角度提出整改意见，我们将结合项目设计的现状，在不改变现有设计的前提下，提出具有建设性意见的方案，使得建筑设计方案具有更好和更合理的商业操作性。主要涉及的方面有街区氛围的营造、标示系统建议、景区文化展示、物业节点控制、人流动线的组织等方面。,第八部分
14、项目宣传推广策略,该部分工作将从项目推广方面进行详尽的阐述并拟出推广计划时间表。将会与我司所掌握的资源进行充分的协调，充分调动我司的优势资源，如各个区域的车友会、网络推广机构及各类民间组织，进一步改善洪江古商城官方知名度高、民间知名度低的状况，使得项目的聚客能力得到加强，并有力的促进项目的客流。,第九部分 招商、销售策略,该部分工作则主要是针对商业街项目而言，具体内容涉及项目团队的组建、招商工作安排、销售现场组织几个方面。并对我司的工作进行量化和时间节点的安排加以详细说明，为项目实现成功的商业运作打下扎实的基础。,第十部分 项目经营发展建议,古商城商业街项目若想成为一个成功的商业项目，其依托必
15、然是古商城景区的成功经营，仅仅依托于项目的销售与招商是短期的利益体现，因此，我们更加看重两个项目之间的促进和完善，除了商业街的商业操作外，我们会结合旅游地产的操作经验对古商城的运营给出有益的建议，希望通过我们的努力能够让古商城这朵奇葩结出丰硕的成果。,谢 谢,洪江古商城项目操作思路简述2008/7/7,前言：,洪江古商城整体而言与凤凰古城和平遥古城具有较大的相似性，他们均具有较为完整的古建筑风貌资源，具有很高的观赏价值；但洪江却不具备凤凰古城和平遥古城的名望和声誉，其一是无形资产的影响力不足（凤凰有沈从文、黄永玉，平遥有镖局、票号）；其二是景区营销推广力度弱（手法单一，不能形成强势效应和规模效
16、应）；洪江古商城先天条件优越，具有广阔的发展空间，因此，从商业角度来看，我们认为凤凰古城、平遥古城甚至是丽江古城的今天就是洪江古商城的明天！,我司认为洪江古商城商业街项目的操作应该站在整个景区运营的高度来对待方能将该项目操作成功，离开古商城景区的运营将其作为一个单一的商业项目来孤立的对待无异于缘木求鱼。因此，我司对待该项目将更多的从景区运营的角度来加以考虑和对待，特别是在商业街业态的布局和划分上要融入游客游览动线的喜欢加以细分，并充分考虑景区目前的旅游现状以及旅游节目的单一性因素加以考虑，使得古商城商业街能够与古城游览形成互补，充分发挥古商城的魅力，增强古商城的“聚客、滞客和悦客”的能力，如此
17、，则幸甚！,第一部分 项目发展背景研究,从湖南省旅游业的发展情况以及政府对该行业的规划以及支持度来判断本项目未来的发展前景和发展方向。,洪江县的地理区位特征及其交通组织，通过此可研究项目影响力辐射区域及后期运营过程中的旅游路线组织。,洪江县风土人情调查，由此可以深刻研究洪江古商城项目作为景区运营的优势所在，并寻找出潜在的商业业态，还可以将洪江民俗中的特定风俗习惯用以商业包装，丰富古城的内涵表现，达到“悦客”的目的。,洪江古商城经营现状调研，如游客量、收入状况、游客游览的路线组织、游览时间、景点的组织、消费构成情况、目前洪江的接待能力等等，从中找出景区运营的不足之处，研究通过商业街来进行完善和补
18、充的可行性。,第二部分 洪江商业发展背景分析,该部分主要是为本项目的商业价格提供参考依据，并找出其中适合本项目发展的商家、业态，为后续的招商工作打下基础，内容涉及洪江县商圈的调研，餐饮、娱乐、休闲、零售、专业市场等等，并详细了解各个区域、各个行业之间的租金水平差异。,第三部分 借鉴案例发展启示录,通过对凤凰古城、丽江古城等几个项目的实地调研采样数据进行详细分析，从几个项目的人流量、人均消费量、逗留时间、业态丰裕度等等方面进行对比，主要是对几个项目的聚客、滞客和悦客的能力进行探讨、分析，并找出各个项目的特色行业和一些特殊性业态进行分析，从中找出对本项目具有指向性参考意义的方面。,第四部分 商户调
19、研,对虚拟商业业态商户进行意向性调研，通过该项工作可以较为准确的获知商家对该项目的意向和信心度，为后期的招商工作打下坚实的基础。,第五部分 项目定位,该部分主要是对古商城的精髓进行提炼和商业包装，将商业街项目和古商城作为一个整体进行形象上的统一定位，为后续的景区运营提供一个良好的背景，避免商业项目的操作与景区运营出现不和谐音符。同时从商业操作的角度对商业街项目的目标客户群、功能板块及其与目标客户群的关联等方面进行详细的阐述和准确的定位。,第六部分 项目功能板块研究,首先是对商业街项目的各个功能板块进行定位，并对其支撑因素和相互的关联因素进行分析，最后综合古商城运营的因素得出对各个业态规模的定性
20、、定量数据。从而得出全面、有效的发展建议。,第七部分 物业发展建议,该部分工作主要是针对现阶段的建筑设计从商业运营的角度提出整改意见，我们将结合项目设计的现状，在不改变现有设计的前提下，提出具有建设性意见的方案，使得建筑设计方案具有更好和更合理的商业操作性。主要涉及的方面有街区氛围的营造、标示系统建议、景区文化展示、物业节点控制、人流动线的组织等方面。,第八部分 项目宣传推广策略,该部分工作将从项目推广方面进行详尽的阐述并拟出推广计划时间表。将会与我司所掌握的资源进行充分的协调，充分调动我司的优势资源，如各个区域的车友会、网络推广机构及各类民间组织，进一步改善洪江古商城官方知名度高、民间知名度
21、低的状况，使得项目的聚客能力得到加强，并有力的促进项目的客流。,第九部分 招商、销售策略,该部分工作则主要是针对商业街项目而言，具体内容涉及项目团队的组建、招商工作安排、销售现场组织几个方面。并对我司的工作进行量化和时间节点的安排加以详细说明，为项目实现成功的商业运作打下扎实的基础。,第十部分 项目经营发展建议,古商城商业街项目若想成为一个成功的商业项目，其依托必然是古商城景区的成功经营，仅仅依托于项目的销售与招商是短期的利益体现，因此，我们更加看重两个项目之间的促进和完善，除了商业街的商业操作外，我们会结合旅游地产的操作经验对古商城的运营给出有益的建议，希望通过我们的努力能够让古商城这朵奇葩结出丰硕的成果。,谢 谢,
