中渝置地加州城项目第二阶段商务市场研究..ppt

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1、,中渝置地加州城項目第二階段商務市場研究,目標分解,研究手段,本案商務定位方向分析,為專案商務產品定位提供市場支撐,研究目的,重慶市商務市場發展情況,本專案周邊商務環境分析,定性與定量相結合：消費者訪談&現狀/未來商務市場分析,重慶，讓企業越來越青睞的城市!加州，北部城區新中心！,重慶市商務市場發展狀況,本案周邊商務環境分析,本案商務定位方向分析,圖表 1 1999-2007年重慶辦公樓投資變化（單位：億元）,圖表 2 1999-2007年重慶商業營業用房投資占房地產投資的比重變化,資料來源：2000-2008年重慶市統計年鑒,2004年以前，重慶辦公物業投資額相對穩定，增幅波動大；進入200

2、5年，市場推出項目較多，如北部新區高新園的“星系列”、新牌坊周邊的眾多普通寫字樓以及商務公寓、觀音橋商圈的寫字樓等，進入2006年，投資方熱情轉淡，這種狀況一直持續到2008年上半年；最近2年內，重慶的辦公物業投資力度弱，辦公樓投資占房地產投資的比重逐年下降，直到目前為止，整個主城的商務市場都呈現出低迷的狀況。,一、重慶市商務投資狀況,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,圖表 3 2001-2007年重慶辦公樓成交面積(單位:萬方),資料來源：2002-2008年重慶市統計年鑒,備註：政府未公佈2007年資料，根據我們的瞭解，2007年前三季度重慶商品房空置面積為578.78萬平

3、米。,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,辦公樓銷售量穩定，成交量保持在30-40萬方左右；商務樓的價格從2006年開始大幅攀升，成交金額增幅可以明顯看出。辦公物業供應低迷，從市場消化主要以存量為主，其空置面積占商品房空置面積的比重呈現逐年減少的趨勢。,圖表 4 2001-2007年重慶辦公樓成交面積(單位:萬方),表格 1 2001-2006年重慶辦公樓空置面積(單位:萬方),商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,各區域每年商務產品供應體量,從上表可以看出，從2000-2007年按區域來看，渝中區在過去的7年中商務供應量最大，占主城商務供應量的18%左右，其次是江北

4、區，第三位則是近4年剛發展起來的北部新區高新園。,資料來源:緯聯資料庫,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,小結:根據上圖可以看出，重慶商務產品經歷了幾個快速增長時期，其中以2000年之前的時期，歸其原因由於當時重慶剛成為直轄市，故商務產品需求大幅度提升，其次在2004-2005年增速最為明顯，整個市場的商務求求空前旺盛，隨後市場現狀低迷，這跟04、05年供應井噴有關係，究其原因主要是產品內部結構發生了變化，從住宅轉向投資性更強的商務產品。但是更重要的是需求乏力，對於高端商務而言，重慶欠缺吸納知名外資、內資企業的城市吸引力，客戶有限是抑制需求的重要原因，同時也造成供應市場缺乏動力

5、，難有實力企業精心打造好的產品；當進入2007年，由於重慶成為“新特區”，再此刺激了大量商務方面需求。相信未來幾年重慶在受到資金政策等有利因素影響下，商務需求將會保持持續增長勢頭。,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,重慶主城商務主要分佈區域,觀音橋商務中心 觀音橋的商務地位正式確立是在2004年，隨著觀音橋步行街的建設，步行街核心位置，先後出現了同聚遠景、嘉年華大廈、未來國際配置較高的商務專案。,北部高新園板塊 由新牌坊的商務向縱深方向發展而逐漸演變的，政府的搬遷也為該區域的商務發展注入了活力同時，高新園成立了光電產業基地，最引人注目的就是水、木、金、火、土、海王星等多個科技孵

6、化中心。周邊出現了定位為“大型涉外商務社區”的房地產項目，重慶財富中心17萬方的商務產品，為區域商務中心地位的鞏固提供了保障。,石橋鋪商務區 石橋鋪商務市場的成長背景源于高新區眾多快速成長的新經濟型創業企業。它不僅支撐了高新區住宅市場、寫字樓市場，甚至包括餐飲市場、休閒市場等。,上清寺兩路口 在九十年代中後期，數家金融組織將中心機構彙集到了上清寺至兩路口沿線，使上清寺-兩路口地帶迅速形成輻射力強大的商務板塊。,江北城 規劃中未來重慶的CBD的商務中心，將有237萬方的寫字樓、54萬方酒店、63萬方商業配套以及5萬方文化娛樂設置將在這片土地上拔地而起。,解放碑 重慶寫字樓區間變化的起點。歷史文脈

7、的積澱以及商業中心地位的確立，使這一區域在今後相當長的一段時間裏仍將是重慶的商務中心區。,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,渝中區解放碑上清寺板塊商務樓分布圖,江北區寫字樓分布圖,石橋鋪商務樓分布圖,渝北區及北部高新園商務樓分布圖,小結：重慶商務格局的成形，表現出以下三個特徵：1、依託傳統商圈而形成的商務中心；2、除了傳統的商圈外，還與產業集中有很強的關聯性；3、政府的規劃導向是商務中心形成的重要原因；本案所在的新牌坊板塊，距離觀音橋商圈不足3公里，現在已經形成普通商務聚集區，曾經是政府規劃的國際金融貿易開發區，曾經參與CBD的角逐，從城市功能定位的角度、交通便利性的角度，北部

8、中心的角度看，本案有條件成為江北的第二個高端商務集中區。,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,三、重慶主城商務產品標準,（一）高端商務,由於政府部門並未對商務寫字樓物業標準評定制定官方性的規範，目前重慶市場上的商務產品檔次參差不齊，出於行銷的角度，不少項目在推出時都宣稱自己是甲級寫字樓、5A級寫字樓，但配置上就存在較大的差異，為了便於貴公司客觀的瞭解重慶市場的產品特徵，緯聯根據目前重慶市場上的商務產品配置特徵、租金/售價、客戶構成等方面來劃分檔次來進行研究分析。,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,表格 2 主城定位頂級寫字樓一覽,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分

9、佈商務產品標準,表格 3 主城定位頂級寫字樓硬體配置,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,續表 1 主城定位頂級寫字樓硬體配置,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,續表 2 主城部分定位頂級寫字樓辦公人數&辦公面積,上面的三張表格可以讓我們明確看到，重慶主城雖然有不少項目定位為甲級或者5A寫字樓，但是整體配置相差很大，市場的認可度也可以通過租金反應出來，除了上面反映的資料外，我們還通過入駐企業類型來進行對比，見下圖：,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,目前重慶在行銷推廣上定位為頂級的商務辦公樓內的辦公企業類型，我司將其分為三種企業類型進行對比研究分析

10、：A 外資企業（包括境外、港澳臺地區）B 內資企業（市外國內）C 本地企業（僅限重慶地區）通過對以上企業的分類對比研究，可以看出外資企業主要集中在解放碑商務區內，而尤其以大都會寫字樓內的外資企業所占比重最高，其次是擁有國際物管品牌的希爾頓商務大廈；,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,電梯服務區,大都會公共空間一覽,大堂,辦公區公共過道,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,國際商務中心公共空間一覽,電梯服務區,辦公區公共過道,大堂,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,國際貿易中心公共空間一覽,電梯服務區,辦公區公共過道,大堂,大堂電梯,商務發展狀況商務

11、投資狀況主城商務分佈商務產品標準,世界貿易中心公共空間一覽,電梯服務區,辦公區公共過道,大堂,大堂電梯,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,希爾頓商務大廈公共空間一覽,電梯服務區,辦公區公共過道,大堂,大堂電梯,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,紐約紐約公共空間一覽,電梯服務區,辦公區公共過道,大堂,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,未來國際公共空間一覽,電梯服務區,辦公區公共過道,大堂,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,電梯服務區,辦公區公共過道,大堂,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,同聚遠景公共空間一覽,商務發

12、展狀況商務投資狀況主城商務分佈主城商務標準周邊商務環境本案商務定位,嘉年華公共空間一覽,電梯服務區,辦公區公共過道,大堂,（二）普通商務,我們重點選擇2005年之後推出市場的典型項目進行說明。值得關注的是2005年後推出的項目以及典型的普通商務物業大多數集中在本案周邊，下面就重點分析專案周邊的普通商務產品。,表格 4 主城典型普通寫字樓一覽,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,表格 5 主城普通寫字樓硬體配置,從以上重慶商務產品的硬體配套及具體產品設計，可以將目前重慶市場上的所有類型商務寫字樓進行打分以下的幾個檔次：,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,B 類,A

13、類,（三）重慶主城商務檔次劃分標準,表格 6 主城商務寫字樓分類,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,重慶主城商務檔次劃分標準,D 類,C 類,續表2 主城商務寫字樓分類,注：以上分類為我司根據各寫字樓硬體、租金等綜合因素評分得出,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,以上是目前重慶商務市場上存在的商務類型，大體包括高端商務及普通商務兩種檔次的分類，根據上面劃分標準可總結歸納特徵如下：,位置,物業品質,配套設施,企業類型,物業管理,商務發展狀況商務投資狀況主城商務分佈商務產品標準,重慶市商務市場發展狀況,本案周邊商務環境分析,本案商務定位方向分析,一、本案周邊1公里範

14、圍內商務物業分佈特徵,周邊商務環境商務分佈特徵商務項目介紹商務環境綜述,普通商務產品所選擇的專案基本上均為本案周邊專案，本專案周邊區域是重慶普通商務產品較為紮堆的地方，也是普通商務辦公樓體現不同檔次較為明顯的區域，因此接下來我司將重點分析目前本案周邊的商務環境及發展狀況。,以上的商務產品幾乎鎖定在周邊1公里範圍內,但其中值得關注的是,五大科技暖化中心專案,它位於北部新區高新產業園區內,是具有政府導向性的新興商務區域,主要有以下一些商務產品供我們參考；,續表3 現已面市的北部新區高新園“星系列”樓宇產業群一覽表,周邊商務環境商務分佈特徵商務項目介紹商務環境綜述,“星系列”科技孵化中心,周邊商務環

15、境商務分佈特徵商務項目介紹商務環境綜述,二、本案周邊各商務專案基本情況,表格 9 周邊商務專案基本情況,周邊商務環境商務分佈特徵商務項目介紹商務環境綜述,各辦公物業硬體配置狀況,表格 10 周邊商務專案硬體配置,周邊商務環境商務分佈特徵商務項目介紹商務環境綜述,小結:整體來看，新牌坊板塊商務項目的租金大多集中在建築面積3045元/平方米之間，雖然大部分項目都是純寫字樓，但是由於推出時間以及自身配套的關係，最重要的是地理位置的原因，所以這些項目的租賃價格相對較低。租金超過40元的項目有四個，分別是美源國際，以政府辦公為主的星光大廈、總商會大廈、以及剛剛交房準備投入使用的水晶國際純寫字樓，目前來看

16、各項目的入駐率都比較高，大部分都達到100%。充分說明，板塊內有充足的商務需求。周邊的寫字樓價格在“618”(重慶成立“新特區”)後，有了明顯的上漲，平均漲幅在50%左右。從新牌坊板塊的商務專案的硬體配套看，新牌坊周邊的辦公物業檔次為中端以及中低端的辦公配置。,周邊商務環境商務分佈特徵商務項目介紹商務環境綜述,三、專案周邊普通商務住戶結構分析,C、D類商務寫字樓與E類商務寫字樓企業行業類型特徵：,小結:在本項目周邊的企業類型主要是由居民服務業（政府部門事業單位），商務服務業及房地產業組成，這種企業分類構成與所在區域（加州新牌坊）的發展密不可分。,C、D類商務寫字樓企業類型分類,E類商務寫字樓企

17、業類型分類,由於本專案周邊商務產品中大多分佈的寫字樓檔次為C、D或E類寫字樓（請查看表6），故我司將與周邊的商務公寓一起進行其入駐企業類型對比研究分析；,周邊商務環境商務分佈特徵商務項目介紹商務環境綜述,以上是本案周邊辦公樓的入駐企業特徵，值得關注的是，本項目周邊雖然沒有所謂的頂級寫字樓，但依然存在硬體配套等各方面相對較好的辦公場所，下面我司將針對這部分檔次相對較高的辦公樓內入駐企業進行分析，看此類客戶是否存在高端商務的需求；,從分類中可以明顯看出，居民服務業（政府事業單位）在以上檔次較高的寫字樓內辦公的比重最高，其次是建築業和房地產業入駐的比重較高,這些行業都具備承受較高租金的能力，因此在選

18、擇寫字樓辦公時，更多的考慮選擇辦公環境較好的寫字樓作為自己的辦公場所。,周邊商務環境商務分佈特徵商務項目介紹商務環境綜述,重慶市商務市場發展狀況,本案周邊商務環境分析,本案商務定位方向分析,一、寫字樓發展與城市經濟發展的關係,作為一個與其他行業發展高度依存的市場，寫字樓市場的發展受到整個宏觀經濟發展狀況的決定性影響。產業結構、外資企業的數量、區域經濟地位等要素都在一定程度上決定了區域高端寫字樓的需求狀況。,表格 11 各大城市人均GDP情況對比,單位：元（人民幣）,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,根據最新的規劃，到2012年，重慶人均GDP將達到4000美元，我們可以預測屆時主

19、城的人均GDP可達到7500美元，達到上海2007年的人均GDP水準。那麼在整個經濟的發展狀況以及商務發展來看，未來5年重慶將存在大量的商務需求，尤其是在新的5年規劃中，提出未來將會加大招商引資力度，預計到2012年將有200家世界500強企業進入重慶；,根據目前招商引資狀況以及政府規劃，未來預計進入重慶的世界500強企業中，主要是由東部的國際產業向西部轉移項目組成，其中主要以房地產和製造業以及物流業為主；,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,為了進一步剖析寫字樓發展與城市經濟之間的關係，我們選取成都、武漢、天津、南京這四個與重慶發展較為接近的典指城市進行對比，以求為我們的研究得出

20、一些指導性結論。選取標準：成都西部重鎮；天津直轄市中發展相對滯後的；武漢同為長江沿線城市；南京重工業城市，此外，這4個城市與重慶一樣，均為第二產業比重較高的城市。,第三梯隊,第一梯隊,第二梯隊,重慶南京 武漢 成都天津；,究竟是什麼原因，讓這4個在一定層面上有相似性的城市表現出較大的商務需求差異？下面，我們將從研究城市經濟的角度，來尋找一些原因。,從目前城市商務發展狀況可以得出，就所謂的高端商務體量（定義為甲級寫字樓物業）而言，,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,表13 各大城市產業結構對比,資料來源：以上資料來源於各地統計局2007年統計公報，反映各地2007年的經濟狀況。,各

21、地因素綜合對比,表14 各大城市進駐世界500強情況對比,備註：重慶地區統計截止時間：08.6；成都地區統計截止時間：08.1；武漢地區統計截止時間：07.12；天津地區統計截止時間：07.12；南京地區統計截止時間：2008.6。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,表15：各城市企業法人的情況對比,備註：以上資料為2006年各地經濟普查資料；來源於各地第一次經濟普查報告。,各地因素綜合對比,綜上:產業結構，重慶的第三產業在其餘的幾個城市當中位列倒數第二位，而第一產業則遠超過其他幾座城市，說明重慶產業結構的優勢上目前仍然處在一個較為劣勢的位置。世界500強數量，重慶目前進駐的世界

22、500強企業數量位列五大城市的第三位，說明在未來的招商引資中重慶還有很大的潛力可以挖。企業法人數量，重慶位於所有對比城市的第二位，充分說明重慶地區的商務成長狀況非常良好，並且在眾多利好政策的推動下，將繼續保持健康平穩的發展。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,下面是影響城市對外招商引資時的衡量標準，我們可以從中研判未來重慶在招商引資方面的魅力吸引力的大小：,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,總結：我們以10項指標為衡量標準，分析重慶在十一五期間這10個方面的發展，除了銀行貸款獲得便利性可能為商務需求量帶來負值外，其餘方

23、面從規劃上看，都可在一定程度上帶動高端商務需求。但是，城市建設、經濟發展、觀念改善並不是可以一蹴而就的，政府通過5年的規劃希望能達到這些目標，那麼，在這5年內，具體的改善狀況還有待考量，同時，我們還要考慮城市間競爭的因素，所以，從目前的研究結論看，重慶未來的高端商務需求提升肯定是必然的，但是，需求量不會出現猛增的情況。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,機遇：重慶成為國家城鄉統籌發展改革綜合試驗區一是發展速度，集全國之力發展一個地區，速度是肯定能上去的；二是各方面發展的涵蓋範圍擴大，成了特區之後，城市建設的飛快提速，生活水準與經濟的高速發展，這一點，對於刺激高端商務需求具有很大推

24、動作用。,契機：重慶將成為“內陸最大的保稅港區”若保稅港能夠順利通過審批，意味著重慶將真正成為一個經濟增長中心，同時也是成為一個真正的國際化都市的重要保證；若“保稅港區”花落重慶，屆時將有大量有實力的外資商貿企業，物流等大型集團公司進入重慶，進一步提升高端商務的需求。,城鄉統籌“新特區”,成立保稅港區,機遇,契機,高端商務增長,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,總結：通過對高端商務需求與城市經濟發展關係的對比，尤其在與其他的城市對比中可以看出重慶未來的商務市場將存在大量的需求，整個商務市場的前景比較樂觀，同時隨著經濟的快速發展外資、內資企業的不斷湧入等現象，說明重慶市場未來的高端

25、需求肯定是存在的，不過高端商務的需求量是一個循序漸長的過程。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,二、重慶A&B類寫字樓市場研究,分析1、重慶頂級寫字樓住戶結構分析,圖1 頂級寫字樓入駐企業分類,目前重慶頂級寫字樓的入駐企業類型主要集中在以上的行業中，其中可以看到在頂級寫字樓中辦公的企業主要有商務服務業、批發零售業、技術服務業及居民服務業等行業；,注：以上行業分類按照重慶市工商局行業劃分標準執行；,為了對本專案打造高端寫字樓尋找目標客群，我們對目前在重慶頂級（A&B類）寫字樓內的辦公企業類型進行分類研究，從而為本案提供一定的參考；,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,高

26、端辦公物業需求重點行業特徵,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,總結:以上是目前入駐在重慶A、B類寫字樓內的企業類型，通過對這類企業的分析歸類可以更好的為未來本項目所要打造的商務產品進行目標客群的圈定，上面的表中我們可以大致瞭解到未來將會入駐在本項目內的主要行業類型。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,分析2、招商引資,圖2 目前入駐重慶A、B類寫字樓內的外資&內資企業情況：,目前在重慶A、B類寫字樓內辦公的外資、內資企業主要集中在商務服務業、批發零售業、技術服務業、金融業行業類型內，下面將對這些企業未來的招商引資前景進行分析研究，為本案的目標客戶尋找有力的支撐。,高

27、端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,A、外資企業 近年來重慶在利用外資方面取得了很大的發展，2008年7月中旬的時候，由重慶市經委牽頭召開了跨國公司投資重慶的洽談會。效果顯著眾多外資企業前來參加，共簽約710億左右。,2008年7月20至21日重慶市第三屆三次全委會做出關於進一步擴大開放的決定，爭取用5年時間建設成我國內陸開放高地。從2008年到2012年，實際利用外資年均增長40%，累計完成180億美元；,資料來源：重慶市統計局,表16 重慶市實際利用外資情況（單位：億美元）,其中約有40%為金融方面，大概有10%左右用以基礎設施，有一半左右將投資工業，工業裏面化工約為1/3，汽車

28、摩托車1/3，其他大概有1/3，預計2012年實際利用外資額在60億(2007年為10億左右)。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,據政府規劃,重慶未來計畫外資利用將集中在以下幾個方面：1、基礎設施建設(道路、物流等方面)2、新興產業開發專案（電子資訊技術、新材料技術、先進製造技術、能源及高效節 能技術、生物技術等新興產業）3、農業專案4、工業專案（電子資訊設備製造業、環境保護製造業、生物醫藥製造業和其他有良好市場前景的新興工業）5、資源開發專案（煤炭、石油、天然氣和金屬、非金屬礦產綜合開發利用、深加工項目，原材料生產項目）6、服務貿易專案（銀行、保險、商業零售、外貿、旅遊，開發

29、旅遊景區和旅遊產品）,從政府未來的規劃，可以看出其外資利用的傾斜方向，同時可以幫助我們對未來重慶招商引資的重點行業做出一定的判斷，首先工業、製造業專案依然是引入的主要方向，其次則是高新產業專案以及服務貿易專案；,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,我們有理由相信，重慶低成本的優勢在未來5年內對外地企業仍具吸引力，所以新一輪招商引資的主力的企業更多的集中在加工貿易、製造業；但是，基於“內陸開放高地”定位下的重慶在新的5年內，對外吸引力將會出現成倍增長。,未來5年計畫中，對於外資企業的招商引資主要有以下一些措施，最近這幾年出現了一些特點:第一個特點是近五年來的跨國公司越來越多；第二投資

30、的額度也是越來越大；第三是知名企業進入考察/簽約也比較頻繁；,目前重慶落戶的世界500強的企業一共有93戶，這93戶裏面有40多戶就是最近這三年進來的。最近這幾年來的大企業也越來越多，包括達爾凱、巴斯夫、霍尼威爾等一些大企業也相繼來渝。到2012年計畫將來渝的世界500強企業總的引進數達到200戶。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,重慶市預計在2012年利用內資將達到2千億。2007年全市實際利用外資430.03億，比2006年增長44.2%；截至2008年1季度，全市招商引資成效顯著，實際利用內資128.6億元，比去年同期增長81.6%。總體會出現以下特徵：1、大型引資專案繼

31、續增加，專案規模大幅提高；2、一小時經濟圈和渝東北翼利用內資增勢強勁；3、東部來渝資金最多，中、西部來渝資金顯著增加；4、內資項目集中投向第二、三產業，房地產業和製造業聚資效應明 顯；,從各行業情況看，房地產實際利用內資53.1億元，比去年同期增長93.5%，同比增幅下降55.1個百分點，占全市總量的41.3%；製造業實際利用內資49.6億元，比去年同期增長154.9%,同比增幅上升64.8個百分點，占全市總量的38.6%；建築業實際利用內資8.8億元，比去年同期增長680.2%。,B、內資企業,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,2008年上半年來渝考察的外資&大型內資企業,總結

32、：未來5年，重慶外來企業的進駐速度將明顯加快，補充已有一定基礎的加工貿易製造業，同時，商貿服務、房地產開發等配套性企業將陸續進駐，商務需求因為企業的到來而逐漸旺盛。同時，重慶市預計在2012年利用內資將達到2千億，外資與內資企業的大量湧入預示著未來重慶高端商務將得到強有力的支撐。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,C、本土企業發展狀況,圖3 目前入駐重慶A、B類寫字樓內的本地企業情況,注：以上行業分類按照重慶市稅務局行業劃分標準執行；,目前重慶A、B類寫字樓的入駐企業類型主要集中在以上的行業中，其中可以看到在甲級寫字樓中辦公的本土企業主要有商務服務業、批發零售業、居民服務業等行業

33、；,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,從目前頂級寫字樓入駐的本地企業來看，均為本行業中發展較好的企業，未來重慶對本地企業有如下一些計畫：第一、把原有的一些比較有優勢的搞裝備製造業的企業要做大做強，鞏固原有的這塊要做大做強，鞏固好。第二、要發展一批新興的裝備製造業企業和發展一批裝備製造業的產品，要有一些新的增量。第三、通過政策扶持，要大力發展創意產業。,表17 2004-2007重慶市各行業地方稅收情況一覽,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,在2007年各行業的稅收上升速度均較為明顯，尤其是第三產業的快速增長（整體增長率為38%），由此結合上面的一些政策性導向我們可以

34、得到一些對於本項目的有利的支撐，其中稅收增長最快的行業主要集中在房地產業、金融業、文化娛樂業、交通運輸業以及建築業；重慶在成為“新特區”之後，發展迅速提速，一系列利好政策相繼出臺，無疑是對未來本地行業的發展注入了強大的動力，依託政策的導向性以及大環境的逐步改善，相信未來重慶本地企業依然能夠成為商務市場的重要需求主力；,圖4 重慶第三產業2005-2007年增長狀況一覽,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,員工利益,產業群體,辦公純粹性,辦公檔次,成 本,高綠化率,羊群效應,區 位,開發商,業務關聯,周邊配套,高端企業選擇辦公要素,分析3、高端企業選擇辦公物業要素,高端商務研判寫字樓

35、&經濟關係A&B類寫字樓研究,分析4、主城潛在高端商務供應,表18 重慶主城頂級寫字樓潛在供應情況,表19 重慶潛在頂級寫字樓體量,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,特點一：集中（氛圍的純粹性）,特點二：北部是商務中心,南岸區 8.7萬方,渝中區35.8萬方,江北區 8.4萬方,新牌坊3萬方,九龍坡區3萬方,北部新區24.9萬方,江北城未來共237萬方,重慶主城各區域潛在頂級寫字樓體量分佈,瑞安嘉陵帆影,保利国际广场,环球金融中心,江北太陽穀,日月光中心,萬豪國際金融中心,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,北城國際中心,茂業城,英利重慶國際金融大廈,經開區方案A,高

36、端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,小結：已供應的頂級寫字樓中，渝中區以25萬方居首，有6棟頂級寫字樓坐落于此，占到了重慶頂級寫字樓總體量的64%，這得利於解放碑在重慶絕對的核心地位，周邊配套齊全，商務氛圍濃厚；新崛起的江北商圈以10.16萬方居次席，而本專案所在區域未來將進入商務市場的激烈競爭中。據我司不完全統計，主城潛在的顶級寫字樓總體量80.8萬方，在未來5年內，這些項目將逐步推出市場。南岸、江北、渝中是主要供應區域，傳統商貿中心渝中區和新興商務板塊江北區之間的高端商務市場競爭尤其激烈；,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,分析5、區域目前面臨的競爭局面,未來重慶商

37、務發展方向,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,小結:以上通過對未來可能和本專案產生競爭的區域進行了分析,我們可以清楚地看到,競爭的區域主要有解放碑、江北商務區、江北城、北部新區高新園。並且以上區域均有一些具體的商務規劃出臺，對於未來的商務發展狀態都或多或少的帶有政府的導向性，所以對於本專案來說，要從未來激烈競爭的局面下找出利於自身的條件，善於尋找與其他競爭區域的差異性，再利用本專案所在區域的特殊性進行精心的打造。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,分析6、重慶主城區辦公樓市場未來需求預測模型方法,辦公市場需求基本關係式當期需求=當期銷售量當期銷售量=當期累計銷售量前

38、期累計銷售量,辦公市場需求預測步驟回歸模型擬合未來累計銷售量預測未來累計銷售量計算未來當期銷售量確定未來年度市場需求,需求量之決定因素成熟辦公樓市場經驗及重慶當地辦公樓市場現實需求表明辦公樓需求驅動力源自於第三產業發展。,瞭解到本項目未來存在的競爭局面後，下面我們就來分析一下，未來的5年裏重慶主城區寫字樓的需求預測，便於我們對未來的商務市場做較為準確的把握；,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,重慶主城區辦公樓需求未來預測回歸方程與檢驗結果,回歸方程及檢驗結果,重慶辦公樓市場需求擬合,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,重慶主城區辦公樓市場未來需求測算,假設 因為200

39、0-07重慶市主城第三產業增長基本與GDP增長速度保持一致，我們假設2008-12其第三產業實際增長率在14%(與GDP一致)。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,重慶主城區辦公樓市場需求預測,結論,我們通過回歸的方法對未來重慶主城區辦公樓市場需求進行預測。回歸分析結果表明累計吸納量受到第三產業實際值的影響。未來重慶主城第三產業增加值按2007-12年十一五規劃的GDP年增長率14.0%來推算。回歸方程為：第三產業實際值(t)=-59.839+3.873*累計吸納量(t)+(t)，該方程通過統計檢驗。由此我們預測未來辦公樓累計需求將逐步增長，至2012年，主城區辦公樓需求預計將達

40、到約54萬平方米。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,重慶主城區頂級辦公樓市場需求預測,以上是對整個重慶主城區未來2年（截至2010年）的商务市場需求預測，下面我們將通過與相似高端商務發展城市作對比，用來預測重慶高端商務的未來需求狀況；,選取樣本,成都VS重慶,計算方法：成都高端寫字樓所占比重=高端寫字樓/整體寫字樓供應體量重慶成都高端寫字樓所占比重=高端寫字樓/整體寫字樓供應體量成都高端寫字樓所占比重=50.83萬方/301萬方*100%=16.9%重慶高端寫字樓所占比重=21.3萬方/320萬方*100%=6.7%注：成都&重慶高端寫字樓體量選取目前市場供應甲級寫字樓為准由於

41、兩地檔次差異重慶則選取了AB類寫字樓中相對較好的作為參考標準（重慶選擇的A/B類寫字樓有：國貿大廈、世貿大廈、大都會、國際商務大廈、紐約紐約）由此可見在高端供應量上目前重慶小於成都近10%的差距；,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,以上說明了未來重慶若趕超成都高端商務供應量，則存在有近10%的增長點，下面我們將採用以上的線性回歸模型對未來重慶高端的寫字樓需求量進行預測；,計算方法：回歸方程為：累計吸納量(t)=-59.839+3.873*第三產業實際值(t)+(t)2010年重慶主城區高端辦公樓累計需求量：=2010年重慶主城區辦公樓預計累計吸納量*16.9%-目前重慶高端辦公樓

42、體量=353.83*16.9%-21.3萬方=38.5萬方,由此我們預測未來高端辦公樓累計需求將逐步增長，2008年至2010年间，重慶主城區高端辦公樓需求量預計將達到約38.5萬平方米。如果重慶持續目前高速發展態勢，未來兩年若趕超成都的話，那么說明市場將至少去化掉38.5萬方的高端商務體量；基于這個基礎我們同樣可以判斷未來兩年（截至2010年）重慶普通商務需求體量。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,分析7、本項目高端商務發展機會,企業商務需求訪談調研基本情況,以下我司選擇了目前在高端寫字樓內辦公的企業，下面的表中讓我們瞭解到目前在高端寫字樓內辦公的企業對於高端商務的基本需求特

43、徵；,表21：調研企業基本情況,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,表22：調研企業對於高端商務的需求特徵以及對目前物業的看法,其中可以看到，在選擇高端寫字樓辦公的條件下，較為看重區域的地段、商務氛圍以及與產業的聯繫，眾多的被調查者看重高端商務辦公樓的規模檔次，包括硬體配套；非常在意其物管的品牌&開發商品牌和地標的昭示性，同時希望有高級酒店作為配套；,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,目前在重慶A&B類寫字樓內辦公的大型企業辦公面積情況,以上是在重慶頂級寫字樓內的典型企業辦公面積需求情況,我司按照企業類型進行劃分,可以對未來本項目可能進駐的目標客戶起到一定的參考作用;

44、,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,所調研的A&B類寫字樓需求客戶特徵,從上圖可以看出，在關注的寫字樓因素上，硬體配套是關注度最高的因素，其次是內部設計方面，這對於本專案在打造高端商務時，起到一定的參考作用。,圖4 選擇高端寫字樓關注因素,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,表23：調研企業對於高端商務辦公樓內部設計的關注點,通過對於目前在A&B類級寫字樓內辦公的客戶來說，在挑選寫字樓時最關注的是層高、其次是公共過道裝飾與寬度以及辦公的單層面積、第三關注的是電梯等候時間；,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,調研客戶對於商務產盤品必須要求具備的功能空間,從

45、上圖可以看出，在頂級辦公樓內必須具備的空間是會議室，其次是行政衛生間、更衣室等空間設計，其中在內部區域實現的也主要是會議室、更衣室以及行政衛生間等，可以在公共區域設計的主要是食堂、屋頂花園等空間設計。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,調研客戶對於商務希望具備的功能空間,從上圖可以看出，在頂級辦公樓內希望具備的空間是茶水間、運動室、衣帽室、屋頂花園，其次是食堂、中庭等空間設計，其中在內部區域希望的主要是休息室、茶水室；在公共區域希望的主要是食堂、屋頂花園等空間設計。,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,客戶對於專案的認知情況,調研客戶對於商務產品的需求特徵,高端商務研

46、判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,總結：在對於以上調研的A、B類客戶反應的情況中，我們可以看出客戶對於頂級寫字樓辦公的具體要求，這對於本專案打造高端商務具有一定的參考價值。同時，客戶對於本專案的認知以及對高端商務產品的需求也同樣給予了本項目未來打造頂級寫字樓的重要依據；,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,本項目高端商務發展機會研判,高端商務研判寫字樓&經濟關係A&B類寫字樓研究,從自身條件來講，本案具備做高端商務產品的基本條件，但不可避免的將面臨解放碑和江北城兩大未來高端商務產品主力供應板塊的有力競爭。不過重慶市北部中心（連接南北）和政府及區域商務紮推等區域特征為本案的高端定

47、位提供了強有力的支撐。若能在此地標位置修建一座至兩座地標性商務建築，相信對於即將在重慶拓展市場，且在辦公選址上對能否充分展示企業形象要求頗高的國內一流企業及外資世界500強企業來說，可能將成為其優先考慮之所。,總結：本案在區位、交通配套、產業支撐等方面尚可具備商務產品開發的機會，但是如何從未來與解放碑、江北城商務產品以及北部新區產業園的激烈競爭中脫穎而出，關鍵在於如何將現有優勢放大。也就是說，如果本案商務產品能與地標性建築以及未來欲打造的高端商業融為一體，且將其打造成為重慶市絕版地標性高端寫字樓，注意與相對競爭性較強的區域打“時間戰”會為未來的市場競爭中佔據有利地位。,高端商務研判寫字樓&經濟

48、關係A&B類寫字樓研究,普通商務研判周邊普通商務普通商務需求,普通商務研判,一、周邊普通商務現狀,由於在上面的普通商務產品介紹中所選擇的項目基本上均為本案周邊專案，本專案周邊區域是重慶普通商務產品較為紮堆的地方，也是普通商務辦公樓體現不同檔次較為明顯的區域，因此在這裏就不再做詳細闡述；,整體來看，新牌坊板塊商務項目的均為普通商務寫字樓範疇（C、D及E類檔次商務產品），大部分專案都是純寫字樓，最近兩年周邊入市的商務產品較少，加上目前的商務產品中都為早期（2003-2005年）推出物業，以及地理位置所以這些項目的租賃價格相對較低。目前租金超過40元的項目有四個，分別是美源國際，以政府辦公為主的星光

49、大廈、總商會大廈、以及剛剛交房準備投入使用的水晶國際純寫字樓，目前來看各項目的入駐率都比較高，大部分都達到100%。充分說明，板塊內有充足的商務需求。並且周邊的寫字樓價格“618”(重慶成立“新特區”)後，有了明顯的上漲，平均漲幅在50%左右。從新牌坊板塊的商務專案的硬體配套看，新牌坊周邊的辦公物業檔次為中端以及中低端的辦公配置。,普通商務研判周邊普通商務普通商務需求,企業商務需求訪談調研基本情況,以下我司選擇了目前在普通寫字樓內辦公的企業，下面的表中讓我們瞭解到目前在普通寫字樓內辦公的企業對於普通商務的基本需求特徵；,客戶對於專案的認知情況,普通商務研判周邊普通商務普通商務需求,表23：調研

50、企業對於普通商務辦公樓內部設計的關注點,通過對於目前在C、D&E級寫字樓內辦公的客戶來說，在挑選寫字樓時最關注的是電梯等候時間，這可能與電梯配置數量有關；其次是大堂高度及面積、第三關注的是電梯區的裝飾及面積；,普通商務研判周邊普通商務普通商務需求,所調研的C、D&E類寫字樓需求客戶特徵,從上圖可以看出，在關注的寫字樓因素上，硬體配套以及內部功能設計是關注度最高的因素，其次是物管方面，這對於本專案在開發普通商務時，會起到一定的參考作用。,普通商務研判周邊普通商務普通商務需求,調研客戶對於商務產盤品必須要求具備的功能空間,從上圖可以看出，在普通辦公樓內必須具備的空間是會議室，其次是休息室、行政衛生