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1、泰安地块调研报告,城市宏观概况分析,1.,房地产市场分析,2.,项目发展思考,4.,项目本体分析,3.,城市。,泰安宏观城市概况分析,泰安市概况泰安市宏观经济分析泰安市城市规划,1,泰安市概况,泰安市总面积7762平方公里，全市2010年末常住人口549.4万人，其中城镇人口258.2万人；泰安市下辖2区2市2县，包括：泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县；泰安城市发展目标：将泰安建成独具特色的国际旅游名城，泰山文化与现代文明交相辉映的历史文化名城，以现代制造业与旅游业为主导的经济强市，天蓝、水碧、山青的最佳宜居城市。,泰山为五岳之首，是中华民族精神的象征，华夏文化的缩影，泰山融雄伟
2、壮丽的自然风光与悠久的人文景观于一体，被联合国教科文组织列入世界自然与文化双遗产。,泰安是济南都市圈中唯一定位于发展休闲度假的旅游目的地城市；泰山为五岳之首，影响度广、吸引力大。,城市背景,据统计，2011年泰安共接待海内外游客达3727万人次，实现旅游总收入318亿元，是中国接待游客人数最多的十大景点之一。,数据来源：城市统计年鉴,城市资源,泰安旅游资源、矿产资源和教育资源丰富，有力的带动了泰安经济的腾飞。,在探明的矿产中自然硫、石膏储量居全国首位，固体矿藏储量占全省的60%，岩盐、钾盐、蛇纹岩(化肥用)和玉石储量居全省第一位，铁储量居全省第三位，煤储量居全省第四位，耐火粘土，水泥灰岩、制碱
3、灰岩、陶瓷粘土、花岗石、钾长石占重要地位。,泰安市旅游资源得天独厚，泰山周边旅游景点星罗棋布。不仅拥有徂徕山、腊山、莲花山、牛山等国家森林公园，还拥有大汶口文化遗址、齐长城遗址等。泰山国际登山节、东岳庙会、宁阳蟋蟀节、肥城肥桃节等成为国内外有影响的文化节日。,泰安是山东省三大高等教育中心之一。现有山东农业大学、山东科技大学、泰山医学院、泰山学院、东方学院、山东服装学院、泰山职业技术学院等7所高等院校；中等职业技术院校43所；科研院所20多处。高、中、初级职业技术培训体系完善，劳动力资源充裕。,旅游资源,矿产资源,教育资源,数据来源：城市统计年鉴,城市交通,泰安交通四通八达，是华东地区重要的交通
4、枢纽，多条交通干线过境。,泰安是华东地区重要的交通枢纽，京沪铁路纵贯南北，京福、京沪高速公路在泰安交汇，经高速公路6小时内可到达北京、上海、天津、南京、郑州等重要城市，4小时内可到达青岛、日照、连云港等重要港口。京沪高速铁路在泰安设泰安站，2个小时可达北京，3个小时可达上海。泰安距济南国际机场80公里。城际铁路：据2009年制定的济南都市圈城际轨道交通规划，未来10年，城际轨道交通将把济南与淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州、东营7市“圈”成一个城市，实现半小时直达。,京沪高铁,京沪高铁运营将会加快泰安市的经济发展速度，提升泰安城市地位，并促使高铁周边区域快速发展成熟。,全程共设24个车站，山
5、东省内共有6个。京沪高铁全长约1318公里，总投资约2209亿元，已于2011年6月30日正式投入运营。从北京到上海全程运行时间缩短到5小时以内。其中，北京到泰安约2个小时，泰安到上海约3个小时。高峰时期将实现3分钟一列，年输送旅客单方向可达8000余万人次。京沪高铁主力客群是沿线城市中具有较高消费能力的商务、政务和旅游型客群，这无疑为沿线城市旅游业以及经济的发展带来很大的机遇，市场潜力巨大。,角色定位的影响：泰安作为京沪高铁的中间站点，其城市定位已经转变为“承接东西、贯穿南北”的全国性城市。对城市化发展的影响：高铁加速了城市之间的人流、资金流、信息流、技术流的流动，并在地域空间重新分配，给区
6、域带来新的发展功能，并促进新“核心”的形成、衍变。对产业结构的影响：京沪高铁的开通必将促使泰安市产业大升级，向高端高技术方向发展，同时衍生延伸其他产业，带动现代服务业的发展，加速产业结构的升级和转型。对城市交通的影响：高铁站的建设与开通使得泰安纳入国家高铁网络之中，一小时交通圈基本覆盖全省，一日经济圈覆盖全国重要交通枢纽与重要中心城市；高铁站的建成必将对泰安城区交通产生重要影响，将会形成以高铁站为枢纽，组织集运一体化的交通网络。,2011年泰山景区共接待游客459万人，主要来自泰安500公里半径范围内。其中，山东省内游客占41.11%，其次为辽宁、北京、江苏、河北、河南、天津、上海。,资料来源
7、：泰安市旅游局,泰山旅游地域,2011年泰山景区游客年龄以1835岁为主，职业以学生、干部、职工为主。,资料来源：泰安市旅游局,泰山旅游游客,2011年泰山游客停留时间大多为1-2天，住宿选择三星级以上宾馆及普通宾馆的居多。,资料来源：泰安市旅游局,泰山旅游时间,在住宿选择上，2011年选择三星级、四星级宾馆的游客比例较2010年有所上升，说明随着收入水平的提高，人们出游对价格的敏感度在降低，更加追求舒适度，因此，高档酒店、宾馆有较好的发展空间。,泰安市宏观经济分析,2011年的泰安GDP总量2304.3亿元，人均GDP达41850元，同比分别增长12.3%和11.1%；2011年人均GDP约
8、为41850美元，居民购买力逐步增强；泰安目前城市化水平46.5%，城市化处于快速发展阶段，房地产市场有广阔的发展空间。,数据来源：城市统计年鉴,2011年泰安GDP达到2304.3亿元，人均GDP41850元，居民购买能力增强，泰安处于城市化快速发展的阶段，房地产市场有广阔的发展空间。,城市经济,自2005年以来，泰安三大产业都有较快增长，2011年第一、二、三产业分别达到215亿元、1202.8亿元和886.5亿元。第一产业所占比重逐渐减少，第三产业的比重逐渐增加，第二产业的比重最大，这表明泰安还处于城市发展的初期，而这个阶段正是城市快速发展期。,产业结构,泰安产业结构呈二、三、一形态，第
9、二产业优势明显，第三产业比重逐渐增加。,泰安人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，恩格尔系数维持在较低水平，居民购买能力强,可支配收入及消费,联合国粮农组织恩格尔系数标准,泰安人均可支配收入近几年来保持高速增长，2011年达到22687元，泰安2011年人均消费性支出14888元，同比上年增长10.9%，增长较快。2011年在岗职工平均工资35415元，增长14.6%。泰安恩格尔系数连年维持在较低水平，根据联合国粮农组织提出的标准，泰安处于富裕阶段。,泰安市城市规划,中心城规划形成“一主一副”的空间布局结构。“一主”为主城即泰城，“一副”为南部新城。主城和副城之间以生态绿廊相隔，以快速路和主
10、干路相连。主城规划110万人左右，形成“一个中心，两轴两带，六大组团”的空间结构。南部新城规划25万人左右。是以泰安高新技术产业开发区为依托，生活服务设施配套完善的综合新区，包括高新区北组团和天颐湖组团。,城市规划,泰安城市建设以向南发展为主，重点建设南部新城；东西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展,主城,副城,一个中心为城市的中心地区；两轴为历史文化轴和时代发展轴；两带为为泮河风光带和环山绿化带；六大组团为东部新区组团、西南新区组团、新客站组团、农业高科园组团、天平组团和旅游经济开发区组团。,多中心形成,济南,东部新城,西部新城,特征：城中村改造+新城规划,对内形成大都市,建
11、成区逐渐外移,城市化快速发展背景下的功能转移泰山区作为城市的老城区，集合了整个城市的行政中心、居住中心、商业中心等多种功能。而高新区、高铁新区的高起点规划，则标志整个泰安市城市功能已经开始逐渐分散。,随着城市化进程加快以及城市分区规划的实施，泰安城市开始扩张，将逐步由单一中心向多中心发展,泰安,北京,顺义,固安,通州,大兴,门头沟,大都市化形成,城市扩张,城市宏观小结,泰安城市经济各项指标良好、城市轮廓开始扩张，为房地产行业发展奠定了较好的基础,GDP、人均GDP及增长率,可支配收入与消费能力,人口与城市化,2006-2011年期间泰安市GDP以10%以上的速度增长，2011年实现生产总值23
12、04.3亿元，同比增长11.5%，人均GDP达到41850元,泰安人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，恩格尔系数维持在较低水平，居民购买能力增强,2011年末，泰安市户籍人口达到551.4万人，其中城镇人口为283.5万人，城市化水平达到46.57%；据泰安统计局和劳动就业统计资料，未来五年市区户籍人口每年增加2万人；,城市宏观指标,随着城市化进程加快以及城市分区规划的实施，泰安城市轮廓开始扩张，将逐步由单一中心向多中心发展,城市规划及扩张,市场。,泰安房地产市场分析,2,泰安总体市场分析政策及影响研究泰安区域板块分析商业项目案例分析,泰安市总体市场分析,土地市场,据统计，2011年泰安市
13、区土地成交量为4045亩，高度井喷。超过2009年和2010年总和，同比暴增50%，包括商住、商业金融、办公三类用地，其中商住土地面积为148.8万，可建建筑面积为293.2万。,泰安土地存量巨大，后市竞争更为激烈。,土地市场,土地竞价冷淡，48幅底价成交,2011年共完成74幅地块土地拍卖，而整体拍卖市场较为冷淡，虽有55幅成交，但其中48幅底价成交，仅7幅竞价成交。,土地市场,今年土地供应主要集中于城西、城东、南部高新区三大片区，而长城路及城中板块供应量急剧减少，其中城西板块成交122万，南部高新区成交113万。,从供应分布分析，城西成为供应主要区域。未来城西高铁板块开发将迅速崛起，而南部
14、高新区开发也将进入大跃进时代，城东板块将呈现多点开发。,近年来泰安房地产开发投资增长迅速，市场上升势头明显，但占固定资产投资的比重仍较低，房地产投资潜力巨大。,2011年泰安房地产投资86.1亿元,较2010年增加13%，但仅占固定资产投资的5.84%，低于20%-25%的正常水平，说明房地产投资还有巨大的潜力。,泰安房地产施工面积呈现稳步上升的局面，2011年施工面积1009.1万平米，竣工面积144.9万平米，受政策影响，市场有所萎缩。,房地产开发投资,数据来源：泰安市统计年鉴,总体市场供需,供销2.11:1高位运行，供远过于求。,2011年全年商品房供应达14021套，共156.7万，相
15、对于2010年仅小幅减少13万，总体仍处于高位，但套数上多于2011年145套，说明供应户型总体面积有所缩小。供销比例为2.11:1，供过于求，库存量进一步增大。,今年供应量有所减少，主要原因是受宏观调控影响，多个楼盘放缓开发速度，但整体仍处中上水平。,总体市场成交,市场日益低迷，商品住宅全年仅成交74万。,受国家宏观调控影响，泰安购房者观望情绪日益浓厚，商品住宅成交量持续萎缩，2011年全年共仅销售74万，即6693套，“金九银十”破灭，年底销售跌入冰冻期。,总体市场成交,价格依然坚挺，均价为5289元/,经过2010年泰安整体价格日益攀升后，2011年受宏观调控影响，价格上涨势头已经得到遏
16、制，但总体价格依然坚挺，2011年销售均价为5289元/，价格依然坚挺的部分原因是，目前越来越多的楼盘带着是装修的价格。如:恒大城、圣山大厦、安居幸福里等。,总体市场研究,房地产总体市场指标,投资指标：房地产投资额、固定资产投资与GDP占比,供求指标：施工与销售,泰安市房地产开发投资继续保持较快增长态势，2011年房地产开发完成投资86.1亿元，同比增长13。,2011年泰安市房屋施工面积1009.1万平米，竣工面积144.9万平米，商品房销售面积为301.4万平米，同比增长6.7%,土地指标：土地供应,市区市场：供应与成交,泰安2009年以来土地供应与土地成交大幅增长，且地块面积较小，预计未
17、来将集中放量；西部区域是土地供应和土地成交的热点区域,泰安市区房地产市场供需两旺，2010年供应量118万、去化量约90万，成交量较高，市区房地产市场供需两旺,市场特征：开发商特征,全国一线开发商开始进入泰安市场，将一改目前泰安市场以本地中小开发商为主的局面，未来市场竞争将会更加激烈,2011年整体市场相对较为低迷，同时后续供应量仍将增大，竞争激烈，供大于求的局面短时间内无法改变。,政策及影响研究,2011年上半年泰安楼市政策基本都是在中央政策基础上的贯彻执行，3月23号发布了泰安版的限购令,政策回顾,二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠取消,明码标价，一房一价房
18、价控制目标：2011年，泰安市市区新建住宅价格指数（均价）同比涨幅要低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度（2010年，泰安市区人均GDP 增速12.9%）,限购非泰安市户籍（“本市户籍居民家庭”是指拥有泰山区、岱岳区户籍的居民家庭。）商业公寓不在限购范围,保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%。2011年，建保障性住房18713套，其中经济适用住房3495套，廉租住房1122套，公共租赁住房3826套，限价商品房600套，棚户区改造9670套,泰安市政策重心主要集中在限贷、限购、限价、保障房四个方面,政策回顾,2011年上半年，泰安市场持续低迷
19、，供应成交均不旺盛，两室、紧凑型三室户型成为市场成交主力,政策下的市场,2011年上半年，泰安市区新增供应量19.6万，成交量22.21万，同比去年分别下降17.9%，17.4%；2011年6月份，泰安市区市场存量房为27.3万，同比去年上升237%，市场剩余房源较多；,限购令出台后，从四月份以后重点监测的项目看，各项目成交率普遍偏低。市场成交较好的项目多为以刚性客户为主的中低价位楼盘。,区域板块分析,东部板块,旅游开发区板块,南部新城板块,老城区板块,北部近山板块,岱岳区板块,长城路板块,房产板块划分,我们根据泰安房地产市场发展的现状，将泰安房地产市场划分为七大板块,老城区板块,城市传统核心
20、区，商业、商贸繁荣，区域土地日渐稀缺，产品以高层为主，有少量城市豪宅供应,城市核心区,5000-10000元/平米,土地稀缺，供应量较少,机关事业单位中高层领导、私营业主、下县市财富阶层,特征分析,产品类型,价格平台,客户类型,核心卖点：地段、配套,高层,北部近山板块,土地稀缺，多为建成区，住宅多以联排或花园洋房等高档产品为主，价格远高于泰安其他区域水平,北部近山区,洋房、别墅,10000-20000元/平米,土地稀缺，供应量较少，是泰安市民最为向往的居住区域,政府高官、钢材市场老板、私营业主等泰城高端客户群体、下县市财富阶层、外地客户,特征分析,产品类型,价格平台,客户类型,核心卖点：泰山,
21、距离城市核心区相对较远，是泰安规划的旅游度假区，交通较为便利，自然条件优越，目前生活配套缺乏,旅游开发区板块距离城市核心区直线距离约7公里，通过东岳街与城市核心区相连，环湖路已经通车，道路通畅、路况好；到达市中心车行时间在20分钟左右；,开往旅游开发区板块方向的城市公交线路 主要包括：4路、16路、29路；,旅游开发区板块自然条件优越：背靠泰山、面朝天平湖，上风上水之地；目前在售楼盘较少，但潜在开发量较大，已有中青旅、海尔等品牌开发商进入，区域将成为泰城未来高端项目的集中地。,城市核心区,旅游开发区板块,7km,东岳大街,大河路,核心卖点：天平湖、泰山,旅游开发区板块,依托区域良好的山水资源所
22、形成的城市低密度板块，以及未来品牌开发商的影响力，区域将以市区品质中产、财富阶层二次置业客户为主,联排、独栋、多层、小高层,6000-10000元/平米,依托良好的自然资源形成低密度板块,以市区品质中产、财富阶层，二次置业为主,特征分析,产品类型,价格平台,客户类型,旅游开发区板块,距离城市核心区较近，通达性好，且有便捷的交通方式与市中心连接，配套设施齐全，发展相对成熟,长城路板块的通达性较好：城市核心区距离长城路的直线距离大约为3.5公里；城市主干道包括东岳大街、泰山大街、南外环，到达城市核心区可以保证车行时间在10分钟以内；,开往长城路方向的公交主要包括：4路、9路、17路、33路等；可以
23、顺利 到达泰安各主要区域；,城市核心区,长城路板块,东岳大街,泰山大街,南外环,3.5km,核心卖点：规划、地段,长城路板块,依托于城市便利的交通、较成熟的配套以及成熟的城市氛围，以周边客户和市区中高端客户为主的中档板块,5000-6500元/平米,供应量集中，产品同质化，城市氛围浓厚,市区客户占80%，首次置业为主，部分项目二次置业比例较高,特征分析,产品类型,价格平台,客户类型,长城路板块,高层,距离城市核心区最远的外溢板块，城市公共交通欠发达，区域配套以居住生活配套为主，处于建设起步阶段,南部新城板块,城市核心区,龙潭路,长城路,10km,南部新城板块的通达性较好：城市核心区距离南部新城
24、板块的直线距离大约为7公里；城市核心区和南部新城板块的连接主要依靠龙潭路、长城路，车行时间约20分钟；,开往南部新城板块方向的公交主要包括：2路、9路 车；公共交通不发达。,7km,核心卖点：价格,南部新城板块,是泰安中低价位住宅的主要供应区域，以高新区企事业单位员工、下县市、被动郊区化的中低端人群为主,多层、小高层、高层,4000-5000元/平米,未来供应量大，区域认知低,周边企事业单位员工以及被动郊 区化客户为主，占90%以上,特征分析,产品类型,价格平台,客户类型,南部新城板块,距离城市核心区较近，交通便利，区域配套较完善但档次较低，生活氛围浓厚,城市核心区,东部板块,东部板块距离城市
25、核心区直线距离不足5公里，通过东岳大街与城市核心区相连；到达市中心车行时间在10分钟左右；,开往东部的城市公交线路 主要包括：4路、7路、11路、13路、32路、33路；,东岳大街,5km,核心卖点：配套、价格,东部板块,依托区域完善的配套，便利的交通，以周边客户和市区外溢客户为主的中档板块,多层、小高层、高层,5000-6500元/平米,泰安传统居住区，生活配套齐全，居住氛围浓厚,项目周边客户为主，部分市中心外溢客户,特征分析,产品类型,价格平台,客户类型,东部板块,距离城市核心区相对较近，紧邻岱岳区政府，配套较完善，高铁泰安站位于本区域，未来发展潜力巨大,岱岳区板块,城市核心区,岱岳区板块
26、距离城市核心区直线距离约6公里，通过泰山大街、灵山大街与城市核心区相连，；到达市中心车行时间在15分钟左右；,开往岱岳区方向的城市公交线路 主要包括：6路、8路、17路、18路；,泰山大街,灵山大街,6km,核心卖点：高铁、价格,岱岳区板块,依托岱岳区完善的配套，便利的交通，以周边客户和市区外溢客户为主的中档板块,多层、小高层、高层,4000-6000元/平米,紧邻岱岳区政府和高铁西客站，区域认可度逐渐提高,项目周边客户为主，部分市中心外溢客户,特征分析,产品类型,价格平台,客户类型,岱岳区板块,高端人群市中心聚集并向西迁徙，中低端人群向东、南、岱岳区扩散；东部板块、南部新城、岱岳区板块成为承
27、接城市外溢人口主要板块,第一圈层聚集本市高端客户,第二圈层城市中产、主动外溢人群,第三圈层地缘性客户被动外溢客户为主,板块特征,客户流向,泰安客户流向示意图,商业项目案例分析,商业项目分布,泰山国际采购中心,国山中心,名嘉城市广场,宝龙城市广场,志高国际广场,泰安商业地产氛围暂不浓厚，商业规模及密度较小，商业普遍为沿街形式，存量的商业分布较为零散。,宝盛广场,城市商圈分布,泰安商圈较少，商业过于集中。受城市版图限制，商圈与商圈间隔也较小。,市政府商圈,火车站商圈,岱庙商圈,商业项目描述,泰安商业形式多为住宅沿街底商或综合体下的功能商业大型商业体仅有泰山国际采购中心及名嘉城市广场。,个案解析,名
28、嘉城市广场,该项目为大型城市综合体，其商业体量巨大，销售状况较好，主要原因为价格相对较低，但其销售方式的价值点并不高，客户对于投资回报的概念并不清晰。,个案解析,泰山国际采购中心,该项目尚未销售，规模巨大，业态涵盖了几乎所有的商业类型，但其面积偏大，实际总价将会偏高。,市场小结,整体市场信息,整体市场受调控影响较为低迷,供应明显大于需求,2011年泰安市商品住宅成交74万平米，明显萎缩，住宅市场观望情绪浓厚。,供销2.11:1，供远大于求，未来供应量仍偏大，但房价依然坚挺，外来消费力支撑房价。,缺乏大型的商业体,房价倒置，商业发展滞后,在售的大型商业缺乏，目前仅有泰山国际采购中心及名嘉广场尚显
29、规模，名嘉广场由于缺乏直接竞争，且价格便宜，销售状况较好。,城市商业发展滞后，商业氛围偏淡。商业价格较低。,房价走势北高南低,城市房价被动性拉高，城市发展方向单一。南北向城市进深过短。,住宅市场相对较为低迷，价格为主要购买驱动力。城市商业项目偏少，新开发商业经营状况一般，城市消费较为集中。限购限贷后，市场的投资倾向转移至商业。,本体。,项目本体分析,3,地块概况地块规划周围物业现状SWOT分析,项目区位,地块位于泰山大街与望岳东路交汇处，处于时代发展线中心。是连接老城区与西部新城的纽带。,地块北侧为新市政府及建设中的会展中心，规划条件十分有利。同时处于泰山区与岱岳区的分割线上。,由于泰安城市主
30、要发展方向为东西向，因此项目地属于待开发区域，从长远规划看，本地块应属于未来城市的中心区域，但目前而言，人群认可度尚偏低。,项 目 位 置,区 域 认 知,本案,市政府,会展中心,岱 岳 区,泰 山 区,时 代 发 展 线,老城区,时代发展线,泰山,地块现状及四至,地块周围除东侧望岳东路仍在修建外，其余道路均已开通。地块内五残留建筑，土地平整。,西侧,西侧为望岳西路，道路西侧为安置社区,东侧,东侧为望岳东路，该道路尚未开通,南侧到达灵山大街，东南角有安置小区,北侧为泰山大街，对面为会展中心，泰山大街为泰安主要干道,南侧,北侧,目前地块周围人气欠缺，地块北侧到达泰山的实际距离目测约为5公里。,周
31、边交通及配套,地块四面环路，交通条件优越，通达性好，到达泰山的直线距离较短。周围基础设施落后，除零散分布有学校及医院外，人口流动量较小。,望岳西路,望岳东路,灵山大街,项目周围基础设施落后，整体面貌空旷。位于项目北侧市政广场处已开发莲花超市。超市以南人流量迅速减少。,泰山大街与灵山大街为城市东西向的主要干道，项目的交通路网条件优越。,地块指标,本地块未纯商业用地，土地形状规则，南北向长，东西向短。商业面积巨大。,地块远景规划,本案,本地块将成为未来泰安新的中心，但城市沿泰山一线东西横向拉伸的现状仍不可改变，项目纵向辐射受限制。,地块住区规划,本案,本地块未来周边将规划有众多居住区，人口支撑利好
32、。但周围住宅区开发需要时间。泰山大街以南区域，发展滞后。,周围物业现状,碧云华庭,该项目离本项目直线距离约1公里，为附近在售的主要住宅。,周围物业现状,宝盛广场,该项目为离本地块较近，直线距离约为1公里。商业业态类似，为本项目未来直接竞争者。,SWOT分析,项目仅临市政府，处于时代发展线中轴，地段规划优越。城市缺乏大型商业中心，商业市场较空白。,优势,劣势,机会,威胁,地块周边区域仍为待开发状态。区域面貌有待提升，人口密度过低。,城市南北向进深过短，地块认知度低。泰安商业价格较低，商业氛围较淡。泰安商圈单一，消费点过于集中。,客户购买商铺对于回报率要求不高。城市整体流动人群较多，外部消费力活跃
33、。,项目属性界定,时代发展线南端 周边发展不成熟 大型商业项目,判断。,项目发展思考,4,发展思路项目定位业态规划布局,市场回顾,泰安在售商业较少，仅有名嘉广场,商业有前景,1,商业价格较低，客户购买商铺的热情较高,2,随着宝盛及采购中心的开发，未来竞争激烈,3,泰安商业价格较低，客户对于投资回报要求不高,4,价值点分析,核心价值,规模巨大，辐射力广。泰安中心区暂无大型商业，商业配套零散无序，亟需升级。,地处未来城市中心，城市版图将向南扩张，本项目的地段核心将更突显,旅游业为泰安的支柱产业之一。旅游城市带来巨大流动人群，同时也带来巨大的潜在消费机遇。,城市商业发展滞后。由调研分析，泰安的商业形
34、态较为原始，中心区商业均以街区形式存在，商业档次较低。,打破原有商业格局，城市商业形象的完美升级。,资源最大化的完美应用，查漏补缺的定向设计。,规模,地段,人群,升级,项目占位,以规模定气势，以档次定姿态，以产品定内涵。城市商业领航者。,城市大型商业的完美切入，旅游者消费的必经之地，来泰安不只是去泰山，还有万都国际广场。,占位诉求,泰安新型商业形态的先驱者、商业品质的领导者、商业模式的创新者。,发展方向,业态全,有创新,档次高,满足各种消费需求，一站式拥有。,应对旅游类流动人群，以特色牵引消费意向。,泰安买高档用品的唯一场所。,项目关键词：大、全、新、高。,原规划,原规划中包含酒店、办公、步行
35、街、百货中心及展厅等商业形式。其中步行街所占面积过大，且由于建筑形态的影响，店面十分不规则，不利于销售。步行街体量过大，未来招商压力将增大。,我们认为考虑到未来销售和招商，步行街应减小面积。增强步行街和项目整体的特色化。,定位导向,通过调研分析发现，泰安人喜欢吃，喜欢喝酒，喜欢泡澡。提供更有趣味性的逛街场所。,菜系最全的美食天地,吃饭前最佳的逛街场所,泰安最好吃的地方,领导者,吃完饭后最近的休闲之地,最齐全的休闲娱乐平台（SPA、温泉桑拿、瑜伽）,泰安最休闲的水都,迎合市场消费倾向,泰安最耐逛的地方,最高档的休闲会所,定位导向,补充市场其他商业的缺失,买电器数码去万都,补缺者,买家饰去万都,泰
36、安商业缺乏大型专业卖场，商品消费尚未形成规模化，商业需要升级。,规模最大的电器市场,买东西前的最佳等候场所,买东西后最理想的吃饭地,产品最全的家居市场,买卖后的最佳最近的应酬选择,产品策略,吃喝玩乐应有尽有一条龙的消费体验。独树一帜的消费产品引入特色商业，带动人流的习惯性迁移。全面提升的消费档次国际一线品牌强势进驻，购买奢侈品就来万都。多点开花的产品塑造各种特型商业体形成不可复制的商业模式。,以规模占据泰安商业领袖地位，以特色牵引外部流动人群。城市内部人群及流动人群兼顾的针对策略。各种商业形式紧密结合，欢欢相扣。,定位落地,百 货：泰安首个高档商业中心,1,水 都：唯一的特色产品消费地,2,卖
37、 场：大型专业消费品聚集地,3,酒店办公：未来中心首席地标,4,关键词：国际、时尚、休闲、高档、齐全。,由于步行街面积将缩小，为做满容积率，我们建议引入一栋酒店式公寓。,步 行 街：泰安首个特色步行街,5,形象定位,形象标签,大型综合类的商业航母,时代发展线的未来标杆,泰安城市发展的新名片,一站式的旅游生活天地,打造华北地区首个大型商业MALL！,关键词：最好逛、最好玩、最好吃、最享受。,精神标签,万都MALL来了！势必将在平静的泰山脚下掀起热议，泰安不只有泰山，还有万都。于是。,我们改变了城市的消费倾向，引领消费潮流。,我们打破了现有的商业格局，带动了城市的发展。,我们提升了商业的档次，丰富
38、了商业功能。,我们站在时代发展线上，肩负泰安城市发展的使命，我们与泰安一起展望美好的未来。,功能定位,泰安首个大型商业，区域内唯一大型商业中心，连接城市东西的重要商业配套，带动城市南部新区开发的重要纽带。改变泰安商业格局，带动商业整体提升。,3.娱乐,2.餐饮,4.卖场,1.购物,高档化妆品、箱包、钟表；潮流服饰；折扣店一应俱全,多种娱乐休闲方式一站式体验，泰安唯一的大型洗浴中心,解决城市缺乏大型专项消费品市场的现状,泰安首个大型美食广场，集各种菜系、餐饮形式于一体,5.公寓,商业与住宅的中间型商品，旅游人士自住或投资的绝佳选择,6.酒店办公,城市新地标，商业综合体中的完美搭配组合,功能细分,
39、大型购物中心,提升城市消费档次，弥补高档消费品的缺失。,泰安百货以银座为首，认可度较高。但其经营品牌档次较低。现已分布有4个银座，未来本项目可引入银座旗舰店。,美食天地,打造各式菜系的泰安唯一美食天地，尽享各种美食。,功能细分,泰安餐饮业并不发达，以快餐形式为主，菜系单一。,海鲜,西餐,川菜,烧烤,火锅,自助餐,娱乐休闲,功能细分,泰安娱乐休闲类分布零散，夜生活并不丰富。游与乐存在脱节。,满足各类人群的精神消费要求，为旅游人士及市民提供更多娱乐场所。,KTV,健身会所,影院,温泉桑拿,酒店办公,功能细分,本项目可引入五星级或超五星级的豪华酒店，标榜档次，提升形象。同时匹配商业办公需要，设置一栋
40、甲级写字楼。,泰安酒店众多，但均以快捷类为主。其中五星级酒店共4家，有3家为靠泰山而立。另一家位于本项目西侧。,宝龙喜来登,泰山帝苑,东尊华美达,万朝洲际,本案,功能细分,大型卖场,补充业态的完整性，引入大型超市，家居、家电卖场，整合业态。,本项目规划有4个展厅，根据布局，需要规划多种大型商业体，除购物中心外，卖场为最佳选择。目前泰安仅有大润发、卜蜂莲花两个大型超市，且专业卖场缺失。,数码卖场,家电卖场,大型超市,家居卖场,产品定量,建议尽量缩小持有物业的体量，将更多面积进行销售，取得直接收益，减小风险。卖场展厅以大型主力店为主，不宜分布过多散户，因此相对购物中心体量缩小。,地块价值评估,泰山
41、大街为泰安主要干道，承担项目的主要交通枢纽。北面更靠近市政府，价值最高。,南侧灵山大街为刚开通，南部片区建设落后，为地块价值最低处,望岳东路未来可直达泰山，由于城市整体东侧较西侧繁华，因此项目东侧价值高于西侧,三级形象昭示面,二级形象昭示面,一级形象昭示面,四级形象昭示面,南,望岳西路已开通至泰山大街，西侧整体建设较为滞后，价值低于东侧,A,B,C,D,板块定义,A栋休闲风情馆以足浴、桑拿、美容SPA、健身房为主,考虑到各商业体均有相对独立的特征，需布局展厅的形式，原则性不改变现有规划布局。将四个展厅分别标记为A、B、C、D，步行街则单独为一个体系。,B栋国际风情馆百货中心建议做到5层。塔楼部
42、分为公寓,D栋精品家居馆设置建材、家具、厨卫、软装等,C栋数码前线馆包含超市、家电、手机、电子数码、电脑,特色风情步行街建议步行街改为两层，并减小体量。未来以一托二的形式销售,5F,4F,4F,4F,业态分层布局,1F,饰品、服饰、餐饮、旅游特色产品、折扣店、电玩城,饰品、服饰、餐饮、旅游特色产品、折扣店、电玩城,月星家居百安居,超市、家电,美容SPA,珠宝、钟表、箱包,A,B,C,D,业态分层布局,2F,陶瓷卫浴,手机通讯,足浴、桑拿,女装,A,B,C,D,饰品、服饰、餐饮、旅游特色产品、折扣店、电玩城,饰品、服饰、餐饮、旅游特色产品、折扣店、电玩城,业态分层布局,3F,家具,电子数码,足浴
43、、桑拿,男装,A,B,C,D,业态分层布局,4F,家纺软装,电脑耗材,咖啡会所、健身房,童装,A,B,C,D,业态分层布局,5F,影院,B,业态规划总结,由于名嘉广场已引入台湾欢乐城，本案 的娱乐类可相对减少体量。,餐饮类可在步行街中进行放大，减少零 售类产品与购物中心的内部竞争。,除购物中心为5层建筑外，其余展厅均为4层，步行街设置为2层。,百货中心及酒店可选择持有，其余均可 进行销售。,初步判断,3.低价入市,2.招商先行,4.高额回报,1.快打快销,泰安商业急需升级，本项目拥有契机。招商先行，主力店提升竞争力，辅助销售。,针对投资户对回报率要求不高的特点，销售方式可以作为本案的另一突破点。,未来竞争激烈，先期应以低价入市，以价换量，占领市场，赢取口碑。,5.低门槛,铺位面积应尽量划小，控制总价，降低投资门槛，促进销售。,本项目需快速开发，占领有限市场，快速去化以回笼资金。,THANKS,本方案的业态定量、规划及布局仍需沟通调整，营销方案将于后续展开。,
