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1、第二章 物业管理公司,本 章 讲 授,物业管理公司的含义、特征和类型,物业管理公司的建立,物业管理公司的资质管理和职能机构,物业管理公司的制度建设和内部管理机制,本 章 的 学 习 目 的 与 要 求,1了解物业管理公司的类型物业管理公司的建立物业管理公司的制度建设,2掌握物业管理公司的资质管理,3重点掌握物业管理公司的含义和特征物业管理公司的主要职能机构和内部管理机制,物 业 管 理 公 司 的 含 义 和 类 型,是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。,物 业 管
2、 理 公 司 的 含 义 和 特 征,定义,物业管理企业资质管理办法中限定物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业管理服务活动的企业。物业管理公司在中国境内依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的有限责任公司和股份有限公司。,物 业 管 理 公 司 的 特 征,特征,物业管理公司必须依法成立并取得资质,物业管理公司必须以营利为目的,物业管理公司是企业法人,物业管理公司提供专业的服务产品,物业管理公司与业主之间是平等的民事主体关系,物业管理公司的类型,按其业务性质分为：,委托服务型,租赁经营型,委托代理型,委托服务型物业管理公司,这类企业也有称为实体型物业管理企业委托服务型
3、物业管理企业只有经营管理权按接受委托业务分为两种情况：开发建设单位委托前期管理业主委员会委托实施管理,租赁经营型物业管理公司,出租经营回收投资和获得利润,实质上是房地产开发的延续,商业大厦、写字楼、批发市场等,职能,维护管理服务与租赁经营,开发商将建成物业交给从事租赁经营的物管企业管理，通过租金收回投资,管理权获得,目的,实质,适用,委托代理型物业管理企业,只有管理层，不设或只设很少的操作层清洁卫生、园林绿化、电梯、水电设备运行维护、治安防范等与专业公司建立合同关系，专司服务监督、检查和考核均委托专业公司实施,共同特点,委托范围,管理关系,实施,委托代理型物业管理企业本身主要的管理职能,产权产
4、籍管理产权经营中介服务（房地产估价、经纪及咨询等）档案资料管理维护计划的制定整体管理计划的制定与组织实施建立健全各种规章制度做好群众工作和其他管理等,委托代理形式基本上可分为两类,第一类 特点物业公司对业主聘请专业公司提供顾问性意见由业主委员会选聘专业公司签订合同物业管理企业只负责监督合同条款的执行委托代理型物业管理企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支,第二类 特点物业管理企业接受业主委托，代聘各类的专业公司由物业管理企业与各专业公司签订合同但全部代聘的专业公司均需试用，服务如不能令委托方满意，可以随时更换,委托代理形式基本上可分为两类,物业管理公司的建立,建立,筹备,注册登
5、记,资质申请,筹备工作需要从“可行性研究”开始可行性研究的步骤：,物业管理公司建立的筹备阶段,1.市场调查,市场需要,物业管理的供给情况,国家及地方政府设立物业管理公司的相关法律,2.综合分析,市场分析：看物业管理市场的供需状况,自身条件分析：是否具有国家规定的条件和优势,经济分析：对物业管理公司成立后进行营利的预测,物业管理公司建立的筹备阶段,有限责任公司,股份有限公司,3.决定成立物业管理公司的组织形式,有限责任公司的设立条件,根据公司法第十九条规定的条件股东符合法定人数（50人以下）股东出资达到法定资本最低限额（50万元）股东共同制定公司章程有公司名称、建立符合有限责任公司要求的组织机构
6、有固定生产经营场所和必要的生产经营条件,股份有限公司的设立条件,根据公司法第七十三条规定条件：发起人符合法定人数发起人认缴和社会分开募集的股本达到法定资本最低限额股份发行、筹办事项符合法律规定发起人制定公司章程，并经创立大会通过有公司的名称、建立符合股份有限公司要求的组织机构有固定生产经营场所和必要的生产经营条件,有限责任公司，股东的首次出资经依法设立的验资机构验资后，需要由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向登记机关报送公司登记的申请书、章程、验资证明等相关资料。股份有限公司申请登记需要报送的文件包括：（公司董事会应该在创立大会结束后30日内）1.公司登记申请书2.创立大会的会议记录3.
7、公司章程4.验资证明5.法定代表人、董事、监事的任职文件及身份证明6.发起人的法人资格证明或者自然人身份证明7.公司住所证明,注册登记阶段,资质申请（领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地直辖市、设区市的人民政府房地产主管部门申请资质）所需要的材料：1.营业执照2.公司章程3.验资证明4.公司法定代表人的身份证明5.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。,资质申请阶段,企业资质概念,企业资质概念：企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等
8、是企业实力和规模的标志,物业管理条例中规定国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。目的是通过对物业管理公司的资金数量、专业人员素质及经营规模的查验，确定企业的综合实力，从而加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。我国对物业管理公司的资质实行分级审批制度。,物业管理公司的资质管理,企业资质概念,企业资质概念：企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等是企业实力和规模的标志,物业管理公司的资质等级,物业管理企业的资质等级及相应标准 物业管理企业资质
9、管理试行办法（建住房1999261号）把物业管理企业划分为：一级、二级、三级等三个资质等级和临时资质,资质等级,一级资质：国务院建设主管部门负责颁发、管理,二级资质：省、自治区、直辖市建设主管部门,三级资质：直辖市和设区的市房地产主管部门,关于临时资质,关于临时资质新设立的物业管理企业应到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取临时资质证书，之后方可从事物业管理业务临时资质证书有效期为一年有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定未获通过的，物业管理行政主管部门将取消其从事物业管理业务的资格,申请资质等级的物业管理公司需要提交的材料：1.企业资质申请表2.营业执照
10、3.企业资质证书正、副本4.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同5.物业服务合同复印件6.物业管理业绩材料,物业管理公司的资质等级,物业管理公司的资质实行年检制度各资质等级物业管理公司的年检是由相应的审批部门具体负责的，资质等级的年检结果需要向社会公布。资质审批部门不予批准的情况（申请前一年内）：1.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的2.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的。3.挪用专项维修资金的4.擅自改变物业管理用房用途的5.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用
11、设施用途的,物业管理公司的资质,6.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的7.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的8.物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的9.与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的10.不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的11.超越资质等级承接物业管理业务的12.出租、出借、转让资质证书的13.发生重大责任事故的,物业管理公司的资质,物业管理企业的机构设置,物业管理企业的机构设置,设置的原则,机构的类型,物业管理公司机构设置原则,设置原则,因事设职,分工协作,经济,统一指挥,权责对等,物业
12、管理公司组织机构类型,基本类型,直线制,直线职能制,事业部制,矩阵制,直线制的组织机构形式,直线职能制组织结构形式,事业部制组织结构形式,矩阵制的组织结构形式,总经理,项目经理,经营服务部,工程部,管理部,财务部,项目经理,项目经理,项目经理,物业管理处组织架构与职责,物业管理处组织架构与职责物业管理处的职责物业管理处的架构和运作模式管理处主任的基本素质和能力要求,物业管理处的职责,公共服务最基本的普惠性服务专项服务和特约服务经营性服务社区文化活动社区共同的居住观和行为模式协助政府进行社会综合管理非独立承担完成总部工作任务改革试点,物业管理处架构和运作模式,物业管理处架构和运作模式 管理处的架
13、构和运作模式一般根据企业的规模、类型、体制和资源情况，同时结合所管辖物业的具体类型、性质和管理要求决定,一般中小型小区管理处架构,特点架构较精简实行企业统一领导下的管理处主任负责制管理处是相对独立运作的质量中心主任有充分的权力处理管理处事务总部职能部门对管理处进行质量检查和资源调配，支持管理处工作助理分管不同的事务，对主任负责,小型物业管理处架构,大型小区管理处架构,物业面积大、功能复杂、社会影响力大、服务对象复杂，则可成立专门的管理服务分支机构分公司独立的分公司具有较大的灵活性，便于质量监管和制度落实分公司设经理作为主管负责下设综合服务中心、综合管理部、社区文化部、财务部等，并以专项服务项目
14、招标形式进行发包运作,大型小区管理处架构,大厦管理处的架构,高层综合写字楼、商业大厦在物业特性、管理及服务对象等方面与住宅小区有较大的差别主要体现在物业的权属、服务对象、设备管理、经营管理方面大厦管理处的架构要根据其用途和特点设置,管理处主任基本素质和能力要求,基本素质,能力要求,基本素质要求,服务意识,沟通技巧,自我完善,职业道德,管理处主任能力要求,学习能力,专业技能,员工管理能力,领导艺术,与人相处及沟通能力,计划能力,组织能力,协调能力,控制与督导能力,物业管理公司的权利和义务,物业管理企业的权利物业管理企业的义务,物业管理公司的权利,物业管理企业的权利内容有三个方面：有权采取完成委托
15、任务所必须的行为有权获得劳动报酬有权根据合同制止违背全体业主利益的行为,物业管理公司具体权利,（1）根据有关法规，结合实际制定管理办法（2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理（3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费（4）有权制止违反规章制度的行为（5）有权要求业主委员会协助管理（6）有权选聘专业公司承担专项管理业务，但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人（7）可实行多种经营，以其收益补充管理经费,物业管理公司的义务,（1）履行物业管理委托合同，依法经营（2）接受业主委员会和业主及非业主使用人监督（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准（4）
16、接受行政主管部门监督指导（5）至少每6个月应向全体业主公布一次管理费收支帐目（6）提供优良生活环境，搞好社区文化（7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告（8）其他的相关义务。,物业管理企业如何执法？,物业管理企业不是国家执法机构它只能约束业主和非业主使用人因居住活动而引发的一些行为物业管理企业在对业主和非业主使用人的违法行为，无权干涉和又无法追究的情况下负有向有关行政管理机关报告的义务负有协助采取相应措施制止或追究的义务,本章要点,物业管理企业设立的条件和程序设立的条件资质条件设立的程序,物业管理处的组织架构与职责架构和运作模式职责,物业管理企业的权利和义务权利、义务,物业管理企业的机构设置设置的原则机构的类型,物业管理企业的性质和类型概念、类型,第2章完了！,
