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1、物业管理经营风险控制探讨,风险与问题认识,风险有哪些 在哪里问题有哪些 在哪里,风险与问题认识,业主不满意：引发投诉甚至被炒鱿鱼。违反法规政策：导致法律风险。经营亏损：难以持续经营。,困惑：法规政策不明确；合理、合法、划算难于取舍；千头万绪，防不胜防。,一、收费方面,风险 相关合同是否约定并约定清楚？约定与操作是否符合政府法律、法规、政策？问题 酬金制还是包干制好？酬金计提基础：成本 or 饱和收入 or 实际收入?收费依据是否充分？收费资源是否考虑完整？收费对象是否明确？收费是否及时(收费率高不高)？,一、收费方面,相关合同没约定物业服务收费标准可能因法规政策、规划设计调整而调整，价格不能变
2、，致使物业公司背负的项目物业管理处累计亏损越来越大。滚动开发有的项目实际收费标准、合同约定收费标准、政府批准收费标准不符，公示价有差异。非住宅物业的物业服务收费依据不足，在相关合同中只约定了住宅的物业服务收费标准，没有约定商铺、车库等非住宅物业的物业服务收费标准及相关服务收费标准。个别物业公司办公场所没交纳物业服务费，致使项目物业管理处收入不足，同时有侵害业主权益之嫌。所有已签相关合同没有约定计提物业服务佣金、物业服务佣金计提比例、物业服务佣金计提范围或基础，但均计提了物业服务佣金。由于会所、销售大厅等物业服务费没有收取，按物业服务费收入计提佣金情况下，相应的物业服务佣金也没有计提。,一、收费
3、方面,风险规避 销售合同 前期物业管理合同 物业管理合同 收费项目的设定、取消、优惠、公示、收取 收费标准的确定、报批、备案、调整 收费资源的清理与收费对象的确定、对应 发票、收据的出具、管理,一、收费方面,前期物业管理合同、物业管理合同约定：计费方式：采用酬金制 or 包干制 收费标准：与政府指导价、批准价、备案价一致 不同收费标准的物业收费标准约定完整 公示价与合同约定价相符 哪些情况下可能进行调整及其调整程序 收缴方式：按月 or 按季 or 按半年 or 按年(预收符合规定)收缴时间：(月 季 年 期)初 中 末 后 或 某日 结算方式：现金结算 or 委托银行收款 酬金计提基础：(酬
4、金制下)成本 or 饱和收入 or 实际收入 酬金计提比例：(酬金制下)10%or 15%(符合规定)销售合同约定：涉及物业管理的条款应包括前期物业管理合同的内容,一、收费方面,酬金制与包干制的比较 酬金计提基础的分析权责发生制与收付实现制的区别,二、盈亏处理与权益方面,在管物业服务项目均计提了物业服务佣金，但已签相关合同均没有约定物业服务盈亏如何处理。实际由物业公司承担。有些项目的会所，地产公司未拥有产权证，也未在销售合同中约定产权归开发商，委托物业公司经营没有签订委托协议，物业公司经营没有取得经营许可证和有关经营项目收费批复。有些项目的销售合同在约定会所、停车场权益归开发商所有时，描述或界
5、定不够清晰，没有明确是所有权还是使用权，停车场指地下停车场还是地面停车场。绝大部分项目地面停车场的经营收益，在相关合同中没有约定如何处理的情况下，收入直接进了项目物业服务费。,二、盈亏处理与权益方面,前期物业管理合同、物业管理合同约定：盈亏处理：(酬金制下)盈亏归业主负担销售合同约定：会所、车位产权及其收益归属,三、测算方面,依据是否充分考虑是否周全方法是否正确作用是否发挥,三、测算方面,将项目物业管理处盈亏测算与物业服务收费标准定价测算相混淆，以项目物业管理处或物业公司盈亏乃至年度收支预算测算替代了物业服务收费标准定价测算。即均为已有了收费标准后的损益测算。现有测算仅仅是平均化后的综合测算，
6、没有针对存在不同收费标准的物业服务对象分别进行测算，测算中不能体现为何不同的物业(如别墅、多层、高层)的收费标准不同。现有测算大多数没有进行封园或饱和状态下的测算，仅仅是已接管盘甚至是年度收支预算的测算。现有测算有些与约定的服务内容及其标准相关的支出因素未考虑充分，测算没有完全以服务内容、方式及其标准为依据，过于模式化、常 规化，甚至有缺项。如 地产公司在销售时承诺物业公司将在项目设立门童，但地产公司与物业公司没有约定谁承担门童费用，物业服务费测算也没考虑门童费用，更没有对门童单独进行定价测算。,三、测算方面,依据：法规政策、服务内容及其标准和范围、项目资料类型：定价测算与盈亏测算范围：饱和(
7、封园)状态与非饱和状态作用：定价、与开发商结算、编制年度预算等时机：定价测算报价前；盈亏测算定价后方法：列举法与倒推法组织：公司,四、支出方面,界定是否清楚标准是否明确开支是否合理,四、支出方面,分类：成本、费用、税金范围：地产与物业、公司与管理处、项目与项目、服务支出与维修基金依据：合同约定服务内容及其标准和范围、收入与支出配比原则来源：红线外绿化打理费、代收代缴水电汽差控制：开支标准、审批权限及其程序(酬金制与包干制的区别)公示：与财务帐面数、报表数相符,五、维修基金方面,风险 问题,五、维修基金方面,物业服务合同约定：物业公用部位和公用设施设备及附属配套建筑设施小修和养护费、公共绿地养护
8、费由物业公司承担，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修和养护费、大中修和更新改造费由政府承担。约定越位有些项目相关合同约定物业公用部分及设施小修、养护费，保修期外由维修基金承担。约定错位有占用维修基金现象：公司货币资金余额维修基金帐面余额,五、维修基金方面,界定：保修期、大修中修小修与更新改造、公用部位和设施设备来源：业主与开发商交纳、利息收入、公用部位和设施设备收益收缴：业主首期交纳 or 定期交纳 与 开发商(按规定)一次性交纳 存储：专户存储使用：接受委托、分帐管理、专款专用、合理分摊分摊：谁受益谁分摊、按户分摊公告：定期(按季)公告、接受监督,六、内控方面,合同管理：拟订、审核、签署、保管、使用银行帐户：记账、对账、出纳职责分离存折：个人名义开设公款存折 票据：收据与发票管理的规范与效率(领取、登记及其使用、核销)停车场临时停车收费收据与发票管理流程的设计金库：保管、使用与盘点付款审批：审批流程与权限的控制日记帐与收支台帐：设置与使用的规范,六、内控方面,完善制度优化流程规范操作 提高素质加强监控讲求实效公司与管理处并重,魔鬼存在于细节之中。风险就在眼前，问题在于自身。让我们共同坚持不懈地努力，建立风险管理长效机制，有效防范与规避风险，不断克服困难，及时发现和解决问题！,谢谢,
