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1、2010-ZZTZH-00,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,雅宝地产金水东路项目商业地块发展模式建议,谨呈：河南雅宝地产有限公司,前言,工作回顾,同致行自2010年初参与本项目，与贵司共同合作半年多时间。在此过程中，我们共同经历了从一张白纸开始的项目策划与发展方向的深入探讨，共同推动规划方案落地，以及目前反复推敲构建更具市场竞争力的户型产品阶段。以下是基于商业地块规划要求更改，对本项目商业地块规划调整建议以及发展方向,工作背景说明,工作
2、基础规划院完成整体规划设计概念工作，产品类型已确定（高层住宅、公寓、商业、写字楼）项目进入规划报批阶段，因政府要求本项目设置酒店，使报批工作受阻。工作内容本阶段主要针对开发商的具体问题，先后就商业地块发展进行了多次沟通内容包含：地块规划布局，各物业功能划分、不同物业交通关系、各物业发展定位,工作前提,研究范围,本次研究范围,金,路,客户目标与问题,近期目标,本项目规划方案尽快顺利通过政府部门审批,整体目标：,塑造本项目高形象同时，尽量实现销售变现，使项目收益最大化,客户问题：,酒店与其他建筑的关系是什么？商业如何实现快速变现，并实现高价值？商业地块的周边交通组织如何，各物业人流车流该如何组织？
3、公寓产品如何定位与设计规避政策约束？商业辐射的范围，商业的客户在哪里，业态定位是什么？酒店主要的客户在哪里，该如何规划？,如何处理现实环境与未来发展之间的矛盾？,核心问题,现实 1,北部交通道路限制北地块,现实 2,南部交通道路被隔断,现实 3,周边社区少，入住率低,现实 4,商业地块发展公寓受限制,由金水路、心怡路车流无法直接地块内部，需绕行才能进入,七里河把心怡路与中兴路切断向南发展，阻断了地块与客运站的直接联系,周边处于建设期，社区少，入住率低，造成人流少给项目商业发展带来障碍,政策对商业地块发展公寓审查严格，影响原公寓产品,单单从现状市场和周边环境角度来看，酒店、商业街、写字楼、公寓市
4、场均不支撑，作为一个处于郑东新区以及金水东路的开发项目，需要从区域的视角研判未来发展的可能性,五年后此区域将会是怎样的呢？,如何处理现实环境与未来发展之间的矛盾？,核心问题,未来 1,客运东站、高铁建成通车,未来 2,省政府机关及其他机构搬迁,未来 3,地铁及轻轨建设投入使用,未来 4,社区入住人口多、商业氛围浓,改变郑州交通格局，人流大大增加,政治核心改变，区域地位增加,交通工具改变，生活出行效率提高,区域外在面貌发生重大改变。,目前地块周边交通组织非常复杂，虽紧邻金水东路，但东西向车流无法直接进入地块内部，需绕行才能进入地块，车流进入北地块点仅有三个：心怡路与金水路口、心怡路北段、中兴路北
5、段,1,2,3,心怡路金水路口,心怡路北段,中兴路北段,文,学校,未来区域交通完善后，仍无法彻底改变地块周边交通现状，仅中兴路一条路向南打通，加强了与客运站间的联系。,车入口交通顺畅排序二号一号三号一号处于红绿灯处，右转需南北向红灯二号需经过学校门口，上下班属于高峰期。三号右转可直接进入,未来外部交通无法彻底改变，只能通过内部交通合理规划进行规避，并转向地下层面解决交通，通过北地块地下交通动线舒缓交通车流压力。,按照各类型商业物业的经济指标来看，本项目商业约4.3万万平米，属于社区级商业中心,酒店、商业街两种物业后期的辐射能力和辐射范围不同，使得两种物业针对的主要客户需求和消费群体也不同。,一
6、级辐射：周边500米距离内二级辐射：周边一公里距离内三级辐射：周边1.5公里距离内,一级辐射：周边一公里距离内二级辐射：周边两公里距离内三级辐射：周边五公里距离内,未来商业街辐射圈,CBD,未来酒店辐射圈,未来商业街辐射圈,未来三年商业通过三级辐射圈，辐射人群包括周边高端居住人群、政务人士、商务人士等。,商业消费客户,商务人士,社区居民,政务人士,基于周边未来消费人群市场分析，未来三年辐射数量约5500人，未来五年辐射人群可达1万人。,共约2700人，占51%主要来自本项目、原盛国际、金鹏时代等办公人员,共约2200人，占42%主要来自本项目、资园、汇景湾、新领地等周边社区。,共约400人，占
7、7%主要来自省政府机关、市公安局、省出版集团等单位。,基于周边未来消费人群市场分析，未来区域内客户主要为政务人员、商务人士以及周边社区居民。,借鉴living mall模式，发展体验式的休闲娱乐商业，导入特色主题商业街，与酒店、交通节点、机关单位形成共生体系,高端休闲,中西餐饮,运动娱乐,生活类小型超市干洗、药房鲜花等,名品礼品茶座咖啡馆洗浴名烟名酒,娱乐KTV健身房美容,特色中餐西餐大型餐饮高端餐饮,高端商务人士,政务人员,酒店旅客,周边居民,白领阶层,酒店市场整体经营状况良好，高端酒店认可度更高。随着区域人气的集聚，东区酒店发展条件逐渐成熟，本项目开发酒店具有可行性,一级辐射：市检察院、市
8、公安局、政府机关、省出版集团等单位接待、会议等需求二级辐射：客运站、高铁商务人士等出差、旅游、商务会谈需求三级辐射：CBD商务人士及展览会议参与人士等居住需求,CBD,未来酒店辐射圈,未来三年酒店通过三级辐射圈，辐射人群包括会展展览人员、政府接待人士、高端商务人士等。酒店发展方向为会议型、接待型酒店,观光性酒店,商务性酒店,会议性酒店,长住性酒店,度假性酒店,酒店细分市场,基于上述商业、酒店物业发展方向分析，下面将对北地块规划布局提出建议方案。（公寓、写字楼市场分析及定位依据已于之前报告中体现并定论，本次报告中不再赘述）,经过甲方及设计院领导的最终确认，本论方案在原规划方案的基础上进行调整,按
9、照“商业+商务综合楼（商务酒店+商务写字楼）+商务公寓+SOHO公寓+SOHO办公”的物业发展模式,满足容积率不高于4.0的规划限制；商务酒店与商务写字楼捆绑设置，面积满足商务酒店3万建面的标准，整体面积上下浮动不超过3000平米，后期考虑持有；预留地上停车位与绿化用地，并充分考虑酒店出入口以及交通动线问题；公寓报规以普通写字楼出现，体现项目产品的创新，后期以公寓销售。完善项目商务配套，打造区域商务办公的典范，并充分考虑车流人流问题；,建筑布局基本原则,利用商务综合楼（商务酒店+商务写字楼）的高端形象呼应，拨高项目的形象档次。,商业地块规划布局方案：“商业+甲级写字楼+酒店公寓+SOHO公寓+
10、SOHO办公”的物业开发模式；该方案为原规划设计方案。,分析：该布局方案较为科学，商业写字楼设置在项目对外的形象窗口，利于树立项目的区域形象，提升项目的整体价值，公寓为片区热销产品，有利于后期快速销售，资金的快速回流。,调整方案：酒店设置在1-18层,商业地块规划布局方案建议：“商业+商务综合楼（商务酒店+商务写字楼）+商务公寓+SOHO公寓+SOHO办公”的物业开发模式。,满足容积率不高于4的规划限制；商务酒店设置在1-18层；商务写字楼设置19-28层；预留地上停车位与绿化用地，树立项目的地标形象，提升其它物业的价值；商务写字楼完善项目商务配套，打造区域商务办公的典范；其它楼栋与原有设计方
11、案基本保持一致。,建筑布局基本原则,用地性质：商业金融业用地总用地面积：69356.62建设用地面积：36032.20建筑密度：30%容积率：4.0建筑高度：100m绿地率：30%,总建筑面积：36032.204.0144128.8首层建筑面积（覆盖面积）：36032.2030%10809.66,根据指标测算，北地块总建筑面积为144128.8平米，首层覆盖面积为10809.66 平米。,商务综合楼酒店体量：（根据政府要求商务酒店，建筑面积3万平米以内）15001827000（限高100米，层高3.3米，层面积约1500）其中：写字楼体量：15001015000平米（限高100米，层高3.6米
12、，层面积1500）公寓体量：90026246800平米（限高100米，层高3.0米，层面积900）SOHO办公体量：12002125200平米（限高100米，层高3.3米，层面积1200）裙楼商业体量：（不含酒店、公寓底部三层商业面积）144128.8 15000 27000 46800-2520030128.8平米（1500+1200+900+900）=4500平米（单层，含大堂、核心筒）整体商业面积为30128.8.8+45003=43628.8平米,根据指标测算，北地块商务综合楼（商务酒店+商务写字楼）42000平米，SOHO办公25200平米，公寓两栋46800平米，商业约43628.
13、8平米。,合理控制商业和酒店的面积，尽量减少后期自持物业体量；商务产品完善配套，提升项目整体形象；SOHO办公体现创新，与周边形成差异化。,雅宝项目商业地块产品配比建议一,项目该布局方案综合容积率为4.0，符合不高于4的容积率限制。,物业功能定位1-18层，设置酒店，满足区域内商务人群的餐饮、住宿；19-28层，设置写字楼,12层大堂服务区、酒店配套商业,618层酒店客房区,1928层商务写字楼区,地下12层公建配套、停车场区,商务写字楼区,商务酒店区,3-5层餐厅、宴会、会议室、健身房,商务综合楼酒店部分,酒店：提升形象，外向发展 作为提升项目形象价值的商务产品，主要体现外向型特征，外立面要
14、求现代时尚感；配备餐厅、休闲、会议接待等服务内容；开发面积控制在3万平米以下；后期引进国内外知名酒店运营管理公司，提升项目形象；,商务综合楼酒店部分规划要求,建筑面积要求30000平方米以内 房间净面积在35平米以内，柱网跨距8.4米 配备1个全日餐厅，1个中餐厅 配备1个宴会厅以及5到6个中小型会议室 入户大堂的高度不小于9M，餐厅不小于4.5M，会议室不小于4M，餐饮包房不小于4M，客房不小于3.3M,商务综合楼写字楼部分以提升项目商业板块价值为主导方向，整合区域商务资源,商务办公：地标性物业，项目增值，集约化发展 作为项目商业板块的重要物业，主要以外向型的商务服务功能为特征；经营成集写字
15、楼、休闲娱乐于一体的大空间；建筑技术、标准层高、配套比酒店更为先进，硬件设施的创新主要体现在建 筑设计和建筑功能的创新上；国际化的物业管理，对入住企业专业化的商务服务。,特色商业街以销售为主导方向，可分割成小面积商铺，以主力店带动，吸引客户购买。,商业步行街：特色购物，以主力店带动特色餐饮、休闲、娱乐，与主力店商业有机互补；按片区划分业态，走“横向百货”的规划模式；设置景观小品，增加休闲娱乐功能；小面积分割进行销售，实现资金回笼。,以商务和SOHO公寓产品进行规划设计，报批时，以办公类产品进行报批，相应平面布置、户型与报批产品符合。,目前政府对商业用地公寓产品审查严格，为规避政策，以办公产品报
16、批，代替公寓，后期工程再以公寓产品出现。,类公寓产品,商务公寓,酒店公寓,居住公寓,SOHO公寓,公寓细分市场,商务公寓以服务商业过度性居住为主导方向，集会所等功能于一体，“投资”和“自用”兼备,商务公寓：提升形象，外向发展作为提升项目形象价值的公寓产品，主要体现外向型特征；按星级标准，配套齐全，提供星级的酒店式物业管理；功能上与项目商业形成互补，强调其高端服务特色；单间面积在38-60之间，总价低，利于客户投资。,精装修，拎包即住：可采用精装修，厨卫、家具齐全，拎包即住；公寓大堂挑高两层，在10米左右，具有酒店大堂的豪华；电梯高配置，满足客户居住所需。,商务公寓平层布置示意与产品配置建议,公
17、寓案例借鉴：总平面约1000平米，4.5米开间；功能上设置洗手间和厨 房，满足后期客户群体需求；标注商务办公。户型面积及设计多样化。既可投资，又可自用。,以上参考仅为户型设计参考，平面布局需按具体面积指标,SOHO办公以服务创意型企业为主，如广告、媒体、影视制作等小型企业，可考虑小型复式设计，突出居家办公功能,SOHO办公：创意办公，扩大客群户型设计多样，具备一定的创意型空间；功能上与项目写字楼和公寓形成互补，吸引不同的客户群体；既可投资，又可自用。,同致行地产2010.10,预祝项目圆满成功！,同致行愿与您携手共进！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IY
18、mZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmC
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