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1、新 余 房 地 产 市 场调 研 报 告,都品投资2009年3月,本市调报告要解决的问题：,透析新余市房地产竞争现状分析新余房产板块发展趋势了解新余购房消费者心态及需求找出新余房地产市场机会为本案前期定位策划指导依据,解读新余,1,规 模,经 济,城市化,工业化,环 境,不大的新余,地处赣西中部辖区面积3178平方公里辖区常住人口112万人辖区常住户数38万户下辖1区(渝水区)1县(分宜县),全省11个地市的辖区面积及常住人口对比图,辖区面积全省对比，新余最小；辖区常住人口全省对比，新余排倒数第二，仅多于鹰潭；,不小的市区,市区行政区域面积1789平方公里市区建成区面积51平方公里市区常住人口
2、81.1万人市区常住户数25.5万户一城五区,两江四岸的城市框架,全省11个设区市市区行政区域面积及年末总人口,按设区市市区行政区域面积比,新余全省排第三位；按设区市市区年末常住人口比,新余全省排第五位；,解读新余,1,规 模,经 济,城市化,工业化,环 境,高速发展的经济,新余最近几年GDP及增速表现,与面积及人口相对的，新余的经济发展却显示的非常强劲，四年来GDP增速都高于15%.,全省2006年人均GDP及GDP增速对比,高速发展的经济,2006年新余人均GDP排全省第二位，仅次于南昌;GDP增速排全省第一位，为我们展示了另一个篷勃的新余。,解读新余,1,规 模,经 济,城市化,工业化,
3、环 境,高城市化率,全省11个地市的城市化率对比图,城市化表现有很多指标，以城市化率来讲，新余目前排全省第一,此指标为代表城市化进程的最直接指标.,较大的城市建成规模,全省11个地市市区建成面积规模对比图,注：数据来源于省年鉴06年年末数据,在全地区人口不多的前提下，城市市区建成规模排到五位;城区非农业人口为32万,排全省第六位;,城市化建筑、规划,人民广场,湿地公园,体育广场,城市化的别一个表现即现代化建筑及园林绿化，新余目前建成了很多高起点，高规格的现代化建筑，城市园林绿化率也较高，仅次于省会南昌及旅游城市九江,高起点城市园林、绿化,仰天岗。崇庆寺,抱石公园效果图,北湖公园实景,孔目江及湿
4、地公园,仰天岗森林公园实景,南湖公园实景,新余的城市建筑、园林、景区建设无不代表着较深的城市化发展进程。,较高的消费水平,新余的城镇居民人均可支配收入（2006年末统计数据）为10151元，仅次于南昌和上饶，全省排第三位。新余的城镇居民年消费水平（2006年末统计数据）为8323元，居全省第一。以上也是城市化指标，可看出新余相对收入水平较高，而且消费积极性高，消费水平高。,解读新余,1,规 模,经 济,城市化,工业化,环 境,工业主导的产业结构,全省06年各地市三大产业结构对比,新余的工业化进程为59.6%，在全省各地（市区）对比来看排名第二，仅次于萍乡。从非农业人口在单位企业的从业率可进一步
5、看出城市化进程，高达83.7%,高于全省平均水平29%近三倍.,工业主导的产业人口结构,从产业人口结构可看出，新余主要为工业从业人口及服务业从业人口，所占比例都是全省排第一位。新余的私营/个体从业人员并不多，共3.7万，可从侧面一定程度反映零售商业的景气程度一般。,全省06年各地市不同产业从业人口占总城区非农人口比例,解读新余,1,规 模,经 济,城市化,工业化,环 境,环境受污的新余城南,从2006年年鉴统计的工业三废排放量加权的城市受污威胁排名，新余市排在第二位，特别是工业废气的排放污染，已经影响到新钢生活区的空气质量。近两年有大量的新钢职工把居所移至城北空气质量较好的楼盘。此点在城市角度
6、是劣势，但对于本案区位及生态特征来说却成为了机会。,新钢的降尘及PM10为主要污染,2007年7月新余环境检测报告摘录：新钢氧气厂PM1O季均值为环境空气质量三级标准，超出二级标准限值17%新钢监测点降尘（15.9），降尘值超标较严重,2007年9月新余环境检测报告摘录：本月污染指数最高值为91，主要污染物为可吸入颗粒物PM10。新钢监测点降尘（20.7），降尘值严重超标,新钢的降尘及PM10的污染较严重，使得新钢生活区、新钢周边，甚至城南片区都成为不宜居地带。,印象新余(小结),新余并不大，辖区范围及人口不及某些地市一个县；新余并不小，城区面积、城区建成规模及城区非农人口在全省都能排前五，新
7、余的城区人均绿化率较高；新余经济发展非常强劲，连续多年蝉联人均GDP及GDP增速前一、二名；06年城区GDP增速更是达到了21%，新余在惊人的发展。新余的城市化进程相对较深，不管是城市化率，城市规划、建筑，还是居民生活/消费水平都仅次于南昌甚至消费水平超越了南昌。新余是一个工业化的城市，不管是从产业结构还是从业人口结构，工业都占了半壁江山。但新余的私营/个体行业发展程度相对较弱。尽管新余市政府花了很大的投入在园林绿化方面，但新钢周围的城南片区的污染已成为新余人之痛，新余人也因此对生态更为看重。总之，新余是一个目前规模不大，但生机勃勃，潜力巨大的城市。,新 余 宏 观 楼 市,2,板块分区,宏观
8、走势,发展阶段,供需状况,未来规划,新余楼市板块划分（传统）,新余楼市主要分为三大片区：城北片区、城东片区及城南片区；铁路以北、孔目江以西划为城北片区；孔目江以东，袁江以北划为城东片区；铁路以南划为大城南片区从三大片区板块气质来看，城南属老城区/商业区，很多商业网点密集于此；城北属新城区/商务区，很多政府机关、企事业单位分布于此，由于市政府的迁入，04年起此片区楼市发展迅速；城东片区则属于经济开发区。,新余楼市板块划分（规划）,从规划方向上由传统的三大板块分为了六个板块。铁路以北，劳动北路以西划为城北板块；铁路以北，劳动北路以东，孔目江以西划为孔目江板块；铁路以北，孔目江以东划为城东板块；铁路
9、以南，新钢生活区以北，沁园路以西划为城西板块；袁江以北，沁园路以东，铁路以南划为城南板块；袁江以南的仙来区片区划为仙来板块。,各板块特征对比,孔目江板块是最宜居的中高尚生活区;城北板块是最有升值潜力的板块;城西板块最不被看好;城东板块最大,但发展起来还有待时日;城南板块土地使用饱和度已较高;仙来版块很有潜力,但交通及生活配套还待完善才能谈发展.,新 余 宏 观 楼 市,2,板块分区,宏观走势,发展阶段,供需状况,未来规划,房地产开发投资,新余市近几年房产开发投资及住宅开发投资都非常旺盛且涨幅较大。,04-07年新余市城区商品住宅新开工面积,新余市区的商品住宅开发经过0304年的成倍增幅后,近三
10、年都保持较稳定的增幅,各年的去化销售量都大于此前开发量，即未出现明显的过量开发。,04-07年新余市城区商品住宅销售面积,开工及销售,04-07年新余商品房销售均价和增幅,新余近年房价实际稳步提升,相对而言07年出现了一个相对较大的价格涨幅,而且图示数据为官方公布数据,实际商品房销售均价已达1933元(据房管局内部人士透露);,04-07年新余商品住宅销售均价及涨幅,销售价格及增幅,新 余 宏 观 楼 市,2,板块分区,宏观走势,发展阶段,供需状况,未来规划,新余楼市发展阶段,我们以四年为一个换房周期分析已购房的饱和度:新余的购房饱和度已达24%,意味着将面临需求下滑;,新余楼市发展阶段,06
11、年各地市城区住宅销售面积及每百户购房,注：以上涉及到每百户购房都是以每户购一房进行推算,新余房地产是否过热,根据2006年各设区市市区房地产相关指标对比来看,房地产开发投资已理性回落到合理水平;但积于前几年的过量开发,销售量面积过高,在可比的几个地市中，除南昌外是最高的；高档公寓及别墅的开发及销售量相对较大；商品房销售价格比较合理，相对而言，未来几年可持续较好的增幅；空置面积压力较大。新余房地产目前处于前两年过热发展的理性控制及回落阶段，供量/销售竞争压力大，空置压力大。,新 余 宏 观 楼 市,2,板块分区,宏观走势,发展阶段,供需状况,新余楼市的供求关系空置看供求,总体而言，新余近几年的商
12、品房空置面积都不算很大，约占当年商品房销售面积的15%-20%左右;对比毗邻的萍乡、宜春两市：宜春的空置率相对较高。但从空置面积增幅来看，属新余较高.,近四年新余萍乡宜春商品房空面积对比,新余楼市的供求关系需求潜力看供求,最直接衡量楼市供求关系的就是需求潜力与供量的表现,我们通过消费者调查(入户+定点拦访)测试出未来一年内的总购房潜力为6.3%,低于06年的实际购买力.可见,受国家宏观大势及区域供量及购房饱和度较大等因素影响,购房消费者的购房积极性有所减退,相当一部分(21.7%)采取观望的态度不确定什么时候买房.08年供量约8000套，而需求测试为6300套左右，新余城区面临一定的供略大于求
13、的压力。,未来一年的总购房潜力为6.3%,低于06年,以10万户城区总体推算为6300套的潜力,07年新开工面积110万方约8000套供量,加上空置，08年将面临一定的供量压力,新余楼市的供求关系辩证看待需求,虽然近二成为观望态度购房者，但新余有着独特的需求特征，能够支撑市场、去化供量：,新钢苗圃园、桑子园拆迁居民，刚性需求，不容其过长时间观望；,为摆脱新钢污染，还未置业的居民，特别是面临小孩子健康成长问题的家庭；,每年新增的近万城市居民，在新余目前二级租赁市场租价较高且市场不成熟的前题下，购房是最佳的选择。,新余楼市的供求关系城市发展规划看需求,2006-2010由于城市规模扩大及住房状况改
14、善平均每年所需住宅增量,由于城市规模扩大及住房状况基本水平改善所需的刚性增量每年能保证60万方的总量，加上改善型的购房，未来2年内保持100万方左右的住宅销售面积是可能的，需求能基本稳定。,宏观楼市小结,新余楼市伴随着飞跃的新余经济发展迅速，特别是近两年各类房地产指标增幅较大；不大的新余却有着排名前三的年商品住宅销售量，仅次于南昌及抚州；由于新余总体人口体量的有限，经过近四年已消化了24%的城区住房购房，也正因为前几年的大量去化，随着国家宏观大势的走冷，新余楼市也面临降温的前奏。当然，新余有着独特的地区特征，尤其是新钢生活区的受污日趋严重，城南北迁是必然趋势，故对于城北一带的楼盘包括本案都是有
15、着较好的市场机会及潜力的。,新余楼盘竞争状况,楼盘分布,楼盘特征,重点个案,本案竞争,新余市主要楼盘分布图,新余大小在售楼盘总共近30个，对于不大的新余来说，楼盘之热闹可见一斑。,未来规划的居住建设用地,由2006-2010的住房建设规划图中可看出，未来五年内的主要建议重点仍以城北为主，特别是仰天岗片区；城西会有较多的政策性住房规划，而城南及仙来区的沿袁江一带也有一定的住宅规划。,楼盘特征之板块之争城北占优,前面提过，新余的楼盘分布主要分为城北、城东、城南三大板块，就目前三大板块的竞争表现来看，以城北板块占优势，城东板块占“大”（规模大）势，城南版块已“过”势：,新余楼盘竞争状况,楼盘分布,楼
16、盘特征,重点个案,主要竞争,规模大盘不少,新余楼盘并不像我们想象中那么小，特别是城东和城北，可以说是大盘云集，200亩以下的盘一般很难绽露头脚所以本案目前的900亩也并不是我们初想的那么庞大，而且首期推出的地块规模不能太小，否则很难在城北板块出位。,产品高层排斥性不大,大多数地市的楼盘规划多忌高层，在新余则不然，因城区规模有限，容积率大多较高，所以规划中有小高层及高层产品的达近半数的楼盘。,新余的购房消费者对高层和小高层的接受度要远大于别的地市能达到三成多，且随着消费的进一步成熟，此比例还会升高。,供应,需求,产品高端及时尚物业有需求,新余的购房者中大多为改善型购房，在产品形态方面追求高规格的
17、比例较多一些，对例如花园洋房、别墅等中高端产品的追求比例达一成以上，而对商住及小户型公寓等时尚型产品的追求比例近15%。,有花园洋房规划,有别墅产品规划,有小户型公寓或商住产品,供应,需求,户型中、大户型为主体,虽然新余的人均家庭人口数是全省最少的：平均2.9人/户，但他们对户型的选择仍以中等偏大户型为主100-120的二房；120-140不等的三房，尤其是三房。开发商在产品供应的结构上也是此类偏向：,供应,户型-中、大户型为主体,需求,楼盘特征之价格,2007年1-11月新余商品住宅销售均价为1341，房管局内部透露城区住宅销售均价为1933元：,从市场定价来看，基本上城北多层住宅均价为23
18、00元左右；城东多层住宅为1900左右。,建筑风格欧式风格风靡,目前新余楼盘建筑多以现代欧式风格为主，从消费者接受来看也倾向欧式，部分加州风格,新余消费者对建筑风格的注重提及高达19.5%,楼盘特征之园林景观重金打造,消费者对社区环境园林景观的注提及为39.1%,仅次于价格及交通,可见景观之”重”.,暨阳景观实景图览,春龙湖畔景观实景图,消费者注重园林景观社区环境，所以新余楼盘在这方面也较下工夫，绝不亚于南昌的很多楼盘：,楼盘特征之案场包装彰显气派,由于新余大盘不小，在销售处包装方面也有不少惊鸿之作，很是彰显规模及品质：,东方花城,春龙湖畔,暨阳售楼处,北湖星城售楼处,由于新余目前在售的一些大
19、盘大多不是一期，即已有样版段出阶，所在售楼处及样版段都打造得较为精心，以提升整体的档次,新余楼盘竞争状况,楼盘分布,楼盘特征,代表个案,本案竞争,重点楼盘个案绿景水岸,重点楼盘个案春龙湖畔豪园,重点楼盘个案月亮湾,重点楼盘个案北湖新城,重点楼盘个案加州国际公馆,重点楼盘个案暨阳欧雅城,重点楼盘个案奥克斯皇家花园,重点楼盘个案东方花城,新余楼盘竞争状况,楼盘分布,楼盘特征,代表个案,本案竞争,本案主要竞争楼盘分布,主要竞争楼盘基本资料,主要竞争楼盘明年供量,楼盘竞争小结,随着政府规划方向及宜居方向向北转移，城北板块占据优势，成为新余几大板块中最景气最有潜力的板块；城东板块无配套及规划的支撑，所以多以大盘为主，旨在社区内部解决配套问题。新余的楼盘发展已到一定的成熟度，在规模，社区环境园林景观，建筑风格，产品品质甚至是案场包装都有注重及打造，从侧面也显示了消费的成熟度及竞争的激烈度。目前新余的楼盘成交均价在1900元左右，对外公布均价则主要在2300元左右，基本价格性价比较好，对比居民的收入也不存在明显偏高，是较理性的状态。各主要楼盘的销售情况在07年上半年都较火爆，基本去化当年任务的六成左右，但10月份以后受大环境及供量竞争的影响人气较为冷淡，但大多项目的销售进度都已到八成及以上，尚属稳定。与本案可形成竞争的等值/等距/等品质的楼盘有不少，08年的供量将达88多万方，竞争压力较大。,
