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1、沈阳精装修产品市场调研报告,新联康 2009年9月,Part 1 看市场沈阳精装修产品整体发展概况,Part 4 看方法调研主要发现与建议,Part 2 看产品沈阳精装修产品典型项目分析,Part 3 看需求沈阳消费者对精装修产品的需求特征,概念界定：全装修并非精装修,建设部颁布了商品住宅装修一次到位实施细则中写明：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”“全装修”通常称之为“精装修”，但与真正意义上配置家电、家具的精装修房还是有很大区别的。,
2、Part 1,从1992年河畔花园开始，沈阳精装修产品市场经历了17年的发展，归结如下四个阶段：第一个发展阶段：部分装修的毛坯房，有部分功能空间，主要是卫生间、厨房经过了装饰装修，能够满足使用功能。第二个发展阶段：菜单式装修的毛坯房，即各个功能空间部品材料都设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商和装修公司统一装饰装修。第三个发展阶段：全装修的成品房，为购房者提供统一装饰装修，各个功能空间都符合居住要求，这样的住宅是一次全装修。第四个发展阶段：全配置式的成品房，既向购房者提供经过统一装饰装修、设计施工，并且配置全部家电、家用、日用生活品的住宅。,Part 1,沈阳首次界定精装房
3、标准 2009年2月，沈阳市有关部门划定新的普通住房价格标准，精装房在现行普通住房成交均价标准基础上，每平方米上浮500元。,沈阳房产新政25条中规定，至2009年年底前，消费者购买单价在1万元/住房仍可享受1.5%契税缴纳比例。,Part 1,沈阳市十区在售项目505个，推出精装产品的项目不足40个，约占1%“拎包即入住！”这是很多精装房常用的一句推广语。精装修房通过完善使用功能增加了产品的附加值，弱化产品不利因素，提升了项目档次及销售价格，成为吸引市场关注度的最好手段。由此，精装修房成为了房地产开发商的杀手锏，成就了诸多的销售奇迹。目前北京、上海等地的精装市场逐步走上正规，但沈阳除了几大地
4、产商外，精装市场依然处于“沉寂”状态。虽然现在精装产品不少，主要出自大开发商，如万科、恒大、保利、居易，但大多数地产企业依然未大面积进军精装市场，这使得沈阳精装市场依然难谓“火热”。,Part 1,影响精装修房开发的主要原因：一、利润小，成本高。装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大，但装修环节复杂，操作难度、管理成本会成倍扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱。二、个性化装修难操作。统一装修不能满足个性化要求，出力不讨好，还不如清水交房；菜单式装修又送“佛”没送到西天，业主总会通过各种渠道改东改西满足自己的意图，大量的修改极易出现工程失控现象。三、真正的成品房应设计、建造、装修一体
5、化，但设计、建造、装修脱节的现象，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，拆东墙、补西墙，无形中增大了开发商的成本和难度。四、开发商实力不均，质量难有保障。精装修房缺少有效的标准，一直没有纳入质量监管，精装质量的后期投诉也一直居高不下，这也是很多消费者担心、开发商不愿涉足精装房领域的关键。五、精装修住宅总价偏高，购房门槛提高。在价格上，精装房装修成本高，这对消费能力本就有限的沈阳市场而言，无疑增加了不小的销售难度。,Part 1,Part 1 看市场沈阳精装修产品整体发展概况,Part 4 看方法调研主要发现与建议,Part 2 看产品沈阳精装修产品典型项目分析,Part 3 看
6、需求沈阳消费者对精装修产品的需求特征,精装公寓,精装住宅,Part 2,典型个案,装修标准,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,目前沈阳在售的精装产品具有如下特点：精装产品主要为住宅类和公寓类产品；产品以高层产品为主；精装修住宅的主要发力点都集中在沈阳的近郊区域；精装修公寓的多集中在市中心等核心地段；精装产品的装修标准跨度较大，价格区间在300-5000元/平方米，主要集中在550-1500元/平方米；精装产品面积区间跨度非常大，面积区间在28-600平方米，主要集中在30-90平方米；精装产品的均价集中在4600-650
7、0元/平方米。,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,河畔新城 位于富民桥东侧，浑河南岸，占地78万平方米，总建筑面积为120万平方米，容积率在0.93-2.0之间。项目最早开盘时间为2003年8月份，一期之初均价3350元/平方米。前四期产品已经售罄，售罄建筑面积近40万平方米，占总建筑面积的36%。目前在售的为第五期产品，五期产品主要为7-9层多层电梯洋房，90-200，建筑面积近12.39万平方米，目前项目的销售价格为6600-8700元/平方米，装修标准800-1000元/平方米，销售率达到90%以上。目前剩余不足20套，多为把山或顶层复式产品。已经在开始进行六期规划。
8、,五期样板间,恒大绿洲 位于于洪区大堤路与南阳湖街交叉口，占地面积67万平方米，总建筑面积227万平方米，规划有洋房、小高层、高层。精装住宅规划23栋11F产品，共1840套，面积区间78-290，起价4300元/，均价5500元/，最高价7000以上，装修标准1500元/。07年底开盘，明年6-9月入住，销售85%，目前部分房源优惠3个百分点。,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,Haier橱柜,OTIS电梯,大自然牌地板,高利牌门锁,金意陶牌瓷砖,科勒牌卫浴,欧普灯饰,紫荆花灯牌乳胶漆,建材标准,恒大城 地处怒江北街与千山西路交汇节点，占地面积41万平方米，总建筑面积87
9、万平方米，总规划户数高达7888户，容积率为2.47。目前在售二期规划7栋28F精装住宅，共2200套，面积区间38-293，起价4100元/，最高5700元/，均价4560元/，09年6月开始销售，11年6月交房。目前销售27%，十一国庆节期间，部分房源9折，湖景楼王88折。,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,样 板 间,经典生活皇姑区长江街与宁山路交汇处，占地面积5.6万平方米，建筑面积20余万平方米，是一个集住宅、公寓、写字楼、商网为一体的大型综合性项目。推出两栋精装住宅，面积4690，起价6150元/，均价6500元/，最高价6800元/。装修标准800元/平方米，
10、09年6月交房，已售磬。计划09年9月底推出精装公寓，商住两用，面积40-80，价格8500-10000元/，在精装住宅的标准上增添电器设备，装修标准3000元/，样板将预计10月开放。,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,样 板 间,新湖明珠城 位于铁西区虹桥路34号，为新湖五期产品，规划1栋30F精装住宅，共计336套，面积区间50-85，均价5700元/，装修标准800元/，销售率约88%。2010年交房。未公式具体建材标准。,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,五期20号楼精装小户总平图,样板间,保利上林湾 位于于洪区荷兰村西侧，规划用地29公顷，建
11、筑面积58万平方米，容积率2.0。项目整体建筑布局东低西高，一期推出2栋小高和1栋高层的精装住宅，共计264套，销售率约80%。面积区间60-120，均价4700元/，装修标准1000元/，现房。,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,样板间,亿达风景位于浑南新区新才街5号，为唯美品格五期，规划3栋高层。15#为24F高层（顶层有2套清水跃层），15#于09年8月16日开盘，89套精装住宅全部推出，只有66、75、90、143这4个产品，目前销售率83%，剩余均为143的房源。均价5800元/，装修标准1000元/。房交会期间推出34#精装房源，116套，只有40、140这种面
12、积。,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,样板间,锦联左岸 位于大东区东北大马路100-10号（吉祥市场西侧），地面积近10万平方米，总建筑面积32万平方米，由高层、小高层、公寓组成。分南北两区开发，共22栋楼。产品全部为纯板式的小高及高层建筑，面积区间40-140平方米。二期规划1栋18F精装公寓“左岸名座”，共266套，面积区间34-89，起价6850元/，最高7300元/，均价7000元/，装修标准1600元/，首付7万起，8月底开始销售，明年7月交房。此项目刚刚开始推售，具体装修建材、厨具等未定。,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,样板间,Part
13、 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,Part 2,精装公寓,精装住宅,典型个案,装修标准,Part 1 看市场沈阳精装修产品整体发展概况,Part 4 看方法调研主要发现与建议,Part 2 看产品沈阳精装修产品典型项目分析,Part 3 看需求沈阳消费者对精装修产品的需求特征,沈阳消费者对精装修产品的认可度正在增强，从客群来源上看，主要有三类置业群体：一是投资者，因为全装修房比毛坯房更适合出租，可以提高租金；二是高端客户，如单身高薪职员、白领阶层和外企工作的金领等，这些人一般有较高收入，喜好简单、便利的生活，不愿意花费更多时间与
14、精力在房屋装修上；三是境外和海归人士，这些人有国外生活经历，对全装修住宅接受较早，有特殊偏好。这三种类型的客户具有相对优越的经济实力，使他们能够承受较高的房价。同时因为工作节奏快，基本没有时间去搞装修，所以将会成为精装修房的主力消费人群。,Part 3,客群来源,客户需求,Part 3,愿意购买精装修房的原因,随着生活节奏的加快，装修成为越来越多消费者头疼的事情，精装修房的诸多便利因而愈发受到消费者的青睐。质量问题是阻碍精装房发展的首要问题。,客群来源,客户需求,购买精装修房担心的问题,装修风格选择,多数客户并不认同豪华及菜单式装修，较为青睐简约时尚的装修风格，以实用为主要目的，注重居住上的细
15、节考虑。,Part 3,客群来源,客户需求,选择装修房的标准,数据来源沈阳搜房网,Part 1 看市场沈阳精装修产品整体发展概况,Part 4 看方法调研主要发现与建议,Part 2 看产品沈阳精装修产品典型项目分析,Part 3 看需求沈阳消费者对精装修产品的需求特征,调研主要发现与建议,Part 4,针对金域国际而言：客户线：沈阳万科在沈阳有着较多的客户群和影响力，其相对完整的精装产品“U”系列赢得了众多的口碑和市场利益，高端客户仍是主力消费群体。首先，高端客户在价格上更能接受精装修。其次，精装修省时省事，也是高端客户的需求特征。最后，精装修还保证了高端物业由内到外都有较高的品质。产品线：装修房是当前清水房的更新换代产品，作为更高层次的建筑产品，必须回归产品本身，装修房的质量、人性化设计、居住上的细节考虑是打动客户的重要因素，需扎实的做好细节工作，对建材选用、设计装饰、施工进度等予以公开透明化，让客户产生如同亲身参与装修全程的感受。,THE END,
