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1、城市综合体运营,品控中心,中航城,华润万象城,金地岗夏村改造,体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体 城市综合体,深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态,我们必须要面对的问题,城市综合体,城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完
2、整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。,城市综合体的特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,深圳城市综合体的发展,周边环境问题道路系统问题功能搭配问题停车系统问题,周边环境问题道路系统问题功能搭配问题,周边环境问题功能搭配问题,。,城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰,深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程,城市化发
3、展,“一个城市只有一个中心”,广州-北京路,重庆-解放碑,北京-西单,上海-南京路,“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？,上海由一个中心向多个中心发展,上海-淮海路,上海-人民广场,上海-陆家嘴,上海-徐家汇,上海-虹桥,上海南京路,城市化发展,北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代,城市化发展,深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的,深圳城市化发展,深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展,深圳城市化发展,未来
4、深圳可能面临的城市综合体形态,核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体,城市综合体的开发与运营,定位需满足的目标：,1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求,2、具有鲜明特色，体现项目地段价值,3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标,城市综合体的开发与运营,定位依据：,城市综合体的开发与运营,霍金斯“消费者决策过程模型”,城市综合体的开发与运营,三位一体定位方法,城市综合体商业形态定位,核心商业形态,家庭服务,家庭时尚,家庭娱乐,辅助商业形态,家庭休闲品,家庭必需品,家庭生活类,城市综合体商业形态定位,城市综合体商业形态构成,5-10%,其他服务,20-25%,餐饮,
5、30-35%,商业零售,30-40%,休闲、娱乐、酒店,城市综合体商业零售业态,按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）,零售饱和理论公式：IRS=C*RE/RFC：潜在客户数量RE：人均消费支出RF：营业面积,城市综合体商业零售业态,商业零售业态商业规模的设定,城市综合体商业零售业态,商业零售业态极限规模测算表,销售额=购物概率*人口*人均零售开支,商业面积=销售额/单位面积营业额,购物概率测算公式选用赫夫模型公式：,A=S/D,ij,j,a,M,ij,b,S/D,j,a,ij,b,S/D,j,a,ij,b,P,ij,=,A,ij
6、,为商店J对消费者I的吸引力；,S,j,a,为商店J的规模；,D,ij,b,为消费者I到商店J的距离或时间；,P,ij,为消费者I到商店J的规模购物的概率；,城市综合体商业零售业态,商业零售业态引力模型,商业街分析需要解决的核心问题,1、商业街的长度和宽度,2、商业街的辐射半径,3、商业街与平行干道的距离,城市综合体商业街,东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M,东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M,东京商业街平均宽度,城市综合体商业街,城市综合体商
7、务,城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响,城市综合体商务,城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容,1、城市商务物业供给总量和供给结构,2、城市商务物业需求总量和需求结构,3、城市商务物业供给矛盾分析,4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）,5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数,5、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量,城市综合体酒店,城市综合体的酒店规模估算,E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位数N：全年的旅客人数P:住宿旅客比例L:平均住宿天数T:全年可
8、逗留天数K:床位的利用率,城市综合体运营的价值,城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,城市综合体运营的价值,城市综合体的综合开发价值链矩阵,城市综合体运营的价值,城市综合体的综合评价体系,华润万象城城市综合体运营的思考,一期,二期,华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会会选择商业和写字楼？,中航城城市综合体运营的思考,同样处于城市核心区的中航城城市综合体项目为什么一期项目开发会选择写字楼而不是商业？,龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考,龙岗南联港台项目处于城市次级中心区的辐射地带，125万的总建面，一期启动以住宅为主？,公寓,周边高档公寓众多,住宅,高档住宅缺失，中高
9、档住宅众多,酒店,五星级酒店林立,办公,地王大厦等甲级写字楼汇聚,商务,CFD带来大量高等级商务人士,商业,缺乏有影响力的商业形态,华润万象城,商业,办公,商务,公寓,住宅,酒店,中航城,商业,办公,商务,公寓,住宅,酒店,公寓,公寓少,住宅,住宅项目多，,酒店,少，档次低,办公,写字楼少，且档次低,商务,商务气氛淡薄,商业,临近五洲风情MALL,龙岗南联港台项目,面对城市综合体，我们急需解决的问题,地块价值的研判与分析分期规划与城市化发展的关系城市综合体与旧改拆迁间的协调城市综合体现金流的问题城市综合体的营销问题,THANKS,附件1：区域商业市场研究,2023/2/18,调研内容,Part
10、 1:区域环境研究,Part 2:区域消费能力研究,Part 3:区域商业市场研究,返回主报告,区域市场研究区域界定,研究区域界定,调研范围,考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。,区域市场研究区域环境研究,区域外部交通分析,机动车单行线,本 案,项目周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；,区域外部交通分析公交线路示意图,106路 116路807路 204夜,101路 109路810路 846路112路 42
11、0路855路,812路 813路,区域外部交通分析,共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。,区域停车场情况,区域内停车场数量仍显紧张。,区域历史文化背景,区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。,区域市场研究区域消费能力研究,区域消费人群分析,1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般,区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，
12、其他消费群体消费能力一般。,区域消费支出构成,资料来源：2005统计年鉴,区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。,区域党政机关分布,国务院发展研究中心,中华医学会,国家经济贸易委员会治金机关服务局,中国民用航空总局,国家冶金工业机关服务局,东城区城管监察执法站,北京市东城区国家税务局,国家广播电影电视总局电影事业管理局,中国城市发展研究会,东城区商会,外交部机关及驻外机构服务中心,中华人民共和国新闻出版总署,.中国妇女旅行总社中国公民出境部,北京市商业联合会,北京市东城区国家税务局进出口税收管理所,市民委,区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业
13、。,区域教育配套分布,北京中华会计函授学校东城分校,礼士胡同小学,北京市第166中学,史家胡同小学,灯市口小学,北京市外国语学校,正纲艺术实验学校,北京景山学校,北京市东城区体育运动学校分校,北京市二十五中学,东城区党校,北京市第二幼儿园,北京市第二中学分校,北京印刷职工中等专业学校,北京市东城区蓝海文化艺术学校,中央教育研究中心实验学校,北京市第一聋人学校,燕京文化专科学校,区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。,区域消费能力总结,返回,区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。,区域市场研究区域商业市场研究,隆福大厦,菜市场,项
14、目周边商业业态分布,美术馆,本项目,项目周边现有商业业态混乱。,区域商业业态构成,业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态,区域商业经营档次分析,区域商业经营档次以中档为主。,区域商业经营状况、消费人群分析,区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。,东四北大街租金分析,道路东侧，由北向南,东四北大街租金分析,道路西侧，由北向南,东四北大街街铺租金在1050万/年不等，街铺面积在10300平方米之间，平均日租金为8.3元/天/平方米。,区域商业市场小结,返回,区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类为主；区域商业经
15、营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在10300平方米之间；各商业街商铺租金差异较大,区域内各商业片区驱动因素分析,1.时尚商业街驱动引擎电影院 电影院时尚青年时尚的服装服饰2.日常消费商业驱动引擎朝内菜市场 朝内菜市场日常居民日常消费业态3.中高端商业驱动引擎品牌店、高档的美容美发 美容美发及品牌店银街中高档的消费群体,返回,明清年间,二十世纪五、六十年代,八十年代末九十年代初,九三年至本世纪初,现状,隆福寺商业步行街发展回顾,明代三禅并驻的寺院、京师著名大庙会：东庙；“隆福寺，每逢月九、十有庙市，古玩字画，风味小吃，花鸟鱼虫，为诸市之冠”。,寺庙经济起源,
16、东四市人民广场建立，庙址改成大型百货商场，有回民汉民两个小吃摊群起，逐渐盛兴，演变成隆福寺小吃店，并且成为北京小吃业的精华。,民俗文化商业街,寺庙建筑荡然无存，盖起高八层的隆福寺大厦：当时第一家拥有中央空调和自动扶梯的商场，主要以批发为主，五金受到青睐。,京城最火爆商圈之一,曾经多次进行转型，服装、数码等，但均告失败，经营每况愈下，隆福商圈日益衰落。,多次转型日益衰落,以娃哈哈、长虹影院为代表的高档食府、娱乐场所与传统民俗文化并存。,娱乐、零售混杂目标客群混杂,隆福寺商业步行街案例分析,隆 福 寺 步 行 街,ELEVEN CLUB,娃哈哈大酒家,长虹影院,东四工人俱乐部,明星电影院,男装为主
17、,北,精 品 服 装 服 饰 为 主,隆福大厦,精 品 服 装 服 饰 为 主,美容美发,精品 装服饰为主,精品服装服饰为主,中低档次为 主,ELEVEN CLUB的进驻使隆福寺区域向餐饮娱乐业发展趋势更为明显,餐饮中档服装服饰休闲娱乐中低档服装服饰,东单明珠案例分析,项目概况与本项目距离约300米总规模约3万平方米地上停车位：30个小商品批发为主导管理公司：北京西单世纪 明珠百货有限公司,东单明珠案例分析,租金水平3500-5500元/月/摊位标准摊位7平方米优惠政策前三个月租金优惠：1000元/月/摊位经营状况分析原协和百货空置近8年后，该项目自2005年11月开业。15层定位中档，目标客
18、群定位学生、工薪阶层。总体经营状况不佳，空置率仍有上升趋势,附件1：区域商业市场研究,2023/2/18,调研内容,Part 1:区域环境研究,Part 2:区域消费能力研究,Part 3:区域商业市场研究,返回主报告,区域市场研究区域界定,研究区域界定,调研范围,考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。,区域市场研究区域环境研究,区域外部交通分析,机动车单行线,本 案,项目周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源
19、；,区域外部交通分析公交线路示意图,106路 116路807路 204夜,101路 109路810路 846路112路 420路855路,812路 813路,区域外部交通分析,共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。,区域停车场情况,区域内停车场数量仍显紧张。,区域历史文化背景,区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。,区域市场研究区域消费能力研究,区域消费人群分析,1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具
20、有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般,区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。,区域消费支出构成,资料来源：2005统计年鉴,区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。,区域党政机关分布,国务院发展研究中心,中华医学会,国家经济贸易委员会治金机关服务局,中国民用航空总局,国家冶金工业机关服务局,东城区城管监察执法站,北京市东城区国家税务局,国家广播电影电视总局电影事业管理局,中国城市发展研究会,东城区商会,外交部机关及驻外机构服务中心,中华人民共和国新闻出版总署,.中国妇女旅行总社中国公民出境部,
21、北京市商业联合会,北京市东城区国家税务局进出口税收管理所,市民委,区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。,区域教育配套分布,北京中华会计函授学校东城分校,礼士胡同小学,北京市第166中学,史家胡同小学,灯市口小学,北京市外国语学校,正纲艺术实验学校,北京景山学校,北京市东城区体育运动学校分校,北京市二十五中学,东城区党校,北京市第二幼儿园,北京市第二中学分校,北京印刷职工中等专业学校,北京市东城区蓝海文化艺术学校,中央教育研究中心实验学校,北京市第一聋人学校,燕京文化专科学校,区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。,区域消费能力总结,返回,区域居住人口以日常生活消费为主
22、，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。,区域市场研究区域商业市场研究,隆福大厦,菜市场,项目周边商业业态分布,美术馆,本项目,项目周边现有商业业态混乱。,区域商业业态构成,业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态,区域商业经营档次分析,区域商业经营档次以中档为主。,区域商业经营状况、消费人群分析,区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。,东四北大街租金分析,道路东侧，由北向南,东四北大街租金分析,道路西侧，由北向南,东四北大街街铺租金在1050万/年不等，街铺面积在10300平方米之间，平均日租金
23、为8.3元/天/平方米。,区域商业市场小结,返回,区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类为主；区域商业经营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在10300平方米之间；各商业街商铺租金差异较大,区域内各商业片区驱动因素分析,1.时尚商业街驱动引擎电影院 电影院时尚青年时尚的服装服饰2.日常消费商业驱动引擎朝内菜市场 朝内菜市场日常居民日常消费业态3.中高端商业驱动引擎品牌店、高档的美容美发 美容美发及品牌店银街中高档的消费群体,返回,明清年间,二十世纪五、六十年代,八十年代末九十年代初,九三年至本世纪初,现状,隆福寺商业步行街发展回顾,明代三禅
24、并驻的寺院、京师著名大庙会：东庙；“隆福寺，每逢月九、十有庙市，古玩字画，风味小吃，花鸟鱼虫，为诸市之冠”。,寺庙经济起源,东四市人民广场建立，庙址改成大型百货商场，有回民汉民两个小吃摊群起，逐渐盛兴，演变成隆福寺小吃店，并且成为北京小吃业的精华。,民俗文化商业街,寺庙建筑荡然无存，盖起高八层的隆福寺大厦：当时第一家拥有中央空调和自动扶梯的商场，主要以批发为主，五金受到青睐。,京城最火爆商圈之一,曾经多次进行转型，服装、数码等，但均告失败，经营每况愈下，隆福商圈日益衰落。,多次转型日益衰落,以娃哈哈、长虹影院为代表的高档食府、娱乐场所与传统民俗文化并存。,娱乐、零售混杂目标客群混杂,隆福寺商业
25、步行街案例分析,隆 福 寺 步 行 街,ELEVEN CLUB,娃哈哈大酒家,长虹影院,东四工人俱乐部,明星电影院,男装为主,北,精 品 服 装 服 饰 为 主,隆福大厦,精 品 服 装 服 饰 为 主,美容美发,精品 装服饰为主,精品服装服饰为主,中低档次为 主,ELEVEN CLUB的进驻使隆福寺区域向餐饮娱乐业发展趋势更为明显,餐饮中档服装服饰休闲娱乐中低档服装服饰,东单明珠案例分析,项目概况与本项目距离约300米总规模约3万平方米地上停车位：30个小商品批发为主导管理公司：北京西单世纪 明珠百货有限公司,东单明珠案例分析,租金水平3500-5500元/月/摊位标准摊位7平方米优惠政策前三个月租金优惠：1000元/月/摊位经营状况分析原协和百货空置近8年后，该项目自2005年11月开业。15层定位中档，目标客群定位学生、工薪阶层。总体经营状况不佳，空置率仍有上升趋势,
