2008天津恒大金碧天下营销策划方案.ppt

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1、恒大金碧天下营销策划方案,2008.6.15,目 录 Contents,PART1 大京津别墅市场简析,PART4 广告平面设计,PART2 目标客群分析及定位,PART3 卖点提炼 定位语及广告语,PART5 营销推广执行计划,PART6 定价策略及方案,PART7 销售目标及策略,PART1 大京津地区别墅市场解析,从距离来考虑，本项目正好处于京津城市带的中心；从行政区划来看，本项目处于天津区域内；从交通的角度，本项目借助几条高速将直达区域内的几大重要城市；,大京津城市别墅市场距离坐标系,本案正处于京津唐区域的黄金节点,北京别墅地图坐标系研究,由北京别墅地图坐标可以推导出:北京别墅的范围已

2、经突破了100公里半径；北京人购买别墅可以突破北京的行政区划；延伸距离靠的是有效的道路和风景！本项目在高速通车后距离北京机场60公里。,北京别墅客群对别墅距离的购买抗性要远低于天津,天津别墅地图坐标系研究,天津别墅项目多处于距市区50公里内；现仅有京津新城突破50公里；天津别墅客群尚未有80公里外的购买经验；本项目距离天津120公里。,本案正处于天津集中别墅区的范围以外（100公里外）,注：为形象盘 为在售盘,北京别墅市场参照分析,天津别墅市场参照分析,80-100公里 独体：1.6万 联排：6400,100公里外 独体9000 联排4500燕郊别墅、京津新城,50公里内 独体：2万以上（郊县

3、）联排：1.31.6,不同距离项目的价格落差并不明显；价格级差随着市中心的距离依次递减区划对于北京的别墅客群一样存在着重要影响，但独特的景观将给项目较大加分；,落差明显,5080公里 独体：1.82万 联排：11.2万,落差明显,一定落差,北京客群对于区划相对敏感度不大，主要是由于北京的城市化进程相对最成熟。,北京别墅市场价格水平坐标系,天津对于区划的认知相对北京更为严格，主力别墅区基本上在距离中心城区80公里内。,100公里圈,80公里圈,50公里圈,盘龙谷联排6000,本案,京津新城独体10000联排6500,泰富橄榄树联排6500,东篱19英里独体：7500,社会山独体：12000130

4、00联排：10500,朗钜天域独体：26000联排：17000,万科城双拼：1800020000联排：18000,团泊庭院独体：1200013500,天嘉湖独体：13500,玛歌庄园独体：16000双拼：14000,50-80公里独体：1.21.6万 联排：0.70.8万,50公里内 独体：1.63万（郊县）联排：1.051.8万,不同距离项目的价格落差明显；价格落差仍是减弱距离差的主要手段北部区域价格水平明显低于东南部；,落差明显,80公里外 联排：（暂定）6000,天津别墅市场价格水平坐标系,天津具有自然资源的别墅项目对北京客群有明显的吸引力。北京客群有明显的跨行政区购房经验与需求；对行政

5、区属规划敏感度低。,本案距离北京交通距离更近，并具有自然资源优势。,别墅市场行政区划购买坐标系,北京别墅市场较为成熟，客群开始接受远程置业或投资，但随着距离的拉大，相应的价格也同步快速递减。天津别墅市场客群对别墅的购买，受距离和区划影响抗性更大；并对距离感更为敏感，价格落差是消除或减弱距离落差的主要手段。,大京津地区别墅市场分析小结,本项目应定位于北京为主，包括天津在内的大京津地区为补充的目标客户初判。,PART2 目标客群分析及定位,重点竞争项目主力客群分析,客户特征描述：财富阶层；年龄3545岁之间；具有着追求回归自然的情节；对应购买动机：作为周末、假日及闲暇时的休闲居所；对度假休闲资源、

6、高端娱乐配套、休闲商务功能要求较高，并关注社区的私密性和软件服务；,度假休闲需求,客户特征描述：高端投资人群；年龄3555岁之间；追求长期回报；对应购买动机：追求物业的潜在升值空间，或追求高收益的出租回报。关注区域发展潜力与开发企业对于项目的投入力度。对代租，以管家式物管的内容与方式要求较高；,投资需求,恒大金碧天下客群购买动机定位,客户特征描述：具有丰富财富积累的家庭；年龄5565岁之间；追求生态，崇尚养生对应购买动机：追求养生，会作为第一或第1.5居所，对区域生态环境、居住环境、疗养、商业、生活的硬件配套和软件服务要求较高；,养老需求,目标客户整体与项目价值对接,产品属性,客户属性,客户定

7、位,高性价比高端配套环境优势六大国际中心+五星级酒店面积约(140220）5A景区自然资源,高收入阶层高享受阶层高品位阶层,以北京为主的具备相当购买实力的中高端财富休闲度假客群,平谷、顺义,燕郊,蓟县、宝坻,北京城区,蓟平高速,目标客群区域级差,天津市区,沿蓟平高速的平谷、顺义区的北京东部郊区,第一类,第二类,第四类,第三类,河北省燕郊区域,天津北部蓟县、宝坻远郊区域,北京市区区域,第一级,第五类,第二级,天津市区,项目所处环境路网结构丰富，已建待建高速众多，目前的交通布局对本项目十分有利，特别是多条贯穿京津两地的高速道路有助于加速北京客户导入，放大客群区域,项目路网结构分析,蓟平高速,津蓟高

8、速,京沈高速,102国道,金碧天下,津蓟高速延长线,目标客群定位结论,来自北京：京城财富休闲阶层,来自大京津唐：周边高端客群,重要到达可能：蓟平高速公路开通,重要到达可能：津蓟高速，但有拦截,置业目的：满足山水别墅梦想第二、三居住及投资需求,置业目的：盘山情节、养老及度假高性价比，居住投资俱佳,职业特征：政府官员/企事业管理阶层/文艺圈层/各大商会会员/私营业主,职业特征：私营业主，大型企事业单位高管、公务人员、投资客群,主力客源,辅助客源,PART3 卖点提炼 定位语及广告语,1)系列卖点提炼,1)系列卖点提炼,3)核心卖点、项目定位语、项目slogan,2)恒大金碧天下十一大卖点体系,自然

9、环境1、京津地区国家五A级山（盤山）水景区2、一山（盤山）两湖（金海湖、翠屏湖）三寺（北少林寺、独乐寺、万佛寺）地理区位1、京津唐地区黄金分割点交通条件1、京蓟高速60公里直达北京机场；2、津沈、津哈、102国道皆可直达北京；3、津蓟1小时直达天津市区 规模1、坐拥万亩，打造北中国休闲小镇2、首期1000亩超大别墅社区，实景呈现 规划1、大师手笔，打造欧陆风情小镇。2风水格局：北高南低，三山环绕，内抱明堂，太师椅格局。,产品设计1、建筑风格：高贵典雅的欧陆风格2、形态组合：独立、双拼、联排。3、外立面：造型丰富、品质高雅、色彩明快，完全体现异域风情。4、户型：双拼、联排产品线丰富，拥有超大院落

10、园林1、主题风格：奢享欧洲皇家主题园林2、原生态山林休闲公园3、节点景观：四大皇家主题园林（山、林、湖、岸）4、植物特色：2000棵直径30公分大树、100年石榴、60年银杏、40年香樟，远离水泥森林。5、别墅庭院：私享180平米阳光花园,配套1、酒店：华美达五星级酒店，1000大堂，10米净高，欧式柱廊气势恢宏；3部观赏梯，100电 梯厅，每层100 休息厅或阅览室；客房层高古典式4.2米，约800个床位，70豪华单 间，100豪华客房，150、200豪华商务套间。2、会议：44间国际一流会议标准会议室；全自动会议中央集中控制系统会议室，四国语言同 声翻译功能系统，国际性高级多媒体会议系统（

11、包括：会议发言系统、无线电子表决系 统、会议视频系统、远程会议系统等）。3、运动：2450恒温游泳馆，5个5400各类球馆，1530健康设施游艺厅与桥牌棋艺中心，3320健身中心，1个阳光沙滩泳池；8个网球场，4个篮球场与排球场。4、饮食：1000宴会厅，1200500人宴会厅，480总统套房，1500无国界食府，设置多 种风味食厅排档，3000露台花园式餐厅与烧烤场；9000室外花园式风情餐厅。5、健康：体检中心、国医馆、沐足中心，3间VIP桑拿按摩中心。6、娱乐：450电影城，18006大儿童欢乐中心，500少年儿童培训中心，设置舞蹈厅、跆 拳道、音乐室琴房、美术室、书法室等培训教室，35

12、00KTV中心。7、商业：420公交站场，2000商业休闲广场，1500超市，14间商铺。8、水上设施：水上舞台9、公园：山体公园,物业与服务1、品牌物业：世界级物管专家戴德梁行，星级服务。2、服务理念：为都市贵族度身定制大管家尊崇服务。3、服务模式：24小时贴心管家式服务。品质1、建筑用料类别及特点：72家国际品牌战略联盟，打造精品社区2、设备及设施：应用先进技术，多项高级设施3、供应商品牌：TOTO、多乐士、大金、亚细亚等全球著名品牌4、精品施工：6000余条精细质量标准，精心打造尊崇社区性价比1、合理面积，理想价格，轻松拥有品质智能化1、安保设施特点：24小时红外线巡更系统。品牌1、发展

13、商品牌：恒大地产，精品领袖，中国十强。2、代理商品牌：易居中国,2)恒大金碧天下十一大卖点体系,1)系列卖点提炼,3)核心卖点、项目定位语、项目slogan,2)恒大金碧天下十一大卖点体系,一、大京津唯一国家5A级山水旅游景区,一山两湖三寺一关，国家106平方公里，国家5A级自然保护区；一山（盘山）两湖（金海湖、翠屏湖）三寺（独乐寺、北少林寺、万佛寺）一关（黄崖关长城）中国15大名山之一；京津唯一国家5A山水景区,二、万亩休闲小镇 升值空间无限北中国万亩休闲大盘恒大造城时代 万亩大盘，北中国罕有，体现了巨大的规模与企业实力打造度假新市镇，引领中国新城市运营发展方向分级开发，大盘价值阶梯式增长投

14、资宝地，超级大盘的成长性与升值性成为理性地产时代的投资首选,三、连接京东枢纽 一小时生活圈 三大高速 直达北京50分钟比邻北京市平谷区，并且平蓟公路贯穿其间，方便北京客群到达津蓟高速直达天津半个小时内，京沈、京哈、京蓟高速通达北京三环市区 距首都机场60公里 京华汇聚 近望紫禁（北京推广用）京津大经济圈的黄金分隔点京津文化、休闲产业大总部，地块价值潜力巨大,四、10亿元,打造360度顶级休闲生活铂金超五星酒店 国际级六大中心 国际会议中心-商务 国际运动中心-运动 国际饮食中心-美味 国际娱乐中心-休闲 国际健康中心-医疗 国际商业中心-购物,五、国际品牌战略联盟，打造精品社区1、建筑用料类别

15、及特点：72家国际品牌战略联盟，打造精品社区2、设备及设施：应用先进技术，多项高级设施3、供应商品牌：TOTO、多乐士、大金、亚细亚等全球著名品牌4、精品施工：6000余条精细质量标准，精心打造尊崇社区,智者乐水 淡泊宁静10000平米生态湖面，让我们的思想在与这湖水对话中得到升华水边的居住，是一种大隐的境界,六、10000平米生态湖面+欧式园林,七、钻石品质水晶价格独栋/双拼/联排/百万轻松拥有 18种别墅产品类型可供贵宾挑选 内外园林锦绣 结合盘山天然地势，7000平米造水，生态湖景，更有生态坡地、绿色走廊，构筑震撼生态景观 依山面水设计 合理面积，理想价格，轻松拥有品质别墅,八、英式管家

16、服务 只有戴德梁行度假心情 高枕无忧 恒大地产携手全球五大鼎级物管企业之一戴德梁行 从服务理念到服务细节，全面顾问物管服务 独设楼栋大管家，引入“一对一”贴身全新服务 专线联络，私享“大管家式”尊崇服务,九、大师规划,北高南低太师椅格局集中六大中心国际配套 山体休闲公园依山就势 多种别墅产品类型可供贵宾挑选 内外园林锦绣 结合盘山天然地势，,十、龙脉风水 突显人文气质乾隆皇帝32次御驾亲临 规划三山环绕，内抱明堂的太师椅上风上水格局 乾隆皇帝钟爱此地 修有皇家行宫静寄山庄 多次驾临 项目与乾隆静寄山庄仅400米距离 乾隆御制诗“早知有盘山，何必下江南”,恒大地产打造北中国首席生态度假别墅恒大集

17、10年地产开发积淀打造京东度假天堂一种气势、一种视野、一种胸怀,十一、恒大地产精品领袖中国十强,3)核心卖点、项目定位语、项目slogan,1)系列卖点提炼,3)核心卖点、项目定位语、项目slogan,2)恒大金碧天下十一大卖点体系,北京东 5A景区 万亩湖山别墅,项目定位语,北京东 5A景区 万亩湖山别墅 京东祥瑞 万亩湖山别墅,项目定位语,5A山水 领墅天下,北京东 5A景区 万亩湖山别墅,京津唯一国家5A级山景区 万亩湖山风景造城半小时都市生活圈 数十亿配套 360度品牌生活 百年大树欧陆园林 钻石品质水晶价格,把家轻轻地放在5A风景区里 5A风景区 给你一个家 5A风景区 自己的天与地

18、 5A风景区 你的私家园林 数十亿定制你的别墅新都会 5A景区 就在家门口 枕山面湖 5A新世界,项目备选SLOGAN,枕山面湖 领墅天下早知有金碧，何必下江南5A山水 领墅天下淡定金碧 天下无山5A金碧 万亩湖山5A风景 十亿配套 万亩湖山独享金碧秀天下 醉卧翠屏钓江山独享盘山秀天下 醉卧翠屏钓江山一山 二湖 三寺 百里 千栋 万亩携金八十万 山水揽入怀八十万金 5A风景入怀,项目备选SLOGAN,北京东的5A景区，北京东的半山行宫别墅北京东 5A风景区里的夏宫北京东 人尊传承 5A景区里的别墅行宫北京东 5A/超五星别墅休闲生活,项目备选SLOGAN,PART4 广告平面设计,包报正面,包

19、报背面,整版连版,整版连版,软文/半版,恒大万亩湖山别墅 荣耀北京东恒大万亩湖山别墅惊艳京城恒大金碧天下北京东的万亩湖山别墅恒大金碧天下，引爆北京东的别墅热生活与工作之间，只有半小时的距离,新闻稿第一稿主题,PART5营销推广执行计划,饮食中心,娱乐中心,商业中心,工程进度概况,对销售及推广的一些相关条件提示,本项目目前现场条件不足以支撑项目形象；蓟县满足销售接待的黄金节点只有610月，因为蓟县 11月就进入冬季，届时无法展开有效销售，必须充分把 握这一时间要求；如何规避奥运对本项目的影响；考虑到本项目客群的分布较广，应更好的做好针对北京为主的渠道营销的相关潜销动作。,云集世界500强企业环抱

20、之国贸商圈中心区，北侧为京广中心和财富中心、西侧为世纪财富中心、东侧为新央视大楼、南侧为嘉里中心和国贸大厦。以富尔为中心，在半径12公里的商务中心区集中了北京全市70%的涉外资源，先后建设的第一二、三使馆区，北京60%以上的外资机构，半数以上的星级宾馆、酒店，众多的交际活动场所都分布在这一区域及周边地带。,北京外展场,优越的地理位置 LOCATION,北京外展场已确定 与央视大厦隔路相望,北京外展场,北京外展场,天津外展场,位于上城公馆南面，临南城街，距主干道城厢东路百米之遥，昭示性强且闹中取静；东临上城公馆绿色生态湖景观，视野广阔，环境优美；此别墅地上2层，地下1层，空间方正且私密性强；此别

21、墅周边停车位十分充足；南城街为单行道，从城厢东路到达本商铺需绕道；,上城公馆B7-1,使用功能金碧天下项目外展场；外展办公地点；,天津外展场,内部认购建议价格及优惠方式,高表价 深折扣 现时促销,联排 5200元/双拼 6500元/,当日 0.98折后表价次日 0.99折后表价三日 无折上折,联排 6500元/双拼 8125元/,清水表价,内部认购深折（八折）,折上折,认购付款一次性,价格及折扣,内部认购 限量推售,附首期从购房源清单及选择原则,内部认购 目标6月21日实现认购 50套目标6月28日实现认购 80套,认购方式 6月18日 确认内部认购房源取证时间 6月19日 公开内部认购一房一

22、价表（表价）6月20日 告知意向客户认购流程 6月21日 内部认购开始（若6月28日开始认购，以上方式不变）,蓄客情况：目前意向客户120组，目标意向客户400组蓄客通路：直投，短信，联动媒体方式：软稿先行，网络覆盖，短信群发,蓄客执行方案,蓄客目标,蓄客总目标:2500组销售总目标:400套蓄客方式:重点拦截,阵地营销 活动为主,小众渠道客户来源:北京高端别墅需求客户 北京周边城市少量对别墅产品追求客户实施计划:第一阶段:内部认购期 第二阶段:开盘强销期,6.8,储客,第一波：(6.8-6.21)内部认购,累计储客：700组 实现成交：150组,销售重要节点,7.25体验区开放,第二波：(6

23、.21-8.2)正式蓄水体验区公开,累计储客：1750组 实现成交：250组,6.21内部认购,6.15北京外展场开放,6.28天津外展场开放,8.2开盘,蓄客计划,目标客户,京津两地房展会意向客户,恒大公司/易居公司/今久广告内部关系,蓟县当地巡展宣传意向客户,北京易居高端客户数据库,电话回访,短信群发,定向路演,内部通告,蓄客方式,第一阶段:内部认购期,第二阶段:开盘强销期,目标客户,北京远郊重点竞品楼盘到访客户,北京具备购买别墅产品的高端客户,北京已有2次以上购买物业经验特别已购买异地别墅的特定客户,北京各行业的圈层引发的购房投资客户,蓄客目标,50 组,50 组,50 组,150 组,

24、总蓄客目标1750组,交通封锁,会员制联动,二三级市场联动,行销方式,蓄客方式,京津两地对于盘山区域有特殊情结客户,通过常规媒体推广达成意向客户,250 组,1200 组,外展阵地,报媒为主,蓄客计划,销售组织,（组织架构/相关销售流程）,组织架构,项目总监,销售总监,大客户资源部,天津销售经理,北京销售经理,策划总督导,现场销售经理,销售一组,销售二组,销售三组,销售一组,销售二组,销售三组,销售四组,销售一组,销售二组,销售三组,销售四组,销售执行组,导购中心组,车辆调度,跟车解说,后勤接待,天津策划主管,北京策划主管,现场策划主管,策划经理,一、销售（预订）流程,销售流程,二、销售（大定

25、）流程,三、销售签约流程,四、销售流程大定换房流程,五、销售流程大定更名流程,渠道营销类型之一抢夺台湾客户,【推广形势】1、在台湾商会会刊中出现本项目的专题性宣传及相关点评 2、通过台湾商会组织来京台湾商人及亲朋到蓟县进行山水游及 项目现场体验【推广要则】通过圈层的舆论效应达到最有效快速的传播，同时配合项目的实景 体验强化提升项目的美誉度与影响力，从而最终转化为购买力。,【推广圈层】北京为主的台湾商会会员及日后来京津投资发展台湾商户,充分把握台湾7月通航大台商投资浪潮,【渠道推广目标】锁定台商投资人群200-300组。,渠道营销类型之二全面启动商会资源,【推广形势】1、与各商会现有内部宣传方式

26、进行有机结合，宣传项目自身。2、通过各商会组织机构来津商人及亲朋到蓟县进行山水游及 项目现场体验,【推广圈层】全国各地驻京各知名商会如广东商会、上海商会、浙江商会等,充分把握北京各大商会及会所圈层购买力,【渠道推广目标】锁定商会高端投资人群200-300组。,渠道营销类型之三北京为主的理财/证券/不动产投资联动营销充分把握相关投资联动，定向打击【推广圈层】锁定相关北京高端投资人群。【渠道推广目标】锁定北京高端投资人群200-300组。【推广形势】邀请北京一些证券/基金经理人以及不动产投资资深人士就吸引其自身高端投资者关注和参与。活动兴趣点：理财投资热点本项目投资价值关联中国经济大势别墅不动产保

27、值升值专题,策划工作执行进度表,销售工作执行进度表,施工工程进度表,施工工程进度表,施工工程进度表,媒体策略及计划,集团品牌入市中国地产十强 会师京城恒大集团 剑指京津 恒大顶级产品序列大京津万亩规划中国地产十强 5A山水 六星造城恒大集团大京津战略全面展现,项目优势规划北京东，真正的大别墅板块横空出世！北京东，超级别墅大盘时代震撼启动！千年蓟州人文静地 恒大百万休闲山水别墅,项目龙脉价值恒大金碧天下别墅VS龙脉，谁是谁的噱头？恒大金碧天下，“山水帝墅，四象天合”的超绝构想和全新别墅运营战略！恒大金碧天下，环山临水，龙椅格局，开创北京全新帝墅文明！,项目性价比谁在挑动北京别墅市场性价比底线？超

28、六星配套的百万别墅，引起北京业内全声惊呼！百万六星半山别墅，挑动北京别墅市场性价比底线！,开盘阶段软文炒作计划，制造关注，构筑价值,媒体计划（内部认购期）-报媒,媒体计划（开盘准备期）-报媒,恒大金碧天下开盘网络广告排期,媒体计划（开盘准备期）-网络,媒体计划（开盘准备期）-短信/杂志,恒大金碧天下开盘电台广告排期,媒体计划（开盘准备期）-广播,注：总体费用为19964847元，其中北京推广费用占约67%，天津推广费用占约33%。,媒体计划阶段预算,截止6月21日项目推广执行计划一.短信、网络媒体平台启动1.6月20日短信群发内容：北京东 5A级风景万亩湖山别墅 半小时都市生活圈数十亿配套户型

29、面积段价格区间 恒大地产打造北中国首席生态度假别墅贵宾电话2.6月20日搜狐焦点网、新浪、搜房网络平台建立主题：北京东 5A级风景万亩湖山别墅 5A山水 领墅天下内容：金碧天下产品核心卖点、产品的面积与价格区间 京津唯一国家5A级山景区 万亩湖山风景造城 半小时都市生活圈 数十亿配套360度品牌生活百年大树欧陆园林 钻石品质水晶价格 恒大地产打造北中国首席生态度假别墅,主题：“仁者乐山山景别墅与终极居住理想”客户聚焦沙龙目的:1.锁定意向客户70位,通过一周成交10单。2.产品推介、恒大会成立。内容:锁定意向客户、产品推介、恒大会成立。时间：2008年6月21日(周六)16：00-19：10地

30、点：香格里拉北京嘉里中心大酒店宴会厅 国贸大厦（备选地点）餐饮形式：自助餐形式活动组织者：专业活动策划公司承办,二.金碧天下山景别墅客户聚焦沙龙,规模：70-80人邀请嘉宾：北京青年报、新京报、北京晚报、京华时报 记者各一名；恒大地产相关领导、易居中国金碧天下邀请客户：易居北京数据库高端客户（PA公园大道、九号公寓、Naga上 院、DS联邦项目）邀请方式：短信、电话邀请确认内容:锁定意向客户、产品推介、恒大会成立。1.项目3D演绎，数十亿级配套、5A山水别墅，触动客户。2.产品介绍，嘉宾客户互动交流。3.恒大会成立，恒大会全家福合影留念，精英圈层建立。恒大会会员嘉宾卡珍藏（持恒大会会员嘉宾卡客

31、户转定可抵房款5 万元）。4.发放纪念品。费用预计：8万元,三.意向客户体验活动内容:盘山一日游时间：每周六7：00发车-16：00返京(30人/车)发车地点:北京外展场目的：走进5A风景 体验金碧天下路线：卧云楼千年银杏树乾隆御碑环翠亭神 牛福地天成寺、万松寺 金碧天下项目示 范区。费用:1900元/天,PART6定价策略及方案,核心价格策略,品质形象、升值潜力与价格的落差赢得客户，保障首开成功,高性价入市，逐步提升价格。,快速回款,核心价格策略大步快跑，小幅拉升,定价前提 基于项目目标任务；维持恒大金碧天下首期的品质形象。,价格定位,竞争市场状况,重要对比竞争项目针对性价格,定价依据市场比

32、较法,系数计算价格,考虑到竞争市场与本案的主力别墅形态；本次加权平均计算法首先对于对联排别墅的价格进行判断，进而再通过定性条件的参考与别墅形态间特性的差异，提出全部类型产品价格建议,根据市场比较法全案价格区间建议为：联排别墅：56006100元/平米双拼别墅：68007000元/平米独体别墅：1200013000元/平米,定价结论,注：双拼别墅价格水平较联排别墅产品价格的最大上浮为20%；独体别墅 主要考虑到其稀缺性，建议可高出京津新城产品,根据项目现状和高性价比入市原则建议为：联排别墅：50005200元/平米双拼别墅：60006500元/平米独体别墅：1000011000元/平米,开盘价格

33、建议,注：该价格建议适用于阶段销售要求，在项目现场满足正式开盘 条件时，利用合理的调价和销控拉动价格，达到利润最大化,PART7销售目标及策略,整体产品分布及推盘计划,销售目标,首批推量：475套，建筑面积9万平米；独栋-5套 联排-240套 双拼-230套,目标：内部认购期：销售150套；开盘强销期：销售250套。,销售策略,考虑到项目产品特点和前期客户蓄水情况采取小体量出货，多频次推售的模式依靠独栋产品的稀缺特点，合理利用价格杠杆，掩护双拼和联排产品的出货 在不同批次的推售中，利用产品差异和位置差异，有比例的控制去化情况,京津两地前期蓄水意向客户优先进行 内部认购，选房次序采取摇号方式。,

34、开售方式,开盘条件、高速完全通车，保证北京客群通行；、现场销售中心具备使用条件；、现场园林样板区具备开放条件；、销售蓄水达到目标要求。,阶段认购方式,第一阶段 时间目标:6月上旬至6月21(内部认购期)销售方式:在取得预证的前提下,采用高折扣的方式,建 议表价的七折.客户交付五万定金,确认房源(须在指定提供房源内),当日签约的客户再享 受九九折优惠,一次性付款的客户折上折.,第二阶段时间目标:7月初至9月初(开盘强销期)销售方式:仍采用高折扣的方式,建议开盘当日直接签约 客户享受内部优惠额度7折，次日8折，第三日 9折。所有内部认购的其他优惠均在开盘当日 实用,另所有相关流程参见内部认购方式。,阶段认购方式,THANK YOU!,