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1、http:/中管网房地产频道,当斑驳的光线以夕阳的名义温婉寂廖的倚在爬山虎布满的墙面当展翅欲飞的雄鹰脚踩华表回眸一池秋水的历史当空旷雄伟的厂房缄默惆怅的注视着收藏或赞赏着的人们当最后留守的老人用期待的话语跟所谓的策划人告别的时候满目风情与历史的我们、你们、或者他们是否从侬语风流的情绪中逃离并且 开始感受那自伍子胥的白发、背影与永不瞑目的眼睛里流淌出来的厚重与希望那自古运河的沧桑、繁华、妩媚中转身而去的体温、思绪与精神,总用地面积：22.00ha;除实验小学和幼儿园用地后，余下用地为16.16ha总建筑面积：258144平方米（不包括实验小学和幼儿园）其中：保留公建：80101.6平方米 新建公
2、建：142402.4平米 新建居住：35640平方米容积率：1.6（不包括学校）建筑密度：33.8%（不包括学校幼儿园）,项目素描,经济 指标,地块东、北两侧分别有城市主干道、快速路经过；地块内部一条城市次干道通过；两个地上停车场、若干地下车库以及门口的公交站点；以上交通现状与规划使得本地块未来来往交通便捷，为商业气氛的营造提供了一张立体交通网络。,交通价值研判,周边环境价值研判,新老结合部，生活配套完善；商业档次低，商业气氛一般；居住人群消费力较差；存在一定的空气、高空污染；南门大商圈枢纽，目的性主题商业项目发展方向；未来商业价值值得期待。,苏州近现代民族工业发祥地；始建于清光绪二十一年（1
3、895），由两江总督张之洞奏准创办新式纱厂、丝厂；“振兴商务，自保利权”，看似洋务运动的产物，实则马关条约后为抵御日本经济入侵而强制出生的早产儿；由苏州最后一位状元，国子监祭酒陆润庠为公司总董负责筹建，二十三年正式投产 号称“中国纱业之先进，亦新工业之前导”；民国八年（1919年）工厂卖给上海恰记公司老板严裕棠；严氏大量更换新设备，使工厂生产能力得到进一步提升；抗战时期，工厂曾经一度停产，但同时也为解放后重新振兴做铺垫；解放后，1954年，苏纶厂响应政府号召，公私合营，至1985年，累计上缴入库利润27184万元，缴纳国税31085万元，共为国家贡献58269万元；2004年，苏纶厂倒闭。同年
4、，被苏州市政府列入“市级文物保护单位”；见证了苏纶纱厂的百年沧桑的几幢小楼（包括苏州最早的发电厂），已被列为苏州市控保建筑；大量旧有厂房、宿舍、活动中心、仓库，发源于清末民初的工业化时期，以后每个时期都有增建和改造，苏纶纱厂因此保留了苏州近现代工业发展的痕迹、脉络，成为苏州工业发展不可多得的一个“样本”。,风雨“苏纶”,民国建筑,苏纶厂历史文化价值城市最深的心事,七八十年代厂房,解放后厂房,城市 意味,深刻历史烙印丰富文化信息 重要区域位置近代工业发祥,本地块项目价值如何挖掘？如何解决保护与开发之间的矛盾？如何协调历史与未来的关系？如何促进传统与现代的融合？或许，苏州的血液，能告诉我们答案。,
5、苏 州,人 文 苏 州,吴文化的发祥地状元之乡、院士之乡中国文化的灵静（余秋雨）唐伯虎：书画家、文学家，江南四大才子之首文征明：“吴门画派”创始人范仲淹：北宋著名的政治家、教育家、文学家冯梦龙：明代文学家，戏曲家，开白话小说先河柳亚子：中国近代诗人王淦昌：新中国“两弹一星”的突出贡献者贝聿铭：建筑大师顾颉刚：中国历史学家,君到姑苏见，人家尽枕河。古宫闲地少，水港小桥多。晚唐 杜荀鹤,山 水 苏 州,昆曲：百戏之祖，束之高阁。苏州滩簧：民间剧种。苏州评弹：光裕书场，还要冠以“VOLVO”。桃花坞的木刻年画：博物馆。苏绣宋锦：贵重礼品。苏扇苏灯：几近绝迹。漆器雕刻：面临失传。,艺 术 苏 州,园
6、林 苏 州,世界文化遗产名录（九大园林）四大古典名园（两个在列）三种类型（宅地、市郊、寺庙）,拙政园沧浪亭狮子林留园网狮园怡园耦园退思园环秀山庄,吴国时，丝绸作为“瞻军足国的重要资源”。唐朝时，江南织造业中心。明清时，东北半城，万户机声。民国时，衣被天下。建国后，全国三大丝绸产地之一。,工 业 苏 州,首部全球城市竞争力报告(2005-2008)，苏州位居第89 经济总量全国排名第五，苏州外资企业突破10000家世界500强企业，落户苏州的100多家民营经济突破100000户，占经济总量的三分之一强,商 业 苏 州,穿越时空隧道的目光注视着的是这座旖旎古城千百年来温婉秀美、含蓄灵静的魂灵 一个
7、回眸惊鸿的古典女人,最是那优雅的转身折射出的是自古以来流淌着运河血液的勇猛刚烈、积极进取的精神 一群与时俱进的男人,双 面 苏 州,我们发现：多少年来，我们赋予了苏州太多的富庶、温婉、灵秀、细腻、优雅 却完全忽略了它本该有的刚强、勇敢、坚持、前卫、开放 面对这样的项目他融合了过往的传统、历史、文化与记忆他又代表城市的未来、创新、品位与精神那么他，该如何定位？,城市商业商务综合体,这，是城市精神的核心属地。这，是城市形象的再生地标。这，是柔美与阳刚的阴阳平衡点。这，是旅游苏州的必到处。这，是意识形态的策源地。这，是与生俱来的必然使命！,城市商业商务综合体,四大价值体系：一、地段核心 二、品牌积聚
8、 三、建筑风景 四、价值核变,于是，本项目的总体定位呼之欲出：,城市生活先锋意识形态策源地,城市商业商务综合体时尚的风向标、休闲的领头羊时空错乱的全新旅游符号个性、创意的酒店、办公集群城市历史的教育基地城市文脉的传承点,一 切 历 史 都 是 当 代 史！,东京六本木新城曾经是战火后的废墟，战后的日本人在该区域搭建起简陋的小屋，和美国军事基地毗邻而居；随着殖民经济的发展，该区域成为主要的夜生活地区，但是白天的商业气氛很差。一切的改变都源于六木本新城的开工与完成；六木本新城由日本森大厦株式会社出资兴建，该公司在上海投资的第二个项目是世界最高的上海环球金融中心大厦的建设,日本 东京六本木,目前有包
9、括东京凯悦大酒店、维珍TOHO影城、朝日电视台、森大廈、森艺术中心、新城住宅、露天广场等在内的东京著名的购物中心和旅游中心，游客必到之地。,日本 东京六本木,上海 新天地,定位：上海新天地是一个“Mall”规模：规模并不算大 选址：以高档住宅支撑 模式：管理者与经营者分离 盈利：以房地产来带动,盛世观点,上海 红坊,定位：上海创意产业新高地 规模：规模并不算大 聚会：国际化时尚娱乐会所 艺术：上海市城市雕塑艺术中心 精髓：工业遗产建筑的典范性改造,盛世观点,Fashion Island，位于Newport Center Drive和海岸公路交界处，由JERDE建筑规划公司设计，整个购物广场为开
10、放式建筑，造景上采用欧洲庭院风格，是lifestyle购物中心的典范，里面汇聚二百多家世界顶尖名牌商品服饰、四十多高级餐厅、同时播放七部电影的大戏院和农产品市场。中央喷水池、露天中庭等与建筑一起构筑新兴购物天地，是商业艺术化规划的佳作。,商业案例,北京 SOLANA,Solana盈港商业中心，是国内首座Lifestyle Shopping Center，包含购物休闲文化娱乐等多种业态，商品极大丰富，涵盖了中心主力店、娱乐主力店、旗舰名店街、特色精品广场、中西传统及特色餐饮街、水岸风格吧街、主题餐吧、咖啡厅、DISCO、时尚影城、KTV娱乐中心、SPA健身中心、精品迷你酒店等，是集购物、娱乐、休
11、闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式的购物空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。,合作团队：酒店管理-新加坡悦榕酒店管理集团，建筑规划及园林景观设计JERDE，建筑规划FDG，景观设计 泛亚国际，水景设计FDC，灯光设计KGM，标识系统及环境设计SPD,商业案例,杭州。湖滨名品街区由东坡路、湖滨路、平海路围绕的商业建筑街区组成，总商业面积约18000平方米，由世界著名建筑规划公司JERDE领衔规划，在杭州湖滨地区原有骑楼建筑的基础上，承袭了杭州传统的城市文脉和建筑肌理，吸收江南建筑典型的里弄、庭
12、院、溪流等设计元素，并结合使用青砖、灰瓦等建筑群围构而成的国际名品街。是集商业、人文景观、风景旅游为一体的综合性商业街区，新兴lifestyle购物街区。,美国JERDE公司和SWA公司共同完成城市规划和景观设计方案,商业案例,美国 重工业城市,20世纪中前期，是美国制造业兴旺发达的辉煌历史时期，中西部城市如汽车城底特律、钢都匹兹堡、重工业城市克利夫兰和芝加哥等大工业城市均兴盛一时。七八十年代，工厂大量倒闭，遗弃的工厂设备锈迹斑斑，80年代中后期开始艰苦的产业转型，于90年代中期基本完成。,盛世观点,转型成功核心要素之一：大力发展服务性行业在制造业生产率日益提高、用工人数急剧减少的情况下，该地
13、区大力发展金融、通讯、旅游、医疗等服务业以推动经济增长和促进就业，成效显著。,德国：鲁尔区的转型,鲁尔区位于德国西部，面积4400平方公里，人口540万，是欧洲现在最大的经济区。曾经浓烟蔽日，煤渣满地，如今随处可见的是环境优美的公园绿地、幽雅的产业园区、豪华的商贸中心。在上豪森市一处原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。,埃姆舍河地区原为德国重要的工业基地，自1960年代以来，作为主要工业的煤矿和铁矿开采，已无可挽回地走向衰落、倒闭，大量质量很好的建筑也不再使用，地区人口减少，数十万个就业岗位化为乌有。设计师巧妙地将旧有的工业区改建成公众休闲、娱乐的场所，不仅尽可能地保留了原有的工业设
14、施，作为地区历史的延续，并有效地节约了资源，同时又创造了独特的工业景观，相当程度上解决了这一地区由于产业衰落而带来的环境、就业、居住和经济发展等诸多方面的难题，从而赋予旧的工业基地以新的生机。,鲁尔区 国际建筑展 埃姆舍公园（IBA Emscher Park，1992年）,尊重场地原貌和历史，不是抹杀它而是为其赋予新的意义和诠释。建立完整的景观序列，使部分与整体相互协调。设计与自然结合。要有意识地整合到工业遗迹的再开发和利用中。,盛世观点,一 个 概 念 自 然 生 发,锈带复兴 主题生活中心Rust-Belt RevivalCharacteristic Lifestyle Centre,“锈
15、带”，原指美国中西部以工业为主的几个州，因为社会的发展、工厂的转产、迁移、衰落，原厂被遗弃，老设备也因此锈迹斑斑，所以人们形象地称呼该地区为“锈带”。二十世纪八十年代初期，美国政府开始对老工业基地着手进行经济结构调整，积极发挥结构重组、高新技术、服务性产业等的组合优势，促进了经济的再次复兴，并在此基础上保持了城市记忆的延续与城市肌理的造血再生，使城市设计理论中的“记忆触媒”与“城市再生”理论得到了充分的发挥。这就是所谓的“锈带复兴”。“锈带复兴”不仅在上世纪九十年代成为美国经济界研究和推崇的经济现象，并且在欧洲的英国、德国、法国、亚洲的日本等地都有现实的城市复兴再现。目前，“锈带”已没有具体的
16、指向某个地方，而是泛指大到由盛而衰的重工业城市带、小到因搬迁、衰落而被“遗弃”工业基地。“锈带复兴”同样也泛指工业化遗留症引发的经济结构重整、城市老工业基地重建等社会民生问题。,锈带复兴Rust-Belt Revival,“锈带”本身的价值：历史价值：工业遗产本身是历史遗留物，代表了一个特定历史阶段，代表了一部分人的记忆甚至是时代精神，因此在改造中不应割裂这种记忆，而是通过特定的手法延续这种记忆，让人们在游览的同时，有时间上的深度感和错位感。建筑学和技术价值：工业构筑物本身技术复杂，结构严谨，因此在保留场地原貌和构筑物的时候，应同时成为后人参考和借鉴的对象。审美价值：工业遗产的美是一种特殊的时
17、代精神，一种结构化的几何美学，一种复杂与简练的综合体，比如统领20世纪工业设计的包豪斯主义。经济价值：免去了拆除重建的巨大费用，改造后可以作为游览或休闲时尚之地，产生就业机会。教育价值：在工业遗产的参观体验过程中，从技术、历史、文化等方面使人们受到教育，对于后人了解经济生产历史状况都有非常重要的意义。,锈带复兴Rust-Belt Revival,锈带复兴Rust-Belt Revival,“锈带复兴”的原则：尊重场地原貌和历史。将场地作为一个时间、空间相结合的实体，延续历史面貌和记忆。适应性。尽量适应区域的经济发展状态，适应或引导以人为主体的社会生活的需求。生态性原则。吸取原来工业污染或设计缺
18、陷致使的生态教训，在后续的发展中融入生态化的设计理念。经济性原则。尽量选用当地的原材料，尽量少拆少建，适当扩充功能，还可以适当发展旅游、休闲时尚产业，争取用最少的投入获取最大的经济利益。中国目前正处于以城市更新和旧城保护及适应性再开发并存共生的新阶段。而其主要内容就是大量的产业类建筑与地段的功能置换。,Lifestyle商业模式解读,Life style，原译“生活方式”，运用在商业地产中，更多强调体验式消费的升级，把购物行为概括成一种生活方式，作为商业模式，是把生活购物与精神享受进行更亲密的接驳，实现购物的情景化和场所的消费化，通过规划，让建筑成为心灵消费的一部分。,Life style的商
19、业模式具有八大核心特点,壹,建筑规划吸引人流,传统的商业地产运作模式主要通过业态规划吸引人流，lifestyle的商业模式倡导购物环境的可消费化，通过对建筑、景观以及业态规划的优化与结合，全面营造可供驻留与欣赏的情景空间、公园式的购物场所，是lifestyle的终极使命。,贰,休闲功能第一,所谓休闲，广义上包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面上追求的各种“生活方式”的，也就是Lifestyle购物中心的灵魂所在。说Lifestyle是一种全新的商业地产模式，最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。,叁,环境塑造至上,与 shopping
20、mall 相比，Lifestyle生活中心更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格以及环境的舒适度与闲雅度，与消费阶层生活品味、消费习惯相匹配。据统计，美国现有的129家Lifestyle购物中心的开发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。,肆,规模恰到好处,与传统的商业步行街和shoppingmall相比，Lifestyle生活购物中心需要更宽阔的空间，便于建筑景观的规划与排布；而与城市综合体相比，Lifestyle购物中心无需承载太多城市功能，其规模要恰到好处。,伍,业态定位专精,Lifestyle 生活购物中心通常集百货店、（大型）超市、专业店
21、、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但其业态、业种的比例分配将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，更注重商业的服务性和购物的舒适性。,陆,消费客群高端,精神层次的需求创造了Lifestyle购物中心巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。,柒,经营利润较高,Lifestyle购物中心的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle购物中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。,捌,发展势头强劲,以下是美国从1990年以来Sh
22、opping mall与 Lifestyle购物中心两种商业模式的发展数量对比，由此可以看出Lifestyle购物中心在美国诞生、兴起和发展的历程和趋势，一些专家预测Lifestyle在美国的开发热潮将持续三到五年，然后与Shopping mall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。,Lifestyle购物中心,建筑吸引人流休闲功能第一环境塑造至上规模恰到好处业态定位专精消费客群高端经营利润较高发展势头强劲,Lifestyle主题生活物中心，全新商业模式，该如何成功运作？,RBR&CLC 模式,关键词：记忆触媒/城市再生/建筑风景购物体验/时尚休闲/时空穿梭,本项目应该遵循的开发
23、模式已然清晰：,城市生活先锋意识策源地市场探索,苏 州 商 业 市 场 分 析,西部高新区,东部工业园,经济优势,环境优势,产业优势,人口优势,业商城主撑支,商业消费现状,苏州第三产业的发展竞争力位居中国城市第五，约占GDP的33%，第三产业的进一步发展将适当带动整个苏州商业物业市场需求的增长，为本项目开发奠定了基础。,2008年末，苏州市GDP总量仅次于上海、广州、深圳和北京，名列第五，城市经济发展对商业项目有很大的发展空间。,商业消费分析经济指标,近几年，苏州市进出口总额的与日剧增，使其逐渐向国际化大都市靠近，主要是依靠工业园区和高新区的产业发展，从而吸引了一大批高素质人才。,IT产业的总
24、产值已经突破3000亿元大关，全球有40%的鼠标、1/5的笔记本电脑、1/6的数码相机是“苏州制造”；世界500强中已有107家落户苏州。,商业消费分析经济指标,高端消费支撑,最新出炉的长三角薪酬水平调查显示，苏州的整体薪酬水平紧随上海之后，在长三角地区位列第二。苏州高科技制造型企业中层经理的年度现金收入平均达到18万元，逐步向上海靠拢。,2008年全市实现社会消费品零售总额突破1千亿元大关，比上年增长16.6%。消费市场持续繁荣，现代商业加快发展，消费环境日益优化，消费结构调整升级。,08年城区居民人均可支配收入18532元，消费支出为12472元，其中食品消费即恩格尔系数接近30，表明苏州
25、人消费结构已不仅局限于温饱生活，更倾向于三产服务业。,经济指标,消费市场小结,消费结构调整幅度大，明显由基本生活消费层面向更高的层面转变；在高端消费方面已经积攒了巨大的消费能量，迫切需要一个满足市场消费需求引爆点。,苏 州 商 业 发 展 分 析,商业发展状况,综合性、主题式商业渐成主流，传统商业没落,从目前苏州市场在售的商业项目来看，越来越多的是一站式商业或者是主题式商业。一站式商业主要是功能上的逾越，从传统的单纯购物上升到集购物、餐饮、娱乐、休闲于一身。随着社会经济的发展，新事物逐渐为大家所接受并不断推广。仅仅在苏州，像绿宝广场、联丰商业广场、F城邻里中心、A-BOSS国际精品城、吴风甫里
26、街、渭塘商业城、北桥购物广场等等大大小小的购物中心就有数十个，这种大型综合性商业必将对区域的发展带来革命性的影响。与此同时，各种主题式商业在苏州也是遍地开花。如本月开幕的李公堤风情水岸商业街，长1400米，占地面积9万，总建筑面积1.7万，主要以高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化为主题。在综合性商业和主题式商业逐渐成为市场主体的时候，传统商业慢慢淡出市场。,商 业 地 图,新区狮山路,观前商圈,南门商圈,石路商圈,园区李公堤,位于古城中心区位，古老与现代结合，汇聚国内外一线品牌，商业影响辐射力居苏州之首,存在着写字楼、酒店、商铺、公寓、购物中心等多种物业形态，具有较稳定的消费群体，但综合代表
27、性的商业项目容量、档次不高，业态景气度不够，缺少品牌的主力店，不具备较强的号召力和影响力,周边生活配套较为完善，码头、汽车南站聚集人气。总体量最小，商业认知度相对单薄，成片的商业业态规模松散，没有有效的规范，成块造势的前景,以CBD为核心，辐射整个高新区的商圈，主要以商务办公、星级酒店、休闲餐饮为主,内以李公堤为代表的商业，主要是针对商务休闲人群，以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCO及特色餐饮等为主，体现了一定的主题特色,商业市场消费总结论,观前、石路集各种业态于一体的综合性商业虽已形成较大规模，但缺乏特色，难以形成强大的吸引力来吸引高端人群的消费需求。园区与新区的各自定位而形成特色主题
28、商业值得借鉴，如何做出特色以吸引消费群体，带动整个商圈的发展，是项目开发成功的关键所在。,苏 州 酒 店 市 场 分 析,苏州酒店发展现状,新区高端酒店以香格里拉为代表，经济型酒店较少。新区为政府规划核心CBD区域，以商务型酒店为主。,老城区高端酒店以吴宫喜来登和玄妙索菲特为代表，经济型酒店数量较多。老城区酒店以苏州古式建筑为主。,园区高端酒店以尼盛万丽、中茵皇冠为代表，经济型酒店较少。因为紧靠金鸡湖，因此高星级酒店以度假型为主。,酒店市场分析,五星级酒店,五星级酒店目前进驻品牌有：喜来登、皇冠、香格里拉、索菲特、尼盛,酒店市场分析,商务酒店,连锁酒店目前进驻品牌有：如家快捷、速8、汉庭锦江之
29、星、莫泰168、书香门第等。,酒店结论,苏州作为国家重点旅游城市，五星级酒店只有7家，大多以度假型为主，分布在市区 的五星级酒店较少，商务型高星级酒店有较大的发展空间；市场竞争激烈，2008年全年五星级酒店入住率65.81，四星59.23。对新进驻的酒店的服务和特色提出了更高的要求；苏州酒店扩张较快，客房数量大幅度增加，因此整体客房入住率下降，2007年上半年苏州市酒店平均入住率为52.9，同比去年下降了8个百分点。,苏州写字楼市场分析,苏州写字楼现状,市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内。以老式办公楼为主，档次较低。入驻企业以小型的服务行业、办事处为主。平均租金 水
30、平28-55元/平方米月。,新区为城市核心CBD，写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近。档次较高，主要以金融、房地产、高科技企业为主。租金水平45-61元/平方米月。,园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围。主要以外资办事处、服务型行业、高科技企业为主。平均租金55元/平方米月。,老式写字楼,档次低、配套差，服务性中小企业为主,新式写字楼,档次高、环境好、造型新颖美观配套服务比较到位主要以公司办事处和消费服务性行业为主,写字楼市场总结,近年来，随着苏州新区CBD和园区的开发建设，整体写字楼开发水平有了一定提升。市场上出现了5A甲级写字楼等先进的理念。在园区还出现了X2创意街区个性化创
31、意办公区。整体写字楼类型较为单调，随着苏州经济的快速发展，各类型企业的不断进驻，对于写字楼提出了更高的要求。常规的现代化风格的写字楼在市场上缺乏竞争优势。,产品示意,业态设定,一 个 主 题,城市规划：历史的记忆与再生,根据内部建筑风格与年代历史划分；特色建筑区：北部灰色部分，更多的是关于城市记忆与再生；现代时尚区：南部橙色部分，更倾向于对城市现状以及未来的表达。,两 大 分 区,三 维 空 间,东北角原职工宿舍为保留建筑，临两条城市主干道交叉口，展示性强，规划成6层高的地标性建筑；旅馆办公区写字楼位于人民路边，展示性较强，规划成24层高的地标性建筑；两大地标与厂房及民国建筑高低错落，互相衬托
32、，形成高中低三个层次的立体空间。,四种类型的时空转换体验民国纺织工业、解放后工业大生产、城市现代化与未来国际产业化四种类型的时空都将被提炼展现出来；同一种精神利用商业领域的演绎，展现一种后现代的城市先锋精神；同一种类话语无论从业态设定还是建筑立面风格，都在诉说着这样的城市精神。,四 类 体 验,商业形象落位,商业形象落位,火红年代,先锋精神堡垒,民国印象,现代时尚奢侈领地,四类功能区列表,后现代工业化立面，与对面的江南水乡建筑风格完全矛盾和冲突！适合业态：概念酒店和LOFT办公；发展定位：空间体验、先锋意识象征,先锋精神堡垒,1,客房及公共区域的设计打破传统酒店的设计格局，完全时空转换的体验式
33、居住；时尚流行元素与完全相反的佛禅等元素结合，另类到无厘头；目标客群：适合高素质、高收入的追求个性化人士,设计师酒店,先锋精神堡垒,1,适合服务性行业的企业，如培训、咨询、律师事务所、会计师事务所等；空间开阔，环境幽雅立面以钢铁玻璃等现代建材为主，工业化感觉强烈。,LOFT办公,先锋精神堡垒,1,层高超过6米的内部空间引发个性空间组合,2,主要的保留建筑区，以民国建筑为主；规划业态：遵循二八原则，80%以创意、文化、内容产业等办公为主，20%为配套性餐饮商业；市场目标：设计师工作室、动漫制作、音像创作、艺术创作展览、媒体内容创作制作、广告策划等；发展定位：承启城市的记忆，引领城市创意文化的新进
34、程,民国印象,画室画廊、录音棚、CG制作、动漫创作平面设计、广告策划、建筑设计、,咖啡吧、茶吧、主题茶餐厅、特色面包坊、花园餐厅,内 容 产 业,集束爆发,内容产业：是上世纪九十年代在西方兴起的新兴产业。欧盟INFO2000计划中把“内容产业”的主体定义为“那些制造、开发、包装和销售产品及其服务的企业”。内容产业的范围包括在各个媒介上的印刷品（比如报纸、书籍、杂志等），音像电子出版物（联机数据库、音像制品服务、以传真及光盘为基础的服务以及电子游戏、动漫画等），音像传播（电视、录象、广播和影院等）、用作消费的软件等。世界上大型传媒集团都把自己定位为内容产业商或内容提供商。,内容产业创智坊,内 容
35、 产 业,集束爆发,3,火红年代,解放后厂房为主；规划业态：文化休闲娱乐；建筑风格：保持厂房原貌基础修改；发展定位：工业时代的零星记忆,3,红色娱乐，工业记忆,对老工业厂房记忆的保存、延续。最佳业态：“红色记忆”酒吧、“最高指示”休闲咖啡吧等；针对人群：中高档次中青年消费人群。,3,活化的产业历史博物馆,民国风格的建筑赋予该处建筑以强烈的历史烙印，无论对于苏州本地人还是外地来苏州旅游的人来说，都能够给以一定的体验过程，进而对苏州有一个再认识。,活化艺术馆 偷听堂,集束爆发,偷听，城市次文化 所谓的“偷听”，一般是发帖人将自己在日常生活中听到的有趣的对话记录下来，并配以简单的背景介绍。这个创意最
36、早来自美国，在纽约有一个“偷听纽约”的网站，每个人都可以把自己听到的有趣的对话贴到网上。2008年1月，网站创立人摩根弗里德曼还出了一本书名曰偷听纽约。同年10月，偷听开始在“天涯”流行。由偷听北京开始，在国内大城市蔓延，比如苏州，就有专门的“偷听苏州”吧，并在年轻人中大行其道。一个带有猥琐色彩的词汇，现在已经成为草根精神的鲜明文化符号。偷听堂，正是发想于此。在这里，能让高雅的昆剧、市井的苏州滩簧、恬淡的茶香、草根的闲谈重新回到民间；并望借此重新找回真实的苏州与人民的文化。,4,现代时尚奢侈领地,规划业态：星级主题酒店+奢侈品商业步行街+休闲商务写字楼+大型高档次“MALL”；建筑风格：完全时
37、尚现代市场目标：奢侈品消费人群+顶级商务人士+金融、房地产、IT类企业；发展定位：苏州最奢侈地带，新地标享乐主义主题,4,Conrad（康拉德大酒店),希尔顿集团2008年排名第5位，旗下有超级豪华酒店Conrad，高档酒店Hilton和中档的经济型酒店Scandic等品牌。其中，希尔顿酒店集团自1982年创立Conrad品牌，它打破传统的把客户分为商务旅游和休闲旅游两种的习惯，同时满足这两种需求。希尔顿明年将在上海新天地开设首家康拉德酒店，该酒店的特色是拥有舞台剧场娱乐功能的酒店；本项目需要根据苏州城市特点，确定自己的经营主题特色。可考虑苏绣、苏弹和园林方向的专业论坛。,现代时尚奢侈领地,4
38、,Conrad（康拉德大酒店),现代时尚奢侈领地,她经济,悦榕SPA:媒体公认的五家顶级SPA。会员是来自金子塔顶尖的成功企业家，社交名流，影视明星，政要及各国使节。运用传统的金木水火土五行元素，进行阴阳调和。,GTIMES 时代男士SPA,G Times 国际连锁男士SPA养身艺术会馆由加拿大IPVC私人投资集团公司创办，定位顶级时尚私人娱乐养身会馆。,男士SPA,他经济,4,现代时尚奢侈领地,主要针对老城区内的商贸、物流与服务企业；立面现代时尚，色彩与部分阳台有变化；一种观念经济浪潮下的工作方式革命，提倡休闲办公、快乐办公理念。,4,休闲商务,休闲商务,双层生态商务会所、空中花园、豪华大堂
39、,4,周边休闲设施、绿化景观、环楼水体景观,休闲商务,4,智能化系统、生态办公,休闲商务,4,针对苏州顶级消费者设置服饰、首饰、餐饮、珠宝等奢侈品牌。奢华、大气的建筑立面，步行商业街采用现代欧式风格。,4,奢侈品消费,豪华大气的立面风格，超高首层；建材以大块石材加玻璃为主，突出品质感。,4,奢侈品消费欧洲名品街,以国际、国内顶级品牌为主,欧洲步行街,4,奢侈品消费,步行街景观设计遵循沟通、休憩、吸纳原则；可以活跃气氛的卡通动物+暖色调的休闲座椅+有聚财之说的水景小品来吸引人流聚拢；,4,欧洲步行街,奢侈品消费,中心走道设置特色小吃、饮品连锁店可丰富商业街业态，满足各种消费需求，进一步加强商业气
40、氛。,4,欧洲步行街,奢侈品消费,产品综述,本项目产品部分主要从业态规划设置、建筑立面风格、市场目标客群及未来发展定位四个方面来对项目开发的主题进行全方位的诠释和强有力的支撑。项目的核心是通过立面、业态和内容等时空转换的不同体验，带给消费者各种新鲜感觉。同时在不同的感受中又有城市的记忆与再生这一主题贯穿其中；本项目三个办公区域都是以特色办公为主，合理划分，使三者形成差异化的良性工作环境；希尔顿大酒店和欧洲街是本项目塑造顶级商务项目形象的关键，在业态的执行方面需要贯彻到底。,4,关于营销的初步发想,里，既指居住之地，又为邻里之意。古代五户为邻，五邻为里。体现故里、故乡等生活归属感，又可传达温馨和
41、谐的生活氛围，崇尚和谐共生、守望相助的生活。苏纶里，是对苏州工业文明的传承，是苏州历史的一段回声；是延续苏纶厂的精神脉络，是对城市和文化的重新整合，实现历史与未来的完美对接。Su Long,与汉语“苏纶”谐音。意指苏州悠长的历史与深厚的文化脉络。,苏 纶 里,案 名 建 议,Su Long,定 位 语,城市生活先锋意识形态策源地,承启苏州 献礼世界,主推广语,盛 世 伟 业，与 您 同 行！,http:/中管网房地产频道,如果要真正了解希腊的历史，必先了解希腊的神话。希腊神话是经历几千年长久不衰的人类文化瑰宝，也是欧洲最早的一种文学形式。它在欧洲乃至世界的文学史上，地位都是很崇高的。希腊原始的
42、居民，由于处在那个久远的年代，当时的知识显然还不足以解释复杂的自然现象，又觉得在大自然面前，人类非常渺小。这么一来，他们就会臆想出各种神灵来，认为是神灵掌握着世间的一切。但是，希腊神话中的神，与我们中国古代传说中的神相比，形象大不相同。在中国的神话里，只要是神灵，除了主宰人间事务之外，从个人形象讲，基本都是不食人间烟火，没有任何缺陷的完美形象。这样的形象，很大程度上鲜明地把“神”和“人”清楚地区分开来，让人觉得神是遥不可及且完美无缺的。但是希腊不一样，他们的神是高度人格化的。也就是说，除了拥有超越人的能力之外，希腊的神与一般的人类并没有什么区别。他们也有七情六欲，也会嫉妒、仇恨，也会因为一件小
43、事就起争执，并不是完美无缺的道德模范。希腊神的生活是无拘无束、*形骸的，不会像东方的神一样等级森严，压抑拘谨。他们虽然认为有神的存在，但从他们的神话里，我们能够深切地体会到古希腊人无拘无束、热爱自由的性格。需要说明的是，希腊神话分为两部分，一部分是神的故事，一部分是英雄传说。这一部分主要讲的是神的故事，至于英雄传说，后面会提到。下面我们就得大致介绍一下希腊神话大致的情况：世界形成之前，一片混沌，经过亿万年的时间，天地以及日月星辰、风雨雷电之类才慢慢形成。基本上各个国家的神话都是这么个套路，咱们中国的盘古开天地之前，也是“一片混沌”之说。“混沌”这个词，指的就是在神话中，天地尚未分开，混成一团而又无边无际的状态。,
