济南楼市2010年8月月报.ppt

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1、济南楼市月报,082010 年,八月：“金九银十”前的平静,目录目录.2导读.3第一章：市场环境.4一、宏观经济.4二、政策资讯.6三、市政动态.9第二章、土地市场.10一、公告土地分析.10二、土地成交市场.12第三章、商品住宅市场.14一、市场综述.14二、供求关系分析.15三、供应情况分析.15四、成交总量分析.16五、热点板块.18六、项目解析.20第四章、写字楼市场.24一、区域划分.24二、市场综述.24三、市场供应量.24四、成交量分析.25五、售价分析.26六、后市预测.26第五章、商业市场.27一、区域划分：.27二、市场综述：.27三、供应量分析：.27四、价格分析及销售情

2、况：.28五、商业推广项目列表：.29六、个案分析.30第六章、营销媒体.31一、营销分析.31二、媒体分析.32三、典型项目.33,全程策划专业服务,第 2 页 共 35 页,诚信为本服务领先,导读【土地市场】8 月市场供给放量，但本月公示土地挂牌截止日均为 9 月，预计下月土地市场成交量将有较大幅度上升。居住用地依然是供给的主力，各类土地供给数量均大幅上扬。受二级市场影响，开发商资金链趋紧，预计土地获取将趋于谨慎。随着济南城市的发展，中心区可开发的土地日渐减少，近郊区域成为开发、投资建设的热点。2010 年近郊的二级市场销售情况较好的楼盘也较多，近郊土地成为供应热点。【楼市行情】8 月份，

3、济南楼市一片平静。开盘数量大幅度减少，成交量下降，房价基本维持不动。打折促销等优惠活动基本停滞，多数楼盘折扣幅度减弱。经历了七月份推盘、打折浪潮之后，八月份处于一个短暂的停歇阶段，项目大都处于蓄客、认筹阶段，为即将到来的“金九银十”的市场做好准备。预计九月份开盘项目增多，新增供应量增加，将出现一个成交高潮。,全程策划专业服务,第 3 页 共 35 页,诚信为本服务领先,第一章：市场环境一、宏观经济 7 月 CPI 同比上涨 3.3%，创近两年新高图 1-1-1数据来源：国家统计局国家统计局数据显示，7 月份 CPI 同比上涨 3.3%，创近两年新高，PPI 同比上涨 4.8，比上月增幅回落 2

4、 个百分点。7 月份 CPI 上涨令此前缓和的通货膨胀再次抬头，下半年是否加息再次出现分歧。此次 CPI 上涨更多来自于自然灾害造成的农产品价格上涨，以及巨额国际资本炒作国际大宗商品期货导致的中国进口的大宗商品价格不断攀升。属于结构性和输入性上涨。不是由于国内需求过大，单纯加息不能解决目前的经济问题。且在当前全球乃至中国经济形势尚不明朗的情况下，一旦加息可能造成负面结果。房地产开发投资稳步增长1-7 月，全国房地产开发投资 23865 亿元，同比增长 37.2%，其中，商品住宅投资 16709 亿元，同比增长 34.5%，占房地产开发投资的比重为 70.0%。7 月当月，房地产开发完成投资 4

5、118 亿元，同比增长 33.0%。1-7 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 32.43 亿平方米，同比增长 29.4%；房屋新开工面积 9.22 亿平方米，同比增长 67.7%；房屋竣工面积 2.86 亿平方米，,全程策划专业服务,第 4 页 共 35 页,诚信为本服务领先,同比增长 12.6%，其中，住宅竣工面积 2.31 亿平方米，增长 10.5%。销售面积增幅回落1-7 月，全国商品房销售面积 4.58 亿平方米，比去年同期增长 9.7%，增幅比上半年回落 5.7 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 7.1%，办公楼增长 39.4%，商业营业用房增长 36.6%。1-7 月，商品房

6、销售额 2.29 万亿元，同比增长 16.8%，增幅比上半年回落 8.6 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 11.7%，办公楼和商业营业用房分别增长 74.3%和 47.9%。7 月当月，全国商品房销售面积 6466 万平方米，同比下降 15.4%；全国商品房销售额 3066 亿元，下降 19.3%。房价继续上涨，但涨幅回落图 1-1-2：2008 年 7 月房价走势数据来源：国家统计局房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010 年 7 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比 6 月份缩小 1.1 个百分点；环比与上月持平。7 月份，新建住宅销售价格同比上涨

7、 12.9%，涨幅比 6 月份缩小 1.2 个百分点；环比与上月持平。其中，经济适用房销售价格同比上涨 1.1%；商品住宅销售价格上涨 14.4%，其中普通住宅销售价格上涨 13.9%，高档住宅销售价格上涨 16.4%。与上月相比，经济适用房销售价格、商品住宅销售价格、普通住宅销售价格均与,全程策划专业服务,第 5 页 共 35 页,诚信为本服务领先,上月持平，高档住宅销售价格下降 0.1%。二、政策资讯烟台出台调整个人住房公积金贷款有关政策，济南公积金政策正酝酿中一是调整住房公积金贷款首付款比例。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米（含 90 平方米）以下的家庭（包括借款人、配偶及未

8、成年子女，下同），贷款首付款比例不低于 20%；对购买 90平方米以上 144 平方米（含 144 平方米）以下的，贷款首付款比例不低于 30；对购买 144 平方米以上的，贷款首付款比例不低于 40。对贷款购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于 50%。二套住房以家庭成员贷款次数（含商业贷款和公积金贷款）认定，依据为人民银行个人征信报告和住房公积金贷款记录。二是限制再次申请使用住房公积金贷款。对二次申请使用住房公积金贷款的职工及家庭，结清原公积金贷款五年内（含五年），不予办理新的住房公积金贷款。对符合二次住房公积金贷款的职工及家庭，贷款首付款比例不低于 50%；对三次(含三次)以上申请

9、使用住房公积金贷款的职工及家庭，暂停办理住房公积金贷款。三是实行贷款轮候发放制。对受理的贷款按抵押登记时间顺序发放，抵押登记时间相同的，按审批时间排序，经济适用房优先。具体实行时间依市直及各分支机构资金状况确定。合富观点：继青岛出台调整个人住房公积金贷款有关政策，烟台自 9 月 1 日期，开始调整住房公积金贷款政策，首付款比例将上调。目前济南公积金政策暂未调整，但目前正在酝酿之中。由于公积金贷款的额度较低，所以对购买高总价房屋的购房者影响不大。投资客公积金贷款的比例很低，调整对其影响微乎其微。受到影响的大多是一些首次置业或改善性购房时购买中低价位房屋的购房者。山东省土地征收管理办法明年开始实施

10、,全程策划专业服务,第 6 页 共 35 页,诚信为本服务领先,2011 年 8 月 23 日，山东省政府公布了山东省土地征收管理办法，办法自 2011 年 1 月 1 日起施行。办法规定，市、县政府应采取多种方式妥善安置农民生产生活，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。土地征收补偿安置费的标准，按照省政府公布的征地区片综合地价标准执行。征地区片综合地价标准，每 3 年调整公布一次。根据办法，山东将实行被征收土地农民社会保障资金由政府、集体、个人共同出资。其中，政府出资部分原则上不低于社会保障费用总额的 30%。具体标准为，征地区片综合地价标准为每亩 5 万元以下的，政府补贴资金

11、不低于每亩 1 万元；征地区片综合地价标准为每亩 5 万元至 10 万元的，政府补贴资金不低于每 亩1.5 万元；征地区片综合地价标准为每亩 10 万元以上的，政府补贴资金不低于每亩 2 万元。同时，被征地农民社会保障资金政府出资部分，应在征地报批时足 额拨付至当地社会保障资金专户；政府补贴资金不落实的，不予批准征收土地。山东还将建立被征收土地农民就业保障制度，将被征收土地农民纳入失业登记范围和就业服务体系。市、县政府应从当地的土地出让收入中一次性安排适当数额的资金，扶持被征收土地农民就业。并采取措施，向被征收土地的农民免费提供劳动技能培训；具备条件的，应当安排一定的公益岗位，扶持被征收土地的

12、农民就业。在同等条件下，用地单位也应优先安排被征收土地农民就业。另外，被征收土地农村集体经济组织的耕地全部被征收或被征收后人均耕地不足 66 平方米的，经政府批准，其农村集体经济组织成员可按照规定纳入城镇社会保障体系；原农村集体经济组织剩余的土地可依法征收为国有。济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则出台济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则(试行)近日正式公布施行。这部新规明确规定，标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以中止。保障房用地出让参考评估价,全程策划专业服务,第 7 页 共 35 页,诚信为本服务领先,新规规定，出让人对拟挂牌出让国有建设用地，

13、委托中介机构出具土地面积的测量和出让评估报告。参考评估价格、国家产业政策，结合周边市场销售价格、建安成本、税费、行业平均利润等因素拟定土地出让起始价。其中，商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地出让起始价原则上不得低于出让评估地价。保障性住房、棚户区改造、拆迁安置用房等民生项目的出让起始价可参照出让评估地价拟定。闲置土地者不得参与竞买新规规定，自然人、欠缴土地出让价款的、闲置土地的、囤地炒地的、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为的、在本市土地招标拍卖挂牌出让中有违规行为的单位及关联单位以及法律、法规另有规定的等 7 类主体被明确禁止参加竞买活动。关联方作梗可终止交易新规继续沿用价高得之的

14、规定，但明确“如因发现标的物存在重大瑕疵、外界因素干扰、竞买人恶意竞争造成价格畸高等原因，致使挂牌活动无法顺利进 行时，出让人有权中止交易，竞买人报出的价格继续有效”。此外，若因不可抗力、规划条件发生重大变化，中止期间，有竞买人退出竞买、导致中止的因素四个月内无法解除、基准地价调整以及国家法律、法规变化等情况，出让人可终止出让活动，待条件成熟时另行组织出让。针对竞买人的利益方、关联方妨(阻)碍其他竞买人行为的，新规确定，出让人可视情况终止挂牌活动，同时该竞买人缴纳的竞买保证金一年内不予退还并不计利息，且一年内不得参加本市国有建设用地招标拍卖挂牌出让活动。土地价款半年内付清对于成交后土地价款缴付

15、，新规明确商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地原则上应于签订国有建设用地使用权出让合同后 30 日内缴纳全部 土地出让价款。采取分期缴纳的，首期应在签订国有建设用地使用权出让合同后 30 日内缴纳全部土地出让价款的 50%，余款原则上应于签订国有建设用地 使用权出让合同后 6 个月内缴清。,全程策划专业服务,第 8 页 共 35 页,诚信为本服务领先,三、市政动态 济南市完成旧区调研，完成了城市综合体规划启动二环以内 6 层以下简易楼房等改造，是济南市今年城镇化工作的重要内容之一。预计到 2020 年，济南城市规模由现在的 336.4 平方公里拓展到 410 平方公里，中心城区人口将由现在

16、的 348 万人增加到 430 万人，城镇化率由现在的63.4%提高到 75%。,原则上不再规划审批 6 层以下建筑,济南市将按照“低密度、高容积率”,的规划思路，引导建筑向空中发展，压缩用地规模，提高投资强度，除城市规划有高度控制特殊要求的区域外，新建项目鼓励建设高层建筑，原则上不再规划审批 6 层以下建筑，一般情况下 10 万平方米以下的建设项目不再享受配套费缓缴政策。,主抓城市综合体建设,确定了齐鲁外包城、华强电子商城、万达广场等,16 个城市综合体项目，按照分期实施的原则对城市综合体发展规划进行调整完善，进一步明确了城市综合体发展规划中一期、二期项目的用地范围和规模。同时，针对西客站站

17、前地块、香格里拉二中地块、龙奥大厦西地块、文博片区 15、16、17、18 地块、唐冶恒大地块、王舍人周靳郭地块等城市综合体项目及时开展了规划策划，为尽快形成一批现代化、复合式、超大型的城市综合体创造了条件。,全程策划专业服务,第 9 页 共 35 页,诚信为本服务领先,第二章、土地市场一、公告土地分析1、2010 年 8 月，济南土地公告数量环比大幅上升图 2-1-1：2010.1-2010.8 济南市公告土地面积、数量走势图,18016014012010080604020,3530252015105,0,2010.2010.2010.2010.2010.2010.2010.2010.,0,

18、1用地面积(万)166.5,20,381.2,420.7,522.2,681.3,71.2,896.8,幅数(幅),22,0,33,6,11,14,3,19,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2010 年 8 月，济南市土地公告数量陡增为 19 幅，相比上月的 3 幅，环比激增 533.3%；公告土地建设用地面积为 96.8 万平方米，环比上涨 7966.7%。相比2011 年 7 月的低迷，2011 年 8 月市场供给放量，但本月公示土地挂牌截止日均为 9 月，预计下月土地市场成交量将有较大幅度上升。2、2010 年 8 月，济南新增公告土地居住用地为主流占比 60%图 2-1-2：201

19、0 年 8 月济南市新增公告土地用途结构,全程策划专业服务,第 10 页 共 35 页,诚信为本服务领先,居住(拆迁安置)11%商务金融,29%,居住,60%资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2010 年 8 月，济南新增公告土地 19 幅，其中 9 幅为居住用地，10 幅为商务金融类用地，居住用地中 2 幅用于拆迁安置房建设。本月新增公告用地 96.8 万平方米，其中居住类用地 57.8 万平方米，占比 60%,；商务金融类用地 28 万平方米，占比 29%；拆迁安置房用地 11 万平米，占比 11%。居住用地依然是供给的主力，各类土地供给数量均大幅上扬。受二级市场影响，开发商资金链趋紧，

20、预计土地获取将趋于谨慎。3、2010 年 8 月，济南新增公告土地历城用地占比大图 2-1-3：2010 年 8 月济南市公告土地位置分布情况30025020015010050,0建设用地面积(万)规划建筑面积(万),历下5.421.6,市中2.725.5,槐荫21.6110.8,天桥1132.5,历城56.1262.8,全程策划专业服务,第 11 页 共 35 页,诚信为本服务领先,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2010 年 8 月，济南新增公告土地 19 幅，历下区与天桥区各 2 幅、市中区 1幅、槐荫区 5 幅、历城区 9 幅。按建设用地面积计算，公告建设用地面积总和为96.8 万

21、平方米，历下区内成交面积为 21.6 万平方米，仅占总成交面积的 6%；市中区成交总面积为 2.7 万平方米，占总成交面积的 3%；槐荫区成交用地面积 21.6万平米，占全市 22%；天桥区成交用地面积 11 万平米，占 11%；历城区成交面积最高，为 26.1 万平米，占 58%。按规划建筑面积算，历下、市中、槐荫、天桥及历城区依次占比 5%、6%、24%、7%及 58%。随着济南城市的发展，中心区可开发的土地日渐减少，近郊区域成为开发、投资建设的热点。2010 年近郊的二级市场销售情况较好的楼盘也较多，近郊土地成为供应热点。图 2-1-3：2010 年 8 月济南市公告土地建设用地规模,1

22、0万以上16%,1万以下1%,1-5万23%5-10万60%资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2010 年 8 月，济南新增土地公告中 10 万平方米以上的地块面积为 15.4 万平方米，占比 16%；5-10 万平米规模地块公告 58 万平米，占比 60%；1-5 万平米规模地块公告 22.3 万平米，占比 23%；1 万平方米以下面积为 1.2 万平方米，占比23%；其他面积段没有土地供给。二、土地成交市场本月无土地成交。,全程策划专业服务,第 12 页 共 35 页,诚信为本服务领先,附表：2010 年 8 月济南居住及商业用地公告列表,区域历下历下,宗地编号2010-G0892010

23、-G090,宗地面积()1959334569,宗地坐落涵源大街北侧、体育西路东侧涵源大街北侧、体育西路东侧,容积率5.63.8,土地用途商务金融用地其他普通商品住房用地,历城,2010-G091,8846,工业北路南侧、奥体中 地上5.0，地下路东侧 2.0,商务金融,天桥天桥槐荫槐荫槐荫槐荫槐荫历城历城市中历城历城历城历城历城历城,2010-G0922010-G0932010-G0942010-G0952010-G0962010-G0972010-G0982010-G0992010-G1002010-G1012010-G1022010-G1032010-G1042010-G1052010-G

24、1062010-G107,56287541033119.2811888118430961193342248250175271633220836828797611536179291183909,经一路西侧聚贤街东侧纬九路 23 号经一路北侧，纬十二路东侧经一路北侧，纬十二路东侧经一路北侧，纬十二路东侧经一路北侧，纬十二路东侧工业北路南侧、奥体中路东侧工业北路南侧、奥体中路东侧阳光新路西侧工业北路南侧、刘智远路西侧工业北路南侧、刘智远路西侧工业北路南侧、刘智远路西侧工业北路南侧、刘智远路西侧工业北路南侧、刘智远路西侧工业北路南侧、刘智远路西侧,地上2.0，地下0.6地上 2.55，地下 0.75地

25、上1.683地上3.6，地下1.4地上3.6，地下1.4地上4.0，地下1.6地上4.3，地下1.8地上5.0，地下2.0地上2.6，地下1.2地上7.0，地下2.4地上4.5，地下1.8地上4.5，地下1.8地上4.5，地下1.8地上3.0，地下1.2地上2.8，地下1.1地上2.35，地下0.9,居住（拆迁安置房）居住（拆迁安置房）商务金融居住居住商业金融业商业金融业商业金融业居住商业金融业商务金融商务金融商务金融居住居住居住,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库,全程策划专业服务,第 13 页 共 35 页,诚信为本服务领先,第三章、商品住宅市场 研究说明：本部分主要是对商品住宅市场月度

26、供应总量、成交总量和成交均价进行分析，总结商品住宅市场特征和变化原因。样本楼盘取自合富市场部数据库监测样本的 27 个项目，分别为保利花园、永大颐和园、万象新天、大地锐城、茗筑美嘉、绿地新里卢浮公馆、阳光 100、银座中心、御景城、奥龙观邸、都市阳光、海尔绿城、黄金 99、蓝调国际、历山名郡、名士豪庭、森林河湾、逸城山色、银座花园、领秀城、泉景天沅秀园、舜耕上城、万达公馆、银丰花园、尚品清河、盛世名门、香港国际。项目选取标准为：证件齐全、具备一定影响力；规模在 2 万平米以上；销售率在 80%以下；销售率超过 80%的楼盘予以剔除；新开盘销售的楼盘及时添加；同一楼盘开发时序不同按照新样本列入；

27、楼盘规模按照一期推出的面积计算。取样标准为：时间为 7 月 25 日至 8 月 25 日。一、市场综述总体来看，8 月份济南商品房住宅市场区域表现差异较大，以历下区、表现最为突出，其他区域供应和成交量均较低。从整体平均情况来看，供应成交量略有下降，价格仍在上涨。8 月份市内五区商品房住宅样板项目总计可售房源规模为 46.65 万平米，以历下区居多，达到 20 万平米左右，其次为市中和槐荫区，均接近 10 万平米，历城、天桥等区域可售房源总量较少。本月新开盘的项目很少，新推货项目代表性的有中海奥龙观邸、绿地新里卢浮公馆等，无论是新开盘还是新推货项目成交情况都较为良好。多主打性价比牌，以高性价比优

28、越品牌取胜。从成交方面来看，90-140 平米的户型占到成交段的主力，这一方面与目前市场上此类户型供应量最大有关，另一方面也体现出客户需求的主力户型仍然为传统主流面积区间的二室、三室。成交价格以 8000-10000 元/m2 为成交区间。,全程策划专业服务,第 14 页共 31 页,诚信为本服务领先,2,2,2,0,二、供求关系分析8 月份济南商品房住宅市场供应成交基本稳定，价格略涨表 3-2-1：济南市 8 月市内五区商品住宅各类指标表,指标供求比供应量（万 m）成交量（万 m）成交价格（元/m）成交总额（亿元）,2010 年 7 月35%51.4318.12907916.45,2010

29、年 8 月35%46.6516.4947415.53,同比09%9.5%4.5%5.6%,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库8 月份我方取样的 27 个商品房住宅项目总计可售房源规模为 46.65 万平米，截止 8 月 25 日共成交 16.4 万平米，同比 7 月份均有约 9%的下降。这主要与本月新开盘项目较少有关，相比 7 月份，8 月份新开盘项目明显减少，总推货量和成交量也相应下降。从成交均价上看，8 月份样板楼盘成交均价为 9474 元/平米，延续以往上涨趋势，价格依然十分刚挺，未有任何下跌表现；涨幅较 7 月高达 4.5%。但由于成交量下降，因此 8 月份总成交金额较 7 月下降

30、5.6%。三、供应情况分析总体供应情况分析图 3-3-1：济南市商品房住宅总供应规模25000020000015000010000050000历下区 历城区 市中区 槐荫区 天桥区 高新区 长清区 章丘市,7月 1901888月 201300,2800035500,13980099250,1100095200,3900031200,73004000,14120035930,503024910,7月,8月,全程策划专业服务,第 15 页共 31 页,诚信为本服务领先,0,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库8 月份济南市场上我方取样的市内五区 27 个商品房住宅项目总计可售房源规模为 46.65

31、 万平米，其中历下区最多，在售总规模达到 20.13 万平米，其次为市中区和槐荫区。其中，增幅最大的为历下和历城区，历下区中海奥龙观邸开盘带来较大供应。市内五区之外，章丘和长清总可售房源体量为 2.9 万平米，较 7 月份大幅下降，因 7 月恒大绿洲开盘后，区域市场陷入沉寂。新盘供应数据分析表 3-3-1：8 月份新开盘项目供应数据,项目名称奥龙观邸黄金 99,产品类型精装高层高层,新增套数38466,新增面积5.2 万平米0.6 万平米,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库8 月份样本项目开盘老盘项目以奥龙观邸和黄金 99 最为代表，分别推出了384 套及 66 套房源，其中奥龙观邸项目当天

32、售出 213 套，取得了较好的销售业绩；其余各区域新开盘项目很少。四、成交总量分析1、各区域成交情况分析图 3-4-1：8 月份住宅各区域成交面积表12000010000080000600004000020000历下区 历城区 市中区 槐荫区 天桥区 高新区 长清区 章丘市,7月 528658月 56850,1380017790,5209027191,4730040380,1180018000,330013800,11134013840,1853021710,7月,8月,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库市内五区样本项目共成交房源 16.4 万平米，以历下、槐荫区成交量略大，分别为 5.68

33、 万平米及 4.04 万平米。其余各区成交量均差距不大，集中在 2 万平米,全程策划专业服务,第 16 页共 31 页,诚信为本服务领先,0,左右。因新开盘项目较少，很多老项目也没有新推房源，整体市场表现较为一般，成交总量较 7 月份有所下跌。历下、槐荫区成交大主要与其区域内的中海奥龙观邸和绿地新里卢浮公馆的大量推货有关，同时，以上两个项目制定了针对性的价格和营销策略，以高性价比形象取得了市场的较大关注与认可，因而均实现了良好的去化。2、成交结构分析图 3-4-2：8 月份楼盘成交结构分析6005004003002001000,5000,10000,15000,20000,25000,资料来源

34、：合富辉煌（中国）山东数据库从成交面积来看，90-140 平米的户型占到成交段分析的主力，这一方面与目前市场上此类户型供应量最大有关，另一方面也体现出客户需求的主力户型仍然为传统主流面积区间的二室、三室。图 3-4-3：济南市楼盘成交均价分析1100010000900080007000600050004000,历下区,历城区,市中区,槐荫区,天桥区,高新区,长清区,章丘市,7月8月,981810324,69427607,89489448,90739048,78467779,72007200,54185617,47935151,7月,8月,全程策划专业服务,第 17 页共 31 页,诚信为本服务

35、领先,数据来源：山东合富辉煌数据库从成交价格上来看，以 8000-10000 元/m2 为成交主流价格，这与市区项目价位相符。第二顺位的为均价 5000 元/m2 的区间，这一区间为长清、章丘项目的主流价位。本月均价较 7 月有所提升，增幅达 4.5%。五、热点板块整体来看 8 月份市内五区济南商品房住宅市场表现最为活跃的为历下区板块，其他区域相对较为平淡，具体情况如下。1、历下区供应：从整个历下区 8 月份市场供应量来看，由于 7 月份是房源集中推出的时间，8 月份的市场推量较为平淡，本月仅有奥龙观邸、黄金 99 项目推出新房源，其中，奥龙观邸项目推出龙庭组团 3#、11#，共约 384 套

36、房源，共 5.2 万平米，随着金九银十的到来，区域供应量将迎来新的供应高峰。区域新增供应量一览：表 3-5-1：历下区新增供应量表,项目名称奥龙观邸黄金 99,产品类型精装高层高层,新增套数38466,新增面积5.2 万平米0.6 万平米,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库价格：本月区域各项目较之以往，对外报价基本无任何变化，仅有逸城山色项目在原有价格基础上上浮 100 元/平米。区域代表项目海尔绿城全运村借相亲大会之名，对现有楼王产品以及公寓产品在总价方面进行不同的优惠，最高优惠额度 10万元。其次，奥龙观邸项目新推盘楼座均价 10500 元/平米，虽楼座在社区位置有一定劣势，但价格较之前

37、期精装修高层优惠幅度较大，开盘即实现了快速去化。成交：区域内很多项目房源剩余有限，基本维持原有的销售态势，本月除新开盘项目奥龙观邸成交套数较多以外，其余常规性销售项目表现与 7 月份相差不大，成交量并未出现明显的变化。开盘项目表现：,全程策划专业服务,第 18 页共 31 页,诚信为本服务领先,从历下区 7 月份新开盘项目的市场表现来看，只有奥龙观邸一个项目开盘，精装修高层推出 384 套房源，开盘当日去化 213 套，对区域成交带动较大，从项目开盘来看，价格优势成为此次开盘热销的重要因素，对于区域大盘而言，在销售量持续低迷的情况下，海尔绿城、名士豪庭等项目纷纷推出优惠措施，而此次奥龙观邸的开

38、盘热销，也从另一个方面说明规模体量大盘对于政策带来的观望情绪纷纷采取积极的应对措施，以优惠的促销实现项目货量的去化。从未来供应上看；8 月份较之 7 月份开盘项目减少，但由于规模体量较大，总量与 7 月份并未有较大幅度下降，从未来供应来看，区域内的历山名郡、蓝调国际等项目 9 月份纷纷推出新房源，借势金九银十的传统销售旺季，区域内的项目供应将迎来新的高潮。2、天桥区表 3-5-1：历下区新增供应量表,项目,在售规模 销售均价,主力户型,面积区间,热销户型,成交套数,成交面积,公寓 6500,香港国 约 7000 平 元/平米；际 米 住宅 8100,一室、两室、三室,32-25、70、95、1

39、17,两室,月 80 套,4000 平米,元/平米,盛世名门尚品清河,约 1 万平米约 1.4 万平米,公寓 7500元/平米；住宅 8500元/平米7200 元/平米,两室、三室两室、三室,43、73、80-13090-100、125、138,80 多平米两室、105平米三室两室、三室,约 40 套约 80 套,4000 多平米约 10000 平米,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库小结：从供应上看，本月区域内项目未有较大推货，总体供应量约 3 万平米。主力户型以两室、三室住宅以及一室、两室的公寓型产品为主。面积区间在 32-130平米之间；预计近期尚品清河和盛世名门将有产品推出。从价格上

40、看，由于区位和产品差异，各项目销售价格相差较大。住宅产品，尚品清河均价较低，多层均价在 7200 元/平米，高层均价 6600 元/平米。其他项目价格多在 8000 元/平米以上。香港国际和盛世名门有公寓型产品，其中盛世名门公寓类产品为 70 年产权，均价在 7500 元/平米。香港国际公寓类产品为 40 年,全程策划专业服务,第 19 页共 31 页,诚信为本服务领先,产权，均价在 6500 元/平米。从成交量来看，本月共销售约 1.8 万平米。其中，香港国际销售情况较前段时间有较大改观，本月成交约 80 套左右，主要以公寓产品为主。其他项目销售情况良好。六、项目解析下文将选取 8 月市场上

41、有代表性的项目进行分析，尤其是新开盘的项目。1、奥龙观邸中海奥龙观邸，总建筑面积约 46 万平米，社区容积率 1.63，绿化率达 40%。建筑形态分为城市别墅与高层豪宅，社区依山麓走势南高北低，城市别墅位于社区南部，以“山体绿化、社区绿化、私庭绿化”三级绿色生态屏障，享有更高的私密度，高层豪宅则位于整个社区的北端，俯瞰城市繁华之景，奥体中心、龙奥大厦尽收眼底。本月新推精装高层产品情况表 3-6-1：历下区新增供应量表,户型名称两室一厅三室两厅三室两厅,面积86 平米115 平米136 平米,套数10488192,配比27%23%50%,去化套数5053110 套,资料来源：合富辉煌（中国）山东

42、数据库从奥龙观邸此次推出的精装高层以三房为主，其中 136 平米的三房户数最多，占到此次推出房源的 50%，小面积的 115 平米的三房以及 86 平米的两房所占比例,全程策划专业服务,第 20 页共 31 页,诚信为本服务领先,相当。精装高层产品户型：两室两厅一卫 86 平米三室两厅一卫 115 平米三室两厅两卫 136 平米销售及价格开盘当日精装高层的销售均价 10500 元/平米（含 1500 元/平米的精装费用），此外还有两万抵三万的优惠活动，开盘当日推出 3#、11#两栋楼共 384 套房源，当日去化 213 套。2、尚品清河,全程策划专业服务,第 21 页共 31 页,诚信为本服务

43、领先,尚品清河本月进行二期产品的认筹工作，认筹优惠两万抵 3 万。预计近期推出 4 栋高层产品，共约 700 套。户型区间为 85-150 平米；其中 85-100 平米为两室，120-150 平米为三室产品。截止到本月 28 日，认筹客户约 350 组。3、绿地卢浮公馆该项目总占地面积 60 万平方米，容积率 3.88，绿化率 36%，建筑形态为高层，交通位置较好，周边配套成熟，户型面积在 90140 平米之间，配套有专属“私家公馆会所”及绿地物管提供的“海派管家服务”，性价比较高，吸引了很多购房者的关注。该项目新推货情况：表 3-6-3：历下区新增供应量表,项目名称绿地卢浮公馆,产品类型高

44、层,均价9000,面积区间171-180,推货260 套,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库,全程策划专业服务,第 22 页共 31 页,诚信为本服务领先,该项目的产品户型面积主要集中在 171-181 平米，均价 9000 元/平米，位楼王王座，户型设计以大面积为主，同时也推出了三号楼，所处位置不佳，均价 8400元/平米，共推出 260 套房源，当天成交 190 套，去化速度相比其他楼盘较快。成交分析：本月该项目开盘成交套数 190 套，成交金额接近三个亿，相比其他项目，该项目的销售业绩是不错的，之所以该项目取得如此业绩，一方面该项目本身的条件较好，再加上大开发商的实力为后盾，另一个方面

45、，该项目的综合性价比较高，也是吸引众多购房者的重要原因。,全程策划专业服务,第 23 页共 31 页,诚信为本服务领先,0,0,0,第四章、写字楼市场一、区域划分济南的写字楼市场按照交通的便捷性、商务活动的频繁性、政府规划方向等因素可以分为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、纬二路板块、高新区板块。此外随着奥体中心片区周边土地规划及未来的发展不断成熟，奥体中心将崛起新的写字楼板块。奥体板块二、市场综述从8月份济南写字楼市场的表现来看，大部分项目处于正常去化过程之中，去化速度保持一贯的缓慢速度，本月并无新增供应，未来面世项目也处于前期蓄客阶段，市场整体表现较为平淡。三、市场供应量1、新增供应

46、量除7月底新增两个项目预售外，8月份并无写字楼新增供应。图 4-3-1：济南市写字楼新增供应量,新增供应统计新增供应个数新增供应体量销售量全程策划专业服务,7月份1（万达广场）112套，1.4万平米（万达广场）60套，8000平米（万达广场）第 24 页共 31 页,8月份诚信为本服务领先,总体量,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库2、在售供应总量图 4-3-2：济南市写字楼在售供应量,1614121086420,泺源大街板 山大路板块 高新区板块 二环东路板 纬二路板块,0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%,块,块,七月份,八月份,环比变化,资料来源：合富辉煌（中国）

47、山东数据库本月济南写字楼在售供应总量为13.65万平方米，环比下降7%。从各区域在售规模来看，高新区是目前在售写字楼项目体量最大的区域，8月份在售规模体量达到了8.2万平米，其次是山大路板块，达到了1.5万平米，其他各区域在售供应量均较少，本月由于无新增供应，在售量均比上个月有所下降。四、成交量分析图 4-4-1：济南市写字楼成交量,21.81.61.41.210.80.60.40.20,60%40%20%0%-20%-40%-60%,泺源大街板块,山大路板块,高新区板块,二环东路板块,纬二路板块,总消化量,七月份,八月份,环比变化,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库本月济南写字楼整体成交量

48、1.85万平米，较之上个月环比增加16%，从区域去化来看，纬二路板块内的大连万达写字楼项目延续前期的销售势头，对区域的成交量影响较大，其次是高新区板块，由于七月底有新入市项目，本月成交量也有一定量的增幅，其他区域由于在售量较少，虽然变化幅度较大，但从销售量来,全程策划专业服务,第 25 页共 31 页,诚信为本服务领先,看，并未出现较大幅度变化。五、售价分析表 4-5-1：济南市写字楼价格,160001400012000,8%6%4%,100002%80000%6000,400020000,-2%-4%-6%,泺源大街板块,山大路板块,高新区板块,二环东路板块,纬二路板块,整体均价,七月份,八

49、月份,环比变化,资料来源：合富辉煌（中国）山东数据库8月份济南写字楼整体销售均价达到了11550元/平米，环比下降1%，其中泺源大街板块、高新区板块有所增幅，而山大路板块、纬二路板块价格有所下降，整体价格变动不大。六、后市预测从目前监控来看，写字楼项目未来入市项目比较少，且写字楼市场不会与住宅市场一样存在“金九银十”的传统销售旺季，后续写字楼项目不会集中推出，未来市场仍显平淡。,全程策划专业服务,第 26 页共 31 页,诚信为本服务领先,第五章、商业市场一、区域划分：根据济南市商业布局，将济南市商业部分划分为：中部、西部、东部、南部、北部五个区域。其中经十路以北，北园大街以南，纬二路以东，历

50、山路以西为中部区域；历山路以东，东至高新区，胶济铁路以南，南至浆水泉为东部区域；燕山西路以西，建设路以东，二环南路以北，经十路以南为南部区域；大纬二路以西至新城，胶济铁路以南，二环南路以北为西部区域；北部区域南起北园大街、无影山路沿线，东西至二环路。二、市场综述：本月底，红尚坊开盘。从 8 月份济南商业市场的表现来看，大部分项目处于正常去化过程之中，去化速度尚可。相对于纯商业产品，住宅底商的销售情况更为乐观，价值增长也较快。三、供应量分析：1、总体供应情况：图 5-3-1：济南市商业总体供应量,全程策划专业服务,第 27 页共 31 页,诚信为本服务领先,9000080000700006000