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1、流程目录,1.养老市场解析,1.1，市场概况,1.养老市场解析,1.1，市场概况,1.养老市场解析,1.2 市场机遇,1.养老市场解析,1.2 市场机遇,2.老年市场需求分析,2.1 老年人生理和心理需求分析,1.宽松的生活空间环境2.舒适，安逸的生活氛围3.健康保障和理疗4.人文，舒心的关怀5.舒适的运动，活动场所6.静怡的聊天，谈心环境等,2.老年市场需求分析,2.2养老市场年龄阶段的需求构成,目前，辅助生活型和持续照料型的需求相对较高，占有极大的市场客源,辅助生活型,持续照料型,专业护理型,2.老年市场需求分析,2.2养老市场年龄阶段的需求构成,从调查和图表分析我们得出，老年人对于养老的
2、价格和位置都不是特别关注，她们更在乎的是得到儿子女儿的关心和照顾，还有对社区的医疗配套和居住环境更为关注。,2.3 养老市场需求趋势分析,流程目录,1.老年社区的发展,2.国内养老模式,3.目前我国养老模式的划分（按建设经营者）,4.目前国内养老居住社区类型,按建设类型分:专门型专门面向老年群体的老年社区。混合型适合各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住。崁入型在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年公寓、专门老年户型，日间照料中心、老年活动中心。从地段方面分：城区型城内配套齐全，用地紧张，多为集中式高层公寓，以提供护理服务为主。郊区型用地宽松，易建大型低密度老年社区，也
3、可提供混合居住。景区型景观环境好，以度假养生型养老公寓为主，强调良好的自然生态与休闲娱乐。气侯区域型利用南北方气候差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式养老。,流程目录,目前银发养生地产特点,目前银发养生地产存在问题,从这几点可以看出，我国的银发养生地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫,流程目录,1、新国八条解读楼市调控政策升级版,解读：控价量化首次将房价调控目标化，让公众享有监督权全额征税5年内转手交易的全额征税首付提高二套房首付由五成提至六成限购严厉限购城市逐步扩大到全国约谈问责房地产调控落实到政府个人仕途发展,2、政府的诉求,2.1政府三大
4、目标,2、政府的诉求,2.2政府三种定位经济结构的战略性调整,保持房价基本平稳，调整“大结构”是关键供应结构,与其关注房价，不如关心保障、关心结构,2、政府的诉求,2.3市场三层需求合理引导住房需求,低收入者住有所居,高收入者有投资出路,2、政府的诉求,2.4未来三大供应完善符合国情的住房体制,三大市场协调发展，房地产市场才是平稳健康,商品房市场：平稳发展，防止大起大落保障房市场：多方式、多渠道大力发展小产权、城中村等市场：尊重事实、规范发展,有钱人的投资需求转化到直接融资途径进入开发供应渠道呼吁金融创新，注重调整内部循环,3、2011中国房地产的主要任务,十二五开局之年 转变、责任、创新,4
5、、2011中国宏观经济背景小结,流程目录,案例一：台湾长庚养生文化村,台湾最新推出的房地产概念养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区,定位：集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村规模：规划面积25.67公顷，全区可活动面积约为9.6公顷，环形步道总长1.456公尺规划特色：宽阔优雅的养生环境；全方位的照护规划养生文化代代相传住得好、付得起,创办理念：是一种积极的经营生活，而不是被动的接收养护；协助年长者过独立自主的尊严生活；提供医学中心级的健康监护和指导、预防保健 建立连续性的照护体系，让年长者无后顾之忧；是一个可再学习、再发展，并可达成心愿和做出贡献的场所；与社会脉动、家庭、
6、亲情仍能稳固结合；是一个年长者学术研究的中心,案例一：台湾长庚养生文化村,入住资格及管理标准,入住资格：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者。管理标准：一房一厅（面积约46平方米）的单人价为每月1.8万元新台币，一房两厅（面积约73平方米）的单人价为每月2.6万元新台币，双人价再略增，膳食费及水电费按实际消费结算这种价格在台湾被视作平价,案例一：台湾长庚养生文化村,最完善的健康服务系统养生的目的，是为了达到健康的生活。文化的强调，是为了充实生活的内容！,居民特约门诊康复及照顾护理等医疗服务定期健康检查、防疫注射与体能检测配备专业人员，提供周详用药管理服务规划居民个
7、人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等,新进/试住老年人的试用关怀流程：,案例一：台湾长庚养生文化村,高品质的老年活动策划、完整的社区功能,老年活动设置运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉、电影欣赏等）艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）,社区功能超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池、其他,节庆活动,案例一：台湾长庚养生文化村,小结：第一，台湾长庚养生文化村以高质量的服务
8、定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；第二，长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；第三，强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；第四，透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神。,教学活动,案例二：美国佛罗里达太阳城中心老年社区,闻名世界的最为成熟老年社区之一,名称缘起：西方不称老年人为夕阳，而是太阳意大利哲学家康帕内拉曾著太阳城区位：临近海湾社
9、区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程规模：接近微型城市社区太阳城中心共有个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户万目标定位和建设理念：社区自年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活,户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心：独立家庭别墅 国王之殿：连体别墅湖中之塔：辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园：出租的独立居住公寓自由广场：辅助照料式住宅和家庭护理机构,社区现状人口构成：老年人口占绝对多数
10、,案例二：美国佛罗里达太阳城中心老年社区,全美最典型、最好的老年社区,整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂物业类型为老年人量身定做：“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）,案例二：美国佛罗里达太阳城中心老年社区,全美最典型、最好的老年社区,成功经验：制度上增强老年人的归属感由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制规划设计人性化针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施多彩的体育
11、运动会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区业主喜爱，经常举办相关赛事俱乐部丰富了社区活动各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈为老人设置专业、完善的配套设施,社区交流大厅,电梯内低按钮设计,社区委员会办公室,社区图书馆,防滑坡道设计,案例小结：,一：老年社区的定位必须基于城市发展的大视角，构建科学的选址模型 作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城市发展的大视角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点、城市规划方向，是确定老年社区发展定位的重要前提。,案例小结：,二：以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，人群复合化发展，避免排他性,
12、中国人有很强的家庭观念，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人的心愿。与美国不同，中国老年有很强烈的对亲情和家庭的情感需求,老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父母子女52周末休闲、全家团聚的度假地，其特色的休闲设施配套将大大增加项目吸引力。根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变：,多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施
13、精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉,案例小结：,三：需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、多层次”来满足,老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目；医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。,价值,中低密度住宅宅开发,中低密度住宅开发,中高密度住宅、公寓开发,中高密度住宅持续开发,
14、时间,便利店、体检、保健等基本生活配套设施投入,部分医疗保健设施投入，如针对老年病的专科医院、康复保健疗养院,大量宜老娱乐休闲设施投入：会所、俱乐部、室内外活动场所及设备,高级产业链条配套、高端养老、休闲设施投入：老年大学、国际学校、幼儿园等,案例小结：,四：营销前置，改变传统养老观念，与政府部门合作营销，有助于获得政府的优惠政策，放大社会传播效应，同时提高社会效益因为老年产业的较强的公益特征，可能得到政府、社会团体、国内外慈善机构、甚至企业不同程度的资助、协作与政策性税费减免扶持，因此，作为对国家政府和社会意义深远的项目，应重点考虑在项目设计与运营时，同时以现代老年人及其家庭为目标客户，通过
15、营销等手段使项目价值最大化地被感知，极致放大其社会传播效应，最大程度扩大当地影响范围在营销过程中，加强与政府合作，适当应用政府影响力，扩大营销的社会公信力，提高项目形象。同时，可以提高政府部门的服务形象，有助于获取政府优惠政策，实现企业与政府双赢。,案例小结：,五：具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”将是未来老年房地产业的发展趋势,儿童托管中心,单间公寓套房别墅,生态公园户外健身区,棋牌室茶室健身房种植园老年大学图书室歌舞厅,医疗室护理室,紧急呼叫日常护理代办服务,超市、洗衣美发、餐厅,流程目录,1、交通区位：,成都作为中国第四城（北京，上海，广州，成都），是西南地区最大的铁
16、路枢纽，位于宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路四条电气化干线铁路的交会处，城际铁路成灌快速铁路也自成都枢纽引出。成都双流国际机场是中国四大航空枢纽之一，是中西部最大最繁忙的机场。成都地铁一号线于2010年9月正式开通，成为中西部首条投入使用的地铁线，西部第二条轨道交通线。,项目距天府广场（市中心）仅8.7公里，距华西医院仅13.5公里，距火车南站仅9.6公里，距火车北站仅16.1公里，距双流国际机场仅19.6公里,2.战略区位：,成都三环辐射圈天府新区新经济圈天府新区横经济动脉,低碳、绿色，将成为未来锦江区的闪亮名片，享有品牌美誉度的锦江198项目，涵盖了在成都已经家喻户晓的“五朵金花”休闲度假区，这里也是我国实施“农家乐旅游开发模式”的开山鼻祖。目前，“五朵金花”休闲度假区在长三角、珠三角及京津地区都有广泛的影响。,流程目录,
