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1、城市分析报告,龙湾区,龙湾区位于温州市东部，瓯江入海口南岸，是温州市三大城区（鹿城区、瓯海区、龙湾区）之一，距离温州市区16km，上海440km，杭州340km，宁波240km，金华220km龙湾区户籍人口为33.75万人，常住人口为74.93万人四大国字号金名片：中国制笔之都、中国合成革之都、中国不锈钢无缝钢管生产基地、中国五金洁具之都主要产业：合成革、不锈钢、水暖洁具、制笔、皮鞋、民用电器、食品机械、精细化工、紧固件、阀门等,一、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口 交通状况 政府规划,龙湾区陆域面积282.8k，下辖10街道，常住人口74.93万人，户籍总人口33.75万人，非农人口
2、6.33万人龙湾中心城区（永中街道、瑶溪街道），常住人口约20.05万人，户籍人口约10.33万人，非农人口约2.25万人,龙湾区人口一览表（2010年）,数据来源：2010年温州统计年鉴、温州市统计局第六次人口普查,温州经济开发区常住人口8.49万人,一、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口 交通状况 政府规划,一、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口 交通状况 政府规划,永中街道常住人口12.8万人户籍人口7.2万人,瑶溪街道常住人口7.2万人户籍人口3.2万人,万达2km辐射范围包括龙湾中心城区（永中街道、瑶溪街道）常住人口约20.05万人，户籍人口约10.33万人,2km,一、
3、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口 交通状况 政府规划,永强机场,交通规划：77省道，已于2011年动工建设，计划于2014年底完工沿海高速公路，已于2011年11月动工建设，计划于2015年建成通车。城市快速路：起于滨海大道与机场大道的交叉口，止于灵昆镇，计划于2012年7月开工建设，2015年完工温州机场T2航站楼：于2011年11月动工，预计2015年完工，建成后年旅客吞吐量可达1300万人次S1线轨道交通：西起温州南火车站，止于瓯江口新区一期。串联瓯海中心、中心城区、龙湾中心与瓯江口新区，并预留向洞头延伸条件。已于2011年11月动工建设，计划于2015年完工,龙湾区是浙南闽北的
4、海陆空立体交通枢纽温州永强机场、温州港万吨级码头、金温铁路货运终点站、灵昆大桥甬台温高速公路，快速道路有机场大道、瓯海大道、滨海大道、永强大道,半岛工程 由灵昆大桥、灵昆连接公路、浅滩工程、洞头五岛相连工程及状元岙深水港区五大“构件”组成，涵盖水利、围垦、交通、港口等建设，它把洞头本岛和温州市区陆路紧密相连，是温州继金温铁路、珊溪水利枢纽等工程后的又一重大基础设施,“1650”大都市区 空间结构：“一主二辅五组团”一主：中心城市（含主城区、永强副城区）二辅：瑞安、乐柳二个辅城区五组团：为上塘、洞头、半岛、藤泽和桐浦组团,瓯江口产业集聚区 区内温州港、温州机场等交通枢纽，是温州融入长三角、对接海
5、西区的前沿阵地，具有发展成为温州对外开放战略门户的优势温州港是浙江距离台湾最近的港口，名列全国25个沿海主要港口和首批对台开放的63个港口之一温州机场是东闽北浙中南的枢纽机场，机场飞行区扩建后将可开通国际航线，真正成为辐射浙南闽北的航空枢纽中心,温州大都市区,温州“1650”行政区划调整(2015年)1指一个主中心（温州大都市核心区）：鹿城、龙湾、瓯海、洞头、瓯江镇和上塘镇6是指6个副中心：乐清、瑞安、平阳、苍南、文成、泰顺的城区 50个区域型中心镇,随着温州1650行政区划调整，温州城市的东移，基础设施的建设，龙湾成为温州十二五规划发展重点区域,一、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口
6、交通状况 政府规划,衔接温州“1650”大都市总体空间架构，把握温州城市东移的战略机遇，以龙湾城市中心区为核心，沿瓯江、沿海加快空间整合与拓展，形成城市化与工业化对区域经济发展的“双轮驱动”。按照“一心集聚、两带拓展、五区联动”的总体格局促进空间优化一心集聚：城市中心区，范围包括瑶溪、永中。以城市中心区作为龙湾城市集聚发展的核心，确立在瓯江口新区的中心地位，逐步建成“五大中心”行政管理中心、商业中心、金融商务中心、文化娱乐中心和品质生活中心两带拓展：“滨江优化、沿海开发”滨江经济带：蒲州、状元、瑶溪、温州工业园区、海滨围垦区等。龙湾高新技术产业和现代服务业的集聚带沿海产业带：灵昆、永中、永兴、
7、海滨、沙城、天河、海城。龙湾“十二五”重点开发区域，是城市化与工业化互动发展的主阵地，是推进龙湾产业升级的新平台五区联动：空港经济区、高新技术产业开发区、南部综合商住区、瓯江口新城起步区和大罗山生态旅游区,龙湾区发展以“城市中心区（瑶溪、永中）”为核心，周边分布开发区、旅游区、商住区、经济区等,一、城市简介 城市分布图 龙湾概况 街道人口 交通状况 政府规划,二、城市环境 城市印象 住宅情况 商业办公 餐饮文化,龙湾区的住宅主要有私宅、商品房等形式其中，私宅、普陀商品房主要集中在老城区（即永中路、罗东街附近）,二手房均价15,000-23,000元/平方米而高档新盘集中在龙湾区政府附近（未来城
8、市中心），均价在20,000-30,000元/平方米，有万科、万达、绿城等国内知名开发商开发的楼盘其他街道、乡镇中心新盘均价在10,000-20,000元/平方米不等,普通住宅私宅集中区（老城区）,高级商品房 新建住宅 集中区（未来城市中心）,二、城市环境 城市印象 住宅情况 商业办公 餐饮文化,龙湾区商业以传统的沿街商铺为主，缺乏大型聚客点，目前正在新建的万达广场不仅大大改善龙湾区的商业氛围，而且是未来龙湾区城市中心沿街商铺主要分布在永中路、罗东街，主要有耐克、李宁、浪漫一身、奥康等品牌以及本土自营品牌,龙湾区办公以事业单位、政府机关为主（集中在城市核心区）银行以沿街店面为主,同时有较多的企
9、业厂房、自用办公楼,XXXXX,XXXXX,区政府,电信,传统商业街,龙湾片区内最核心繁华的商业区块，集中了国内各大品牌服饰，如耐克、安踏、李宁、红蜻蜓、浪漫一生、简等，商业街南北长度约800米，主要沿罗东街分布,万达距罗东街1.4km,二、城市环境 城市印象 住宅情况 商业办公 餐饮文化,商业街,二、城市环境 城市印象 住宅情况 商业办公 餐饮文化,龙湾区餐饮主要以本土餐馆、海鲜酒楼、小吃为主同时也有KFC、多美丽、华莱士、咖啡厅等西式快餐和简餐，目前集中分布在老城区附近待营业的万达广场将改变龙湾餐饮文化匮乏这一格局（目前签约商家有星巴克、哈根达斯、麦当劳、万岁、真牛、石山水、华馨园等，意向
10、商家有KFC、DQ、大丰收、汉拿山、鑫客家等）,多美丽至今，全国200家，其中温州55家店，加盟和自营店,肯德基罗东2010.10.13开业201152WPSA:19.5万元2012P4WPSA:21.5万元SSTC:106%,三、总结 数据对比 城市NWP 结论,xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,xxx,xxx,万达广场二期,住宅,一期,P1,龙湾片区内最核心繁华的商业区块，集中了国内各大品牌服饰，如耐克、安踏、李宁、红蜻蜓等，商业街南北长度约800米,多美丽4线收银，200方80个座位WPSA:10万元,肯德基罗东2010.10.13开业YTD
11、 WPSA:21.5万元SSTC:106%,高新大道,茅永线,瑶溪住宅区现有3万人在建住宅50万平米2014年导入2万人,2010年数据龙湾区区域常住人口：74.93万人户籍总人口：33.75万人非农人口：6.33万人中心城区（瑶溪、永中）常住人口：20.55万人户籍总人口：10.33万人非农人口：2.25万人城镇居民可支配性收入：27,255元城镇居民消费性支出：17,057元农民纯收入：15,294元,万达广场是目前龙湾区乃至温州市唯一真正意义上的购物中心百货、大卖场、影院等在龙湾区具有唯一性所在区块是未来的城市核心区，龙湾中心城区（包括瑶溪、永中区）将发展成为集行政办公、商务商贸、文化体
12、育、生活居住、旅游休闲等五大功能为一体的充满活力的新城，在建住宅100万，预计2015年导入3万人,永中老城住宅区现有7万人2015年导入约0.5万人,1km范围：现有5,000人，2015导入约1.5万人1-2km范围：现有10万人，2015年导入2.5万人2km范围：现有约10万人，2015年导入4万人,三、总结 数据对比 城市NWP 结论,龙湾区温州三大主城区之一，是浙南闽北的海陆空立体交通枢纽在PH已开业的城市数据对比中，龙湾综合经济有其特殊性，但相比较而言，与温岭接近目前商业主要以传统沿街商铺出现，商业氛围浓厚，但缺少大型聚客点随着温州1650行政区划调整，温州城市的东移，龙湾城市的
13、整体升级，万达广场的进入，将大大提升龙湾区的商业氛围和完善商业功能从现状结合未来发展，龙湾中心区潜力具大，在温州乃至大都市区占据相当重要的地位综上所述，龙湾区已符合PH进入的条件，最佳位置在万达广场（龙湾未来的城市中心）,附件说明：,交通建设方面：77省道，已于2011年动工建设，计划于2014年底完工甬台温高速(复线)温州段。已于2011年11月动工建设，计划于2015年建成通车。城市快速路：起于滨海大道与机场大道的交叉口，止于灵昆镇，计划于2012年7月开工建设，2015年完工温州机场T2航站楼：于2011年11月动工，预计2015年完工，建成后年旅客吞吐量可达1300万人次S1线轨道交通
14、：西起温州南火车站，止于瓯江口新区一期。串联瓯海中心、中心城区、龙湾中心与瓯江口新区，并预留向洞头延伸条件，今后还可与城际铁路对接。已于2011年11月动工建设，计划于2015年完工周边配套建设方面：图书馆、奥体中心、市民广场、文化中心目前已经在招投标，预计2012年中旬动工，2015年陆续完工,人口导入方面：规划2015年，将导入2.64万人，龙湾中心区人口将达到20-30万人,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1X
15、Zw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgP
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