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1、,长沙楼市通2010.04.20,长沙市中心板块综合研究报告,产品建议|市场定位&营销策略,.区域宏观市场分析,二.板块竞争格局分析,三.楼市通市场论道,目 录,壹.区域宏观市场分析,中心市场特征总结|区域规划结构+市政配套动态|区域商业市场|区域供需状况,一、市中心中心板块范围,南二环,三一大道,东二环,湘江路,浏阳河,完成固定资产投资12.93亿元，增长10.5%,10层以上商务楼宇154栋，全年产值6.7亿。,09年市中心以CBD为核心完成区级税收12.64亿元，同比增长23.27%，是长沙平均水平的15倍。,实现社会消费品零售总额56.43亿元，同比增长20.14%。,09年市中心板块
2、商品房预售面积53.86万，同比下降16%。,一.市中心区域总体概述,市中心,09年市中心板块商品房销售面积87.86万，同比上涨28.6%。,政府在该区域投入巨资进行旧城改造，4亿推动CBD升级，潜力得到空前释放，,2010年市中心板块商品房预售面积61.86万，同比上涨18.4%。,小结：区域商业繁荣，产业齐全以商务、金融业、酒店业为主。144座15楼以上的写字楼、公寓林立，顶端物业，代表了湖南的城市发展最高水平。四大城市商圈、城市CBD芙蓉广场坐落于此，辐射全市、影响全省。,数码电脑,餐饮,1.经济中心,二.市中心区域功能,城市CBD,CBD经济布局：“一极核两主轴五中心”,“一极核”芙
3、蓉广场,“两主轴”五一大道、芙蓉中路,“五中心”经融中心、商业商务中心、休闲娱乐中心、信息产业中心、零售产业中心,CBD周边产业,目前CBD囊括了各种商业形态，业态丰富齐全。,芙蓉广场辐射城市四大商圈，各个商圈在业态分布上又具有各自的特征。,目前随着城市的提升，CBD的产业也随着改造提质，业态将向大都市高端品质迈进。,商圈分析-五一商圈,五一商圈,零售业（步行街）,休闲娱乐业（酒吧一条街、太平街）,小结：五一商圈属于市级商圈、其他三个为区级商圈。四大商圈在业态上各有特征。,百货（王府井百货、新世纪百货、平和堂）,写字楼商务（中隆国际、中天广场）,平和堂大厦、新世纪百货、万代大酒店等300多家知
4、名企业遍布，以高档百货、休闲娱乐、零售、商务为主。,东塘商圈-欲坐头把交椅,东塘商圈,大都市商业步行街,大华宾馆,火宫殿,平和堂,通程商业广场,国美电器,东塘商业街,阿波罗商业广场,贺龙体育馆,田汉大剧院,新一佳,步步高,传统百货（平和堂、通程）,东塘商圈是老牌商业的黄金码头。,专业卖场（国美电器）,零售（大都市步行街）,以东塘为轴心，向四周呈圆状辐射约2.0公里。,平和堂、步步高、通程等老牌的进驻，国美、都市步行街等新贵勃兴，业态以传统百货、专业市场、零售为主。,目前政府方案已出，立交桥欲改造，大概在3-5年将使其成为伍家岭商务区形象龙头和价值标杆。,将充分挖掘开福寺强大的宗教文化、休闲功能
5、，这样来提升伍家岭商务区的文化特质。,湘雅路定位“医药医疗器械一条街”,火车北站拥有400余亩价值商业用地，打造一条金融街，将对伍家岭商业格局潜在的巨大影响。,新河三角洲,开福寺,湘雅路商区,火车北站商业区,五家岭商圈,佳惠超市,维多利亚商务中心,泰阳商厦,伍家岭生活广场,麦德龙超市,康桥大酒店,芙蓉盛世商业体,伍家岭商圈联“五家”,伍家岭商圈,以零售为主（泰阳商厦、维多利亚商务中心）,火车站拥有得天独厚的交通优势和合源源不断的客流，商业繁华。,QQ电脑城、国储电脑城、凯通电子数码街等驻足于此，IT核心商圈的地位难以撼动。,从2008年朝阳服装市场进驻火车站后，火车站商圈升级就正式拉开序幕。,
6、火车站商圈,阿波罗商业,QQ电脑城,金泓大酒店,锦秦商务大厦,凯通电子数码街,国储电脑城,万象新天商业街,火车站商圈长沙IT核心,南湖建材市场,三湘大市场,朝阳服装市场,火车站商圈,以IT产业为主（国储电脑城、凯通数码城）,通程、华天、湘泉为代表的三星级以上宾馆70%聚集在此，以顺天财富中心、亚大时代、第一大道为代表的高档写字楼鳞次栉比。国内外咨询服务企业聚集，商务活动频繁，成为长沙的商务中心。楼宇经济发达，15层以上写字楼144座，所创收入高于长沙平均水平15倍。,芙蓉路甲级写字楼,甲级写字楼区域,五一路甲级写字楼,芙蓉广场,2.商务中心,写字楼具体分布情况,甲级写字楼主要分布在五一大道、芙
7、蓉大路交叉处沿线，对交通依赖度明显。,沿市中心三横两纵5条主干道呈“日”字形分布。三横即劳动路、解放路、五一路；两纵即芙蓉中路、韶山中路。,维一新城,目前，长沙市写字楼市场尚处在初级发展阶段，市场上纯写字楼的数量还很少，商住楼、产权式酒店、混合型物业普遍。,建鸿达,亚太时代,省博物馆、湘剧院、湖南日报报业集团、省图书馆等众多文化单位驻于区内，确立了该区域的文化中心地位。贺龙体育馆、酒吧一条街、田汉大剧院等大众文化娱乐休闲场所火爆繁华。历史文化、人文景观带动了旅游产业的发展，带来了人流、物流、财流。,3.文化中心,作为湖南省的经济第一宝地，市中心区域汇集了各种商务体、商业中心、主要商业街，楼宇经
8、济、商贸商务、旅游文化产业发达，是全市乃至全省居民生活的超级消费中心。目前，写字楼和商住楼正处于蓬勃发展阶段，它们是经济发展速度的标志，也是全省经济的晴雨表。城市CBD+城市四大核心商圈，多种业态磅礴布局，可以预测未来20年内，它仍是长沙的最中心。,4.区域功能小结,二.区域重点建设规划,1.路桥规划,市中心共有7条线桥/隧道横跨湘江,建成：橘子洲大桥、银盘岭大桥、猴子石大桥。,在建：南湖路过江隧道、人民路过江隧道、劳动路过江隧道,取消了人民路过江隧道,东起南郊公园，西至岳麓区黄鹤村，全长138962米，主桥宽27，西引桥宽27逐渐加宽至33米，采用形斜撑，新颖、美观。,1972/10/1通车
9、，长沙市第一座跨湘江大型桥梁。长1250米，最大跨长76米，桥面宽20米，其中混合车道宽14米，两侧人行道各3米,1991/1/30建成通车。东起伍家岭，西至银盆岭，主桥总长1025米，大桥全长3616米，双向4车道，共桥墩159个.,橘子洲大桥四车道,银盆岭大桥六车道,已建过江桥梁,猴子石大桥六车道,在建和规划的过江通道,最新情况：营盘路过江隧道在2009年下半年已开工。今年计划开工的为南湖路过江隧道和劳动路过江隧道。预计过3-5年，河东与河西的交通阻塞情况会得到彻底的改变。,纵向交通路网,五条大道纵向跨越该区域芙蓉路韶山路车站北路东二环湘江大道,另外解放路、中山路等区域级纵向交通要道。,东
10、二环,车站北路,韶山路,芙蓉中路,湘江大道,以五一大道为总轴北有三一大道八一路+中山路营盘路湘春路+体育馆路香湘雅路、开福寺路；南有解放路、人民中路劳动路南湖路西湖路+城南路新建西路南二环,横向交通路网,2.地铁规划（1号线）,地铁一号规划路线过该区站点为：汽车北站站福元路站开福寺路站五一广场站城南路站侯家塘站金色大道站,地铁一号,取消了伍家岭站,取消了芙蓉广场站,（2号线）最新规划,地铁二号规划路线过该区站点为：橘子洲头站五一广场站解放西路站袁家岭站长沙火车站锦泰广场站东站,取消芙蓉广场站，改走解放西路,路网密布：区域新建现代立体交通网络10余条，拓改城市主次干道20条，基础设施建设力度加大
11、，区域进入提速发展期。现代化交通枢纽时代到来：七条过江通道往河西，地铁的修建，构成了地上地下立体交通网络，必将促进东西南北“两岸”经济的发展。东西南北皆通途：五条纵线，十一条横线，给区域的发展注入了新的力量，拉近了各区乃至各地级市的距离，经济、商务、文化旅游中心的称号当之无愧。,3.路网小结,地处湘江东岸、长沙主城核心南郊。其范围西到湘江，东抵书院路，北起城南西路，南至南环线。总用地面积357.11公顷，。,三.旧城改造部分,5.3公里的沿江风光带,1、南湖新城,南湖新城定位：以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区。人口规模该区域内规划人口容量约为9.1万。临江面长约5.3公里。,“一带四
12、区”功能布局一带：湘江风光带四区：滨江山水居住区 滨江商务区 城市高尚公寓区 酒店金融区,最新规划,城市高尚公寓区：劳动路以南、南湖路以北区域，依托城市核心商圈构建城市高档公寓区。,滨江商务区：沿南湖路两厢布置中心、商务办公、写字楼、美食等，构建南湖片区建筑的200米制高点。,酒店金融区：位于西湖路和劳动路之间，设置高档的酒店（如香格里拉大酒店、万宝路大酒店）和高级写字楼、银行等办公建筑等。,滨江山水居住区：在南郊公园绿地之间的山冲谷地间建设滨江山水居住区。,“四区”分布情况,“滨江商务区”的规划,拆迁范围：东起东风路西至芙蓉路南起长沙银行大楼北至伍家岭,由大连万达集团投资25亿元开发的100
13、亩生活广场将在3年后启动。,2、火车北站改造,核心区1600多亩将新建绿化带，重点打造成“长沙金融街”,总面积1828亩,西临芙蓉路，东接东风路，南连体育馆路，北迎三一路，,金融城最新规划,三个区域：中心为金融核心区东、北面生活配套区南面产业配套区。,总规划面积亩。,东起西长街、福庆街西至湘江大道南起五一大道北至营盘路,湘江明珠,有效用地约184亩。,3、中山西路拆迁,全力打造一座能展现长沙城市新面貌的“长沙不夜城”，成为新的“城市客厅”。,东起外湘春路，西至湘江大道，南起湘春路，北至晴家巷。,湘春路西入口棚改,1600亩,该片区的拆迁将加快中央北区的经济发展，换掉城市又旧又老的形象，朝现代化
14、大都市迈进。,4、湘春路拆迁,有效用地300亩。,四.区域宏观市场总结,土地资源稀缺：市中心发展因为受到地理面积的影响，土地变得日益稀缺，是长沙市土地价格最大的区域，交通发达：随着地铁、隧道、五一广场立交桥的重建等一系列体系的筹建，该区域 已形成立体交叉、地上地下纵横发展的交通网络。经济繁荣：甲级写字楼、酒店遍布，商业繁荣，居民人均可支配收入增长快，外来人口多，消费水平和经济发达程度高。设施完善：基础配套设施完善，路网结构成熟、商业繁荣、金融业发达、众多楼盘社区齐聚。拆迁力度空前：南湖新城，中山路、湘椿路等300亩棚户改造区的落实，政府科学规划、拆迁力度空前增大。,贰.板块竞争格局分析,中心区
15、域板块划分|中心四大板块市场现况分析|代表楼盘+重点楼盘分析|,一.四大区域板块划分,中心城区可分为四个板块，分别为：中心核心板块中心北片区中心东片区中心南片区,二.五大区域板块综合特征分析,三、核心板块市场分析,范围界定营盘路以南韶山路以西劳动西路以北湘江中路以东,楼盘密集区,中心核心板块,五一商圈,韶山路,劳动西路,营盘路,湘江中路,在建在售楼盘有：金烨融府、嘉盛国际广场、印象天心、铂宫、五一中央领域、明城国际中心、中天广场、公园首座、长沙之芯。,1.具体项目分布,筹建项目包括：少帅府、汇金国际、昊天大厦、中信大厦、营盘阁、鹏鑫公寓、南湖1号、东宸国际、泰贞国际金融中心。,已建已售项目有：
16、蓝色地标、五一大道202、七彩丽都、鸿盛大厦、蚂蚁工房、天心华庭、君临国际、东一大厦、金外滩、摩天1号等。,2.在售项目具体情况,小结：该区域产品以小户型、商住楼、写字楼为主。产品主要分布在芙蓉路、五一路和劳动路沿线。小户型均价在8500元/以上，商住楼在7000-9000之间，写字楼均价在8000-20000元/之间。,据统计，2009年第四季度中心核心板块普通商品房均价突破8000元/,达历史最高水平；目前该区域住宅均价已达8500元/，每月平均涨幅达15%，除第二月份涨幅偏小之外，其他月份涨幅较高；预计2010年上半年，该区域均价将冲破9000元/。,3.价格走势,（数据由一手调查资料整
17、理统计而成）,嘉盛国际广场,“城市会所.CN”,4.代表楼盘-小户型,项目分析,市中心/贺龙体育馆旁/中央白金公寓,小结：地段极佳，位于城市CCLD中心。周边生活配套、运动休闲配套无可复制。产品以30-80公寓小户型。小面积单间可自由打通。,贺龙体育馆,田汉大剧院,金源大酒店,周边休闲商业配套,49.73,1、奢华一房一厅、空间开阔宽敞；2、人性化空间布局，适合两人世界。,40.76,62.52,1、90度直角两面采光配置；2、明卫设计。,进深长，面积大，视野开阔，适合创业和开工作室。,户型分析,主力户型：一室一厅,户型配比 71A1户型一房6%62.52A2户型一房50%36.0B户型一房4
18、%49C户型一房6%79D户型一房34%,可自由打通,铂宫,“中山亭/新贵静居公馆”,5.代表楼盘-小户型,全装修赏析,小结：注重装修档次、雕琢细节，打造优美静谧的室内空间。从古典到现代，从华丽堂皇到简约新潮，装修风格多变。全装修使小面积单间更加舒适、宽敞、彰显主人居住品质。,现代风格，宽敞明亮,个性住居，简约风格,古典风格，气派尊贵,明城国际中心,“芙蓉中路153米地标”,6.代表楼盘-写字楼,7.重点楼盘-小户型,印象天心,市中心/迷你小户型/百变空间,“市中心绝版大户豪宅、独创空中楼宇式花园”,8.重点楼盘商住楼,金烨融府,四房面积大，总价高，消费者购买门槛高；两户产品市场看好，但户型不
19、规则，设计上没有做到明厨明卫、干湿分离，很大程度上阻碍了客户购房欲望；该项目卖点与市场需求存在落差，商住定位不精准。,户型分析,四房户型设计合理，紧凑实用，功能分区明确，采光通风俱佳。,小面积入户花园明厨明卫,该项目卖点与市场需求存在落差，商住定位不精准。,首创“楼宇社区”式空中运动.休闲.花园平台。,产品分析楼宇花园,老人休闲静养中心,中年社交场所,依据儿童、少年、青年、中年、老年这么5个年龄段，将楼宇空间赋予了不同人性化主题。,青年运动中心,儿童卡通游乐园,10个半室内空中庭院，构成了5个“z”字形的空间，将自然风和阳光引入到了室内。,9.重点楼盘-小户型,长沙之芯,市中心罕有CBD高端楼
20、盘,公园西郡（首座）,坐享金融街/城市公园1号,10.重点楼盘-小户型,（公园西郡）首座 户型赏析,开放式厨房,整体实用率高紧凑方正实用,超大生活阳台,布局流畅、酒店式配套设计,超大入户花园设计,干湿分离、动静分区，整体豪华舒适,大面积飘窗与入户花园遥相呼应,7.已建待上市项目分析,1.东宸-十九公馆,2.少帅府,本 案,少帅府,3.中信大厦,4.泰贞国际金融中心,本 案,8.待建筹建上市项目,小结：未来的待建筹建产品以写字楼、商住楼为主。因为土地稀缺，70%筹建项目为高层单体建筑。这些项目的开发，预示着市中心的商业时代来临。,该区域目前以小户型公寓产品为主，超过在售产品的60%；商业体、写字
21、楼发展势头强劲，未来3年内放量比较大。30-80小户型公寓最受市场欢迎、户型讲究精巧紧凑，自由变化；写字楼方面，消费者比较看好芙蓉路与五一路交汇处。购房者以投资需求为主，旧城拆迁、青年置业等带来了大量的刚性需求。3-4月份该区域楼盘大多处于尾盘销售阶段，产品供应趋势不足明显，预计价格的涨幅将高于其他区域。,9.小结,四、中心北片区市场分析,中心北片区,范围界定营盘路以北东二环以西浏阳河以北湘江中路以东,伍家岭商圈,在建在售楼盘有：华盛新外滩、名富公寓、东城国际、天健芙蓉盛世、君悦香邸、首座、SOHO天都、兰亭峰景、凯乐国际城。,1.具体项目分布,筹建未售项目包括：新河三角洲、观园国际公寓、香江
22、锦城、领航江阁、新蓝广场、公园9号。,已建已售项目有：大地金墅、奥克大厦、锦绣华天、金色屋顶、湘江北尚、伍家岭现代生活广场、新时代广场。,2.在售项目情况,小结：该区域产品以大型普通住宅为主，热销面积在90-140 之间，均价格6000元/左右。依托烈士公园、湘江、浏阳河，营造滨水景观印象。着重对外景的利用，项目不惜余力打造内部园林景观。,据统计，该区域目前在售楼盘较多，其房价也已超过6000元/，涨幅达13.88%；,3.价格走势,烈士公园、湘江浏阳河边、芙蓉中路段周围楼盘单价最高，尤其是江景房，如华盛新外滩，平层大宅单价已达9000/以上。,（数据由一手调查资料整理统计而成）,第一湾,4.
23、板块代表楼盘（1）,浏阳河畔/无可复制的江岸大盘/,第一湾景观特色,湘江,浏阳河,第一湾,无比瑰丽的滨江风光带,东南亚热带风光、游泳池,内部水景园林,得天独厚的浏阳河、湘江天然滨水景观。,临台可见绝色江景，日日与水为邻。,东南亚热带风情景观，增添你生活的浪漫。,游泳池、国际会所等配套一应俱全。,华盛新外滩,代表楼盘（2）,大型江景楼盘/无可回避的江岸地标/长沙美学建筑地标,“新外滩项目”地理优势十分明显，设计均极具上海黄埔外滩风格，周边环境优美，“山、水、洲、城”是项目的核心区域价值，未来升值潜力巨大。1、项目远眺岳麓山，西临湘江风光带，江天一色，水波潋滟，一览无遗，是大型江景楼盘地产 的绝版
24、之地。2、项目内的市民绿化广场，为长沙市政府投资建设，是一个大型休闲、购物、园林广场，兼顾 商业与休闲两大功能。3、项目四边商业气氛浓厚，人气鼎盛，无论是开发性地产还是商业性地产，开发价值巨大。,华盛新外滩的江景房特色分析,上海外滩西塘景观,本项目形象景观图,天健芙蓉盛世,5.重点楼盘（1）,项目设计特色赏析,芙蓉盛世定位,伍家岭商圈/购物公园/高尚住宅区,住在公园、购物在公园。,结合开福寺宗教旅游资源，项目将建成集商业、文体、办公、酒店于一体。,融合周边酒店、商业机构、写字楼、住宅区及芙蓉路、小区景观路两条线的格局，使其成为北城商业中心区及高尚住宅区。,芙蓉盛世建筑品质,咖啡色外立面，营造质
25、感现代的视觉，建筑大气宏伟，高档精致；南北通透，舒适实用型；商铺临街面长，形象好；出入方便快捷，车辆四通八达。,全方位的建筑功能和城市定位，超出你对生活的全部想象；国际化得设计规划，超前的功能定位，升值无限；高档住宅、甲级写字楼、星级酒店商业裙楼有机融合；,君悦香邸,重点楼盘（2）,新河三角洲/高档住宅/酒店式园林,6.已建待上市项目分析,1.凯乐国际城,本 案,东宸国际,2.东宸国际,3.北辰三角洲,新河三角洲总平图,新河三角洲鸟瞰图,7.筹建待建项目表,小结：产品以住宅和商住楼为主依托烈士公园、湘江、浏阳河，营造滨水景观印象。着重对外景的利用，项目不惜余力打造内部园林景观。,中心北区的江河
26、景观居多，几乎所有楼盘都追求对景观和自身品质的打造。除了以江景为主打概念以外，芙蓉路段该区域楼盘还以烈士公园为炒作概念，与江岸大宅共同组成区域主流产品。该区域以电梯高层为主，小户型占了半壁江山，13个在售楼盘价格在6500元/左右，比政府公布的数据要高些。,8.小结,五、中心东片区市场分析,营盘路以南东二环以西劳动路北韶山中路以东,中心东片区,火车站商圈,在建在售楼盘有：凯通国际城、万象新天、和谐潇湘、越界、湘聚酒店公寓。,1.具体项目分布,筹建未售项目包括：金朝阳大厦、锦泰袖园、星城美域、都市兰亭,已建已售项目有：凯旋国际、都市E站、金色华庭、锦华时代、千禧华城、都市先锋、三湘金地,都市兰亭
27、,星城美域,金朝阳大厦,锦泰袖园,凯通国际城,和谐潇湘,万象新天,越界,湘聚酒店公寓,凯旋国际,金色华庭,都市E站,锦华时代,都市先锋,三湘金地,2.在售项目情况,小结：以火车站商圈为核心，产品以普通住宅和商住楼为主。客户群体以IT信息人士和零售批发小老板为主。忽视对园林景观的打造，消费者敏感价格和工作便利度。,该区域目前在售楼盘均价已超过7000，平均增幅为14.7%；越接近火车站商圈价格越贵。,3.价格走势,凯通国际城,4.代表楼盘（1）,火车站商圈/街区建筑群体,万象新天,代表楼盘（2）,火车站大型配套社区,7.2米超大景观阳台,独有储藏室设计，连接生活阳台，实用舒适。,整体方正紧凑，动
28、静分离，干湿分区，功能齐全。,厨房不太周正，实用性较弱。,4.5宽米豪阔客厅。,双阳台,全明设计,万象新天户型,万象新天其他,咖啡色外立面，富有现代气息，建筑风格大气宏伟；项目以点式高层为主，形成庭院式半围合的布局。公寓部分采用框架剪力墙结构，以50为基本单位，户型可分可合，办公居住两相宜。住宅部分以“塔式住宅、板楼品质”的设计理念。,小区内部围合形成一个12000左右的中央绿地，布置水景、小品、绿化，供小区业主休憩，运动之用。住宅楼架空5.5米左右，架空层也布置绿化景观，与 中央绿地一起，形成一个大的绿化系统。户型规划布局上充分考虑景观和朝向的均好性。,越界,5.、重点楼盘（1）,智慧型/豪
29、华配套/小户型,越界小户型解读（1）,该项目小户型房屋“五脏俱全”，房型新颖，顺应居住需求。,借助“火车站商圈”效应，使本身的升值潜力项目价值倍增。,户型内部空间大气阔绰。宽达3米的过道、8台高规格电梯在长沙小户型甚至专业写字楼中都非常罕见。,越界小户型解读（2）,十大智能化配套引领长沙小户型翘楚,十大智能化配套引领长沙小户型翘楚。成熟、前卫的软硬配套，让越界项目真正的超越了传统小户型单一的居住功能，带给这座城市更多惊喜。,6.已建待上市项目分析,1.金朝阳大厦,金朝阳大厦,锦绣康岛,2.锦绣康岛,六.筹建项目,小结：未来的待建筹建产品以商住楼为主。因该区域处于东城和市中心的交接地，未来供应项
30、目相对较少。,住宅开发则以电梯高层小户型为主。样本楼盘销售户型基本以一房中小户型为主，其中公寓占大多数。商铺租售情况比较火爆，住宅后续供给不足，量少价高情况出现。目前在售楼盘万象新天继续以7000元/引导市场价格平稳上扬。依托火车站所带来的旺盛人流、物流，每个项目都注重自身商业规划和打造。,七.小结,六、中心南片区市场分析,劳动路以南东二环以西南二环以北湘江中路以东,东塘商圈,在建在售楼盘：钱隆樽品、帕克水岸、佳境天成、云鼎公馆、新芙蓉之都、明城公馆、城市快线、山水花都、锦绣世纪、兰亭上筑。,1.具体项目分布,筹建未售项目：六都国际、沸点100、东塘瑞府、汇金国际、神禹家园、湘江锦绣、泊金馆、
31、建发美地。,已建已售项目：东上一品、长城非常生活、桔园经典、融科三万英尺等。,东塘瑞府,建发汇金美地,铂金馆,湘江锦绣,神禹家园,花开富贵,六都国际,明城公馆,钱隆樽品,帕克水岸,城市快线,云鼎公馆,锦绣世纪,兰亭上筑,佳境天成,融科三万英尺,东上一品,沸点100,非常生活,桔园经典,东塘瑞府,2.在售项目,小结：项目主要分布在芙蓉路和韶山路沿线。产品以高档品质住宅和商住楼为主。成熟东塘商圈辐射力强，该区域宜商宜住宜投资，历来是商家必争之地和居家者的关注地。,该区域目前在售楼盘平均房价为5900元/，涨幅为11.03%。在中心板块处于价格最低的片区，性价比较高。,3.价格走势,4.代表项目（1
32、）,钱隆樽品,芙蓉南路1号尊邸,小区内设有会所、泛会所、托儿所、水上休闲吧及景亭、下沉休闲广场、商业街、立体种植地下车库、景观泳池等配套设施,钱隆樽品配套设计,配以6000平米新型城市公园景观,小区内遍种各类名贵观赏树种，以水为主题，划定不同休闲主题场所，纯正巴厘风情弥漫整个小区。,项目定位为精品中高档居住社区，配套的综合性服务设施（停车场库、社区物业管理用房等），文化娱乐，社会服务（托幼所），市政公用设施。,下沉式休闲广场、中央花园,感受纯正巴厘岛风情,不同休闲景观主题，景观游泳等,小结：紧邻东塘商圈，拥有十分钟生活圈，生活非常便利。目前在售150170，5400元/的均价，物业升值潜力大。
33、项目从产品较全，从60-170的一房到四房，适应不同人群。,代表楼盘（2）,中江佳境天成,东塘商圈/高尚住宅区,小结：紧邻东塘商圈，拥有十分钟生活圈，生活非常便利。目前在售150170，5400元/的均价，物业升值潜力大。项目从产品较全，从60-170的一房到四房，适应不同人群。,重点楼盘（1）,锦绣世纪,东塘商圈/高尚住宅区,锦绣世纪-设计,多主题景观运用，建筑环境与生活环境有机结合。,全天然石材建筑外立面，一种低调的高贵隐然而生。,圆弧形飘窗设计，洋溢着古典浪漫与现代经典的高贵气息。,重点楼盘（2）,云鼎公馆,南城和东塘商圈之间承上启下的融城使者,6.已建待上市项目分析,1.建发美地,建发
34、美地,东塘瑞府,2.东塘瑞府,筹建项目,小结：未来的待建筹建产品以高档品质住宅、商住楼为主。各个项目都注重对内部景观和品质的营造。成熟的生活配套性、富有个性的楼盘比比皆是，且性价比高。,在售楼盘较多，供量大且有不俗的销售量，主要是成熟的生活设施、商业配套；此外就是理性定价，性价比强。大部分项目（比如山水花都现在仅剩几套4房）进入尾房销售阶段，物业招商工作正在进行；3月份之前开盘楼盘较少，现有房源出现短缺性局面，所售房源如新芙蓉之都，面积较大，楼层较高，价格也相对较高；预计新上市项目定价将走高，随着市场的持续热销，区域均价也会继续上涨。,小结,叁.上海鉴略市场论道,中心板块优势总结|区域定位总结
35、|区域市场发展出路,一、地王现象抬高土地价格,小结：交通成熟、配套完善、商业核心、新修地铁这些因素，使市中心板块的土地日益稀缺，可谓寸土寸金。保利、湘投、华远等知名地产企业纷纷夺地，催生地王。预计3年内，市中心地价还会数倍增长。,二、专题（1）小户型将成为长沙房地产开发产品主流,城市外来人口增加；大面积旧城改造。房价过快增涨，供求结构不合理矛盾日益突出。开发商对“70/90”政策的误读，热衷大户型产品开发，未看清市场变化。,一、小户型热销原由,二、市中心小户型现状,几乎所有新盘以小户型为主打产品；个别楼盘（如嘉盛国际广场）全为小面积一房。开始注重在节能、功能设计、生态景观营造、物业管理等方面提
36、升价值。,三、市中心小户型热销楼盘,特征小结：地处繁华，交通方便，周边配套成熟；产品以平层毛坯公寓一房一厅为主，面积在30-80之间；均价在75008000元/平米之间；需求仍以商务和投资为主。,小结：从户型需求来看，中小户型住房（公寓、普通住宅）从经济承受力和适用性来看仍然是市场主流。投资者据大多数，此外就是自住型购房者。棚户区改造一方面刺激住房需求，增加市场需求，形成了梯级住房消费结构。,3月28日嘉盛国际小户型公寓抢购场面,中心板块投资客、棚户区居民、市二手房中介三方联动,四、市场需求,五、小户型发展趋势,六、小结,三、专题（2）地铁物业地铁盘推高长沙房价急先锋,一、地铁最新进展,2号线
37、一期2009年开工，1号线也将在2010年开工建设。,从西向东的2号线连接着河东和河西这两翼，实行了城市的重心分散，其次是沿着芙蓉路方向的1号线，这两个线路构成了长沙市“十”字形的轨道交通主干。,中心板块地铁段,1号线经过中心板块的站点有，三角洲路、开福寺路站、营盘路站、五一广场站、人民路站、城南路站、侯家塘站、南湖路站、赤黄路站、金色大道站，共10个站点,二、1号线地铁周边楼盘,相应楼盘情况,1号线在近年来长沙新开楼盘较为集中，有新河三角洲、湘江世纪城等大型商住小区，也是长沙市目前居住较为集中的区域，在此可看出地铁对长沙市住宅影响。,2号线经过中心板块的站点有，橘子洲站、湘江中路站、五一广场
38、站、解放路站、迎宾路站、袁家岭站、长沙火车站、东二环站，共8个站点,三、2号线地铁周边楼盘,相应楼盘情况,2号线市中心段商圈和楼盘密集，土地利用率极高，新建项目少，因此楼盘升值空间大。目前该线段项目销售周期短，在售项目稀罕，大多未售或者已售项目。预计该区域地铁盘均价属长沙之最高。,四、价格分析,数据显示，中心板块在地铁规划前半年累计销售商品房1277套，均价为5526元/，在规划后半年时间里，其销售套数为3906套，上涨305%，均价为6726元/，涨幅超过20%。,以湘域中央为例：地铁规划前半年均价为6120/，规划出台为8160/，该楼盘的涨幅在地铁沿线楼盘中最大。2008年12月（地铁规
39、划出台之前一个月），其单月销售量仅一套房，到2009年6月，其单月销售量达到了9套，销量大幅上涨。,五、专题小结,地铁盘是长沙高房价的先锋,地铁修好后，城市中心各商圈交通时间将大幅减少，贸易更加频繁；地铁修好后，城市中心与郊区新城交通时间将大幅减少，居民来往快捷、频繁；地铁修好后，住宅和商业等设施将向地铁沿线影响区域范围内高度集聚，周边 1000米左右地价将会数倍增长，可谓寸土存金。地铁强化了市中心板块作为金融、贸易、服务业等功能。所有这些，将是该板块地铁盘销售量和销售价格上涨的主要原因。,四、专题（3）市中心超高层产品分析,目前超高层大多数为筹建项目。市中心核心商圈已单体为主，湘江边和南湖新
40、城则为综合体。超高层代表着一个城市发展的水平和形象，因此每个项目的规划都与该区域城市建设紧密相连。,超高层代表楼盘,泊富国际,中南第一高楼/甲级写字楼/高档公寓,超高层代表楼盘,明城国际,五星级酒店/高档公寓/芙蓉路地标性建筑,超高层共同特征分析,交通配套地处城市中心或副中心，享受城市综合交通枢纽的便利、地铁“零换乘”等。周边情况周边1000米范围内人次，人流、车流、物流、资金流、信息流将密集交汇，消费群体固定，商业繁荣，蕴藏着带来巨大的商机。规划超前依托政府布局，紧贴区域发展规划，理性和设定产品风格、自身生活商业配套，打造各种如金融中心、城市新中心等，助推城市升级。,专题小结,超高层预示着长
41、沙商业地产时代来临！,长沙筹建超高层楼盘超10个；形象上力求打造地标性建筑，几乎每个超高层楼盘都是分布在长沙城市发展战略的重点规划建设区域，如南湖新城、芙蓉广场五一商圈、新河三角洲等。市中心住宅发展兴旺，商业地产也迎面而来。在未来3-5年内，随着商业用地供应量和商业产品的增加，长沙中心区域写字楼市场或将出现井喷居民。,五、整体市场总结,各片区有各自市场特征核心板块以写字楼和小户型为主，中心北区以江岸大盘为主，中心东区火车站商圈附近以普通住宅和商住楼为主，中心南区楼盘则更加注重对品质的打造，以高档品质楼盘和商住楼公寓为主。成交价格快速攀升一季度商品房成交价格从1月份到4月初上涨约400元/平米，
42、半年上涨幅度达到8.35%，整体价格涨幅在相对平稳中加快，其中核心板块房价最高，其次为东区火车站、中心北区、中心南区的最低。热点片区引领楼市上升中心区市场价格持续上涨，核心板块已经难觅6000元/平米以下商品房，楼盘一推出就出现了“抢购”热潮。其中，市中心核心板块、四大商圈核心地段、中心南片区芙蓉路段楼盘销售最旺，市中心巨大的购买力可见一斑。城建规划带动楼市升级南湖新城和棚户区等3000多亩的城建规划，重大市政及商业项目的启动，配套完善(地铁1、2号线的动工、5条隧道的开建)，带动了楼市全面升级。未来，市中心综合体大盘将处于垄断地位，以及新河三角洲、保利、华远等高品质楼盘的面市，长沙市楼市还将进一步推高。,本提案所含信息资料，属本单位商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用，由此给贵司造成的不利影响，与本司无涉。因此本文件内容仅限于上海鉴略作投标之用；除此之外，任何私人或企业不得擅自发布、利用和拷贝本提案之任何内容。若本司有幸与贵司达成合作，则本文件中数据的发布、利用和拷贝的权利将在双方所签协议中明示。本司对本提案拥有完全知识产权！,特别声明,
