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1、金轩奉贤南桥项目定价分析报告,报告逻辑结构,竞品分析,价格定位,本案分析,整体市场解析,南方国际 众旺苑竞品总结,项目概况 产品分析项目优劣势,周边项目市场价格类比综合因素分析,新政研判奉贤区域市场分析,Part1,竞品分析,价格定位,整体市场解析,本案分析,由于对信贷政策提高了购买住宅的前期成本，打压了部分对住宅的投资，将投资办公楼物业与投资住宅物业所需的成本拉回至同一起跑线。办公楼的价格与住宅价格倒挂现象明显，说明目前上海的办公楼升值空间大于住宅市场，加之“一套房限购令”的出台，使得住宅市场的购房热情受到打压，二手房受之影响更大，更随着整体经济的向好，对办公楼的需求会有所增加，办公楼的升值
2、预期较为强烈。所以，从投资的角度考虑，办公楼是更适合当前投资的产品。,整体市场解析,购,新政在继续执行中央政策的同时又出台“一套房限购令”，使住宅市场再次遇冷。但办公楼市场并不受二、三套房贷影响，也不在此次“沪十二条”调控范围内。所以，办公楼市场前景广阔。,限,1、新政研判：此轮宏观调控对商办物业无正面影响，侧面是种利好,2、奉贤区域楼市分析：奉贤区住宅市场均价在12000元/平米左右,1,5%,5%,5%,5%,5%,5%,22000,上海市均价线奉贤区均价线 奉贤占上海比重,X%,22000,一月份至今，上海住宅市场均价在22000元/平米上下波动，奉贤区则在12000元/平米上下波动；成
3、交面积占上海市场的比重在5%-15%之间变动。,整体市场解析,2、奉贤区域楼市分析：精装房源及小户型房源稀缺,1,均价在13000元/平米左右，精装修房源较为稀缺；户型面积集中在100平米左右，小户型房源不足；各楼盘销售已接近尾声，近期并无新的房源推出，出现市场空当；12月开盘的精装房源银河丽湾，是三房以上的大户型，对本案并未构成较大影响。,现存房源,本 案,整体市场解析,较大户型,1,成交特征：90平米以下的小户型是成交主力局，其次为90-100平米，100平米以上的大户型成交量最少。这说明该区域小户型房源颇受欢迎原因分析：目前奉贤区域置业者大都以刚性需求为主；自4月份中央新政以来，上海楼市
4、细则迟迟未现，置业者的观 望情绪高涨，欲以较低总价购得一房，等 待细则出台；恒盛湖畔豪庭前期推出的90平以下小户型，曾成为市场主力房 源；城市生活压力不断上升，首次购房者更为理性。,小面积户型需求旺盛,整体市场解析,2、奉贤区域楼市分析：多因素致小面积房源需求量大,Part2,竞品分析,价格定位,整体市场解析,本案分析,竞品分析,2,项目简评：该项目为本区域少有的精装房源之一，较为稀缺；主力房型为38-68平米的一房和两房，迎合了奉贤区购房者的需求特征；项目所剩房源不多，小户型、精装房源市场将又现空缺。,1、南方国际：精装小户型房源，尾盘在售,竞品分析,2,开盘月成交量呈现井喷，当月去化率为7
5、5%，说明该区域对小面积房源需求量大。,建筑面积：41-48平米建筑面积虽小，但户型紧凑，书房、卧室融为一体，更加符合购买者生活习惯；主卧内落地窗设计，改善采光效果，扩大视野。,小面积户型深受欢迎，户型设计可拉开差距，提升质量。,1、南方国际：小户型致成交量上升，户型设计更重要,竞品分析,2,“小区”景观：该项目住宅区内部并没有必要的景观设计，且 较多地运用金融性符号，这使得该项目在品位 上更倾向于发达城市的金融享受，而非居住区 的宁静归真。,周边配套：位于南桥核心区域，交通便捷；周边生活配套齐全，生活气息浓厚。,周边生活配套齐善住宅区内部景观有缺陷,1、南方国际：周边配套齐善，内部景观不足,
6、2,竞品分析,整体评价：众旺苑北侧为浦东运河，西侧为竹港，两面亲水，静享天然水景，提升项目竞争力 建筑面积仅为5000平米，小区面积较小，内部生活配套并不十分完善,2、众旺苑：小区面积较小,2,竞品分析,450003500250015005000,2010.1,2月,3月,4月,5月,6月,8月,7月,9月,项目在最为敏感的三月份推出80-90平米小户型，成交量依然显著，表明小户型房源深受欢迎，受此影响，其均价也呈现逐步上升趋势。,客厅,阳台,卧室,卧室,餐厅,阳台,南,建筑面积：90平米南北双阳台，采光效果好，南北通透客厅、餐厅布局动线合理；,市场接受度可影响价格纯住宅项目更考虑住宅本能,2
7、、众旺苑:偏重住宅本身功能,2,竞品分析,小区景观：没有成熟完善的绿化系统；小区紧靠竹港、浦东运河两水系，提升小区竞争力。,周边配套：周边有南桥汽车客运总站，交通相对便捷超市、银行等生活配套齐全。,绿化欠佳，水系提升品质交通相对便捷，配套齐善,2、众旺苑:绿化不足，交通相对便捷,2,竞品分析,3、竞品总结:精装小户型受欢迎，小区绿化拉档次,南方国际：卖点：精装修，小户型，填补市场空白；区域优势显著，位于南桥商业汇集区；建筑面积大，配套齐全；不足：内部绿化欠佳；商业气氛过浓，不宜居。,众旺苑：卖点：项目西、北两侧紧邻水系，提升品质；住宅功能更显著；小户型为主，较大户型为辅；不足：内部绿化不成体系
8、；小区面积过小，配套不甚齐全。,均价：17000元/平米,均价：11500元/平米,Part3,竞品分析,价格定位,整体市场解析,本案分析,本案分析,3,公寓办公区经济技术指标,楼层平面图,本项目建筑面积为4.6万平米，较主要竞品南方国际小，但酒店式公寓建筑面积占到总建面积的91.8%，主次明显。但得房率在0.9以上，购房更为实惠，,套型指标,1、项目概况：小户型，得房率高,本案分析,3,本案整体规划：1、整体布局：市场上最常见的行列式布局；2、景观绿化：中央集中式景观带；3、视野景观：三幢商办楼错开排列，互不影响视线，都可观中央绿化景观4、缺少水景。,竞品规划：1、南方国际：金融性社区，缺少
9、景观绿化；2、众 旺 苑：小区内部分散带绿化，缺少体系；周边水景提升项目价格竞争力。,景观绿化优势明显水景不足,2、产品分析：绿化显优势，水景欠缺,本案分析,3、项目优劣势：中央景观，小户型，精装修，依傍金轩度假村，少天然水景,3,卖点：项目布局虽呈现行列式，但个楼栋分布上巧妙，使得视野开阔；本案为小户型精装房源，填补市场供应空白；景观绿化颇显章法，提升项目品质。,不足：本案为办公产权，使用年限为40年，与住宅产权存在差距；项目周边缺少较为大型购物中心，配套欠齐全；周边没有天然水系。,Part4,竞品分析,价格定位,整体市场解析,本案分析,价格定位,4,2、周边项目市场价格类比：建议本案定价为11000-12000元/平米,价格定位,4,奉贤区住宅市场自今年一月份至今均价在10000-12000元/平米之间，上海市为20000-21000元/平米之间。本案宜初步定价为11000-12000元/平米之间。,加分项,减分项,“一套房限购令”于商办市场侧面利好,小户型房源受欢迎但稀缺，本项目补空白,精装房源稀缺本项目为精装房源,布局、景观绿化优于周边竞品,办公产权其使用年限无法与住宅产权抗衡,周边配套不甚完善,项目内部水景欠缺,建议初步定价为：12000-13000元/平米,1、综合因素分析：建议定价为12000-13000元/平米,
