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1、黄浦滨江高端项目户型与配套解析,类居住（销售）+办公（持有）,本案定位方向,如何做？,定位透视类住宅,S,W,一线临江，拥有稀缺江景资源,与周边豪宅产品存在竞争类住宅产品二手交易成本高,解决之道,研究周边豪宅市场，发掘项目机会，寻找长期持有客户。,第一部分 滨江豪宅分析,滨江豪宅特征,区域特征：核心金融区域，世界高端人士云集，受到各类富豪人群的认可与追捧,景观特征：一线江景景观，可看到外滩景观,楼盘品质：品牌开发商云集，专业的小区规划，合理的房型设计,总价范围：高总价，总价段在3800-9500万,户型特征：400平米以上大户型，三房到四房设计,陆家嘴核心区域,陆家嘴核心区域汤臣一品,陆家嘴核
2、心区域汤臣一品,4/2/4：431-434,4/2/5：595-597,陆家嘴核心区域汤臣一品,汤臣一品户型设计客厅、餐厅空间较小，扩大了居室的空间范围，这一设计理念过时，市场接受度较低。真正意义上做到了动静分离，利用较长的过道作为连接，保证了住户的私密性；最小面积段430平米。户型设计以平层为主，没有附加值。,开盘以来，本案去化情况一直很缓慢，06、07、08年均只售出1套，而在09年市场火热的情况下有所改善，共出售34套，均价也一路上涨达到了16万/平方米,陆家嘴核心区域汤臣一品,陆家嘴核心区域汤臣一品,成交主力面积段为431-434，主力总价为40004400万。,汤臣一品拥有1栋江景会
3、所，建筑面积2000余平方米，由大峰物业提供物管服务，台湾晶华国际酒店集团提供管家服务。会所拥有大量的平台、露台和大面积玻璃围合的通透空间，能提供休闲、健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等多种配套服务。主要功能有：室内恒温游泳池；健身设施；按摩池、桑拿/蒸气室；儿童游乐室；多功能厅；饮品吧；阅览室；草坪露台。,陆家嘴核心区域汤臣一品,客户分析：汤臣一品成交客户大多为内地客户或者外籍华人，购置物业看中其地段景观资源的不可复制性，目的在于传承。从客户成交年龄来看，年龄跨度较大从20-50岁分布较为均匀，但从实际的购买人群看，年龄集中在35-50岁居多，部分客户借用子女名义购买；从成交面积看，40岁
4、以下的客户群成交面积主要集中在430平米左右，而40岁以上客户则购买800平米以上大户型为主，表现出低年龄层客户追求的是楼盘的品牌效应和炫富心态，而高年龄段客户追求的是居住的舒适性。,陆家嘴核心区域汤臣一品,主卖点：顶级一线江景、外滩景观、陆家嘴核心区域项目销售情况：该项目自建成后销售滞缓，08年前只有3套销售，今年年中在市场火爆的情况下通过价格大幅下调后出现一轮销售高潮，近期价格又拉升到较高的位置。前期滞销原因分析：汤臣一品作为滨江板块的标杆性产品，高总价格成为其销售的主要瓶颈由于销售周期过长，包括房型、配套在内的各种项目设施都已无法真正满足业主对“新一代”豪宅的需求，产品力有明显退化05年
5、销售至今长期滞销，市场口碑下滑近期热销原因分析：金融危机后全球投资客都看中上海的高端住宅项目投资陆家嘴已经受到全球投资客的关注和认可,陆家嘴核心区域汤臣一品,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,本案于11月28日开盘，当月认购仅剩1套套，已签约5套，均价在1213万，12月份以低价签约3套，均价为9.7万/；主力总价在37004400万。,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,4/2/4：340.24,4/2/4：308.07,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,以308350平方米的大面积四房为主；传统的住宅设计，布局合理，动静分离。但未将社交以及居住空间完全分离。平层设计，无附加值。,社区中央设有双会所，总建筑面积
6、为2173；会所配备：室内室外双泳池；多功能厅；桌球馆；健身按摩设施；娱乐设施等。,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,客户分析：该案客户以国内客户为主，占总数的81%，其中本地客户占据多数，达到85%；这与中粮集团的企业背景，和内部资源雄厚有关。在购买该案的客户中30-45之间的客户较多，由于为中粮集团国企品牌，吸引不少国企老总购买，比较低调；也有不少民营老总在此购买。,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,主卖点：一线江景、外滩景观、陆家嘴核心地段销售情况分析：09年11.28开盘，推出1栋，共67套，开盘热销，现可售1套。热销因素分析：位于上海陆家嘴核心正滨江，直面浦江，具有不可复制的地段稀缺性；中粮的品
7、牌效应滨江板块居住区日渐成形，“千万买宅，亿万买邻”。,陆家嘴核心区域中粮海景壹号,区域特征：靠近陆家嘴核心区域，与核心区相比，位置和配套方面略有逊色，但仍受到全球客户的追捧。,景观特征：一线江景景观，可俯视外滩及世博会场,总价范围：与陆家嘴中心区域相比总价段较低，总价段在600-1800万,户型特征：300平米以下小户型为主，二房到四房设计,楼盘品质：品牌开发商云集，专业的小区规划，合理的房型设计,陆家嘴滨江区域,陆家嘴滨江区域财富海景花园,从2007-4-24起算,小面积户型居多，便于控制总价,陆家嘴滨江区域财富海景花园,2/2/2：160.83,2/2/2：174.87,陆家嘴滨江区域财
8、富海景花园,3/2/2：184.99,3/2/2：200.18,大景观阳台设计，华丽但不实用；,3/2/3：337,3/2/3：339,4/2/3：350,房型较为方正，实用性强，但私密性略有不足；,陆家嘴滨江区域财富海景花园,产品分析：户型面积不大，便于控制总价；户型设计强调套内各功能区的实用性，在动静分离的私密性方面设计不够理想，即使4房350平米的户型也没做到动静分离；超大景观阳台设计是财富海景花园的特色，圆形阳台华丽但不实用；户型设计以平层为主，没有附加值。,陆家嘴滨江区域财富海景花园,4）会所：B124小时恒温泳池、英伦皇家桌球、青春之源SPA；1F顶级休闲大堂、酒水沙龙，A1家庭影
9、院包厢、亲子活动室、棋牌室、阅览室；2F科技商务中心、智能会议中心、皇家宴会厅；3F观海粤式餐厅；4F浦江流域时尚酒吧。,内部配套包括：1）网球场2）儿童游乐场3）室外游泳池,北,陆家嘴滨江区域财富海景花园,本案去化情况良好，截至目前总去化率达到了86.4，04年开盘以来基本每月都有成交，尤其在07年12月供需两旺，成交达到了117套；价格方面平稳中有上涨趋势，目前均价为50000元/左右；,陆家嘴滨江区域财富海景花园,陆家嘴滨江区域财富海景花园,成交主力面积段为170-175、180-185、200，主力总价段为8501100万,客户分析：财富海景客户以内地客户为主体，外籍客户占了总成交量的
10、约20%左右，说明该项目得到全球市场的认可；从成交年龄层次来看，主要集中在25-45岁之间，主力客户在30-40岁，这些人以金融行业为主，大多家庭已有一定财富积累，有强烈的炫富心态，希望在各方面凸现自己的身份；在面积需求方面，购买者主要考虑340平米左右的三房为主，既适合家庭居住又兼顾总价。,陆家嘴滨江区域财富海景花园,主卖点：一线江景资源、观外滩、陆家嘴滨江区域项目销售情况：在销售方面去化情况较好，09年销售后期剩余房源。热销原因分析：户型设计合理，小面积、控制总价销售口碑良好，市场接受度高,陆家嘴滨江区域财富海景花园,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,4/2/3：34
11、5348平方米,3/2/3：223225.5平方米,4/2/3：315.77320.78 平方米,3/2/3：252.26260.42平方米,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,2/2/2：130137平方米,1/2/1：92.58平方米,2/2/2：162.70166.47平方米,2/2/2：182185平方米,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,由于世茂滨江花园的设计宗旨是户户江景，使得其户型具有以下缺点：纵深长、开间短；采光面较少、存在较多功能暗间；空间无法合理布局，造成局部空间浪费；东西向较长，动线设计难以合理。,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,世茂滨江花园拥有欧式服务会所、美式休闲会所、奥林匹克运动会所
12、、中式园林会所4个不同建筑风格的会所，面积达15000平方米。设置室内多功能球场、室内恒温游泳池、钢琴吧、咖啡吧、红酒吧、桌球室、健身房、保龄球馆等。还提供中国传统的高雅艺术馆：“集中书斋”内可读书赏画，“艺文馆”中可赏古玩、览古书，“雅韵茶苑”中可听琴品茗，“闲趣馆”中切磋棋艺牌技。,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,本案推盘后销售情况较差，08年仅售出8套，在09年市场火热的背景之下，在3月份开始集中成交，3月至7月共售出281套，去化率为68，成交价格较开盘时降低了15000元/,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,客户来源客户多数是对上海地域概
13、念不强的人。内地客户中江浙客户占有较大比例；外籍人士以华裔为主，其中港台客户比例较少（大部分外籍客户家庭中有中国籍人士）。购房动机世茂5号的三梯四户“小户型”产品基本为投资客。大户型产品有较多的自住兼投资保值客户。客户年龄及职业客户年龄主要在40岁以下，多为70、80年代的中年成功人士（私营业主）及年轻的富二代（父母为子女购买）。家庭结构主要非2代居家庭，夫妻双方带2个小孩家庭；并有一定比例单身及夫妻俩。,主卖点：陆家嘴滨江稀缺地段、世茂品牌,销售情况分析：08年滞销，09年3月，项目降价至3.5-4.5万后热销（30层以上售价5-6万元/平方米，每售出5套价格上调3-5%，5月25日所有折扣
14、取消。目前价格涨至9万后再度滞销。,滞销情况分析：二线江景项目，大部分房源的景观被严重遮挡项目户数过多。物业管理较差（收费过高。物业公司对楼栋的安保监控度不够，大堂管理人员对外来人口审核不严）,优势：会所服务好，存活率高,陆家嘴滨江区域世茂滨江花园,区域特征：旧区改造，周边平房较多，短期内无法得到实质性改善，但由于其地段的优势，受到国内客户的关注。,景观特征：一线江景景观，可以看到外滩景观及世博会场,总价范围：总价段相对较低，集中在1200-2000万,户型特征：300-350平米左右，四房房型,楼盘品质：品牌开发商云集，合理的房型设计，详细的小区规划,黄浦滨江区域,黄浦滨江区域华润外滩九里,
15、本案于10月17日推盘，11月12日开始成交，目前已全部认购，共完成签约58套，去化率为31.7，12月已签约2套，目前均价在7万元/平方米左右；,黄浦滨江区域华润外滩九里,3/2/2：188,户型面积较小，易于控制总价，但是无法做到动静分区,黄浦滨江区域华润外滩九里,4/2/3：277,户型设计合理，舒适，充分考虑了动静分离。,此次推出的都是大户型，面积从190277平方米的三房和四房；户型设计上采用了多边型设计，能三面采光，并使视野更开阔。户型设计上以观江为导向，主要房间和阳台保证足够的角度观景。户型均为平层设计，277平方米户型动静分区明显。,户型总结：,黄浦滨江区域华润外滩九里,该案会
16、所位于9号楼地下室，面积为1000平方米左右，属于该案的酒店式公寓则提供其他服务：如室内游泳池等；,黄浦滨江区域华润外滩九里,客户分析：该案客户以国内客户为主，占总数的73%，其中本地区域客户占据半数以上，达到57%，港澳台区域客户占17%。购买该案的客户中30-45之间的客户较多，较多客户是近年来富裕起来的人群。购买客户大致分为二类，一类客户看中项目的地段及品质，希望以最少的资金入驻社区，更喜好188的三房；另一类客户除了看中地段，更看中房子的舒适度及功能性。,黄浦滨江区域华润外滩九里,主卖点：黄浦滨江，区域价值，品质风格；销售情况分析：本案于10月31日开盘，推出5栋183套，当天全部售罄
17、；热销因素分析：坐落于黄浦滨江区域，与黄浦江和世博会互为毗邻；面积小，总价控制合理；楼盘优质品质的保证，扎根上海文脉,历史积淀较强，区域品质的优势充分发挥。,黄浦滨江区域华润外滩九里,黄浦滨江区域绿城黄浦湾,绿城上海黄浦湾单套面积在300到600之间，纯大户型规划保证了入住阶层的统一性；开盘当月86套即全部认购完毕，目前已完成签约93。,黄浦滨江区域绿城黄浦湾,4/4/2：328,4/4/2：303,4/4/2：343,黄浦滨江区域绿城黄浦湾,产品分析：最小面积303平米做到动静完全分离，将居住及社交有效的分离开；卫生间太少，从居住角度方面看并没有做到真正的高端，家居舒适性不够理想；户型设计以
18、平层为主，没有附加值。,社区内设有双会所，建筑面积为5000，服务内容包括：室内泳池;健身房;多功能宴会厅;餐厅等；酒店式公寓内部配套；,黄浦滨江区域绿城黄浦湾,客户分析绿城黄浦湾客户基本为绿城内部客户，以江浙区域为主，购买的主要目的是一线江景房以及楼盘所在地段未来的发展趋势；从客户的购买年龄来看，主要集中在35-50岁左右，有一定的财富积累.,黄浦滨江区域绿城黄浦湾,主卖点：地段、景观销售情况分析：黄浦湾开盘售磬。热销原因分析：开盘时期好，处于高端楼市火热期，5.2万的均价迅速引爆市场。户型设计较为理想，与最近热销的“星河湾”类似，都真正做到了居室的动静分离，普遍接受度较高,黄浦滨江区域绿城
19、黄浦湾,区域特征：旧城改造区域，有一定文化底蕴，目前周边环境较为杂乱，但远景规划较好，因此受到全国客户的关注。,景观特征：一线江景景观，看不见外滩，但可以看到世博会场,总价范围：总价段在1500-4500万,户型特征：260-650平米，二房到四房户型设计齐全，选择面较广,楼盘品质：品牌开发商，合理的房型设计,卢湾滨江区域,卢湾滨江区域海珀日晖,卢湾滨江区域海珀日晖,5/3/5：618.69,单独的一个层面，充分做到了动静分离，面积在600平方米以上；,卢湾滨江区域海珀日晖,2/2/3：241.49,3/2/4：290.08,传统大平层设计，虽然对动静进行了充分考虑，但社交和生活还是没有完全分
20、开；,户型总结：,目前户型均为240-600平方米的三房和四房；设计时考虑到动静分离，但对社交和生活区域未能予以分离；户型均为平层设计，600平方米户型动静分区明显。,卢湾滨江区域海珀日晖,卢湾滨江区域海珀日晖,本案去化平稳，9月开盘以来月均成交10套，目前共售出29套，去化率为46，均价波动不大，保持在7万出头的水平，目前价格为71228元/平方米,卢湾滨江区域海珀日晖,卢湾滨江区域海珀日晖,成交主力面积段为310、449.主力总价为20002300万、34004000万。,客户分析：该案客户以国内客户为主，占总数的75%，其中外地区域客户占据多数，达到63%，港澳台区域客户占21%；这与该
21、案所处地段非传统意义的豪宅居住区有关，导致老上海客户对此项目兴趣不大。在购买该案的客户中35-45之间的客户较多，此类客户来上海时间较长，作为新上海人对上海传统的黄金地理位置比较关心，比较看好十六铺改建后对周边区域的影响。,卢湾滨江区域海珀日晖,主卖点：地段卢湾滨江，紧贴黄浦江；直面世博会景观；规划8万平方米的滨江公园旁，30万方城市综合体。销售情况分析销售状况一般：9月23日开盘，推出公寓一共2栋，总共63套，经过数月销售，已签约半数。销售分析优势：位于上海市卢湾区南部滨江黄金地段，与世博会址隔江相望，向南的房源可以直观黄浦江江景，项目与世博会址隔江相望；周边久未有新盘上市，唯一在售的滨江高
22、档楼盘。劣势：周边配套缺乏，环境较差,卢湾滨江区域海珀日晖,区域特征：虽地处内环内，但周边环境较差，人文环境不理想，但由于其地址位置的优越，受到国内客户的关注。,景观特征：一线江景景观，可俯视外滩景观,总价范围：总价段在1700-3000万,楼盘品质：非知名品牌开发商，楼盘品质一般,户型特征：128-300平米小户型为主，三房到四房设计,北外滩区域,北外滩区域白金湾,北外滩区域白金湾,3/2/3：278.25,3/2/3：240.24,北外滩区域白金湾,4/2/3：359.84,3/2/3：304.06,白金湾户型以实用性为主，缺少了住宅的大气，且并没有做到真正的动静分离；户型较为传统，没有特
23、色，因此在豪宅的范畴内受关注度较低；小户型控制总价，但户型的产品力不够；户型设计以平层为主，没有附加值。,本案去化情况欠佳，仅在开盘当月去化了13.4，此后每月去化量保持在每月1套，而在09年11月项目经重新包装后售出了5套，均价也达到了近6.5万/平方米,北外滩区域白金湾,成交主力面积段为129，主力总价为520630万元。,北外滩区域白金湾,内部配套1）16层的生态写字楼：白金湾广场；2）商业shopping mall；3）11层的悦榕庄酒店：国际度假中心，将引进“世界一流的亚式奢华SPA，创意风情的屋顶露天餐厅和最佳粤式餐厅”，其配套作为公寓会所；4）国际奢侈品收藏中心：与国内外集团艺术
24、收藏品的品牌公司携手合作，联手打造国内外顶级藏品和富豪的聚集地；5）豪华游艇俱乐部：以国际上盛行的私人游艇为核心概念，面向全球顶尖富豪，为贵宾会员提供一个高质量的名流社交场所，让黄浦江成为可以“散步”的“林荫大道”；,北外滩区域白金湾,客户分析白金湾成交客户以内地客户为主，几乎没有外籍客户；项目文化底蕴较弱，客户大多是近几年致富人群，购买的唯一需求是一线江景房，稀缺产品；客户购买的面积大多以小面积段为主，在投资地段的同时降低投资成本和投资风险。,北外滩区域白金湾,主卖点：地段稀缺、江景景观房项目销售情况：白金湾自开盘以来销售并不理想，即使在市场较好的情况下也只有少量的成交项目滞销原因：地段缺少
25、文化底蕴，非传统概念的豪宅居住区。目前周边配套较缺乏，环境较差，没有良好的居住氛围。户型产品力较弱，小面积段户型设计过于紧凑，不符合高端业主的居住需求。,北外滩区域白金湾,第二部分 项目机会分析,绿城黄浦湾,华润外滩九里,上海第一八佰伴,海珀日晖,世茂滨江花园,财富海景花园,鹏利海景公寓,白金湾府邸,北外滩板块陆家嘴滨江板块黄浦滨江板块打浦桥板块,世博园区,本案地块,外滩,汤臣一品,陆家嘴核心区,项目地段绝佳，靠近陆家嘴核心区域坐拥黄浦江一线江景资源观外滩、看世博,地处不可复制的稀缺地段陆家嘴滨江区域,项目特征属性,滨江豪宅特征,项目直接竞争及参考项目,热销,平销,滞销,热销安全价格段,持续销
26、售期的安全价格段,价格机会点挖掘,价格机会点挖掘,热销安全价格段：1400-2000万,持续销售状态的安全价格段：3000-3600万,第三部分 客户定位,地段吸引的关注客群,陆家嘴滨江陆家嘴金融中心的规划发展，以及不可复制的黄浦江江景资源早已深入人心，使得区域得到内地、港澳台和外籍买方的广泛关注和认可。,总价决定的客群特征,1500-2000万豪宅参考楼盘：绿城黄浦湾、华润外滩九里。,客户特征,客户定位原则,绿城黄浦湾,绿城黄浦湾客户基本为绿城内部客户，以江浙客户为主，购置物业看中项目地段的不可复制性，以及由此带来的保值、升值空间；从客户的购买年龄来看，主要集中在35-50岁左右。年收入约在
27、300-400万。,该案客户以国内客户为主，占总数的73%，其中本地区域客户占据半数以上，达到57%，港澳台区域客户占17%；在购买该案的客户中30-45岁之间的客户较多，看中黄浦滨江稀缺地段及景观资源，看好区域发展潜力。购买客户分两类。较多客户以入驻此楼盘为目的，希望以最少的资金购买到适合的房子，与240平米的户型相比更喜欢188平米户型；另一类客户更看中的户型的舒适度。,华润外滩九里,受众面较广，客户大体分2类：,看中地段的稀缺及不可复制性，期望以最少的资金入驻区域，对产品的舒适度要求有限，最少可接受188平米三房，购置目的为长期持有。看中地段、品质，经济实力强，对产品的需求以自住兼保值为
28、主。,客户定位1500-2000万产品,客户来源：以内地客户为主，兼有一定港台籍客户。客户年龄：30-45岁客户职业：30-40岁以金融行业为主；40-50岁多数为私营业主，有实业。客户收入情况：年收入300-400万,客户定位1500-2000万产品,自我实现,尊重需求,归属需求,安全需求,生理需求,马斯洛消费需求金字塔,多次置业、长期持有,关注楼市、股市，对通货膨胀敏感；,产品需求,本案公馆客户年龄应在30-45岁左右，对楼市和股市等金融市场投资市场变动非常敏感，对通货膨胀反应强烈，对物业的要求高，必须是最好的地段。他们认可陆家嘴滨江地段的不可复制性，以持有传统富人区物业为购置目的。,最少
29、可接受188平米户型,客户定位1500-2000万产品,海珀日晖,以国内客户为主，占总数的75%，其中外地区域客户占据多数，达到63%，港澳台区域客户占21%；这与该案所处地段非传统意义的豪宅居住区有关，导致老上海客户对此项目兴趣不大。在购买该案的客户中35-45之间的客户较多，此类客户来上海时间较长，作为新上海人对上海传统的黄金地理位置比较关心，比较看好十六铺改建后对周边区域的影响；购买总价在3000-4000元豪宅的客户，他们对楼市的变化敏感度有限，看中的物业首先要是最好的地段和产品，并且需要有独特的气质，家庭年收入：1000万以上。,相比1500-2000万元总价的客户，3000-400
30、0元总价的客户挑选产品有“宁缺勿烂”的心理；看中的物业必须地段佳、品质好，且要有独特气质。,客户定位3000-3600万产品,客户定位3000-3600万产品,客户来源：以内地客户为主，并有一定比例的港台及外籍人士/机构。客户年龄：40-50岁客户职业：私营业主，或海外投资机构,自我实现,尊重需求,归属需求,安全需求,生理需求,行业区域中领军人物，对独特而传承的产品更感兴趣,马斯洛消费需求金字塔,多次置业、地段的认可,产品需求,由于投资选择面广，此类人群对楼市投资敏感度相对不高，通常了解产品的途径为生意伙伴的介绍。他们对具有传承性的产品更为看中，他们认同陆家嘴滨江地段的不可复制的稀缺性，对产品
31、的要求除了品质感、舒适度、功能性外还需要独特。,地段佳，产品力突出而有特色,客户定位3000-3600万产品,第四部分 产品定位,定位原则,满足客户的基本需求。通过增加产品附加值、功能性，最大程度增强产品竞争力，使产品特色成为项目一大卖点，从而弱化类住宅产品与公寓产品的竞争劣势。通过合理的户型面积，控制总价，增强与公寓产品的竞争力。,产品定位,1500-2000万产品 具有附加值的188平米三房,3000-3600万产品 增加产品功能，做产品独特，功能多样化的官邸,长驻客户用途,CEO行政公馆居住+办公需求产品必须考虑到居住及办公空间的分离。,不定期客户用途,做为私人会所自用，举办商务宴请、小
32、型发布会、品鉴会。,最小面积300平米,共有功能间：客厅、厨房、餐厅、主卧套、次卧套、保姆间,特有功能间：家庭厅、观景大阳台,参考项目的户型特点,我们项目所适合的户型产品,1、产品类型 沿江多层商务官邸、高层行政公馆2、面积段 官邸300-320平方米、公馆180-190平方米3、户型结构 官邸：大平层户型，采用层层退台的立面形式，拥有观景大露台 公馆：一平层三户设计，户户享有舒适的观景朝向4、功能分区 官邸：以商务会见、宴请及居住为主要功能 公馆：以生活居住为主要功能，套内还有可二次利用的附加空间,产品定位,我们项目所适合的户型产品,产品定位,房型特点：,三房二厅二卫 180-190平方米,
33、8.4米,4.2米,一梯一户,8.4米面宽客厅,4.2米主卧套面宽,大面积观景阳台,后期可作为四房使用,层高3.3米,产品定位,配套及服务,满足客户需求以服务独特强化项目竞争力,原则,配套竞品配套一览,配套,特色：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；双路供电，为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；高速电梯可保证客人候梯时间不超过30秒钟；双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上 新风量和对空气的杀菌消毒处理；24小时冷热水供应，并有中水处理系统；智能生态双层玻璃幕墙，解决光污染和引入自然新风；一定出租面积有一个停车位，并实现智能化高效管理丰富经验的国际知名物业管理公司,服务,我们提
34、供服务式生活配套,Morning call服务,飞机票、火车票代购,传真、E-mail发送,快递收发服务,Taxi代叫服务,Room service服务,其它相关服务,快餐定制服务,服务,项目指标,谢谢！,邂逅经典时尚,高端别墅投资论坛暨奢侈高端品鉴,LUXURY,2008年10月18日 红鼎高尔夫会所,深圳规模最大、规格最高的高端别墅投资暨名流生活指南峰会由深圳市中央CBD指挥部，深圳商社汽贸 深圳市旅游总商会 中新社 搜狐旅游频道 焦点房地产网 渝洲服务导报主办，深圳正邦广告协办，并得到各大高端媒体的鼎力支持，旨在为深圳乃至西南地区的富豪精英阶层寻找更好的投资环境和项目，展示世界顶级精英人
35、士生活方式，演绎高品味的生活状态，如何去做榜样人群。它是高端物业项目最佳的展示和交易平台。为投资型买家展示全球的高端生活消费品（高端汽车，高端物业，珠宝等）与不动产。还将为展商提供一个展示未来生活理念的平台。为了这种新的生活方式而设计的综合性项目，演绎豪华住宅与名流生活方式，教育娱乐设施的完美结合。,奢华名流酒会 富豪社交场所,LUXURY,活动宗旨：定期挑选西南区1家顶级房地产项目作为酒会地点或巡展活动主要赞助商。旨在打造深圳的高品质生活人群圈。通过定期的聚会，加深彼此的交流，引导投资与消费。,LUXURY,城市精英派对，少数人的精致生活！,据凯捷咨询发布的2007亚太区财富报告中称，中国的
36、富裕人士人数已在2006年增长至34.5万，中国富裕人士数量在2006年增长了7.8%,财富总额高达1.73万亿美元，位居亚太地区第二位；中国内地的富裕人士在2006年用于房地产的投资由2005年的25%的增加到29%。根据仲量联行所发布的2007全球房地产资本报告显示，中国全年登记在册的房地产交易总额达到90亿美元，较2005年增长了69%。中国已经成为了世界范围内房地产交易最活跃的地区之一。,富豪名人、企业高管、商业精英、文化名流 外投资机构和高端个人投资者 商社汽贸准客户群及高端车型会员国内外房地产业界的主要管理者及决策人士，重大EMBA学员 在渝外籍人士,目标观众包括：,参与活动人群：
37、,为保证观众质量，所有来宾将仅凭金卡邀请函进场。,深圳渝中区文化局相关领导深圳市渝中区中央CBD主任深圳市总商会会长深圳市旅游商会会长深圳各大旅行社总经理，川西专线总监及各区门市经理及各区门市经理及商会会员单位负责人深圳各5星级酒店，高级餐饮，娱乐行业高层管理人员深圳红顶高尔夫球会会员富豪名人、企业高管、商业精英、文化名流 外投资机构和高端个人投资者 商社汽贸准客户群及高端车主及VIP会员国内房地产业界的主要管理者及决策人士，重大EMBA学员 在渝外籍长住精英人士,拟邀社会名流,名车试乘试驾活动,与会的贵宾可通过排号的形式对展示的车型进行逐一试乘试驾，等候期间有多样的活动可参与，同时将享受五星
38、级接待。试乘试驾中有专业的导航员和陪价员，对车型的特点进行逐一介绍。,主要活动,豪车名模秀：身高均在175CM的职业车模尽展豪车风采，香车靓女，羡煞世人。（含外籍模特）,水晶时尚秀-顶级模特演绎莱俪ART DECO首饰系列,这个系列的特点在于它超卓的手工，表扬RenLalique的设计天赋及他对珠宝设计的贡献，贯彻其的美誉。除了保持一贯精致和简洁的设计外，亦揉合了潮流的触角，打造完美的线条，时尚的设计加上晶莹剔透的水晶：简洁中展现高贵气派。,莱俪是一个充满传奇与生命力的品牌，世界水晶第一品牌，百年来的每件作品，代表着顶级的艺术结晶，一直是艺术收藏者的最爱。创始者ReneLalique是20世纪
39、的一位天才艺术家，他前卫、不同于当世的专业设计及制造手法，创造出许多不朽的杰出作品。,1867年弗朗西永注册“Longines”公司,浪琴品牌正式诞生,同年第一只浪琴表机芯L20A面世。从1867年起,每只浪琴表都雕刻有飞翼沙漏标志。1880年,浪琴表在瑞士正式成为注册商标,它也是瑞士制表业中历史最悠久的商标之一。,豪士生活-浪琴表Longines尊崇生活演绎 非一般感受,现场将通过模特走秀展示浪琴豪士生活走秀，运动系列，,-练习场活动等候期间，邀请各位社会名流在练习场或休息厅小聚。,-名流酒会展会期间，约100位富豪精英将受到邀请出席举行的名流晚宴。此次盛宴将会成为七里坪潜在购买群体与七里坪
40、零距离对话封闭销售的最佳平台。,LUXURY,-生活互动座谈举办免费论坛。每位奢侈品牌商都将用3分钟时间上台演绎自己的品牌故事以及世界名流示范生活的演讲时间内介绍品牌故事。座谈旨在为城市精英人群打造个性化的品位生活提供专业建议。,高端别墅投资高峰论坛,暨峨嵋山金秋温泉节邀请,“峨眉半山国际度假新模式”大型系列专题论坛,发现,七里坪，一个可以托起你安全度假梦想的诺亚方舟七里坪，一个历史上从无任何大震记录的安全台地七里坪，一个天人合一集自然生态养生的生命佳境峨眉半山零公里向右3.5公里，那个刚刚跃入人们眼帘的七里坪山中度假新城，无疑是今夏乃至未来八到十年内避暑度假的生命诺亚方舟。七里坪，横亘于绵绵
41、群山之间，深藏于峨眉山高山腹地，集峨眉山千年之精华，万物之灵气，12平方公里的高山台地，顽强而坚实地支撑起人类安全度假的梦想空间。相较于龙门山地区而言，七里坪地区具有漫长的地质演化史，地质结构非常稳定，历史上从未有过大地震的任何记录,高峰论坛版块,深圳政府相关领导人以及七里坪总裁致辞；邀请到旅游总商会进行峨嵋山旅游区投资远景以及七里坪营销总监进行项目整体介绍；千年峨嵋山到底有些什么不为人知的人文异事，有着什么样珍奇逸闻，让我们一起进一步发现，探索；峨嵋半山七里坪视频资料片播放，从生态，人居，投资，物业管理等多方面进行全方位PPT介绍；对现场的嘉宾进行价值不菲的峨嵋山原生态千年植物标本以及珍稀深
42、山药材有奖赠送（精包装加七里坪LOGO）；邀请峨嵋山高僧做法为到场来的嘉宾进行开光，护身荷包赠送；现场嘉宾对项目进行提问并由深圳项目组负责人进行解答；由旅游商会会长与峨嵋半山七里坪总裁抽出峨眉山金秋温泉节免费游幸运嘉宾。,下面让我们呈现一下由我方组织的07年宝马中国名流邀请酒会的盛况,地点：红鼎高尔夫,LUXURY,此次活动媒体宣传：,搜狐旅游频道首页新闻专题活动报道1次商界活动专题报道1次焦点房地产网首页专题活动报道12天焦点各大业主论坛活动新闻置顶7天中新社新闻周刊活动专题报道1次中新社新闻网活动专题报道12天新楼市1个整版活动专题宣传深圳商报活动专题报道1次（车周刊一次）不抵于半版面渝州
43、服务导报整版专题活动宣传报道全球读物OUT TIME活动新闻报道1次世界时装网活动专题报道一周NEEU/奢侈品 网活动专题报道1次,为什么建议参与这次活动,峨嵋半山七里坪即将开盘。做为拓展外销第一站，深圳。其成败不仅仅是销售的数量问题，更重要的是作为外地市场是否建立起全国区域内高端地产奢侈品牌的关键一战，也是树立整个销售团队的信心的第一堡垒。高端物业的外地市场销售，首先要解决的是2个问题,（一）优质目标客群的储备量以及对项目忠的诚度。当然我们可以说如果有一两个大客户包场买单，就不需要蓄客了。但问题是，这仅仅是“如果”。销售是不讲假设的。这样的赌博是要冒大风险的。就目前从我方的200组蓄客量再到
44、后期外展后的蓄客预计100组。300组客户有多大的项目忠诚度？,（二）项目忠诚度。即使是意向客户，是不是只对峨嵋半山七里坪有购买意向？他对项目开发商的资金能力，开发能力，物业管理能力的了解度够吗？最重要的是，买单者放心吗？远程投资高端物业，投资者不会听你吹的天花乱坠。我们必须拿出诚意来证明自己的实力！重点是得在他犹豫是否去考察项目之前。,我们需要表达我们的诚意以此来证明我要表达的一切！,诚意=实力,无数次营销事实证明，冠名一个成熟的高端活动是异地圈层营销的最佳办法。,在目标购买圈中迅速的找到买家并让他认可我。交朋友的最佳办法，真金白银，让他来你的家里作了客难道他看不到你的诚意吗？你想让一个睿智
45、的投资商放弃自己的时间来参加你的劝买单座谈，其买单的理由是你说的真棒？是的是的，你的项目很好，很有价值，很值得买单。问题是，我们还不是朋友。你的产品谁来担保？亏了我找谁？我得看到你的诚意！,组织力强，公信力高，执行力强，回报率高，宣传攻势大，目标客群封闭营销，让大家来帮你吆喝，而你呢？润物细无声吧。,这次活动会影响到今后别墅项目的销售吗？资源是否被提前浪费了？,我们邀请来的客户不是买来自住养老的退休富有家庭，他们是买来投资的！不是买一套，是买几十套。我们是否应该更多去考虑如何消除“我投资后的赢利率如何评估，如何保证？”的问题。异地销售，团购为王！,别墅，是在七里坪项目呈现出来，配套相对成熟，异地投资客在对七里坪的不动产投资项目相对满意的前提下，进行的个人再消费。那个时候，高端VIP客户才会真正进入项目，购买顶级别墅物业自我消费，快意人生！,30万，让你进入深圳名流界30万，让我们成为朋友。30万，让我的朋友成为你的朋友。30万，我看出你不只是在吆喝，你来真的了！30万，有政府帮你吆喝，好吧，我信了！30万，你的服务很好很有品，我看到你的诚意了！30万，好吧，让我看看你的货。30万，我会为你买单。因为我信任你了！30万博1个亿，值吗？,END,
