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1、苏州太仓今天商业广场项目,招商定位报告,苏州今日天宁物业管理有限公司,目录,第一篇 本地概况,第四篇 S.W.O.T 分析,第二篇 项目概况,第三篇 规划定位,第五篇 招商计划,第六篇 经营管理,篇外 本地商家简介,本地概况-区位交通,太仓位于江苏省东南部，长江口南岸，是距离上海最近的城市。交通四通八达现过境的干线公路有204国道与339、338省道。沿江高速和苏昆太高速在境内互通出入口距离本项目1.5KM。太仓汽车站发至全国各地有近千条客货运专线。上海地铁11号线-嘉定北站到太仓市区有太嘉快线连接，用时只需20分钟；上海地铁7号线-美兰湖站到太仓市浏河镇亦有沪浏快线连接，用时40分钟。,本地
2、概况-经济发展,太仓文化底蕴丰厚，工业发展迅速，是苏州地区最后一个踏上高速发展快车道的县级行政区，经济增速位居苏州市域第一位，也是中国经济最为发达的县市之一，2010年列全国百强县（市）第四位。,太仓面积620平方千米，2012年常住人口达到95万。全市共设6个镇和一个街道办事处。本项目所在的城厢镇是该市的中心城区和市府所在地，是全市政治、经济、文化中心，也是太仓市近年重点旧城改造的区域之一。,2010年太仓港口开发区升级为“国家级开发区”。20余家世界500强企业在太仓设有工厂及办事处。2011年实现地区GDP866.32亿元，按常住人口计算人均GDP达到100134元。,本地概况-区域潜力
3、,A.项目所在城厢镇区位优势得天独厚，东靠太仓经济开发区，南临上海嘉定，西接昆山。B.城厢镇是太仓的主城区，且为市政府所在地，很多资源可依托而生。C.项目所在区域属于本市物贸交易中心，附近为工业园区，现有五洋的稳定客流，又即将迎接两个大型新项目（亿立和月星）的大量新增客流，项目潜力无限.D.该区域位于老城区核心商圈辐射边缘，商业布局处于起步阶段，商业配套仍不足或档次较低，供需不平衡，给予投资商发展空间。政府目前也着眼于提升该区域档次。,本地概况-小结,项目所在区域交通便利，四通八达。项目所在区域经济发展增速明显。本地常住人口日益增多，居民具有较高的消费能力。所属区域为本地物贸交易中心，人流量大
4、。区域商业处于提升档次阶段，与本项目良好互动。,项目概况效果图,项目概况物业条件,总建筑面积约35000平米，设计为一栋L型独栋建筑，内部分为A/B/C/D区。整体建筑中间主体部分C区为11层，两侧A、B、D部分分别为5、7、5层（详见平面图）。外立面以时尚大气的冷灰暖咖色系饰面，整体呈现出现代、动感的建筑风格，与周边商业和谐融洽，但极具辨识度。项目临街方向为较为宽敞的空地和绿化，正面大气宽敞。内部为毛坯，各区内部可分割隔断、自主装修；水、电、煤气管道、排风口预留可接入，中央空调风管已布好。,项目概况-停车位（白色为设计停车规划区域）,注：该项目停车位均为地上停车位，目前规划有300个以上车位
5、。车辆进出动线流畅。,项目概况-区位图,亿立义乌国际商贸城,月星家居二期,月星家居广场,五洋商城,本案,城厢镇工业园区,项目概况-交通条件,项目位于太仓市城厢镇204国道与弇山西路交汇处。该项目距离太仓市中心约2KM，距离太仓客运站约3KM，距离市政府约3KM。项目距离高速出入口约1.5KM，同时距离“长江第一港”太仓港仅12KM。,苏沪首席/一站式小商品批发采购基地。计划开发面积8万平 方米，商城分地上四层建造，共设标准商铺近3000间，主要经营日化用品、美容美 发用品、日用小百货、塑料制品、花卉、渔具、饰品、工艺品、钟表、小电器、电子产品、小五金、鞋、帽、布料、服装、滋补保健品等上十几万种
6、各类小商品。地下一层为生活超市、餐饮等。,项目概况-周边商业,亿立义乌国际商贸城售价：一四层售价约为22000元9000元/m2 目前销售情况非常乐观,项目概况-周边商业,总规划为35万方的城市综合体，分为一期15万方的商业综合体和二期20万方住宅。商业部分定位为中高档家居市场，分为月星家具馆和建材馆。月星集团为中国民营企业500强企业，其打造的该项目将提升城西商区整体的功能档次。,月星家居广场在售情况良好，已确定地下一层有大型超市入驻，带动人气。,项目概况-周边商业、工业,五洋商城：太仓地区最大的集建材、五金、机电、陶瓷、家具、灯具于一体的专业建材商城，商城已开张八年，目前生意火爆，是太仓地
7、区最具影响力、最成熟的建材市场。黄金海岸温泉会所：近期即将开业的15000平的集洗浴、住宿、餐饮为一体的洗浴会所，侧面反映该区域的商业升级趋势，与本项目也互补及互动。城厢镇工业园区：项目北侧、西侧为大中小企业工业厂区，项目位于该区域十字交通路口，将满足该部分工业企业商业需求。,项目周边商业网点明细,项目概况-小结,项目位于主干道十字路口，商业面积适中，停车位充足。交通便利，四通八达。项目周边现为物贸市场及工业园区，正逐渐向大规模、专业化、一站式的物贸物流中心转型，有走向高端的政策和趋势。,规划定位-总体定位,今天商业广场 立足于服务周边市场及工业园区、高速路来往商旅，集住宿、餐饮、娱乐休闲、写
8、字楼等功能为一体，填补周边商业配套服务空白、具有强大辐射功能的商业综合体。,规划定位-功能定位,（1）住宿服务功能区：星级酒店、商务型酒店、连锁快捷酒店。（2）娱乐服务功能区：KTV、酒吧、娱乐主题会所、运动健身场馆等。（3）餐饮服务功能区：特色餐饮、主体餐厅、中式饭店、西餐厅、美食广场等。（4）休闲服务功能区：茶楼、咖啡厅、网吧等。（5）保健服务功能区：高档浴场、SPA馆、足疗中心、美容美发等。（6）商业配套功能区：写字楼、银行网点、便利超市、通讯服务等。,规划定位-消费群体分析,项目目标消费群体总结:在2555之间,有稳定的收入并且有一定的经济能力和独立的经济支配权;追求便捷服务、相信品牌
9、质量,消费心理较为成熟;消费力以中高档为主,是主力消费群体;,SWOT分析-优势与机会,优势机会,区域优势：太仓经济增速稳定，区域升级中。,交通优势：交通便利、可到达性较好。,时间优势：该区域目前还没有类似项目，即集品牌化、专业化、服务化的商业配套业态为一体的商业综合体。项目内各个业态良好互动，组合出拳，必将优于分散的、低端的、家庭作坊式的同类业态。,升值机会：周边的项目均为重点工程，必将带动区域升值，项目自身也会被带动。,SWOT分析-劣势与威胁,劣势威胁,目前周边大型商业项目基本均在建设状态，尚未形成商业配套互动效应。,周边在建项目工程浩大，地段商业形象未达到鲜明的整体性。,本项目经营模式
10、为配套商业业态的综合体，不具备传统意义上的主力店，不便于整体推广。,招商计划-招商策略,注重物业服务功能性，住宿、餐饮、办公、配套科学比例招商；规划为整栋一三层餐饮、休闲、其他配套，四层以上连锁酒店/写字楼。业态比例详见下页。注重品牌效应，各业态均对品牌连锁及本地龙头企业进行招商；连锁酒店面向：例如锦江之星、富驿时尚、汉庭、七天、如家、莫泰168、格林豪泰、速8等进行招商；餐饮计划：汽车餐厅（KFC、麦当劳）、商务餐（外婆家、采蝶轩、小南国等）、快餐（永和豆浆、味千拉面、东方既白、德克士、四海游龙、老娘舅、老妈米线、真功夫、池上便当等）、人气餐厅（火锅、湘菜、自助）通过重点业态的成功招商，来带
11、动其他业态的招商；,写字楼比例约30%（10000平左右），酒店宾馆比例约30%（10000平左右）、餐饮比例约20%（6000平左右）,休闲保健5%，其他商业配套5%。,招商计划-业态比例,招商计划-租金策略,鉴于周边经济环境及投资成本考虑，目前租金指导价为四楼以上为0.95元/天-1.2元/天。一楼1.95元/天、二楼1.50元/天、三楼1.25元/天。一般商家免租期3-4个月，对于最先签约入驻或面积比较大的商家，可以适当的延长免租期。星级酒店的免租期根据惯例执行。,招商计划-招商原则,执行以下原则：1、全国知名品牌连锁店2、长期从事该行业经营管理的投资者3、本行业经营状况名列前茅者4、周
12、边地区有一定商业影响力者杜绝以下情况：1、无任何品牌盲目投资者2、无投资实力者/有投资实力但没有经验者3、与本项目定位无关联者4、品牌和投资商口碑较差者,招商重点品牌酒店,注重品牌酒店的引进，有利于项目的宣传推广，同时对于项目的整体形象也有所提升。填补区域品牌酒店的缺乏，满足周边商户及客户群日益提高的住宿要求。例如：汉庭商务、锦江之星、富驿时尚酒店等,知名连锁餐饮,“民以食为天”，餐饮的配套必将带动项目甚至该区域的商业氛围。满足周边物贸中心、工业园区、项目自身办公一族及快速路来往商旅的用餐需求。例如：KFC、麦当劳等洋快餐，及符合白领人士喜闻乐见的商务餐饮。,休闲保健,休闲养生目前在长三角地带
13、有着广大的消费群体，单客平均消费水平较高。该区域作为物贸交易中心，经商人士是主要的客流，大量的业主也是消费群体，保健养生会所可供提供休息及商务洽谈。,健全配套,24小时便利店、ATM机、通讯网店等等。,经营管理,1、“统一招商”为统一形象，尽快繁荣市场，对商铺采用统一招商的原则。市场的招商采用租赁商铺形式展开，其中大商户和品牌商户依据实际情况可开展其他合作模式。2、“统一管理”统一管理不仅仅是对基础物业的统一管理，还在于对商家的经营行为、经营范围及经营属性进行的统一管理，避免项目中出现个别不协调的商业类型而破坏整个项目的形象档次，在招商前期会对商户的进驻严格把关，避免客户同质化的竞争品牌入驻，
14、坚决杜绝商户间的恶性竞争。确保其他商业能够和谐、健康快速发展。,经营管理,3、“整合市场”整合市场功能，集商务住宿、娱乐休闲、餐饮、生活配套四大功能于一体；整合市场空间，做周边商业市场的服务中心。整合招商，商家合理布局，商铺进行统一招商；整合推广，避免单兵作战，整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广，对于个性化较强的商家可予以广告营销的支持。4、“合理回报”保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；通过市场整体机能的完善，带动该片区商业消费的档次和浓厚的商业气氛，使市场经营者能获得良好的回报。,篇外-本地特色项目一览,南洋广场 倡导一种全新的
15、购物理念，以多种方式深化规划设计和主题营造的新路，为顾客营造一个时尚、温馨的居家生活、购物天堂。规划的卖场布局科学合理宽敞明亮的购物大厅、美轮美奂的时尚精品，流光异彩的灯光效果，以及独具匠心的餐饮、体娱休闲区等等，使顾客在娱乐中购物，又在购物中享受休闲的“体验式”和“一站式”消费。,太仓万达广场 太仓万达广场建设用地10.75万平方米，建筑面积约47.7万平方米，规划了大型商业中心、城市步行街、商务酒店、甲级写字楼、高级公寓、电影院线等多种业态，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等各类功能于一体。,五洋广场 五洋广场坐落于太仓城市核心区域、上海东路与东仓路交汇处，项目总投资超3亿元，建筑面积
16、约7.1万平方米，地下停车面积约2万平方米，五洋广场已引进了大地数字影院、月星家居、汉庭连锁酒店和光大银行等众多项目入驻，成为一个集旅游宾馆、购物消费、金融服务、休闲保健、商务贸易于一体的商业商务中心。,篇外-本地酒店,福朋喜来登酒店(国际四星级）650-1650元太仓锦江国际大酒（豪华商务酒店）480-980元金陵花园酒店（标配五星级）480-2880元太仓鎏渊大酒店(标配三星级）198-368元汉庭、如家、格林豪泰、莫泰、锦江之星等快捷酒店均在太仓设有分店。,篇外-本地特色餐饮,碧宫海鲜酒楼 营业额：200万/月 营业面积：1800平米 客单价：100元胖墩石锅烤肉 营业额：70万/月 营
17、业面积：1200平米 客单价：60元,篇外-本地休闲商家,碧海蓝天休闲浴场在水一方休闲浴场威尼斯洗浴中心新天池足浴休闲阁黄金海岸洗浴中心 休闲商家人均消费50-300元，平均 营业面积2000至4500平左右。,篇外-本地娱乐商家,VIP5酒吧、CD酒吧：最低消费280元，营业面积700平左右。钱柜KTV、唐会KTV：人均消费50-80元。君王夜总会、大都豪夜总会：约40个包厢，包厢平均消费1200-1800元（不包含服务费用）,THE END联系方式：,业务负责人：孙先生，胡小姐联系电话：13915769068，15262670203Email:QQ:289012063公司名称：苏州今日天宁物业管理有限公司,
