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1、山海同湾2010年营销推广方案,前 言,房地产新政对休闲度假地产可能会有一定影响，前期推广需要暂时避过“政策反应期”；等到现场各项包装到位开始大规模推广，最大化推广效果。尽快落实当地相关机构执行情况，及时制定相应对策。4月17日，新国十条发布“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。”“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施。”4月21日，明确房子套数以家庭拥有房屋数量来认定。家庭由三种人
2、组成，本人、配偶、未成年子女。据传，第三套及以上住宅的相关税收政策即将出台。,如何吸引客户到达现场？,销售目标,到访目标,完销1000套,7850组到访客户,问题1,媒体推广,如何促使客户下定？,问题2,大范围的覆盖客户,强吸引力的内容,实实在在的利益,便捷的到访方式,低总价+高品质产品,每周末组织看房班车,话题性+活动支持,行之有效的媒体策略,如何吸引客户到达现场？,接收信息,来电了解,到访项目,被打动,活动营销,现场包装,看房班车,如何促使客户下定？,媒体推广,最终下定,第一部分 媒体推广第二部分 活动营销第三部分 现场包装第四部分 开盘执行,目 录,以稳、准、狠的媒体重拳，配以阶段性噱头
3、炒作，实现客户对项目的关注，愿意并主动来电、来访预计总费用：730万元,媒体推广,媒体推广,费用核算,区域辐射,推广策略,媒体选择,推广主题,媒体策略：根据不同地区特性选择性价比最高的推广方式；开盘前以报纸广告打头阵，迅速打开目标市场；以短信为主要渠道，逐渐渗透目标客群；以网络为主要阵地，充分进行项目炒作。内容策略：推项目，推山海同湾的优势、潜力、价值；推品牌，推“山海同湾”品牌、“盛邦基业”品牌；推人物，推“中国北方首席地中海风情度假城”缔造者。主题策略：低总价；高端品质；噱头活动。,推广策略,秦皇岛,北京,绥中,唐山,东北,区域辐射,山海同湾,媒体选择,PART ONE 北 京,多渠道联合
4、，硬手段推广，全面覆盖目标客群，带动海滨投资热潮,策略：交叉式、纵深化，软硬结合，全面展示项目优势；充分利用各媒体的核心优势资源，广告主题差异化、噱头化；高调亮相，为开盘积累客户；不断制造话题，引发持续关注；通过网络媒体持续举办网友看房活动。,时间：2010年5月-9月,费用：100万元,媒体：搜房网、焦点网、新浪网,网 络 媒 体,1,策略：开盘前连续打出系列主题整版广告，以巨大话 题性制造强大影响力，迅速引爆销售；其他时间根据活动内容、实际需求酌情刊登。,时间：2010年6-8月,费用：100万元,媒体：北京青年报、新京报,报 纸 媒 体,2,策略：针对北京中高端客户发送，覆盖面广、持续时
5、间长，不断扩大项目影响力；主打价格与投资牌，并与阶段活动内容结合，吸引来电来访。,时间：2010年5月-9月,费用：20万元,媒体：专业短信发送公司,短 信,3,策略：客户更便捷的了解项目，防止客户流失，增强其购买信心；通过展板、楼书、三维动画向客户展示项目；组织客户看房班车集合点，便于管理。,时间：2010年销售期,费用：5万元,媒体：迪阳大厦1层大堂,北京市内接待中心,4,策略：租用旅游地产专场或秦皇岛专场最好的6-8个标准展位位置；主打综合大盘形象，迅速引发媒体关注；结合适当优惠策略，以形成阶段成交高峰。看房班车进行配合。,时间：2010年6月24-27日,费用：50万元,媒体：北京夏季
6、房展会,房 展 会,5,时间：2010年销售期,看房班车费用：20万,媒体：联合大客户实施现场活动,活 动 联 合,6,策略：量身定制主题活动，在售楼处及海滩进行，免费提供车辆及午餐；旅行社：北京中青旅开辟旅游看房线路；长城物业：高端社区业主看房；可联合大型企业、高校、医院、金融机构、高端俱乐部会所等。,山海同湾,公 交 车 身 广 告,7,时间：2010年7-8月,费用：30万,媒体：特8路公交车身广告,策略：特8路公交为环三环双层大巴，自驾车车主很容易注意，并且早晚高峰堵车时间较长，大的通体广告很容易吸引注意；5万元/车/月，建议做3辆公交车，做7、8两个月，在推广中带来一定社会影响力,策
7、略：选取山海同湾有噱头的卖点进行炒作，成为所在媒体最具话题性新闻，迅速引发各方关注，从而促进项目销售；根据目标客群特性，在北京选取报纸、杂志、网络媒体同时进行。,时间：2010年7月-8月,费用：20万元,媒体：专业软文炒作公司,软 文 炒 作,8,PART TWO 绥 中,做好沿路导视，显示项目区域“霸主”地位，增强客户认同感,沿 路 导 视 系 统,1,时间：2010年5月前,费用：50万,媒体：高架、导视牌、路灯旗等,策略：在京沈高速孟姜出口、万家出口至项目地块，绥中县城区及项目地块周围设置高架广告牌、交通指示牌、路灯旗等。在项目现场设置大广告牌、围挡，展示项目形象，吸引自驾客户。,报
8、纸 媒 体,2,时间：2010年6-8月,费用：30万,媒体：葫芦岛晚报,策略：吸引葫芦岛（含绥中）当地客户的关注；以世界品质的、大规模的、北京团队的高调性吸引当地高端客群，树立项目品牌形象，扩大区域影响力。,策略：联系葫芦岛当地短信公司，针对中高端客户发布短信。强调大北京高端海景项目概念，以低价格吸引，并与阶段活动内容结合，吸引来电来访。,时间：2010年5月-9月,费用：10万元,媒体：专业短信公司,短 信,3,PART THREE 秦 皇 岛,做好沿路导视，布局游客聚集地区，截获海滨旅游客户,沿 路 导 视 系 统,1,时间：2010年5月前,费用：100万,媒体：高架、导视牌、路灯旗等
9、,策略：京沈路高架广告牌引导客流。老龙头至项目地块的滨海大道沿路设置交通指示牌及广告牌。吸引在山海关、老龙头的旅游客户根据指示牌到现场看房。,派 发 项 目 礼 品,2,时间：2010年7月-8月,费用：20万,媒体：景点、酒店、加油站等,策略：在秦皇岛游客较多的地方派发有项目介绍的小礼品，如纸巾、矿泉水、小扇子、地图、便签等；山海关地区配合看房专车，将客户直接接送销售现场。,PART FIVE 唐 山,以短信为主，报广为辅，铺开项目影响力，锁定中高端客群,策略：针对唐山矿主、企业主、高端项目业主等中高端客户发送。主打价格与投资牌，并与阶段活动内容结合，吸引来电来访。,时间：2010年5月-9
10、月,费用：5万元,媒体：专业短信发送公司,报 纸 媒 体,1,短 信,2,策略：开盘前连续打出系列主题广告，以低总价的优势迅速赢得市场关注。,时间：2010年6月,费用：30万元,媒体：唐山晚报,PART SIX 东 北 地 区,覆盖沈阳、长春、哈尔滨、大庆，以短信、报广为主要宣传手段，以价格与资源优势主攻中高端客群,策略：针对国企高管、企业主、高端项目业主等中高端客户发送。主打价格与海资源优势，并与阶段活动内容结合，吸引来电来访。,时间：2010年6月-8月,费用：20万元,媒体：专业短信发送公司,报 纸 媒 体,1,短 信,2,策略：连续打出系列主题广告，以低总价的优势迅速赢得市场关注。针
11、对东北客户，凭报到现场即送礼物一份，购买享受一定优惠。,时间：2010年6月,费用：100万元,媒体：辽沈晚报、哈尔滨晚报、大庆晚报等,策略：在沈阳、哈尔滨等地择机参加当地规模最大的房展会；以海滨综合大盘形象出现，迅速引发媒体关注；结合适当优惠策略，以形成阶段成交高峰。,时间：2010年6-7月,费用：20万元,媒体：东北夏季房展会,房 展 会,3,我们的目标客群在关心什么？我们会为他们带来什么样的“好处”？我们最大的优势在哪？什么样的话语才能“跳出”众多海景项目？什么样的话语才能直抵客户的心里？,推广主题,以巨大的话题性吸引大众注意，旨在突出“海”资源的稀缺，以引导者的姿态唤醒大家对海滨居住
12、的向往和认同。根据不同媒体的特性，结合开盘、营销活动等不同阶段主题，进行扩展和衍生，将“圈海”行动落到实处。开盘前认购客户可自行组团，人数越多，享受优惠越大，将“圈海”落到实处。,山海关万人“圈海”运动,20万起，山海关万人“圈海”运动6月16日，正式启航1、海南岛太“火”，山海关刚“热”（投资空间）2、海南岛太“远”，山海关够“近”（度假距离）3、海南岛太“贵”，山海关更“值”（超低总价）,北京报纸推广主题,1、山海关万人“圈海”运动6月16日，正式启航20万起，香遇地中海2、山海关万人“圈海”运动“圈”一座海岸城邦，“圈”一种浪漫生活3、山海关万人“圈海”运动第一波激情世界杯专属海滩海鲜饕
13、餮狂欢夜,网络推广主题,专题：山海关万人“圈海”运动详解擂台：是山海关还是三亚湾？软文：万人“圈海”运动倡议书“圈海”，2010投资新风尚“圈”的越多，“返”的越多专访：万人“圈海”运动领导者“圈海”运动，为何从这里开始？博客：万人“圈海”运动史纲要 万人“圈海”运动掠影,话题性推广,以针对性强、噱头大、丰富精彩的现场活动，吸引客户前往，在现场氛围的感召下促使其下定预计总费用：100万元,活动营销,6月 开盘月 开盘盛典+世界杯狂欢节,7月 摄影月“山海同湾”摄影活动,8月 联合月 大客户海滩活动联合,9月 中秋月 山海同湾中秋博饼大会,10月 国庆月 华丽收场摄影活动落幕,旅游团+看房班车,
14、月度活动主题,活动内容：吸引家长带领孩子前来，感受油画DIY的乐趣，享受自己动手的快乐；可与旅行社、长城物业、大企业、医院、学校的工会联合举办；购买专门的油画DIY产品，在海滩上铺开自由绘画，创造百人涂鸦的宏大场面。,时间：5月29日-30日,费用：3万元,媒体：所有网络、短信资源,儿童海滩油画DIY活动,1,活动内容：开盘前连续打出系列主题广告，以巨大话题性制造强大影响力，迅速引爆销售；举办气势宏大的开盘活动，凸显大盘气魄；所有客户可乘坐免费班车，营造现场热销氛围；活动后配合大规模媒体宣传，扩大影响范围。,时间：6月16日,费用：10万元,媒体：所有报纸、网络、短信资源,同醉山与湾 香遇地中
15、海山海同湾耀世绽放盛典,2,活动内容：租用大屏幕、音箱播放世界杯直播盛况，备足沙滩座椅，在海滩设置烧烤、海鲜、水吧等餐饮；活动期间邀请专业团体进行非洲音乐及舞蹈表演，丰富现场火爆气氛；如果有可能的话，开设海滩露营场地，吸引大量自驾游游客前来。,时间：6月19日-7月11日（连续4个周末）,费用：15万元,媒体：所有网络、短信、派送资源,激情世界杯山海同湾海鲜饕餮狂欢季,3,活动内容：以“山海同湾”为摄影主题，所有客户及业主均可参加；将照片发送至指定邮箱或者送到现场，在网站及博客上更新，在售楼处设置专门的“照片墙”；将多角度、更生动的山海同湾展现出来，持续吸引关注；8月、10月在售楼处进行一次“
16、5名幸运摄影师”的抽奖，到场者才有资格领取奖品。,时间：7月17日-10月3日,费用：10万元,媒体：所有网络、短信资源,年度主题活动山海同湾摄影大赛,4,活动内容：与北京20万以上车友会合作，邀请100辆车参加，报销油费，解决午餐；活动现场配合风筝放飞、海鲜美食、露天电影等活动；邀请网络媒体进行现场直播。,时间：7月31日,费用：6万元,媒体：所有网络、短信资源,百名车主赶海活动,5,活动内容：开盘后首个业主主题活动，白天举办手绘油画等互动活动，晚上在海滩举办篝火晚会，享受海鲜美食；促进老客户带新客户的成交，引发阶段成交高潮。,时间：8月7日,费用：5万元,媒体：老客户要约、网络、短信资源,
17、业主海滩篝火晚会,6,活动内容：联合北京中高端女子会馆、瑜伽馆、舍宾俱乐部进行；以“千人”的规模、“海滩瑜伽”的噱头吸引媒体关注，联合时尚杂志、报刊、女性频道等共同推广，扩大项目影响力；项目现场进行网络直播。,时间：8月14日,费用：6万元,媒体：所有报纸、网络、短信资源,千人海滩瑜伽,7,活动内容：博饼为源自明代的传统中秋活动，富有玩乐的趣味；现场准备大瓷碗、大骰子、丰富的小奖品，邀请业主及意向客户参加；增强业主归属感，促进老带新销售促使意向客户下定，巩固品牌形象。,时间：9月22日,费用：10万元,媒体：所有网络、短信资源，部分报纸资源,中 秋 博 饼 大 会,8,活动内容：泼水节冰淇淋文
18、化节茶文化节咖啡文化节涂鸦大赛海钓大赛等,时间：7月-9月周末,费用：35万元,媒体：所有网络、短信资源,其他周末活动,9,费用核算,（单位：万元）,合计：1000万元（含机动费用170万元）,以涵盖视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉的立体包装，潜移默化的让客户感受海滨生活的曼妙之处，促使其下定,现场包装,海 滩 包 装,1,力所能及的做好海滩美化、装饰，充分凸显休闲度假风情；将售楼处门前海滩清理干净，垃圾全部清除，适当清理一下大块石头；沿着滨海公路种植高大树木，其他地方栽种一些绿植，如果有条件铺一些草皮；在海滩上放置100张沙滩椅，50把遮阳伞，形成气势，点缀一些风情茅草伞、休闲秋千椅等。,完成时
19、间：6月之前,目标：基础包装吸引过路车辆驻足停留,意大利阿玛菲海岸,海 滩 包 装,1,完善海滩功能分区及各项配套，可设置露营区、休息区、垂钓区、观影区、餐饮区、运动区、沐浴区等功能区，发展成为环渤海知名的海滩露营地。提供防潮垫、帐篷、睡袋、烧烤架等露营设备的租赁，吸引追求生活情趣的、喜欢休闲度假生活得有车族亲来消费，为项目吸引有效客群。可以邀请一些无污染、好管理的小商业在海滩经营，聚集人气。,完成时间：8月1日之前,目标：升华包装环渤海第一海滩露营地,售 楼 处 包 装,2,在售楼处现场，放置令人舒缓压力的鲜花、熏香，使客户不自觉的对项目产生好感；每周末可适当提供各种甜点、咖啡、饮料等，醇香
20、弥漫；全天候播放舒缓身心的休闲风情音乐，周末邀请乐队现场演奏；所有销售人员身着统一服装，仪容大方，为客户提供贴心、舒心的置业服务；长城物业服务人员随销售一起进场，为到访客户提供细致入微的服务；在周末、节假日客户较多的时候，邀请银行工作人员、律师等专业人士提供现场咨询服务。,完成时间：6月16日之前,目标：客户进入售楼处充分感受到休闲氛围,美 食 街 包 装,3,按地中海风情全方位包装美食街外部精装、休闲伞、桌椅、景观小品、店招及装饰等。便利店、餐厅、咖啡店要率先营业，同时需要引进大量互动内容小店，如美甲、手模制作、T恤制作等。先期以“无租金”吸引商户，营造火热气氛，使客户对未来的生活充满信心。
21、在秦皇岛知名旅游景点发放美食街消费券，吸引意向客户前来消费。,完成时间：7月1日之前,目标：充分为项目现场聚集人气服务，盈利为次要,园 林 样 板 区 包 装,4,在售楼处到商业街、海滩这些客户活动区域提前做好园林景观，曲折的小路、休闲座椅、颜色丰富的花草要相映成趣；样板区一定要多做以水为主题的景观小品，凸显亲水的乐趣；可以在园林中设置趣味造型的音箱，播放休闲音乐；提前在售楼处旁边建好戏水池，设置休闲水吧，彰显国际度假社区的感觉；周末聘请乐队现场演奏，营造轻松、愉快氛围，使客户处于感性、亢奋状态。,完成时间：6月16日之前,目标：充分展现海滨休闲生活氛围，客户愿意沉醉其中,充分利用各媒体资源，高调入市，配合项目现场营造的高品质海滨生活氛围，引爆开盘火爆场面,开盘执行,5 月,6 月,谢 谢！,
