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1、,梧州星朗名都（商业）项目市场研究与整体定位报告,本报告严格保密，仅限客户内部使用，未经l领汇行允许不得外传或作其他用途。,领汇国际（中国）商业地产顾问LINKWORLD Consulting Limited,前 言,承蒙委托,历经多次调查、研究、讨论、修正后形成报告提交委托方，在阅读前领汇行提请注意以下事项。1、报告目的：为项目的商业发展提供真实、科学、准确的参考数据，令委托方对已进行的决策做出印证，为将进行的决策提供参考。2、本报告成果方法：通过对商业的供应和现状的探讨，反映梧州镇商业的发展方向；通过对消费者、商家、案例的专题研究，结合项目发展实际确定经营发展方向、招商的可行之行及难度预计
2、；最后，通过商业可行性初步调研结论初步应用于定位，为下阶段定位报告作出铺垫。3、阶段工作说明：在本报提交确认后，我们会在下阶段提交深入的项目功能、定位、布局、建筑规划等方面的研究分析及结论建议。,项目发展背景,物业指标,项目发展背景,限制性因素,存量商业，市场关注度大大下降项目于2006年入市至今已有5年，市场关注度大大降低，且面临众多新入市和即将入市项目的竞争，需要极其慎重地重新包装、定位、赢得市场认知；前期经营不善，市场口碑急需扭转项目前五年期间商业主题不明或定位出现偏差，业主、租户历经多次变更，均经营惨淡，对投资者和经商者信心造成打击，扭转项目口碑至关重要；物业结构不利于引进大型商家项目
3、规划较为超前，但结构复杂，独栋、内街、外街、集中商业并存，且受地形限制，各类型物业不在一个平面，目前主出入口和停车位位置非最佳选择，对业态组合和分布造成挑战，尤其与大型品牌商家的物业要求有较大差距。发展商愿景与现实矛盾发展商期望将所有商业面积尽可能出售以获取最大收益，但从项目现状和市场竞争环境判断，全部出售难度较大，且不一定能实现收益最大化，同时也难以保证经营成功。其它因素其它不确定性因素，包括集中商业的改造方案是否能获政府审批、是否可以用于销售、坊间对于项目风水方面的疑惑如何消除等。,梧州城市宏观环境,城市概况,梧州市城市概况面积：12588k人口：约330万辖区：万秀区、蝶山区、长洲区、苍
4、梧县、藤县、蒙山县、岑溪市支柱产业：再生资源加工、陶瓷、不锈钢、宝石加工、机械制造等经济总量:573.7亿（2010）,梧州，位于广西东部，市区紧接两广边界，为广西东大门。梧州为广西距港澳最近的港口口岸城市，享有“百年商埠”及“小香港”美誉。西江黄金水道中心城市粤桂合作的先行区国家东西部融合发展的试验区,梧州城市宏观环境,城市规划,项目所在区域,梧州市空间结构规划 绿核 三轴 多组团绿核：长洲岛风景旅游区三轴：1.江北的东西向城市发展轴，依托新兴路、西提 路、西 江路形成；2.江南的东西向城市发展轴；3.跨越西江的南北向城市发展轴。多组团：1.西江沿岸的生活组团；2.城市外围的生产组团。梧州市
5、城市总体规划（2002-2020）2009修改版 本项目正处于江北的东西向城市发展轴核心位置，周边环绕着城市行政、商业、生活组团。,根据梧州市进一步加快服务业发展的实施意见，梧州市将重点发展形成格局清晰、特色鲜明的3个商业圈。包括以鸳江丽港为中心的河东老城区商业圈、以火车站站前广场为中心的红岭商业圈及以南广高速铁路梧州站为中心的苍海商业圈。本项目虽不在规划的核心商圈之内，但正处于江北两大商圈中间，有填补市场空白之发展潜力。,城市商业规划,城市商业市场,红岭商业圈,老城区商业圈,苍海商业圈,目前梧州形成了一些比较具有特色的街区，比如鸳江丽港的土特产一条街、骑楼城步行街、步埠路宝石加工销售一条街等
6、。但这些街区，由于其聚集的数量、品牌和档次都比较弱，特色不明显，商业聚集效应不强。未来几年，梧州将在现有基础上，重点发展6条特色街区。梧州市将6条特色街区包括珠宝饰品服务街区、科学文化艺术街区、滨江休闲餐饮街区、骑楼民俗文化街区、旅游购物街区、新加坡商贸街区。,城市商业规划,城市商业市场,新加坡商贸街区,珠宝饰品服务街区,旅游购物街区,骑楼民俗文化街区,科学文化艺术街区,滨江休闲餐饮街区,现有商业格局,城市商业市场,河东老商圈,河西新商圈,市政府,梦之岛,太阳广场,骑楼城,丽港商业街,本项目,由于政府规划的红岭商圈还处于发展初期，居住人口少、商业氛围不足，因而沿新兴一路、新兴二路、以梦之岛和太
7、阳广场为核心的商业区为目前河西的商业中心，本项目有望成为区域商业金三角中的支柱之一。,主要商业网点分布,城市商业市场,太阳广场,梦之岛,盛业大厦,北京华联,两广市场,本项目,南城百货,骑楼城,南城百货,国泰广场,丽港商业街,梧州目前的商业重心仍偏向于河东片区，该区域商业分布密集、业态组合较完善，档次相对较高，因而人气旺盛；河西片区商业形态更先进，但分布较零散，聚集效应较弱，各业态之间缺乏互动。,典型商业街分析新兴一路、新兴二路,城市商业市场,由河西新兴一路二路为样本进行分析可知：零售与生活服务类（含电器）商家几乎并驾齐驱，成为商业中心的支柱业态；餐饮（含休闲餐饮与特色餐饮）和休闲娱乐紧随其后，
8、发展势头迅猛；但餐饮和休闲娱乐类分布较为零散且缺乏大型有号召力的商家，有较大成长空间。,城市商业市场,典型商业街分析新兴一路、新兴二路,典型商业街分析西江路,城市商业市场,由河东繁华的西江路为样本进行分析可知：河东商业构成中，零售占绝对主导地位，但同时其它业态符合度相对较高，且品牌商家相对较集中，因而整体商业形象档次较好；由于河东片区零售业态过于强势，导致休闲娱乐、特色餐饮等个性消费场所不足。,城市商业市场,典型商业街分析西江路,餐饮业分析典型商家列举（不完全统计）,城市商业市场,花样年华,麦劲堡,味国制造,华莱士,食通天,御厨,赵记担子面,KFC&麦当劳,上岛咖啡,上上居酒家,重庆火锅城,花
9、样印象,尚品人生,品味沙龙美食城,潘塘宵夜街,龙仔记,大型商业项目分析,城市商业市场,商业物业租金水平分析河东商圈,城市商业市场,河东片区中山路商铺租金水平最高，最高可达300元/月；其次为丽港商业中心的零售区域，最高租金约为300元/月。,商业物业租金水平分析河西商圈,城市商业市场,河西片区租金水平最高为太阳广场与梦之岛片区，租金最高可达400/元/月左右，项目周边租金水平较低，均价为50元/月左右。,小结,城市商业市场,梧州商业集中度较高，但发展水平相对滞后。梧州商业以河东老商圈和河西两大主力项目（梦之岛、太阳广场）为核心，除核心商圈外，大多以老旧住宅裙楼为依托发展，政府规划的几大新商圈和
10、特色商业街短期内难成气候。业态总体丰富，特色消费发展潜力巨大。梧州商业业态基本与内陆二三线城市同步，超市、百货、电器、数码、餐饮、休闲娱乐、教育文化、个人护理以及其他类型商家均有入驻梧州；但商家和顾客来源多以梧州本地为主，因而更加个性化的消费项目和商业形态（如酒吧街、游乐场、异国餐饮、特色餐饮等）较为匮乏，与部分年轻潮流消费者和中高端消费者的需求有一定差距。商业升级趋势明显，本项目存在客观发展机遇。梧州核心商圈的优势地位还将保持很长时间，而其多数物业均为早期兴建，物业结构、经营模式和商业形象已与现代商业需求有一定差距，同时新商圈商业又暂未成型，达到成熟期还需较长培育周期，因此梧州商业目前正处于
11、升级转型时期，商业业态和品牌将更加丰富、商业层次进一步提升、特色化主题式商业也将迎来快速发展期，为本项目发展创造了良好机遇。,项目基础分析,项目北临西环路，车多人少，且住宅社区不多，难以为项目直接带来人流，但西环路可作为项目自驾车顾客的首选通道；项目沿龙山路均为街铺，龙山路为坡道且狭窄，不适于行车，因而只能作为步行客流之入口，但坡度可能阻碍消费者的步行欲望，尤其下雨天会对行人造成很大困扰。龙山路两侧街铺隔街相望，但长度不一，不利于街区间的商业良性互动。周边公共交通系统还有较大提升空间。项目商业部分与住宅距离很近，商业发展过程中须注意处理与居民之间的关系。,项目周边环境分析,项目基础分析,由于项
12、目北面为城市快速干道，居住人口较少，商业氛围淡薄，因而未来主要顾客将来源于项目南面；项目距离两大大型商业梦之岛和太阳广场距离非常接近，且二者档次、位置互补，本项目从商业格局上处于不利位置；梦之岛商业体量相对较小且定位高端业态单一，不对本项目构成直接威胁；但太阳广场与本项目同在龙山路两端，且其已有良好口碑与人气，并即将升级改造，对本项目威胁极大；另外蝶山路、步阜路一带商业虽然分布零散、未形成统一主题，但更符合本地居民消费习惯，对普通消费者仍有较大吸引力。,项目竞争环境分析,梦之岛,太阳广场,本项目,1公里,蝶山路步阜路,800米,1.5公里,传统商业,项目发展概念,商业档次定位,商业概念阐释,城
13、市商业新地标,激情之星 餐饮酒吧风情街14栋欧陆单体建筑，涵盖酒吧、私房菜、红酒屋等高品质业态，打造梧州休闲娱乐之巅。,温馨之星 旅游特产街梧州特产聚集地，包括人造宝石、六堡茶、神冠腊肠等土特产。,明日之星 星汇广场约4万的现代购物中心，以生活超市、电影院、大型酒楼、世界风情美食、量贩式KTV、电玩城、潮流商城等元素组成的品质生活新天地。,动感之星 运动品牌街国内外知名运动品牌聚集地。,时尚之星 名店街国内外时尚休闲服饰聚集地。,浪漫之星 婚庆街区西环路商铺以婚庆服务为主，打造梧州首条集婚纱摄影、婚庆器材，鲜花装饰店于一体的婚庆服务街区。,星汇城业态分布,-1F业态落位,社区超市,-1F总建筑
14、面积：约2200,-2F业态落位,-2F总建筑面积：约3400,电玩,网吧,潮人特区、休闲餐饮,H区：潮人特区（潮流男装、女装、情侣装、饰品等）,-3F业态落位,-3F总建筑面积：约1000,潮人特区（潮流男装、女装、情侣装、饰品等）,H区：潮人特区（潮流男装、女装、情侣装、饰品等）,1F业态落位,街铺零售：名店街、休闲餐饮,时尚名店,休闲餐饮,潮人特区（潮流男装、女装、情侣装、饰品等）,珠宝、手表形象店/化妆品/鞋包/饰品等,潮人特区（潮流男装、女装、情侣装、饰品等）,1F总建筑面积：约5800,潮人特区（潮流男装、女装、情侣装、饰品等）,休闲餐饮,2F业态落位,2F总建筑面积：约5800,
15、珠宝、手表形象店/化妆品/鞋包/饰品等,特色餐饮,时尚名店,时尚名店,佳人馆：女性服装、内衣、美容美甲等,佳人馆,休闲餐饮,街铺零售：名店街、零售配套,时尚名店,2F品牌示意,星汇广场L区业态落位,3F业态落位,特色餐饮,3F总建筑面积：约5300,儿童服装,数码港、手机卖场,儿童乐园/休闲服饰,4F业态落位,4F总建筑面积（不含停车场面积）：约2500,停车场,溜冰场/书店、休闲餐饮,4F品牌示意,星汇广场L区业态落位,5F业态落位,5F总建筑面积：约4000,电影院、休闲餐饮,电影院,5F品牌示意,星汇广场L区业态落位,6F业态落位,2F总建筑面积：约2500,电影院,大型餐饮,7F、8F
16、业态落位,7F总建筑面积：约2500,演艺吧/量贩式KTV,星汇城总平面建议,领汇行建议：A：原人行主入口宽度缩短一半用以机动车出入（即停车场出入口）；B：龙山路商铺需突显骑楼风格，其次顺应龙山路高差现状，建议将斜坡改造为阶梯形式，减轻消费者徒步购物的负担。,星汇城外部人流、车流动线示意,14栋单体建筑餐饮功能建议,领汇行建议：14栋单体建筑定位为餐饮酒吧业态，需预留餐饮功能（包括烟道、排污、上下水等）,星汇广场L区垂直交通建议,领汇行建议：L区中空位置加建一组扶梯，便于客人通往L区-1F、-2F、-3F。,星汇广场餐饮功能建议,领汇行建议：一至七层的A、B位置均预留餐饮功能（包括烟道、排污、
17、上下水等）,扶梯,垂直梯,入口,星汇广场加建部分中庭与垂直交通建议,领汇行建议：1.中庭建议：共两个中庭、四个小中空。北边入口为大中庭，面积约600；南部为次入口小中庭，两层挑空，面积约300；2.垂直交通建议：加建4 组扶梯与1部观光梯。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYS
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