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1、九亭丰禄商业广场,项目定位及发展建议书,项目本体属性与目标市场概况及研判,区位:位于松江区九亭镇，地处沪松公路以南，虬泾路以西，沪亭北路以东,与沪松公路之间隔蒲汇塘河道。建筑规模：本项目为集购物、休闲、商务、餐饮、酒店、办公为一体的综合商业广场，总用地36666平方米，总建筑面积147459.9平方米，其中地上建筑面积109202.4平方米、地下建筑面积38257.5平方米，容积率3.0，绿化率35%，建筑密度47.6%。酒店、办公属性产品体量：41744平方米。商业属性产品体量：82682.1平方米。初始定位:着力于满足区域内日益增多的中高收入中青年家庭追求生活质量、品位生活乐趣的需求，基地
2、内拟建商业、酒店、办公、娱乐等多项内容，其中商业和娱乐是其亮点和核心。结合购物、娱乐、办公、酒店，为人们提供多元化的选择，不仅将建成九亭镇中高档的商业中心，而且辐射整个松江区，成为一个充满活力的都市场所。,九亭位于上海的西南部，是上海中心城区辐射长三角的西南门户。东与闵行区的七宝镇、莘庄镇相连，南接新桥镇，西邻泗泾镇，北与青浦区的徐泾镇相连，是松江区与上海中心城区连接节点，北临318国道、沪青高速，东邻闵行区，西接嘉金高速，南有沪杭高速，沪松公路、轨道9号线横贯东西，距上海市中心18公里、距虹桥机场8公里、距浦东国际机场38公里。九亭通过近10年的快速发展，实现了由农村乡镇向现代化城郊新镇的转
3、变，工业和房地产业得到较大发展，涌现了奥林匹克花园、上海青年城、九城湖滨等一批知名楼盘。九亭板块成为上海几大热点房地产板块之一,成为上海主城拓展和人口外迁的一个重要组成部分，九亭地区面貌日新月异。人口规模：2008年末共有户籍居民31564人，占实有人口总数14.27%；外来务工人员采集数186538人，占实有人口总数84.31%（其中办理居住证的有132816人）；境外人员3149人（其中常住人口1252人，临时居住人口1897人）；人户分离人口17140人，占实有人口总数7.74%。建设用地规模：近期九亭地区规划城市建设用地规模24.95平方公里，人均城市建设用地面积83.17平方米。规划
4、期末九亭地区规划城市建设用地规模为27.35平方公里，人均城市建设用地面积78.16平方米。,上海松江高科技园区松江唯一的高科技园区；上海久富经济开发区；高优质农业园区已形成“万亩蔬菜、百亩市场”的农副业发展新格局；九亭新镇区地处全镇中心，总面 积约7平方公里；九亭房产区沪松公路以北万亩房产开发区，现已成为九亭发展第三产业的支柱。,九亭板块位于上海西南城区、闵行与松江交界地带，是松江距离上海中心城区最近的板块。以沪松公路为界，九亭分为南北九亭，九亭南板块发展历史较长，生活配套设施相对齐全；北板块生活配套设施成熟度略有不足，但区域城市规划与建设层级较高，未来发展潜力被看好。九亭板块是近年来上海市
5、有名的住宅地产开发和销售热点板块，板块内住宅市场随着2004年底奥林匹克花园项目的入住启动，经过四年多的持续开发建设，如今已建成和在建的住宅小区30个以上。同时受到虹桥交通枢纽、轨道交通9号线开通等利好性规划配套的影响，区域房地产价值从2007年开始就已得到大幅提升。,北部新建城区,南部老镇城区,区位分析：随着交通等基础设施改善，特别是虹桥交通枢纽的建设和沪杭高速公路A8收费口的西移，九亭区位优势日益突出，九亭成为上海中心城区的西南门户，也将成为松江区对外公路交通枢纽之一。现状用地分析：九亭已经形成集镇中心区、房地产开发区、上海松江高科技园区、久富工业开发区、高优农业园等五大区域，总体结构较清
6、晰、功能明确。本项目地处九亭老镇区和新城区的连接地带，作为商业项目，其消费来源方向必然以现今商业、生活配套缺乏的新城区为主导，而整个九亭目前并不具备现代化商务办公氛围。,轨道交通9号线对九亭乃至整个松江的意义无庸置疑，但是目前9号线也存在着等候时间过长、站台配套建设滞后、出入人群过于拥挤等问题，急需地面交通的发展进行分流与配合。九亭地区目前的对外联系通道不畅，过境交通与地方性交通混杂，相互干扰严重。部分干道交叉口错位，形成交通瓶颈。为了改善现有的道路交通状况，目前主要有三项工程开始进入实际施工：九新公路大修项目（淀浦河桥南岸车新公路段），全长8.2公里，红线宽32-35米，四快二慢，城市式道路
7、。该项目2009年6月开工，2010年12月竣工。沪松公路拓宽工程（涞亭路至九泾路段），全长3公里，红线宽45米，四快二慢改建为六快二慢加人行道。今年主要完成方案论证和项目报批工作，2010年3月开工，2011年9月竣工。九亭大街与淀浦河路接中谊路。该工程是跨区连接路，全长540米，目前正在深化方案，力争年内完成建设。,七宝、莘庄早已超越“闵行七宝”、“闵行莘庄”而独立存在，九亭要成功突围，也必须超越“松江九亭”而成为“上海九亭”。,七宝,九亭,莘庄,七宝与人民广场的直线距离约为14 公里；莘庄与人民广场的直线距离约为16 公里；九亭与人民广场的直线距离约为17 公里；,关键词一:上海西南区关
8、键词二:外环外关键词三:人口导入区关键词四:开发量300万平方米以上,九亭是上海西区外环外开发规模巨大的新人口导入区！九亭的开发模式存在顺序倒置的问题，交通、生活配套缺乏但楼盘林立，这是目前九亭房产开发销售的最大抗性之一！随着轨道交通9号线人口吸聚作用的逐渐强大、以及其它配套设施的快速完善，九亭即将转型，一个成熟的、潜力十足的、真正城市化的新九亭即将呈现！,由于九亭区域在功能规划上缺乏对于办公类物业的有效支持，无论从产业、环境还是交通各个方面都不具备纯办公类型物业存活的条件，但是市场又确实存在一定数量的办公类需求，因此所谓的“类办公/酒店型物业”就获得了生存空间，以其面积小、总价低等优势迅速的
9、占领市场。目前市场主要供应项目为玖久青年城和绿庭尚城，均为中、小户型小高层产品，且均已基本售罄，具体成交情况参见下表：,位置：沪松公路、沪亭南路 规模：5.2万容积率：1.5物业形态：小高层面积分布：一房40，二房70,核心卖点：,小户型，低总价，低首付,未来松江的交通生活配套中心,3.6米层高，实用率较高,产品,小户型40-70平方米/3.6米层高/7万首付高性价比,配套,轨道交通/玖久广场,推广,青春驿站甲壳虫青年城/亮丽时尚的包装/Y派生活,客户,年轻、前卫、时尚一族,优势点评1、玖久青年城近期报价较前期有所下降，且优惠幅度增大，最高可享受86折。2、小户型、装修房、近轨交，该案三大“省
10、心婚房”特点非常突出。特别提醒1、该案并非土地使用权期限70年的住宅类房源，而是土地年限50年的商住两用房。2、该案物业费比同区域内楼盘高出不少，达到3.9元/平方米/月。,结合九亭镇中心改造和市政道路建设，以满足居民生活消费、提升居民生活质量为宗旨，调整提升九亭大街、九新公路为主的中心商业街区，规划建设北部和南部两翼邻里中心。规划中的南北邻里中心将以大型综合超市为核心的与生活消费相关的业态，配套相关大中型餐饮及各类其他休闲和服务设施，以满足居民经常性的消费需求。其中北部邻里中心位于北部新兴房产开发区，莱寅路南侧，规划建筑面积约3万至4万平方米，以大型综合超市为核心块状集聚设置购物、餐饮、休闲
11、娱乐和社区公共服务设施，成为社区生活消费中心、公共活动中心、社区服务中心，服务半径为3公里以内区域。,涞寅路,沪亭北路,小区配套商业,商业中心,主要商业轴线,目前九亭板块的主要商业供应集中于沪松公路两侧，规划中贝尚湾4万平方米，玖久青年城5万平方米，已推向市场的总量约2.8万平方米，其中玖久青年城的供应量为25785.4平方米，贝尚湾商业坊的供应量为2518.7平方米，成交价格在13000-25000元/平方米不等。,九亭板块的旧有商业主要集中于九亭镇老镇区，形成以九亭大街、九新公路为主的中心商业街区。但由于纯粹自然形成，缺乏管理与疏导，无论在业种业态还是在经营档次上，都已经难以满足镇区居民的
12、需求，加上近年来住宅市场的大规模建设，人口数量急剧增加，商业设施却仍旧原地踏步，因此在租金水平上也难以得到有效的支持和推动。区域租金在1-3.5元/平方米/天的区间，主力租金水平在1.5-3元/平方米/天的范围内。其中老镇区的租金水平略高于新镇区。,本项目位处沪松公路以南，与贝尚湾项目隔沪松公路相对，在九亭区域整体商业规划中可以发现，未来九亭镇区商业中心将由过去的老镇区中心九亭大街一带转移至沿沪亭路由北至南，形成三个新兴的商业集中体，造就北、中、南三位一体的区域商业布局。本项目与三大商业集中体中的“中”九号线九亭站商业商务区比肩而邻，就三个商业区块当下的进度而言，都是比较缓慢的，难以在短期内形
13、成规模积聚人气，继而形成品牌效应，在这一态势下，华燕的服务团队有足够的信心为本项目赢得了时间上的重大优势。,目前三大商业区中规划商业体的形态，“南”是以街铺集中形成街区模式，“中”是以多排裙楼商业为主的类似于大宁商业广场的模式，“北”则是以社区商铺的大体量单体商业配合形成商业广场模式，本项目的集中封闭商业体模式均与上述三种有着较大区别，同时比较各种商业形态之间的利弊，我司认为，在整个区域内街铺数量较大，缺乏集中体商业的态势下，以集中体商业形态出现，将可以在商业外观上大大区别与其他商业，十分有利于提升项目形象，更加有助于项目品牌效应的形成和壮大。,由于本项目为商务加商业的用地性质，我司认为商务与
14、商业产品应在空间上有效的形成分离，但又在形态上形成有机统一体，在正确处理商务与商业之间的相互关系以及互助关系之后，项目整体呈现的将不仅仅是商业加商务的形态，而是一个完整的都市综合体，这将是本项目最终的优势所在，也将是项目最终效益产生的关键点。,整个九亭目前的人口结构是以外来迁入人口为主的，由于房地产的开发建设增速，随着新建住宅的逐渐入住，大量的“新”上海人不断涌入，年龄结构也形成了以年轻人为主的局面，因此在商业的规划上，将25-35岁的消费者定位为目标客户群将是首先需要加以研究的问题。,S 优势,发展条件,W 劣势,0 威胁,T 机会,S 优势,发展条件,项目的大型封闭型商业外部形象区别于区域
15、内的现有商业。项目临水而立，能够提供优质的休闲、娱乐消费环境。建设的两座跨河桥梁将大大加强项目商业的集客能力，改善人流倒入的不足因素。项目的类办公/酒店产品区块能够与商业部分做到空间分隔、功能互动，闹中取静提升了产品的功能价值。,W 劣势,发展条件,未来规划沪松公路高架会降低本项目的可见度，南北“大三通”仍是需要考虑的问题。本地块在沿主干道方向的宽度较小，人流的导入与广告也必须在后期周密思考。项目为纯商业用地，类办公/酒店产品的用地政府规划要求为纯办公和酒店，这对我们根据市场实际需求所要打造的类办公/酒店产品不利，需在后期大家共同争取。沪松公路以北的众多新建社区其商业消费能级尚需培养，而南面的
16、老镇区和项目的交通通畅程度又不够理想。,O 威胁,发展条件,目前规划中的北九亭商业中心是以生活卖场为主导，以“量”占先，我们如何做到以“质”领先需专业的定位和设计。紧临的九号线九亭路站地铁上盖商住综合体，紧临本项目，一定程度上业态重叠不可避免，如何错位必须周密策划。七宝莘庄等临近区域的大型商业体，都是以中心商业为主，我们如何定位才不至于客流的分流。,T 机会,发展条件,随着周边新建居民社区的全面入住，项目的集中消费人群将得到越来越充足的保障。随着轨道交通九号线在项目周边所设两个站点的环境、功能提升，将大大增强本案目的地型商业定位目标的实现，也是本案类办公/酒店产品的最大依托条件。前文所述三大地
17、面交通建设项目的实现，也必然成为本案成功发展和运营的重大利好。,类办公/酒店产品定位及发展建议,据我司内部资料表明，自住小户型商住公寓物业40的消费者是2030岁年轻人，39在3040岁之间，二者相加占到总购房者的79，另外在付款方式上，93的消费者选择按揭贷款，仅7的消费者一次性付款。其中主要表现为以下两类消费者：,类办公/酒店产品（小户型商住公寓）的客源浅析,1、白领阶层：目前年轻人的结婚年龄一般在26至32岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，使小户型的商住公寓成为其最好的“单身公寓”选择，而
18、对于更多面临结婚用房现实压力的“新上海人”来说，目前上海整体房价偏高的现状又迫使他们只能选择小户型、低总价又较利于工作交通的公寓项目，讲究生活品质、讲究生活情调。,2、投资客：上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型又具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此沪上及江浙来沪的很多投资者都选择购买交通条件优越特别是靠近的类办公/酒店产品（或称“多功能公寓”）作为他们的投资项目。,我们如何平衡？,禹洲金桥国际,碧云核心区20万平米总部级商务居住社区，项目毗邻知名国际社区碧云，世界500强总部级办公基地
19、OFFICE PARK 2环抱；全面运用高科技智能化、网络化，为中小创业者及中青年白领阶层打造舒适、安全、现代化的生活（加生意）空间。开发理念超前，集公寓办公商业为一体，生活/工作艺术混搭。项目分4期开发，7栋高层围绕2万平米意式水景园林而建，户户有景，实现公园式居家/办公；配套1.7万平米一站式商业，周边生活配套齐全。一期500套房源目前已经全部售完，二期也已售完。二期单套面积规划40-82m2，共推出三栋，一栋为办公，一栋为精装，一栋为毛坯。全部为挑高5.3米的MINI LOFT单元。在售为三期，两栋17层高层，规划为经理人公寓&星级智能写字楼，户型全部按挑高5.2米设计，主力户型面积49
20、-69平米之间，可装修成小复式。,位于平型关路，毗邻都市两大交通枢纽中山北路高架与南北高架之核心交汇点，M8号线三站路通达人民广场CBD核心商务区；大宁国际商圈、不夜城商圈、人民广场三大商圈环伺四周，良好的政务、商务与涉外社交氛围，轻松畅享国际化的社交平台；项目毗邻上海大学等优秀学府，浸润在浓厚的教育氛围和人文气息中，强劲的大学生创业风潮孕生巨大的空间需求；目前上海在售的酒店式公寓本身就不多，3050建筑面积的国际精练尺度更是难得。全球品牌精装寓所，酒店式物业服务，满足提包入住的便捷生活需求。,赢+,位于上海市天山路、遵义路口大虹桥开发区内的天都国际酒店式商务公寓，建筑面积约26000平方米，
21、规划有精装修的40-80平方米的创意小户型商务公寓394套。西上海万众瞩目之地，尊贵身份彰显无疑；大虹桥CBD地带，虹桥友谊商城、上海城、虹桥国际广场等超一流国际商贸中心和虹桥高尚住宅区联袂演绎都市繁华；未来再造10万平方米商业巨擎，助力大虹桥二次腾飞；VERSACE、Dior等世界名品汇聚，零距离亲近全球顶尖时尚潮流；独创下沉式商业广场、轨道交通二号线（在建）入口直接连通公寓的设计方案冠绝大虹桥；享受个性、私密、创意的生活；世界一流的顶尖配置，从玻璃幕墙到面砖，从优雅的门厅到绿色环保吊顶，从大金户式空调到贵族品牌的厨卫器具等；五星级贴心服务、一站式管家。,关键词：OW出大虹桥，惊艳西上海”为
22、广告总精神，在营销上紧紧抓住投资“性价比”，充分利用华燕公司“华燕会”的客户平台，瞄准投资需求强烈的投资客户。,天都国际,小户型赢取大空间，新时空国际天地，中山公园40-70平米产权式商务酒店。都市新时空，财富策源地新时空国际天地入市钱景解析。中山公园正核心，上海多媒体产业园内，两幢联体水晶建筑正横空出世。一幢是产权式商务酒店新时空国际天地，另一幢5A智能化甲级写字楼新时空国际中心，二都共同组成了炫彩夺目的双子座建筑新时空国际商务广场。中空玻璃墙结合铝板的外立面流露超现代格调，造型精巧的外观结合金钻型的产品内涵，使之当仁不让地成为中山公园的全新时尚源点，堪称“皇冠上的明珠”。个性风尚/40-7
23、0平方米灵动空间，多款样板房深度诠释艺术品味，豪华装配。品牌联动/华燕&新长宁（集团）公司实力打造，国际知名品牌物业管理公司全程经营，为业主提供钻石级服务水平。,新时空国际商务广场,46,首信银都 碧瑶公寓,项目坐落于上海市延安西路番禺路口，是一幢全玻璃幕墙立面风格的高档住宅，层高二十五层，总建筑面积约1.7万平方米，提供三款具有热带风情的精装修户型。项目实行国际化的管理模式，为“世界人”在上海打造尊荣的行政套房公寓。作为首信银都国际广场未来的主要客户之一，菲律宾首都银行中国区的总部即将全面进驻。首信银都将成为延安路上一座地标性建筑，赋予该区域新的生命力。高品质的建筑材料、精心设计的区域景观、
24、舒适的休闲广场成就了首信银都的精华，使这座建筑在延安路脱颖而出。拥有专业认证的第三方物业公司将提供国际化的全方位服务。凭借先进的服务理念、丰富的服务经验、尽职的服务态度，为客户提供高品质的办公环境。,在现有设计方案中，办公、酒店产品只考虑到纯办公、酒店功能的需求及整个项目的整体外观需求，而没有考虑到市场的实际需求和产品实用功能性的要求，将产品设计为两栋连体的圆弧形高层建筑，我们认为有必要重新设计该部分产品，特此提出以下建议：,项目的办公/酒店产品按照“类办公/酒店产品”的定位方向调整设计为3栋10层左右的小高层建筑，总建筑面积依然保持原设计的标准。该3栋小高层建筑全部采用方形框架和外观、简洁后
25、现代风格外立面、电梯一梯多户配备。层高达到现有国家政策能够允许的最高标准，全力打造复式、小面积、低总价户型。配备简化的酒店式物业管理和服务。,户型配比以小户型商住两用公寓为主。精装销售：提高整体品质和周边项目差异化；商住两用：满足自主创业者的开设公司；复式挑高小户型、自由分隔。,户型设计主打小户型、多用途。,一梯多户的设计较为流行，提高了空间利用率，,设计定位较为中性，前期既可作为小型企业创业者首选的生活办公场所主推市场，又可以及时转性为该板块高品质住宅典范。同时减少了市场的风险。,户型可灵活合并及分割，空间灵活利用可以满足多方要求，降低单套总价提高单价的同时也能规避与周边同质化住宅的价格竞争
26、，突出自身的亮点和价值。多元化的定位既突出了产品的亮点，又不失为一种很好的第二选择。,集中大商业产品整体定位及发展建议,从大拇指广场、海上海到水游城，再到芳汇广场、调频01广场。其成功的秘诀无不在于依据主题化定位所打造出来的体验式商业文化，并成为引领时尚消费与体验经济蓬勃发展的成功典范！,现代商业形态发展趋势 主题化、体验化潮流,南京水游城,南京水游城地处中华路健康路交叉路口,总建筑面积16.7万shopping mall，其中商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米，（近千个车位）。水游城四周交通便捷：公交线路四通八达，日经过班次4000辆；地铁一号线三山街站离
27、水游城仅200米，徒步5分钟即可到达，近在咫尺的夫子庙商圈及健康路公交总站与水游城之间形成了强大通畅的人流动线,经年累月,人气不绝。设计师以“时间型消费”的理念，通过精妙的手法将阳光、空气、水流、天然植物等景观元素引入商业设施焦点房地产网，把建筑用运河隔开,形成开放式体验空间。水游城的穹宇型中庭、人工运河、水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑功能设施，处处体现了独一无二的开放、愉悦、亲近自然的设计追求，极力为消费者提供一处愉悦的购物环境 环境改变心情，心情改变消费优美的环境必将吸引大量的消费者和观光客。,水游城主题：水元素、水景观、水文化,芳汇广场,上海悦达芳汇广场以全
28、新Boutique Mall的理念，带给顾客以精致的购物休闲体验，同时也是打造全新曹家渡商圈的第一开端。芳汇广场以亚洲国际品牌为龙头，女性消费为主题，商业总建筑面积达18000平方米，共分为5层，每层都有明确的业态划分。一楼逍遥时空，主要引进全球著名的咖啡连锁店、化妆品牌、西点甜品等；二楼淑女风范，主要引进欧美及东南亚国籍女装品牌、饰品等；三楼雅致生活则以美容美甲、纤体SPA、美发造型等体验服务项目为主；四楼荟萃东南亚特色餐饮；五楼尊贵空间为大型连锁商业。芳汇带给消费者“芳汇精致体验，点亮生活色彩”的Boutique Mall精品休闲购物理念。,芳汇广场主题：白领女性时尚消费,我们提出的商业主
29、题概念：泛时尚生活广场 实现全民时尚梦想！,泛人群：多元化、全阶层满足人们对时尚生活的追求泛生活：与人群生活品质提升同步成长的泛社区商业泛文化：多元文化自由“融城”，绚丽而和谐的体验泛业态：商业是时尚精神的表达空间，业态有机组合,时髦VS时尚？,哗众取宠？山寨混搭？非主流？。这些都不是真正的时尚，而仅仅是虚有其表的“时髦”而已。,真正的时尚，是一种自我的世界观，是一种由内而外的生活态度。,时髦VS时尚？,年轮不是时尚的禁锢！,潮人老先生？波希米亚老太？阿玛尼小公主？时尚，绝不仅仅是年轻女性的专利！,服饰不是时尚商业的唯一主题！,特色主题餐厅？街区文化酒吧？时尚瑜伽会馆？时尚，可以是生活方式的无
30、限延展！,Baby Doll 女性主题餐厅,时尚是一种新锐的生活态度；时尚是一种创新的审美方式；时尚是一种普世的价值取向；时尚是一个全民追逐的梦想！,关于时尚的精准定义，我们有话要说,我们共有的泛时尚梦想,时尚存在每个人的内心深处,在这里，“时尚”不再仅仅是一个个张扬的青春符号。在这里，“时尚”的主要内涵不再只是品牌服饰与女性。在这里，“时尚”更多的代表着一种生活方式与态度。在这里，每个人都可以通过他/她的消费行为宣扬自己的时尚梦想！,个性与包容，自由与权利，都是泛时尚主义的表达最重要的是，每一个人都能在这里找到实现自己时尚品位的答案！,我们要打造的就是时尚之城，让我们的顾客来品鉴时尚、判断时尚、消费时尚。那才是永恒不变的主题。,租金承受能力及选址要求,目的地商业已成为复杂的混合功能商业开发的催化剂。目的地商业正在改变着传统零售商业开发项目的规划和布局。目的地商业一般是在步行的、多功能环境中，提供一种休闲、娱乐、餐饮和购物协同效应的组合服务。传统零售中心主要卖的是有形商品，而目的地商业将娱乐、餐饮及零售捆绑起来，创造了一种多样性的休闲、娱乐、文化体验。,A,B,C,D,X,X,X,地下一层,地面一层,
