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1、洛阳房地产市场调研报告,报告逻辑结构,1、地块价值的战略理解,2、对城市诸元形态的理解,PART-1,在分析城市的思路中理解项目的地块价值,地块理解,规划是基于对地块价值的充分理解,基于价值视角下的项目地块理解,项目地块位于位于唐宫中路与玻璃厂路交汇处以南；中州中路与玻璃厂路交汇处以北，被玻璃厂路分割，现状用地为拟拆迁的玻璃厂及家属区，总用地面积119亩。对于本项目，我们将基于价值视角下，充分理解地块价值，做出符合市场的建议。将分别从城市视角、发展趋势、地产市场、区域背景四个角度来审视项目的地块价值，寻找地块的发展方向。,1,2,4,6,79,11,12145,1310,815,中原城市群是以
2、郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共市在内的城市密集区。3,1.长三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半岛城市群 5.辽中南城市群 6.海峡西岸城市群 7.中原城市群 8.徐州城市群9.武汉城市群,洛阳在中原城市群中的职能：中原城市群的副中心，河南省重要的科研基地，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地，中国以历史文化和花卉为主的旅游中心,城市。,中原城市群的地位：是河南省乃至中部地区承接发达国家及中国东部地区产,业转移、西部资源输出的,枢纽和核心区域之一，并,将成为参与国内外竞争、,促进中部崛起、辐射带动,中西部地区发展的重要增,长极。,
3、洛阳的区域地位：中原城市群的副中心，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地。,洛阳,郑州中原城市群河 南 省,1、城市视角,城市地位在区域发展中凸显,新一轮的发展进程：中原城市群的崛起,1、城市视角,城市地位在区域发展中凸显,历史文脉奠定的城市功能,洛阳河南省的副中心，历史文化名城和生态宜居城市。,洛阳市现辖1市6区8县。洛,阳市总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。,2006年末，洛阳总人口646万，市区人口145万。,城市定位：,洛阳是河南省的副中心，豫西的中心城市。作为13朝古都，洛阳也是享誉国内外的历史文化名城。,洛阳北望邙山、南靠洛河，,自然环境绝佳，先后荣膺,
4、“国家园林城市”、“中国,人居环境范例奖”等荣誉称,号。属于生态宜居型城市。,新安县,孟津县,洛阳市,偃师市,宜阳市,伊川县,嵩县,汝阳县,栾川县,洛宁县,洛河夜景,洛浦公园,历史文脉：洛阳有4000多年的建城,史，1500多年的建都史，,先后有夏、商、东周、东汉、隋、唐等13个王朝在此建都，至今保存着夏、商、周、汉魏、隋唐等五大都城遗址,1、城市视角,城市地位在区域发展中凸显,城市经济进入快速扩张期,2011年全市生产总值达到2717亿元，环比上涨12.5%。,2011年洛阳GDP居省内第二位2000年以来，洛阳GDP一直保持着两位数增幅，城市发展潜力较大。,2011年，全市完成全社会固定资
5、产投资1907.2亿元，比上年增长26.9%。其中城镇固定资产投资完成1860.5亿元，增27.49%。,2011年房地产投资237.1亿元，同比增长31.8%。,1、城市视角,城市地位在区域发展中凸显,经济发展推动新一轮需求扩张,洛阳市三次产业呈二、三、一形态，近年来二产增加值占GDP比例逐步上升，并且始终占到60%左右，占据绝对优势，,1、城市视角,城市地位在区域发展中凸显,传统产业带动第三产业的突飞猛进,1、城市视角,城市地位在区域发展中凸显,高端消费群体引领经济发展，领导性城市正逐步形成,大量国内知名大型工业企业安家洛阳，相对较强的经济发展和外来人口超前的消费观念，提升了整个城市的消费
6、能力和消费水平。,洛阳矿产资源丰富，采掘业较为发达，大量私有钼矿的出现形成了私有矿主这一顶级财富阶层。,关林市场为洛阳的商贸业中心，关林个体老板形成了洛阳的又一主力高端消费群体,定位带来的影响思考：,区位：中原城市群副中心文化：丰厚的历史底蕴及文化素养提升城市价值资源：自然及旅游资源为城市商业带来活力经济：快速崛起的势头带动了整个城市的发展产业：产业的转变催生城市功能的转变,城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现，人均需求进一步扩张。,城市重心在西部两区，旧城区狭长的格局决定了城市未来向南发展。,旧城区功能区划现状，,洛阳旧城地形狭长，南,北仅3-5公里，自东向西依次分为四个区：涧西区为老工业
7、区，工业较为发达，经济实力,较强，拥有洛阳市著名的“十大厂矿”，南昌路沿线最为繁华,西工区为老行政中心，,过去市政府就在西工；西工区经济最为发达，商业氛围浓厚，中州路沿线尤其王府井周边最,为繁华,老城区为洛阳最古老的,旧城，瀍河区为回族聚,居区，两区经济实力较,弱,资料来源：洛阳市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要,洛,南,新,区,洛,阳老,市,区,洛南定位洛阳未来的行政中心、商业中心、商务中心、文化中心和交通换乘中心,洛南新区是洛阳市发展的重点区域，是新的城市核心区。它定位于洛阳市未来的行政中心、商业中心、商务中心、文化中 心和交通换乘中心。,六大区规划定位：中心区：洛阳市未来的行政、商业
8、、文化娱乐中心。大学城、体育中心：洛阳高等学府和体育基地。洛龙科技园：与洛河以北市高新技术开发区为一体的现代化工业园区。关林商贸区：功能齐全、市场 繁荣的大型商贸区。滨河公园：与洛河以北洛浦公园相对应的休闲娱乐生态公园。隋唐遗址公园：以绿色绿色园 林为主体的文物保护基地。,趋势,城市中心由单核模式向双核模式转变，扩大了城市范围。,问题,城市旧中心功能陈旧，辐射范围有限。城市新中心人气不足，整体成熟尚需时日。,模式的转变使得城市辐射范围扩大，影响力进一步加强，为今后城市快速扩张和发展打下了坚实的基础。,城市双核心的形成,新城区的建设、产业的转移、区域的成熟都尚需时日，老城区并不会因为新城区的形成
9、与存在而日渐衰落，必然会通过功能重新定位、资源的整合与城市改造形成新的价值高地，与新城区相得益彰。,定位思考,城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现，人均需求进一步扩张。,城市发展带来的探讨：,城市：城市的扩张带来新的城市中心的诞生土地：中心城区土地稀缺，土地价值不断上升中心：中心核心区域在发展中扩大价值：体现出发展的重要性和必然性,城市发展趋势决定了地块崛起的必然性,2011年洛阳市商品房销售面积553.7万，销售金额198.9亿元，分别增长21.7%和37.9%,2005-2007年洛阳市商品房供需平稳，06年出现了爆发式增长。08年的经济危机是市场供求关系的一个拐点，市场走向低迷，10年
10、尤为突出。随着国家宏观经济政策的调整11年房地产市场有所好转。,中心区和新区板块是洛阳市房地产发展的主流方向，随着新区城市建设的不断完善，对置业群体的吸附将进一步加强，需求持续增长。而旧城区由于城市配套的陈旧、土地的稀缺性等因素，长远期来看该区域后继乏力。,板块发展带来的探讨：,模式：单一化向多元化发展板块：新城区持续增长，老城区后继乏力趋势：中心城区土地减少，未来开发区域移向新城区,房产板块的发展凸显中心地块的核心价值,本案所处西工区，拥有完善的配套资源及发达的路网交通，且商业氛围浓厚。本案所在地段具备同时辐射多个区域的重要战略地位，将在城市功能中担负起举足轻重的角色。,区域现状,功能定位,
11、城市核心城区,未来城市中心,依托政府机关，区域配套成熟，商业、居住、办公氛围浓厚，交通便利。,未来城市行政新区未来城市热点区域政策导向和城市发展趋势目前区域价值尚未完全实现,旧中心,新中心,双核芯模式是城市发展的必然趋势，而不会出现新中心取代旧中心的局面，旧中心西工区必将通过自身的逐渐升级与功能重新定位来实现价值的提升。未来新、老中心的结合，能更好的增加区域影响力和辐射范围，引领整个城市的发展和体现区域价值。,定位思考,城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现，人均需求进一步扩张。,城市发展趋势决定了地块崛起的必然性,发展理解,房产板块的发展凸显中心地块的核心价值,板块价值,区域探索带来的思考：
12、,区域：城市的核心区域作用：城市发展的领头羊价值：城市核心价值的凸显发展：新中心推动,区域的价值地位决定了项目升级的必然性,城市视角：洛阳经济处于高速发展阶段，为项目带来机遇。发展趋势：城市发展决定了地块崛起的必然性。地产市场：项目对于城市资源的占有愈显地块的稀缺性。区域背景：中心城区的发展要求项目地块的升级与功能重新定位。,项目地块分析,本项目诞生于传统市中心，拥有核心地段的完善配套和便利交通的西工区。从地理位置角度而言，该区域处于整个市区的要塞地段。从发展角度而言，依托城市资源，商业、商务、居住氛围浓厚。,地块为拟拆迁的洛阳玻璃厂家属区，将有大量安置房，沿街有部分底商。,位于唐宫中路与玻璃
13、厂路交汇处以南；中州中路与玻璃厂路交汇处以北，被玻璃厂路分割，所处地段及大环境决定了项目的城市价值及地段优势。,S优势（Strength）,W劣势（Weakness）,S1 区位：项目地处洛阳老城核心地段，配套完善，商业、商务氛围浓厚，交通便利。S2 规模：区域规模优势明显。O1 客群：区域内潜在客户集中，老城区在售商业及写字楼项目少。O2 需求：洛阳市投资需求、商业需求逐步加大；写字楼市场需求大于供给。,T1 竞争：区域内项目开发进度较早，且品牌、知名度较高不利于本项目竞争。,通过项目发展SWOT分析，可以看到项目优势劣势机会威胁项目未来发展潜力巨大，前景广阔。,O机会（Opportunit
14、y）,T威胁（Threat）,W1 拆迁：地块内有大量需要拆迁及安置的家属楼和社区底商，启动资金较大且对企业实力及运作能力提出考验，员工心理变化不容忽视。,PART-2,对城市诸元形态的理解，寻找本案的发展方向,本项目住宅均为安置房，倾向于以商业、商务为主的发展方向，但必须进一步对其可行性进行探讨！,2011年非住宅供应44.04万方，销售仅18.87万方。2011年商业销售经历了两个封顶，第一个是3月份，销售4.71万，主要原因是3月份世纪华阳商业、宝龙城市广场商业销售；世贸公馆、五洲大厦写字楼集中备案。世纪华阳三期商业地段优势无可替代，均价28000元/，主要针对一次性付款客户，以高姿态开
15、盘，一小时劲销1.87亿。宝龙城市广场二期水系步行街均价17000元/平方米左右。另外写字楼主要有世贸中心和五洲大厦，价格7000-10000元/。10月份以后，随着住宅销售一片惨淡，部分项目加大了商铺推广销售的节奏和力度。主要有新天地红太阳二期、东方今典、盛唐至尊、宝龙、恒大等，在10月、11月都加推商业，使得年底商业销售抬头。,写字楼市场发展带动商务形态的提升,目前市场写字楼项目多属在推状态，总体市场供应量约50万方，需求远远大于供应量。,写字楼市场求大于供使得商务形态升级加速,0.2,洛阳中高档写字楼入驻企业性质本地企业/单位外地企业/单位0.8,10%,10%,9%,9%,7%,6%,
16、4%6%,4%,洛阳中高档写字楼入驻企业行业分布4%3%3%2%12%11%,电子/电器/设备建材/装饰文化/教育医药/化工/日用品食品/烟酒,商贸/物流咨询/法律/会计政府/组织其他广告/传媒,建筑/房地产信息/软件/科技休闲/旅游美容/健身金融/保险,金融/保险,行业电子/电器/设备商贸/物流建筑/房地产建材/装饰,占比12.15%11.21%10.28%9.97%,咨询/法律/会计信息/软件/科技文化/教育,9.03%8.72%6.85%,政府/组织,5.61%,休闲/旅游,5.61%,医药/化工/日用品,4.05%,其他美容健身食品/烟酒广告/传媒,4.05%3.74%3.43%3.1
17、2%,2.18%,98%,100-200平米1000平米,凯悦大厦入住企业承租面积分布2%,27%,53%,10%,金港商务中心面积区间分布10%,50平米以下50-100平米100-150平米150平米以上,公司人员不多，主要是货物,周转，四、五十平米正好,访谈洛阳,福瑞德商贸有限公司工作人员,洛阳企业还处于创业、成长或发展期，办公面积多为30-40平米，大,的100平米左右。一些知名企业在洛阳的分支机构属于办事处性质，面积需求小（如摩托罗拉郑州分公司驻,洛办事处在凯悦大厦租赁不到200平米）。,企业类型创业性企业成长型企业,企业人数20人以下20-50人,物业要求价格低、空间使用灵活、可商
18、可住价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象,写字楼阶段商住公寓商住公寓、低档写字楼,发展型企业,50-80人,形象要好，价格中等，要有商务配,套，区位要好，交通便利,低档写字楼、中,高档写字楼,稳定型企业,80-100人,高形象、可以接受高价格，商务配套服务,中高档写字楼、顶级写字楼,扩张型企业,100人以上,高形象品质、企业品牌、价格敏感度低,中高档写字楼、顶级写字楼,不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求,租金：,售价：,核心驱动力：行政导向，依托机关单位。商业、交通配套成熟，商务氛围浓。,未来发展趋势：预计未来5年内将持续保持领先地位。土地供应稀缺，后续供应量有限。,客户特征：展示企业
19、形象，注重办公品质及配套，交通成熟度。,王城大道,中州中路,玻璃厂路,本案,项目名称,广厦中央商务（售）,天元奥林商务（售）日报大厦（租）,商业银行大厦（租）,规模,9千平米，其中1-2层为底 2栋18层高层写字楼，商，3-9层写字楼 总面积1.6万平米,地下一层，地上22层，共25层，可供出租楼层总建筑面积30170平方 为11-25层，出租面积总米，6-12层对外出租 计18000平米,平层面积,900平米,900平米,1200平米,1200平米,分割面积,每层10户,每层14户，每户分割面积为40-80平米,40150平米,必须整层出租,设备设施,无中央空调,无中央空调,多联机空调,共5
20、部合资电梯中央空调,售价/租金（07年价格）,2500-2700元/平米,起价2800元/平米,28元/平米/月,租金+水电等约30元/平米/月,租售状况,07年初开盘，共70余套。6-9层整层售出，目前已售罄，销售速度约1000平米/月,07年3月底开盘，销售速度约2500平米/月。,07年元旦投入使用，4月07年年初开始出租，份开始对外招租，可选 13-14层已经出租（为余地大 矿业相关公司）,核心驱动力：行政导向，环境，高档住宅片区。,未来发展趋势：未来高端写字楼集聚区，后势发展强劲。,客户特征：展示企业形象，注重办公品质。,中州中路,王城大道,开元大道,项目紧邻洛阳原有的写字楼集聚区中
21、州中路商务圈，但从洛阳商务形态发展来看，未来核心商务正逐渐南移。,项目共26层，7梯21户，16层为商业，726层为写字楼。其中写字楼共450套，单户最小面积在42，整层面积近2000，适合中小型企业办公。地下2610个停车位，高速光纤入户。大堂挑高5.4米7部快速奥的斯电梯整层面积近2000，框剪结构，自由组合分割,项目于2010年10月份公开销售，推出A座、B座。A、B两座为5A级写字楼，C、D两座为精装世贸公馆现处于未售阶段。,大堂挑高11米、楼顶皇冠状建筑为静吧电梯采用的是三菱电梯、电梯速度：3米/秒,采用健康新风系统，中央净水直供系统；购物中心、咖啡厅、高档中西餐厅、健身房、多功能会
22、议厅；高速光纤网络；同声翻译、视频集控、远程会议系统；中央净水系统；中央破碎系统,商务形态的提升主要表现为：,写字楼市场求大于供使得商务形态升级加速电子、贸易、地产业引领各行业商务升级企业需求要求商务形态的转变西工区商务形态升级所带来的核心商务圈洛南新区商务形态的升级催生未来CBD商圈的形成商务集聚效应加强，项目处于发展方向上,项目若要导入商务型功能定位，应结合商业升级趋势，走创新路线，形成区域特色标识。,第一代,第二代,第三代,第四代,第五代,第六代,马路店铺,大棚时代,独立店铺,大百货商场,超市大卖场时代,SHOPPINGMALLSHOPPINGCENTE,露天为市、沿街为场，摆地摊、临时
23、摊位,简单的物品交换消费时代,发展历程,经营模式,消费形态,以大棚基本设施加粗放管理,生活必须消费品为主,围绕某一区域，自然形成集中独立店面,简单的物流平台竞争激烈,大型室内市场，完备设施的商场式环境和服务，统一的管理,百货购物时代，满足生活需求为目的,构筑产业综合服务平台，内部主要以精品店形式构成，档次、环境和平台均升级,自主购物时代，满足购物消费需求,良好的购物环境，先进的购物理念和综合的购物服务，使平台进一步升级,高品质体验式消费，满足精神层面上的需求,王府井-百货大楼商圈,八角楼商圈,上海市场商圈,丹尼斯商圈,摩托专业市场,床上用品市场,广告专业市场,五金专业市场。,城市核心商圈-依托
24、老城区中心，区域配套成熟，商业氛围浓，交通便利，是洛阳商业最集中区域，以商场、百货形态为主。,城市辅助型商圈-属于核心商圈的衍生商业、紧靠核心商圈，对核心商业进行补充。,特色商业区域-以特色型商业为主，包括专业市场。,商业规模及业态档次,平均租金（元/月）220-500 150-220 80-100,特色型商业以某种特色文化、商业元素为主题作为发展商业的项目，一般为核心、辅助商业的补充，起到锦上添花的作用。特色型商业一般依托某核心商圈聚集效应或某种文化氛围，在其周边形成以某一同类型商业或文化主题为主的商业圈，形成其核心竞争力。特色商业区主要以自身特殊业态服务于需求人群，如：摩托市场、床上用品市
25、场、广告专业市场、五金专业市场、建材专业市场等。,洛阳商业分布将在很长一段时间内依旧呈现集中分布，以王府井百货大楼商圈为核心，八角楼商圈、上海市场商圈、丹尼斯商圈为辅助，构成了洛阳商业的中心布局。从城市发展来看，短期内无法形成与核心商业媲美的第三核心商业。,西工区特色商业区规划范围为：东起玻璃厂路，西到王城大道，长2700米，南北围绕中州中路，宽700米，总面积达2平方千米。按照中州中路自然区位与商业发展态势，西工区特色商业区以中央百货、王府井、升龙广场三个商业圈以及中央百货和王府井两个商业圈之间的商务功能区为核心，以中州中路为轴心，形成“三圈一区”带状发展格局。,核心商圈消费升级，项目处于发
26、展的起点,区域内最具影响力的竞争项目升龙广场,开发商：洛阳升龙置业有限公司地理位置：洛阳市王城大道与中州路交汇处北占地面积：389亩,建筑面积：160万平米建筑形态：高层住宅、酒店、写字楼主力户型：70-80两方、110-130三房建筑风格：现代欧式园林社区配套：希尔顿酒店、金逸国际影城商业均价：1F：28000元/2F:14000元/,项目集国际高尚住宅、主题性商业广场、超5A级写字楼、国际五星级酒店、酒店式公寓于一体。38万平米商业旗舰群，五星级希尔顿酒店、国际时尚百货中心、大型品牌超市旗舰店、洛阳首家3DIMAX影院，国际高端奢侈品百货中心、3C超级数码中心、国际主题商业街。,区域内最具
27、影响力的竞争项目建业凯旋广场,项目占地2万平方米，规划总建筑面积达20万平方米。其中地上17层为商业，主要由大型购物中心、主力商超、餐饮、娱乐、影城等业态组成；822层为1栋殿堂级高效写字楼，建筑面积2万平方米，纯商务办公写字楼，打造洛阳最高效的城市核心商务平台，将成为洛阳最具识别性的城市地标建筑。,门前近5000阔绰广场凯旋广场15万商业购物、娱乐、餐饮等一应俱全.,洛南乃至洛阳最大的商业项目宝龙城市广场,宝龙城市广场：位于市政府南中心湖东侧，开元大道以南，占地533亩，规划总建筑面积近75万平方米，由55万平,方米的超大规模主题,shopping mall和20万平方米的国际高档住宅社区组
28、成,宝龙集团商业运营经验,有丰富，商业合作伙伴众多。,在全国东部、中部地区在九个大中城市有大型集中商,业的运作经历,有大量实力雄厚的合作伙,伴，包括家乐福、百安居,等，宝龙必将携手众多知名,品牌进驻新区,规模,分期,占地,宝龙城市广场基本信息533亩 一期 服装、鞋帽批发市场,建筑面积,75万平米,二期,大型集中百货、餐饮,商业面积住宅面积,55万平米20万平米,三期四期,五金批发市场无明确规划,二期大型集中商业包括四个部分，分别为家乐福、国美电,器、香港新,世界百货和一家餐饮巨头,一期,二期,三期,四期,国内宝龙商业项目分布,宝龙分期规划模型,销售均价：17000元/（二期水系步行街）,洛南
29、地标性建筑群落泉舜财富中心,泉舜财富中心：位于市,政府南中心湖以南，占地,420亩，总建筑面积113,万平方米，集商业、办公、,居住为一体的复合型地产,项目,大型集中商业建筑面积达30-40万平米，商业形态包括大型超市、综合,SHOPPINGMALL、休闲娱乐,中心等,泉舜财富中心将成为洛,阳新区乃至洛阳全地区新的亮点，将成为“洛阳的地标性建筑群落”.,由于新区商业氛围没有形成，泉舜也难以确定商业的档次，低了就没有回头路，高了就成了先烈，所以我们的商业不会在一期启动。,洛阳泉舜房地产开发有限公司副总经理 吴明毅先生,泉舜财富中心基本信息占地 420亩,建筑面积商业面积,113万平米30-40万平米,泉舜财富中心规划效果图,二期将建设超过18万平米的集中式商业,集中消费、百货消费依旧是主流消费形态商业规模、档次成为消费形态转变的基石核心商圈带动消费形态升级辅助型商圈推动消费形态加速转变特色型商业成为消费形态转变的润滑剂商业市场的发展历程促使消费形态的演变核心商圈消费升级，项目处于发展的起点,消费形态的规律探寻主要体现在：,项目若要导入商业型功能定位，应结合项目地块本身，寻找出项目的特色化、差异化商业模式，形成区域商业“名片”。,THANKS!,
