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1、,2012.5.18,大连庄河,地块考察分析报告,目录：,一、庄河城市概况,二、庄河房地产市场分析,四、项目地块研究,一、庄河城市概况,二、庄河房地产市场分析,三、典型项目分析,五、项目地块考察结论,一、庄河城市概况,1、地理位置,庄河市位于辽东半岛东南部，黄海北岸，东与东港市毗邻，西靠普兰店市以碧流河分界，北邻岫岩、盖州市南濒黄海。与大连距离约171公里，丹东约160公里。,2、行政区划分,全市辖5个街道、15个镇、4个乡、2个民族乡：城关街道、新华街道、兴达街道、昌盛街道、明阳、青堆镇、徐岭镇、黑岛镇、栗子房镇、大营镇、塔岭镇、仙人洞镇、蓉花山镇、长岭镇、荷花山镇、城山镇、光明山镇、大郑镇
2、、吴炉镇、王家镇、鞍子山乡、太平岭满族乡、步云山乡、桂云花满族乡、兰店乡、石城乡。市政府驻城关街道红岩路461号。,3、人口情况,总人口约100万人，其中市区人口约30万，周边乡镇约70万。,4、经济情况,2011年，全市实现地区生产总值605亿元，环比增长26%；地方财政一般预算收入25亿元，环比增长31.9%；固定资产投资500亿元，环比增长30.5%；社会消费品零售额116亿元，环比增长20%；农民人均纯收入11750元，环比增长15.1%。县域经济基本竞争力跃升全国百强县（市）第44位。被评为“全国中小城市综合实力百强县市”和“全国最具区域带动力百强城市”。,5、发展前景,2009年初
3、，省委省政府和大连市委市政府作出“加快推进以庄河为重点的北黄海开发开放”的战略决策，提出要把庄河建成承载百万人口的国际化生态型海滨城市，并作为重要节点来连接丹东和大连两市，进而带动黄海北岸全面开发。,6、2009年至2030年城市未来规划,（1）规划范围规划范围庄河市陆域总面积4086平方公里。本次城市总体规划划定规划区总面积约2449.5平方公里，由庄河城市建成区、城市发展控制区、北部饮用水源保护区以及其它各类保护区构成。市区总面积239平方公里。,（2）城市性质与人口规模 城市性质：我国东北重要的地区门户和北黄海沿岸中心城市，以港口、旅游为主 的国际滨海生态城市。近期：2009至2015年
4、 城市职能：东北亚国际航运中心重要组合港，辽宁沿海经济带新兴临港产业基地，东北地区重要的物资集散和能源基地，北方重要的旅游目的地。中心城区人口规模：2015年，城区人口规模35万，城市人口年综合增长率2.3；2020年，城区人口规模50万，城市人口年综合增长率16.6；2030年，城区人口规模100万，城市人口年综合增长率6。,（3）市域城镇人口规模及城镇化水平至2015年，市域总人口为112万，年增长速度为1.35%；城镇化水平为52.7。至2020年，市域总人口为137万，年增长速度为4.11%；城镇化水平为73.0。至2030年，市域总人口216万，年增长速度为4.66%；城镇化水平为9
5、0.7。,（4）中心城区总体布局规划城市发展方向选择：庄河城区空间拓展方向可概括为“城市向海，产业西聚，生活东拓”。城市向海：面向海洋，以港口建设、庄河湾开发为重点；产业西聚：整合现有产业用地，向临港经济区集聚；生活东拓：城市功能跨越庄河向东拓展，开发东部生态居住及高教科研区。,市域城镇空间结构规划图,中心城区规划结构图,中心城区规划结构图,7、庄河城市概况总结,庄河地处大连、丹东中心点，交通枢纽区位价值凸显。,城市经济稳步增长，市民消费能力同步增强，这为房地产项目开发创良好的市场基础环境。,未来规划大幅增加城市人口，大量村镇人口的导入将有力带动庄河刚需型住房需求及商业体量扩容。,城市向南发展
6、，行政中心、市民生活圈迁移，城市南向区位价值及市民认可度将有力提升。,二、庄河房地产市场概况,住宅类,1、城市居民易受政策引导且跟风性强，今年住宅市场供应,及销售面积剧减，商品房消化速度放慢。,2008年至2011年，庄河每年商品房供应量约100万，年去化量约7080万。2011年底至今受全国房地产市场疲软影响，2012年供应量急剧下降，今年商品房供应量约3040万。,在售项目销售均价较去年并无明显下降，但销售速度由往年单体项目月均销售5070套住宅，急剧下滑到单体项目月销售10套左右，20套销量即为销售情况良好。,2、城市发展格局不均，房地产市场价格南高北低。,因城南区为政府重点规划建设的新
7、城市中心，行政办公单位集聚、居住品质较高，现城南住宅价格较城北同类产品高500元/左右。,3、市内项目开发面积不大，开发公司多为本土企业。,由于政府年土地放量不大、本土开发商实力所限，住宅类项目总建面在30万平即可认为大社区。市内商业3万平即为大型商业体。,4、住宅类产品情况盘点,产品：80-90、总价4550万两房户型热销，90120，,售价：,多层产品均价5500元/6000元/,小高层产品均价4200元/5300元/,高层产品均价4000元/,洋房产品均价6000元/-6500元/,总价5575万三房户型次之，公寓类产品因外来人口,少条件所限，销售情况较差。,客户：成交客户5%来自外地（
8、大连客户占多数），其他绝大,部分为本地客户。刚需客户占绝大比例,普通市民人均,月收入25003500元不等。,5、住宅类市场总结,现阶段庄河市民持币观望情绪浓厚，但市民购买力较强。,城市高品质、低密产品供应稀缺，但总价过高则市场接受面亦窄。,4570万总价的两房、三房产品为市场主流销售产品，且多为,刚性需求，总价超过80万的纯住宅产品市场接受面窄，销售难度大。,庄河虽临海，但住宅类项目开发绝大多数集中在主城区，亲水性,主流客户购房考虑因素排序：地段价格配套。,主流客户投资产品类排序：住宅底商商场或商业街住宅。,项目为市场稀缺。,商业类,1、城市商业地产处于起步阶段，城市功能性商业匮乏。,庄河市
9、商业项目体量小且分散性强，至今未形成丰富的商品类销售集群。,城市功能性项目严重缺乏，如高档酒店、海洋公园、休闲娱乐项目较为缺失。,2、商场类商业租金、售价双高，因商业形式、地段不同租金售价相差较大。,庄河市仅新天地商业城附近为庄河唯一商圈，该区域为庄河市中心地段、核心商圈，商业氛围较好。,市中心住宅类底铺24万元/，租金24元/天,次市中心住宅类底铺23万元/，租金1.53元/天,市中心商场类商铺售价35万元/，租金47元/天,3、商业项目多以满足市民生活需求为业态定位，辐射力,强的专业市场、零售市场尚未形成。,目前庄河市富有品牌力、辐射能力强的市场，诸如小商品市场、服装批发市场、五金机电市场
10、等专业批发市场暂无。,4、商业类产品情况盘点,产品：公寓类产品因市场需求小，销售情况差。住宅底商为,售价：,市中心住宅类底铺24万元/,次市中心住宅类底铺23万元/,市中心商场类商铺35万元/,客户除住宅外最愿意投资的产品。商铺销售无论一拖,二还是一拖三的产品，绝大多数以一层建筑面积计算。,租金：,市中心住宅类底铺24元/天,次市中心住宅类底铺1.53元/天,市中心商场类商铺47元/天,客户：成交客户多为本地居民及周边乡镇私企业主，商场类,商铺多为客户投资。周边私企业主年收入几十万以上，,少部分年收入几百万甚至达千万。,5、商业类市场总结,因庄河外来人口少，公寓类产品销售情况差，住宅底商、商场
11、商铺为投资客商业类首选产品。,城市功能性商业项目稀缺，本地块应充分考虑将军湖的水景资源，建设庄河首席亲水性综合体项目，弥补市场空白，引领生活理念。,三、典型项目分析,水仙公馆（城南区）,位 置：建设大街与延安路交界,总建面：32万平方米,总占地：21万平方米,容积率：1.5,总规划：项目规划16栋小高层，,20栋多层，12栋洋房。,在售产品：在售产品包括多层、小高层，价格区间48006880元/平，,主力户型两房8090，三房90130。一期洋房产品,剩余几套，均价6080元/平。商铺面积2090，均价2万3万元/平。,在售产品汇总：,销售情况盘点：,2期2011年初起供应的1200套房源至今
12、已销售1000套左右。,2012年春节至今，共销售20多套房源，均为刚性需求。,项目洋房产品中两栋一楼，买一层送一层的产品定价9880元/至今尚,未消化。结合市场情况分析，总价超过80万的纯住宅产品市场接受面,窄，去化难度大。,销售情况盘点：,新天地国际广场（市中心）,位 置：新天地商业城东侧,总建面：8万平方米,总占地：0.7万平方米,容积率：10.1,总规划：项目规划8栋高层，3万,平5层商场。,在售产品：公寓一居39-65平，精装标准1500元/平，均价8000元/平。,一层商铺（一层以上商铺暂定只租不售），60-400平，,5米层高，均价34万元/平（单层建筑面积计算）。,注：住宅部分
13、为尾盘，可选房源不多。,住宅两居72-84平，三居103-109平，清水，均价6800元/平。,在售产品汇总：,销售情况盘点：,因项目地处市中心，市民普遍认可，开盘推出500套房源，当天即去化近90%,商铺定价为庄河最高价，预计商铺租金47元/天。,国奥.新天居（城北区）,位 置：迎宾大街北侧,总建面：25万平方米,总占地：11万平方米,容积率：2.3,总规划：项目规划28栋小高层，,20栋多层，4栋洋房及15栋公建。,两居60-90平，三居90-120平，清水，售价区间,在售产品：2011年11月开盘5栋小高层，2012年至今未有新品加推。,43005200元/，整体去化率约35%。,在售产
14、品汇总：,销售情况盘点：,销售业绩良好的项目。,销售情况盘点：,2011年11月开盘至今，月销售20套左右，该项目是目前庄河市场中,四、项目地块研究,1、地理位置,1、地理位置,项目地块,2、地形地貌,地块南北短，东西长，呈不规则多边形，地块东临 整体地势平坦，落差相对不大，但需回填的土方量相对较大。地块为净地,基本达到七通一平，管网配套设施条件基本完善。地块北向呈弧形与对望，一线湖景资源有利于创造产品 溢价空间。,3、周边环境,地优良学区，亦是本地块的价值支撑点之一。地块北向紧邻，将有力促使项目人气导入，与本地块的商业规划形成商业集合效应。项目所在区域规划为城市高端居住区，纯粹高端居住人群，
15、定义圈层居住区域，将成为本地块的价值支撑点之一。地块东向沿线有高压线通过，可能会对东向部分住宅产品去化有所影响。,项目四至,项目区域规划,4、交通条件,与连接千米之隔，地块枢纽作用明显。项目方圆1千米以内无公交车站，公共交通配套缺乏。地块东侧为交通通达性强。与城区连接的道路，目前仅有项目东侧。未来本区域内项目相继开发，必将极大增加区域交通负荷，建议与政府部门落实是否在海洋大桥西侧增设一座大桥实现交通分流。,5、地块SWOT分析,优势分析(S)：,（1）地块北向与对望，享有自然景观优势。（2）地块西临高中，教育资源优越。（3）区域规划为高端居住区，居住品质优越。,（4）地块为净地，基础设施基本完
16、善，开发条件较好。,（5）与南线海域距离合理，约千米，步行即可观海。,劣势分析(W)：,（1）地块距离老城区较远，公交配套缺乏，市民较难接受。（2）地块周边生活配套匮乏，短时间内难以满足客户居住需求。,机会分析(O)：,（1）政府支持力度大，项目开发条件灵活。（2）规划，地块链接城市枢纽作用凸显，前景乐观。（3）地块享有资源，项目开发可填补庄河滨水商业市场空白。,（4）庄河高品质、低密度多层或洋房产品供应稀缺，应有市场机会。,等商业项目进驻，诸多利好因素推动下，将推动项目板块价值提升，并直接为项目带来人气。,（5）2013年投入使用，高端居住区的区域定位、,（6）城市规划南移，地块未来城市属性
17、、区域价值必定有所提升。,威胁分析(T)：,（1）交通配套能否完善有待验证。（2）明年房地产政策调控能否放宽有待验证。（3）项目何时启动有待验证。,五、项目地块考察结论,经初步市场调查及研究得出地块结论：,1、该地块地处未来城市中心区，3年内土地价值必将快速增值。该地块的开发难点在于商业主力店的落位和住宅产品品质，如，该地块的开发运作压力基本不大。,2、地块可能以较为合理的价格摘牌。鉴于区域内高端住宅项目林立，本地块的住宅部分开发应着重考虑产品品质和差异化设计，双管齐下避免同质化市场竞争。,3、根据初步市调分析得知，项目住宅部分开发，一期可考虑以实用型多层产品为主，主力户型在90-110平，首
18、期总价控制在75万以内。二期为低密度洋房产品为主，主力户型在120-150平。可主打学区牌、商业牌、中心牌、景观牌、身份牌、品质牌、稀缺牌。,4、地块开发节奏可跟随地块的开发节奏。只要地块开始运作，本地块的关注度将被大幅放大，价值随之提升。较为适合的开发顺序为一期住宅组团商业及配套二期住宅组团。,6、商业概念规划及产品设计应精雕细琢。目前地块所处区域城市配套匮乏、区域人气低，单靠本项目引入主力店炒热本区域商业氛围难度较大。可联合共同进行区域炒作，树立城市标杆地位。,5、可最大限度争取省、市政府政策支持，为项目提升附加价值。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7
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