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1、2014年中国养老产业盈利模式,1、服务机构现状分析A、服务机构类别 1、一般性服务机构：托老所 日间护理机构（案例：北京城区老旧小区试点 场地 服务 费用 政策试点）2、专业性服务机构：医疗（社区医院 老年病专科医院 民营医院 医保体系）3、综合服务机构：养老院（特例公办，第一福利院，财政划拨，客户群体，单价）,B、基本专业名词解释 1、Ccrc：Continuing Care Retirement Community，持续照料退休社区，起源于美国教会创办的组织，至今已经有100 多年的历史。2、自理老人、健康老人：55-65，完全自理 健康活跃；3、介助老人介护老人（借助辅助工具或者他人）
2、半护理老人：65-75，可以部分自理，或者医院治疗后可以回家康复理疗的老人；4、失智失能老人 全护理老人：75岁以上，因老致残，（6项基本生活，吃饭，洗澡，方便，穿衣，上下床，室内行走其中一项不能自理，认知功能退化）5、“9064”养老服务模式：北京市“十二五”时期老龄事业发展规划提出，不断完善“9064”养老服务模式(到2020年，90%的老年人通过社会化服务在家庭养老，6%通过政府购买服务在社区托老，4%入住养老服务机构集中养老)，形成以“居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充”养老服务格局,国家行业和规范标准：老年养护院建设标准住建部、发改委2011（失能老人）地方养老机构星级划
3、分与评定标准北京市技术监督局建筑标准 床位数量 工作人员配比 政府补贴,公立福利院现状综合分析：示范效应以标准化模式打造现代一流养老服务机构，2011通过市质量技术监督局和市标准化协会的评审，取得服务标准体系确认合格证书，并获得由市质量技术监督局和市民政局联合颁发的“服务标准化示范单位”荣誉。标准化文件（即北京市第一社会福利院标准体系大纲、北京市第一社会福利院技术标准体系、北京市第一社会福利院管理标准体系、北京市第一社会福利院工作标准体系），在组织架构方面，院根据标准体系建设要求，成立了标准化工作委员会和标准化工作办公室。,民营养老院现状综合分析：大多在存活边缘（1200-1500每人每月）公
4、建民营：开展公办养老机构改制试点。有条件的地方可以积极稳妥地把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业，完善法人治理结构。政府投资兴办的养老床位应逐步通过公建民营等方式管理运营，积极鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。要开展服务项目和设施安全标准化建设，不断提高服务水平。,公立福利院 北京市第一福利院：北京市第一社会福利院是由市政府投资兴建的老年福利事业单位，也是经卫生局批准的首都第一家集医疗、康复、颐养、科研、教学为一体的北京市老年病医院。具备医院、福利院两种功能。现有建筑面积20000多平方米,主要接收国家优抚、需要照料的离、退休老人、归国华侨以及老年病
5、患者，同时具有对区县养老机构的人员培训、业务指导和重症病人的住院康复、治疗等功能。北京市第一社会福利院称，目前有1100张床位，前面排了70009000人，老人要住进来，至少得等10年。经调查数十家公办养老院，数百人的排号很常见，其中一些养老院不收不能自理的老人。第一社会福利院算是北京养老院的“样本”，2010年有过扩建，现在的床位超过了1000张，由于有财政资金做保障，那里的收费并不算高，普通百姓都能承受得起。“不过确实很难进，一般都需要托关系、批条子才能进来。”2005年，由于该院原有设施已无法满足社会养老需求，北京市当年正式启动北京市第一社会福利院扩建工程。该工程总用地面积23500平方
6、米，新增床位500床，总投资1.47亿元。算起来，这笔资金摊在每张床位上是29.4万元。按这个标准，北京市第一社会福利院想要安置正在排队的9000多名老人，政府至少还需要投入26.46亿元。,街道民营养老院：规模小、条件差、床位少、空间小、位置偏、护理缺，几乎成了街道养老院的共性。因为入住老人少，所以收入少，资金不充裕。因为资金不充裕，所以很难改善环境，老人不愿意来。再加上宣传力度不够，街道养老院陷入了恶性循环。,北京市现有养老院类机构不低于400家，周围成规模的养老项目为23家，分为低、中、高三个收费等级 运营模式差异（收费方式：保险，出租，租售结合，出租使用权，会员制。）,北京高端养老地产
7、抽样调查表收住人群差异,出租 北京康梦圆国际老年公寓坐落于朝阳区十八里店乡吕家营村六道口临300号，东临京津唐高速，南接南四环东路，地理位置优越，是京城一个集政治、经济、文化新中心的交汇地。占地面积是18000平方米，建筑面积是21000平方米。其中园林占地面积为6580平方米。设有516张床位.由于本项是以出租为目的进行地产方面的盈利，在地产开发中，土地的选取选择性比较多样，可使用居住用地、商业用地、综合性用地、工业用地、旅游配套用地、农业配套地等。建议使用旅游配套用地或农业配套用地或工业用地，可减少前期的资金投入。但由于地产不能出售切不可办理产权，建筑不可作为抵押物进行银行贷款。盈利模式：
8、短租的租赁费用、根据租赁时间、房间大小、朝向因素的不同，费用从2800元/月，3800元/月5800元/月不等，押金从60万到70万不等。护理费用在30006500元不等。,长租：,出售使用权模式 九华山庄，入住老人可选择签订不同期限的租赁合同，有1年、3年、6年的短租，也有30年的长租。长租会有租赁费用的优惠。签订和同事，应一次性支付押金和全部租金，租金逐年从缴纳的费用中扣除。租赁期限届满，退还押金。若租赁期限不满时解约，将扣除相应期限对应的租赁费用后返还剩余的租赁费用和押金。,其他：30余家民间养老机构抱团 拟联合成立百家养老综合体 2013年12月18日，专门针对国内“50后”初龄老年人
9、群提供的一个健康养老和置换式疗养服务计划。初龄老人可选择任何联盟企业的所在区域享受候鸟式养老和互换型养老服务。该联盟集合布局全国各地的实体服务商，意在搭建一个资源共享的平台，实现联盟企业自持物业的活化。“联盟计划利用互联网、云技术等科技手段把科技产品与医疗、服务整合在一起，为老人提供健康养老解决方案。可让老人在享受高质量老年生活的同时没有后顾之忧。提供的产品包括连续5年，每年14天的度假服务和卫星定位求救平台。度假服务中，会员老人可以自主选择任意联盟企业的实体服务机构。截至目前，可选范围包括广西、辽宁等国内20多个地区和加拿大等国家。求救平台启动生命健康4S维护系统，集健康测评(survey)
10、、解决方案(scheme)、维护服务(service)和信息跟踪(scout)为一体，可跟踪维护老人的血压、血氧等信息，并通过后台云系统建立档案，便于老人和子女随时参看。”联盟计划还将成立100家大型养老综合体和100家中小型养老机构，作为“百龄计划”两大服务体系的载体，养老综合体是“全球联盟”和针对中高龄老人的“康乃馨行动”的载体，也是未来养老地产的盈利方向之一。实际上这是原来旅游分时度假概念的一个借鉴后的改版，一共两个体系，一个是交换平台或交换体系，一个是养老综合体实体，这些解决的还是基本服务问题。没有统一标准，没有资金往来或者相互控股，会员人数最多的一方，才有话语权，此类的联盟目前看还是
11、太过松散；未来局限性在于，还要解决异地交通费用等问题，目标人群是健康群体，如果交换不能成为一种趋势性理念和行为，未来有可能是空中楼阁。,养老地产现状分析养老地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式。随着养老地产的相关政策的出台，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”。由于通过养老产业的拉动，养老地产相比于传统地产而言，前期投资较少、土地使用更灵活，业态多样，政府扶持等便利条件。,刚需经济基础决定刚需：经济适用房刚需，别墅刚需，不同经济基础的群体都存在阶段性刚需（隐性刚需）。,养老地产本质地产现状：开发商进入养老地产还是以追求“
12、投资回报”和利润为目的。这些“投资回报”和利润来自哪里？当然不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，通过住宅、商业配套的产品出售可以快速回笼资金，从而总体上实现项目的利润平衡，或者实现项目的总体盈利。也同时存在曲线突围政策“限面”“限购”“限墅”。低价圈地的现象。,2、养老地产的开发优势A、土地性质：可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养
13、老服务业的土地政策。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。进一步落实中华人民共和国老年人权益保障法有关农村可以将未承包的集体所有的部分土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老的要求。鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。,B、养老地产与住宅地产、商业地产的前期开发对比,C、土地指标：35号文件，明确完善土地供应，加强社区服务设施建设。各地在制定城市总体规划、控制性详细规划时，必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。,D、建筑标准：老年无障碍 室内户外面积 发布年代 性质：规划指
14、导 非硬性标准国家行业和规范标准：城镇老年人设施规划规范建设部2008社区老年人日间照料中心建设标准住建部、发改委2011,E、政策变动：2013年，北京市国土局公布了2013年国有建设用地供应计划，计划首次单列养老设施用地指标，养老设施用地供地计划100公顷。但是在实施过程中阻力重重。因为不好界定2013年12月6日发布消息：北京市养老地产用地不再批复，建成后补贴。,乌镇国际健康生态产业园 乌镇国际健康生态产业园雅达国际与绿城合作的养老地产项目，整体定位为复合型休闲健康养老主题园区，推行的三个主题是“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新模式。背景资料 雅达国际：主要是从医疗服务介入的，而绿城
15、注重的还是老本行房地产。雅达国际其实是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司，背后的投资者包括和谐基金、IDG资本、红杉中国以及云峰基金。全国社保基金首次通过乌镇国际健康生态产业园进入健康养老产业。雅达国际董事长蒋建宁曾长期担任中青旅。蒋建宁在2006年中青旅入股乌镇旅游及后续项目中发挥了主导作用。2009年底，尽管蒋建宁彼时不再担任中青旅CEO，但仍被中青旅聘任为首席顾问，负责为中青旅重要投资提供咨询意见。而2010年，蒋建宁同时开始担任IDG资本高级顾问。,中青旅旅游地产,中青旅布局长三角地区，是旅游地产的先行者。旅游投资商旅游资源的把控。在资本运作方面：2009年6月，中青旅公告称，
16、为提升乌镇旅游实力和乌镇品牌的国际影响力，其控股子公司桐乡市乌镇旅游开发有限公司决定引入IDG作为战略投资者，IDG旗下两家香港子公司Hao Tian Capital I，Limited及Hao Tian Capital II，Limited以4412万美元入股，得到两家公司所持有的15%股权。IDG作为较早进入中国内地的国际风险投资公司，其所投资的中国公司有不少都成功实现了上市。乌镇旅游引入IDG，这在当时被市场解读为其想赴港上市。此后的两年，乌镇旅游上市工作被中青旅不断推进。2010年7月，中青旅表示，桐乡市乌镇旅游开发有限公司获批发起设立股份有限公司，公司更名为“乌镇旅游股份有限公司”。
17、2010年8月，乌镇旅游董事会审议通过公司赴港上市事宜。同时，2010年11月，中青旅总裁张立军接受媒体采访时透露，已向有关部门提交上市申请材料。,中青旅与IDG,2011年8月23日，中青旅公告乌镇旅游上市计划停滞。由于政府部门不支持，其上市之路戛然而止。时隔两年后，IDG选择退出。IDG此次退出乌镇旅游为主动退出，而中青旅方面恰好也有增持的意愿。2013年11月中青旅与外资IDG控股的2家香港公司签订了股份转让协议，拟以6750万美元(约4.14亿元人民币)收购后者合计持有的乌镇旅游15%股权。交易完成后，中青旅在乌镇旅游的持股比例将由51%增至66%。IDG与中青旅，除了乌镇旅游项目之外
18、，在中青旅重点开发的北京“古北水镇”旅游项目中，亦有IDG的身影。2011年12月1日，中青旅公告称，已为旗下古北水镇公司引入战略投资者，由IDG-Accel基金控股的两家香港公司ShengTianCapitalI，Limited、ShengTianCapitalII，Limited分别以美元认缴等值于1.2亿元人民币及等值于8000万元人民币的出资。而IDG-Accel基金正是由IDG公司与风投公司AccelPartners联合设立。至此，IDG已同时持有中青旅乌镇及古北水镇两大主要旅游景区项目公司的股份。所以乌镇项目的决策背后存在着资本的影子以及与当地政府良好合作关系是基础。,绿城新模式代
19、工模式与电商模式,代建与品牌输出，管理输出。（在健康的负债率前提下，保持一定的扩张速度，公司才能有增长。公司要扩张，但没有那么多资金，在扩张的时候还需要把风险控制在一定范围内。做代建投入的资金小、投资回收周期短，收入较稳定).2013大概600多亿收入。绿城集团通过搭建电商集采平台，给自己加的一个新身份专业建材服务商，即绿城开始在网上卖建材了。绿城电商的全链条服务涵盖采购规划定制，材料采购的品质把控、设计把控、成本把控，以及提供采购流程管控、精装修配材方案与项目现场服务等。绿城电商商业模式的是“一个模式与两个支撑”。“一个模式”即通过整合资源并利用电子商务技术，简化物资采购过程，减少人为因素影
20、响，使采购变得透明、高效、公平、专业。绿城自身在全国有上百个在建、待建项目，自身的采购量差不多已足于把这个电子商务撑起来了，而现在又更像把原本只属于自用的集采系统，向其他开发商、酒店以及商场等工程大客户们开放。绿城商城和体验馆则是支撑起该模式的两翼。绿城商城提供建材信息查询、产品下单及供应链管理等服务，提供一个充分比较和选样平台；体验馆提供各品牌产品集中展示、工艺工法解析、工程选样、实体及3D虚拟的精装样板间体验等服务。绿城商城和体验馆已营业，与绿城电商签署战略合作协议的厂家达130多家，涉及29大品类，预计到2012年年底将达到170到180家，签约合同金额达10亿元，预计到2014年达10
21、0亿元。而这个体验馆又完成了绿城电商O2O线下实物看样、体验这一环节。据悉，未来绿城电商要在全国共建造4个这样规模的体验馆。,乌镇国际健康生态产业园总规划面积达5500亩，核心区占地面积约1500亩，总投资75亿70年。包括国际顶尖医疗团队加盟的雅达国际康复医院（雅达国际康复医院占地13万平方米，总建筑规模超过7.3万平方米，将引入德国高端康复医疗品牌Medical park的商业模式和管理理念，由德国医疗专家组成的运营团队负责医院技术支撑，350个床位全程享受五星级诊疗待遇，亲身体验由德国医疗专家打造的健康生活模式。）“一站式养老”的护理养老中心。Medical park：医疗公园+体检中心
22、=医疗康复区MRA 设有10个诊所，5个门诊治疗中心。大约1900名工作人员（医护人员），主要集中治疗（神经，运动，骨科，内科，心脏科），均设在德国风景最美的地区，良好的环境让病人在最佳条件下康复。四大特征：生态 先进 高端 综合,养老人才培训基地、五星级度假养生酒店，其中还包括雅达国际联袂绿城集团共同打造的自助养老居住区绿城乌镇雅园（3.5万平方米规模的老年大学乌镇颐乐学院为核心的“学院式养老”，目前暂未盈利）。三个主题中的重点是养老，休闲度假和康复医疗都是构成养老体系的强大支点，“它们是围绕这个体系服务的，能保证园区所有老年人生活得很好，无论是医疗安全、精神文化还是社区服务都得到很好的满足
23、。”预计于2014年建成国际康复医院 绿城雅园封顶 政策补贴：2013年8月22日，浙江省嘉兴市桐乡官方微博称，从市发改局获悉，平安养生养老园和乌镇国际健康生态产业园雅达国际医疗公园2个项目获得2013年省服务业发展引导财政专项资金补助(贴息)，资金总额达270万元。,3、金融机构与养老金融收益A、金融收益：会员制会员制模式是指收取大数额的押金和少量或者不收月租的一种盈利模式。通过专区押金利息来维持经营，期满后全部返还给客户。由于这种养老地产的盈利是依托金融投资为目的获取利润，对于地产开发的要求较低，土地的选取选择性比较多样，可使用居住用地、商业用地、综合性用地、工业用地、旅游配套用地、农业配
24、套地、公益用地等。建议使用旅游配套用地或农业配套用地或工业用地，可减少前期的资金投入。但由于地产不能出售切不可办理产权，建筑不可作为抵押物进行银行贷款。这种金融收益目前还可以存在，但是风险极高。风险来源于影子银行似的社会资金链条断裂，以及客户法律意识的增强，未来政策管控等，其利润空间不会越来越大。,太申祥和山庄（开发周期长）北京太申祥和山庄（国际敬老院）是大型综合性国际敬老院，注册资金3000万元，成立于2002年，整体占地450余亩，其中150亩建筑均采用中国传统宫廷格局，辅以苏州园林式山水林木，亭堂廊榭、碧池清荷；其余300亩专门设置老人种植乐园。是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老
25、院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等；还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。,为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、
26、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。会员费：8万，一次性支付；押金：60-120万不等，到期全额退还；每三年签订一次合同，每天餐费12元。复合式运营模式代表：3大体系支撑，养老会员体系 太医馆对外经营 综合配套对外经营（300多床位的综合度假会议中心）现在多年被评为“北京市文明敬老院”，2011年北京市中医管理局和北京市旅游委授予“北京市中医药文化旅游示范基地”，现有1000名会员。,金融机构产品与项目例如泰康之家，国内第一款将保险产品与养老社区相结合的综合养老计划，能够为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案。乐享新生活养老年金保险（分红型
27、）和泰康之家的泰康人寿保险客户入住养老社区确认函（以下简称“入住确认函”）共同组成。自选版保险产品：首先要成为泰康的保险客户，年缴保费20万元，连续缴纳10年，投保人本人及投保人的配偶、本人及其配偶的父母在男年满60周岁，女年满55周岁之后，有资格入住泰康的养老社区（一次仅可使用一户的名额），入住之时，根据当时的押金标准以及收费标准另行缴纳有关费用，费用的缴纳可以从该款保险产品的本金及收益中直接支取，不足部分由入住人补齐。若投保人选择不入住泰康的养老社区，也可从保险账户中领取该款产品产生的全部收益。定制版保险产品：另外，投保人也可选择年缴保费30-50余万元不等，若保险账户内的本金及收益不足以
28、支付投保人入住内的全部养老费用，泰康将免费补足不足部分。燕园2015年将投入运营，届时的收费标准暂定为押金120万元（购买产品可优惠为60万元），根据房型不同每月收取30005000不同的房费及根据市场定价的餐饮费、服务费等各项费用。保险理财医疗入驻资格泰康与万科签署了战略合作协议,平安规划案例按照目前中国平安内部规划，未来旗下规划的养生养老地产项目运作模式将分三条主线，不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。平安的操作属于目前主流的租售搭配模式，即将租赁部分进行持有经营，而出售部分则可短期内快速回笼资金和成本。保险公司的资金属性与养老产业
29、更加匹配；同时，养老产业与保险业务具有一定的业务协同作用，向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险产品，向下可带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等相关产业，极大地延伸和扩展了寿险产业链。例如，在平安桐乡项目中，这一产业整合效应得到初步显现，在该养生养老社区建设中，前后引入三星生命、瑞金医院、耀华国际学校等合作机构。平安不动产负责人表示：“为了打造桐乡平安养生养老综合服务社区，平安不动产将借助集团综合金融服务平台，整合优势资源，做好养老产业的产业研究和平台搭建工作，整合养老产业的上下游资源(如护理服务、老年医学等)，打造具有特色的新型综合养老示范区。”在盈利模式上，平安的选择是“租赁+出售”
30、，通过整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链，打造全龄化、一站式养生养老产业的综合平台。,中国人寿规划 中国人寿频繁在各地购买土地，欲投资养老项目。与美国最大的非上市养老运营管理机构公司联手，建设一个包括休闲养生、活力养老、持续看护和医疗康复的综合配套在内的跨带型中高端养生养老社区。中国人寿与苏州市土地储备中心签署土地成交确认书，成功竞得位于苏州阳澄湖半岛旅游度假区相关地块，用于建设一个中高端养生养老社区。以19363.716万元竞得阳澄湖附近的161364.3平方米（约为242亩）的地块，出让年限为40年。,三项要求为：为全球企业500强；地上建筑建成后，须全部用于建设养老设施，且须
31、由竞得人长期持有，不得分割出售；竞得人须为该项目引进一家管理着5家以上养老社区的国内或国外知名的养老社区运营管理公司，负责项目的运营管理。据了解，该项目将由中国人寿集团与美国最大的非上市养老运营管理机构Merrill Gardens（魅力花园最为丰富和最为成功的退休公寓开发商和管理商之一）公司联手，欲建设成为一个包括休闲养生、活力养老、持续看护养老和医疗康复等综合配套在内的跨代型中高端养生养老社区。,同时，中国人寿还将为该养生养老社区项目开发专门的养老金融保险产品，客户可通过购买该金融保险产品，享受入住该养生养老社区的资格及各类优惠、服务。针对全国的中国人寿中高端保险客户，中国人寿集团还将提供
32、每年7-14天的入住体验活动，适时发展“候鸟式养老”。该社区计划配备健康体验、运动体验及自然体验三大中心，采用美国的养老社区运营经验，提供健康管理、运动休闲、美容抗衰老、家庭医生、营养餐饮、康体娱乐以及日间照料、喘息服务、协助护理、专业护理、康复疗养等全生命周期的专业化、个性化服务。,竞拍无对手:中国人寿很幸运没有竞争者，最终以底价成交，中国人寿竞拍项目原计划一次增价规则为200万元，但由于没有其他竞价者，没有一次增价。中国人寿竞得的这块溢价率很低。该地块对招标企业的三项要求将部分竞标者拒之门外、竞拍者较少，而中国人寿正好符合条件，所以顺利竞拍。,布局厦门:中国人寿在与苏州签署购地协议之后不久
33、，就与厦门市政府签署了全面战略合作协议，协议内容涉及投资建设厦门天竺山养老养生项目事宜。中国人寿与厦门签了预计总投资达250亿元的两个项目，包括在厦门海沧建设一个人寿健康科技产业园、在厦门东渡港区建设一个邮轮母港旅游项目。其中，海沧的人寿健康科技产业园预计投资额达230亿元。这个项目是山海树和中国人寿合作的，将在天竺山建设一个大型的养生养老基地，包括养生度假区、修养颐居区、医疗康复区、配套服务区、医疗产业区、养生产业总部基地、养生科教区、休闲体育园区等八大片区。,保险企业与房企的联姻：新保险法拓宽了保险公司的投资渠道，允许保险资金在遵循安全性原则下投资不动产。规定，险资不得以股权方式但可以债权
34、方式投向政府土地储备，此外，禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或以投资股票方式控股房地产企业。,此外，13年11月份，中国9号健康产业有限公司（股份编号：00419.HK法定股本：30亿港元）主要业务包括：（1）以9号品牌于中国发展健康产业（2）投资经营旅游卫视媒体业务及（3）透过一家合营公司参与物业投资业务。）与中国人寿的战略合作合作期满后，双方达成协议，自动延续5年。双方同意在条件成熟时，中国人寿在健康管理、养老养生产业投资项目层面与中国9号健康进行合作。中国9号健康的养老产业包括海口和三亚的健康养老项目。其中，海口的健康城总建筑面积30多万平方米，
35、主要做养生养老的别墅和公寓。中国9号健康按原来收购的北京北湖九号的项目，将海口项目打造成高端俱乐部集运动设施、养老、养生区域，预期在2015年到2016年投入使用。而三亚健康城建筑面积100万平方米，包括球场，还有健康养生基地，休闲示范基地，也将在2016年陆续运营。,B、银行以房养老概念：反向按揭之囧 国外项目：“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中，反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎，也使用最多。通过申请反向按揭，能帮助拥有住房的老年人融通资金，使老
36、年人有了额外的固定收入。反向按揭最早源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国（金融产品创新，随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注住房反向抵押贷款，并通过了1987国家住房法案，按照法案规定，联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(HECMs)。HECMs（健康资格案件管理系统）是一种全新的产品，目标是全体老年人。为降低该产品的风险，由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上，所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务，这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年，房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化，在二级市场上出售证券化产品，这在很
37、大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性，减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端）。反向按揭是一种针对老年人的贷款，一种社会养老保险制度的创新工具。它能够应对人口老龄化，缓解国家养老压力，同时还能促进银行、房地产、保险、中介等金融机构业务发展，是一个能带来多赢效果的新的金融产品。,民众意识：民众都认为这一形式无论从情感还是利益都不能够接受，老人情感上，一个人活了一辈子经历了无数的社会变革，往往仅剩下一套面积不大的房产，最后被银行收走了，我等于什么都没有留下；利益上，子女认为，这是老人留给自己的遗产，被银行收走了，什么都没有继承，可是该做的赡养义务，其实自己一样也没有少做。所以只要不是五保户的古
38、老人群，暂时都不会接受这一形式。遗产税问题在单一共同住所的人群基本无效。,银行理论：银行不会为项目做无偿服务，而且风险会放在第一位；但是这一形式，老房子70年使用权，开发周期长的项目，当你入住时都过去10年了，以北京为例：很多老年人居住的老房子，都已经40-50年了，也就是说一旦房子到了70年年限，怎么处置这一资产还没有具体的概念，老人在世房子使用年限到期了。第二种可能，未来房价下跌，虽然银行有反向贷款标准规避资产贬值，遇到突发系统性风险，怎么评判这是良性资产，银行怎么处置？注意事项：区域位置 房屋地理位置，老人年龄，刚退休不适合采用。,C、金融工具：金融机构需要研究客户 研究自己 研究成熟衍生产品，把客户作为一个财务主体：个人的财务报表思维资产负债表，利润表，现金流量表；在此基础上研发老年金融产 品、老年资产证券化。,完,
