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1、冷水滩区房地产市场,调研报告,2011年3月,解读城市,总体宏观经济,区域宏观经济,楼盘调研,目录,消费调研,解读城市,城 市 概 况,冷水滩区位,冷水滩区位于湖南省西南部，湘江中上游。冷水滩区总面积1222平方千米，总人口53万人，城市人口20万人。冷水滩区辖6个街道、11个镇、2个乡、2个开发区，东与祁阳县、南与零陵区、西与东安县、北与衡阳市祁东县接壤。地理坐标为东经11128-11147，北纬2615-2649。冷水滩是移民城市，迁入人口主要来自零陵区、祁阳县、东安县、及其它县人汇聚于此。冷水滩区人民政府驻梧桐街道梧桐路。,城 市 概 况,冷水滩处于中部地区与沿海粤港澳相结合的前沿阵地，
2、是湖南通向粤港澳的“南大门”，是湖南承接沿海产业转移的前沿阵地。冷水滩是湘西南地区的重要交通枢纽。湘桂铁路复线、洛湛铁路纵贯南北，与322国道、二广高速、衡昆高速，构成了相互衔接的交通网络。永州机场已开通长沙、海口、乌鲁木齐、北京等航线。怀永铁路、贵福铁路、夏蓉高速等国家级路网的相继立项和建设，将进一步促进冷水滩与“长株潭”、“粤港澳”等地的辐射接收能力。,冷水滩区域交通,城 市 交 通,紧邻两广的前沿城市,永州,民 族 风 情,灿烂悠久的历史文化,柳文化许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人都曾在此出生或创作。永州八景永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、
3、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟，朝阳旭日、香冷烟雨、愚溪眺雪。江永女书世界上仅存的女性文字江永女书在永州被发现。灿烂的历史文化，是房地产发展的深厚底蕴。,区 域 文 化,永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后，城市面貌有待提升，各方面急待振兴。,城市总结：,城 市 总 结,总体宏观经济,宏 观 经 济,永州市20062010生产总值情况,20062010生产总值情况,20062010年GDP增长情况,永州市国民经济从2006年以来一直保持快速增长势头，据统计，2010年全市共完成生产总值750亿元、增长14.5%，高于预期2.5个百分点。,宏 观 经 济,200
4、62010年生活水平,宏 观 经 济,2006年2010年人均收入情况,宏 观 经 济,2010年，全市民生得以改善，人均可支配收入达到14983元，同比增长11.6%，人均消费性支出也不断提高，年消费达到7635元，同比增长13.6。,全国房地产市场阐述,（数据来源：CREIS中指数据）,市 场 阐 述,全国房地产市场阐述,2011年1月，调控政策更趋严厉，限购令相继蔓延至二、三线城市，“国八条”重拳出击，紧随其后的是悬挂已久的房产税靴子正式着地。1月监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌，仅7个城市环比上涨。其中15个城市跌幅超过20%，位居前列的是长沙和包头，跌幅均超过60%，而大
5、连跌幅亦超过50%。限购令的蔓延以及“国八条”的出击，加之即将到来的春节淡季，预计未来楼市成交量不容乐观。,市 场 阐 述,区域宏观经济,城 市 规 划,城市规划,空间布局：总体布局为“带状组团式”结构，城市用地由冷水滩区、芝山区和岚角山组团三部分组成，沿湘江风光带和连城道路合理布置建设用地和生态用地，城市组团与机场之间，各组团之间为生态用地，在满足机场净空要求的条件下，充分绿化，适度建设文化、体育、旅游设施，与城市组团之间形成有机的整体。建设重点：东部完善河东新城区建设，冷、芝两区联城；西部开发火车新站周边地区；北部对凤凰园工业园和冷水滩新行政区完善配套设施；河西南部建设长丰工业园。,冷水滩
6、房地产市场分析,区 域 市 场,永州20072010资产投资情况,永州20072010资产投资情况,永州20072010资产投资情况,20072010资产投资情况,区 域 市 场,在过去的几年，永州城市建设明显改善，2010年全市固定资产投资完成813亿元、增长36.6%，高于预期1.6个百分点；全市商品房销售额完成34.9亿元、增长45.6%。,区 域 市 场,2007年2010年商品房施工、竣工、销售情况,2007年2010年商品房施工、竣工、销售情况,区 域 市 场,2010年全市共完成住房建筑面积530万，同比增长4.38%；冷水滩城区完成住房建筑面积103.4万，同比增长13.1%；
7、批准预售面积156.62，同比增长24%；冷水滩区批准预售面积55.16，同比增长48.29%。,消费调研,消 费 市 场,消 费 市 场,80后将成购房主体,据调查结果中显示，58%的调查者处于20-30岁这个年龄阶段，位于第二的是30-35岁，占总调查人数的22%。这个结果从侧面可以反映，永州80年代的消费者开始选择置业，并有了一定的基础和能力，这个趋势与其他各个大中城市的发展趋势相同。,购房决策权比例,据调查结果中显示，在购房群中夫妻双方决定占52%。这个结果从侧面可以反映，永州购房人群中大多是初次置业和二次置业为主，多为改善自身居住条件为主。,消 费 市 场,在购房注重考虑的因素,在本
8、次调查数据显示，有60%的购房群体在购房时首先考虑的就是地段、价格，对楼盘品质方面还处于过渡阶段，购房心理尚停留在初步阶段，可以判断大部分购房群体并没有很多的购房经验。,消 费 市 场,城市资源配置满意度调查,上面调查图片调查的内容是对于永州市的城市资源配置看法，36%的调查者表示一般满意，31%不满意，道路狭窄、公共娱乐设施少、环境脏乱差等都是永州目前需要改善的。,消 费 市 场,永州开发商信誉度调查,比较满意和不满意的比例分别占21%、20%，对开发商信誉度不满意方面主要体现以下方面：1、不按时交房；2、建筑质量较差；3、开发商只注重利润而忽略对楼盘品质的提升等。,消 费 市 场,商品住宅
9、价格水平调查,近几年永州房价涨势较快，但总体房价基本能接受。不太高基本能接受比例占39%，很高勉强能接受占38%，太高很难接受占16%，很高勉强能接受占38%，不太高基本能接受占39%，偏低可以接受占6%，很低完全能接受占1%。,消 费 市 场,家庭收入调查,永州的收入水平在湖南省内还处于偏低水平，主要是因为永州的经济水平较为落后，对招商引资力度不够，投资环境较差，就业率较低等原因。,消 费 市 场,购房需求调查,改善性需求略高于首次置业，说明永州购房市场正处于一次置业向二次置业的过渡阶段，对楼盘的品质需求会越来越高。,消 费 市 场,对住宅需求的调查,永州销售市场目前畅销户型多集中在100-
10、144以内，80%以上楼盘的主力户型都集中在两房两厅和三房两厅，从市场楼盘销售情况看，中心区域楼盘50以内的小户型也较为畅销，说明永州购房群对投资意识逐渐提高。,消 费 市 场,楼盘调研,区 域 楼 盘,河东/育才路板块,区 域 楼 盘,【潇湘国际广场】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,1、冷、芝联城前沿门户，具有 较大发展前景；2、规模较大，有市场影响力；3、政府支持项目，有一定背景。,优势,劣势,1、户型设计较差；2、居住区域不够成熟；3、绿化较少，没有特色；4、容积率较高。,区 域 楼 盘,【永和家园】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占 地：41亩 容积率：4
11、.75 建 面：13万方 绿化率：38%,价 格,均 价：2300元/平米优 惠：一次性98折，按揭99折,建筑形式,共10栋16层板式小高层,销售状况,第三期5/8/9/10号栋，在售8号栋，已售90%，所剩楼层在14层以上。,公 司,开发商：永州市人和仙聚房地产开发有限公司,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,【翰林山庄2期】,区 域 楼 盘,位置,生活配套：市公安局、8中、规划中个的中医院、超市、湘发建材市场等,交通：8路、18路、24路、28路等,路网：育才路、翠竹路、衡昆公路、322国道,百亩潇湘公园旁,区 域 楼 盘,基本数据,建 面：5.3万平米 总户数：368户绿化率：40%,价
12、格,起 价：2048元/平米 均 价：2600元/平米层 差：30元/平米 平面差价：20-40元/平米优 惠：一次性98折 按揭99折,建筑形式,风格：现代简约建筑风格在售两栋高层电梯房（19层+33层）,销售状况,一期已售罄，二期销售点80%左右,公 司,开发商：永州人和仙聚房地产开发有限公司,区 域 楼 盘,1、项目周边在建项目和建成项目较为集中，生活配套相对完善，居住氛围相对浓厚；2、紧邻潇湘公园，居住环境较好；3、区域优势明显，是冷、芝两区“联城”的主要方向，同时也是政府重点发展区域，具有较大的发展潜力。,优势,劣势,1、项目周边在建项目较多，市场竞争较为激烈；2、价位较高，同时所剩
13、户型、楼层选择性都较小；,区 域 楼 盘,【印象巴厘】,区 域 楼 盘,位置,生活配套：市公安局、8中、规划中个的中医院、超市、湘发建材市场等,交通：8路、18路、24路、28路等,路网：育才路、翠竹路、衡昆公路、322国道,百亩潇湘公园旁,区 域 楼 盘,基本数据,占 地：3.4万 容积率：3.8 总建面：13万 绿化率：40.8%,价 格,三期均价：2500-2600元/平米优惠政策：一次性付款优惠9000元/套；按揭贷款优惠7000元/套,建筑形式,风格:巴厘岛园林风情共13栋电梯房（11栋12层小高，2栋16层小高层）,销售状况,一二期已售罄，第三期已售80%,公 司,开发商：永州海通
14、置业有限公司代理商：厦门点创代理机构,区 域 楼 盘,1、周边生活配套齐全；2、定位独特，规模较大；3、周边环境和内部环境较好。,优势,劣势,1、目前居住氛围不浓厚，人群不集中；2、周边在建项目较多，市场竞争激烈；3、现三期已售80%左右，楼层可选性较小。,区 域 楼 盘,【曼谷风景】,区 域 楼 盘,位置,生活配套：8中、二医院、体育中心等,交通：8路、14路、18路、24路、28路等,路网：育才路、湘永路、衡昆公路、322国道,育才路与湘永路交叉路口,区 域 楼 盘,基本数据,总占地：0.72万 容积率：7.0 总建面：5.1万 绿化率：17%,价 格,均 价：2400元/平米优 惠：一次
15、性98折，按揭99折,建筑形式,1栋33层电梯房风格:建筑外立面为现代建筑风格，大厅为东南亚风格。,销售状况,目前剩余楼层多为24层以上和4层以下，销售率达到70%以上,公 司,开发商：永州市新亿佳房地产开发有限公司代理商：厦门点创代理机构,区 域 楼 盘,1、位与湘永路与育才路交汇处，交通便捷；2、属区域是政府重点发展区域，有发展前景；3、项目周边在建和已建项目较多，居住氛围浓厚所。,优势,劣势,1、该地段目前居住条件尚不够成熟；2、小区绿化率较低，居住环境一般；3、楼盘规模较小，周边大盘项目较多，竞争力较强；4、目前剩余楼层多为24层以上和4层以下，选择性较小。,区 域 楼 盘,【皇家帝王
16、广场】,区 域 楼 盘,位置,生活配套：8中、潇湘公园、小区商业、体育中心、二医院,交通：8路、18路、14路、24路、28路等,路网：育才路、湘永路、衡昆公路、322国道,潇湘公园东北侧、紧邻体育中心,区 域 楼 盘,基本数据,总占地:7万，绿化率：35%总建面:43万 容积率：6.1,价 格,起价：2710元 均价3100元/平米优惠：一次性98折 按揭99折,建筑形式,13栋高层,销售状况,1期、2期已售90%以上，目前剩余楼层为33层。,公 司,开发商：湖南煌佳房地产开发公司代理商：福建九皓代理机构,区 域 楼 盘,1、广告宣传面较广，销售比较成功；2、开发商实力雄厚，楼盘建设速度较快
17、；3、位与湘永路与育才路交汇处，交通便捷；4、此项目规模最大，项目定位高，市场影响力较大；5、该区域是成市发展的主要方向，有较大的发展潜力；,优势,劣势,1、离造纸厂较近，空气质量较差。2、容积率较高，楼间距较小，园林景观一般；3、开发周期长，在宏观政策下，存在一定的市场风险；,区 域 楼 盘,【华源府第】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总建面：12万方 容积率：4.2 总占地：5.04万方 绿化率：40.2%,价 格,均 价：2500元/平米优 惠：一次性98折，按揭99折,建筑形式,7栋18层电梯小高层,销售状况,一期销售95%以上，二期F栋已售90%以上，预推C号栋,公 司,
18、开发商：永州市恒隆房地产开发有限公司代理商：湖南联策地产（湖南）,区 域 楼 盘,1、低分摊、低容积、高绿化；2、纯板式结构、户型南北通透方正；3、地处于河东新区，生活配套和交通便利。,优势,劣势,1、后期户型单一，选择性较小；2、绿化动工缓慢，没有成熟社区的氛围；3、前期因延期交房对项目造成一定负面影响。,区 域 楼 盘,育才路板块是永州市住宅项目较为集中区域，同时也是城市发展重点区域，随着永州大道即将拉通，冷、芝两区联城会对板块住房价格起到助推作用。育才路板块住房均价基本在2300-2600元/平米之间，畅销户型基本集中在110140平米的三室两厅，大部分现售楼盘销售状况都比较乐观，同时大
19、部分楼盘可销售房屋不多，所剩面积在140平米以上，楼层基本在20层以上和4层以下，户型可选性比较小。有部分项目开发、销售已接近尾声。有5个规模在10万平米以上的项目存有土地尚未完全开发，预计在2011年下半年，该区域的楼盘会陆续加推新房面市，同时价格也会继续上扬，市场竞争会越演越烈。,板块总结：,区 域 楼 盘,河东/沿江板块,区 域 楼 盘,【世纪滨江】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总占地：2.2万方 容积率：5.7总建面：13万方 绿化率：36%,价 格,起价：1900元/立体差价：30元/均价：2800元/平面差价：20元/优惠政策：一次性98折，按揭99折,建筑形式,5栋
20、33层高层,销售状况,一期已售罄，二期目前所剩房源不多，估计在20%左右。,公 司,开发商：厦门筑业房地产开发有限公司代理商：梦泽园地产顾问机构,区 域 楼 盘,1、市场定位较高，规模较大；2、工程进度较快，一期已交房；3、市政配套较为齐全，交通便利；4、区位优势明显，临近湘江居住环境较好，稀缺地段。,优势,劣势,1、价位较高，户型设计较差；2、开发周期较长，存在市场风险。,区 域 楼 盘,【香河城】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总建面：63864平米 总户数：434套。绿化率：7.1%容积率：10.09,价 格,均价预计2500元/平方米以上,建筑形式,2栋32层高层,销售状况
21、,已售400张VIP卡，预计5月份开盘,公 司,开发商：永州香河房地产开发有限公司代理商：沈阳图维代理,区 域 楼 盘,1、交通便捷、配套齐全、宜住宜商。2、永州首席酒店式江景公寓，产品有特色。3、临近湘江空气质量好，近水得财、上风上水。4、地属滨江板块，居住环境优良、升值潜力大。,优势,劣势,1、本项目户型设计不尽人意且没有特色。2、项目占地小、绿化少，小区园林景观没特色。3、项目主力面积过大，不是市场销售的主流面积。,区 域 楼 盘,【滨江锦苑】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总占地：0.7万 总户数300套 绿化率：19%总建面：4万 容积率：5.7,价 格,起价：2088元
22、 均价2500元 层差30元/朝向差40-60元/优惠：一次性98折、按揭99折,建筑形式,1栋32层，1栋5层，1栋12层,销售状况,2010年8月15日开盘，已销售70%以上，所剩房源不多,公 司,开发商：永州市嘉鸿房地产开发有限公司建筑设计：北京中建建筑设计院策划推广：长沙中玉、星月广告,区 域 楼 盘,1、临近湘江，靠近滨江广场、滨江小学，位置较好；2、周边生活配套齐全，医院、学习、银行、农贸等；3、交通便利，2路、8路、10路等,优势,劣势,1、绿化率低，楼间距比较近；2、车位配比较低，价格较高；3、销售人员服务水平较差等。,区 域 楼 盘,【南华富临锦江】,区 域 楼 盘,区 域
23、楼 盘,基本数据,总占地：5.8万 总户数2000户 容积率：6.89总建面：40万，绿化率：32.6%,价 格,起价2100元/均价2550元/层差10-30元/朝向差20元/,建筑形式,4栋高层,销售状况,一、二期基本售罄，三期未开始销售,公 司,开发商：永州长丰置业发展有限公司,区 域 楼 盘,1、定位为高档江景豪宅，规模较大。2、临近江边，稀缺地段，生活配套齐全。3、一期已顺利交房，工程形象已显现。,优势,劣势,1、工期较长，二期工程进度缓慢。2、楼体东西朝向，夏天当西晒。,区 域 楼 盘,【源泰塞纳湖畔】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占地：2080平米 容积率：26.4
24、建面：55000平米 绿化率：15%,价 格,价格未定,建筑形式,共两栋电梯房（1栋12层情景洋房，1栋33层法式洋房）法兰西建筑风格,销售状况,暂未销售，预计3月份开始卖卡,公 司,开发商：永州市源泰房地产开发有限公司代理商：永州树成地产代理公司,区 域 楼 盘,1、靠近湘江，居住环境比较好；2、位于三多亭老城区，居住氛围较好，配套相对完善；3、永州大道拉通后，该地段交通会比较便利，同时也有发展前景；,优势,劣势,1、容积率非常高，达到26.4；2、该地段目前较偏，居住环境较乱；3、小区内公共绿化较少，户型均好性差。,区 域 楼 盘,【滨江电力花园】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据
25、,占地：86.6亩 容积率：4.6建面：27万方 绿化率：43%,价 格,均价2700元/平米左右,建筑形式,三期为2栋33层电梯房,销售状况,一、二已售罄交房，三期已售90%，目前剩余楼层为24层以上，所剩房源不多。,公 司,开发商：永州市恒森置业有限责任公司代理商：深圳中智联代理公司,区 域 楼 盘,1、永州大道拉通后，交通会比较便利，有发展前景；2、小区园林景观有特色，靠近湘江，居住环境较好；3、项目规模较大，具有大盘气势。,优势,劣势,1、开发周期较长，在宏观政策下，有市场风险；2、该项目周边居住环境较为落后，居住条件较差；3、生活配套不够完善。,区 域 楼 盘,板块总结：,滨江板块是
26、永州房价最高、区域环境最好的区域，房价目前均价都在2500元以上，世纪滨江均价接近3000元，但滨江板块的楼盘目前所剩房源不多，香河城、塞纳河畔预计5月份开盘，滨江豪园2期、滨江1号暂未面市，预计滨江块房价会继续领跑永州楼市。,区 域 楼 盘,河西/零陵路板块,区 域 楼 盘,【中联国际广场】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总占地：约2万平米 容积率：4.5总建面：约9万平米 绿化率：20%,价 格,住宅均价：3000元/一楼商业28000元/二楼商业：600010000元/,建筑形式,1-5层为商业 1栋25层高层 2栋28层高层,销售状况,一楼商业销售50%左右，住宅未开盘，但
27、有1栋28层为回迁。,公 司,开发商：湖南中联国际招商投资有限公司代理商：永州更新顾问代理公司,区 域 楼 盘,1、位于零陵路商业圈，有投资潜力；2、交通便利，商业氛围浓厚。,优势,劣势,1、商业体量较大，共五层商业，市场需求量有限；2、临近铁路，发展空间有限，居住环境欠佳；3、以商业为主，绿化部分较少。,区 域 楼 盘,【金水湾城市广场】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总占地：4200平方米 容积率：28.57总建面：12万平方米 绿化率：15%左右,价 格,住宅均价3200元/，门面拍卖最高价8万多一平米,建筑形式,2栋31层高层 约880户 16层为商业，712层为连锁酒店
28、1331层为商务公寓及住宅，,销售状况,住宅13-31层已售70%左右，一楼临街商业已拍卖10间左右,公 司,开发商：湖南永州泰丰房地产开发有限公司代理商：南宁仙舟项目管理顾问有限公司,区 域 楼 盘,1、位于商业核心地段，商业氛围浓厚，有投资潜力；2、周边生活配套齐全交通便利；3、河西区的商业中心，属稀缺地段。,优势,劣势,1、商业体量较大，共6层商业，市场需求量有限；2、居住环境吵闹、嘈杂、空气质量较差；3、以商业为主，容积率大，绿化部分较少。,区 域 楼 盘,【锦华阳光百合】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总占地：4亩 容积率：9.0总建面：2.4万平米 绿化率：10%,价
29、格,预计2000元/平米,建筑形式,现代简约风格，1栋20层电梯高层,销售状况,推出团购99席，目前入会的60席左右,公 司,开发商：永州市锦华置业发展有限公司,区 域 楼 盘,1、定位为中低档次，价位在同区域比较适中；2、户型以中小面积为主，户型设计较好；3、离商业中心较近，交通便利、生活配套较为完善；4、有发展潜力。,优势,劣势,1、项目规模小，容积率高，绿化少；2、项目离造纸厂近，空气质量差；3、地块紧凑，6层以下采光较差；4、同区域楼盘规模都较大，市场竞争压力大。,区 域 楼 盘,【嘉信西城香山】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占地：67亩 总户数888户 绿化率：绿化率4
30、0%总建面：15万方 容积率：336,价 格,均价：1900元/平米优惠：一次性94折 按揭95折.,建筑形式,8栋6+1F多层和6栋11+1F小高层，2栋18+1F高层,销售状况,1期已售罄，2期电梯房已售90%以上，目前只剩顶楼。,公 司,开发商：永州市嘉信房地产开发有限公司代理商：长沙正大行房地产代理有限公司,区 域 楼 盘,1、离零陵路商圈较近，交通便利、生活配套完善；2、稀缺地段，前期销售价格较为便宜，有发展潜力；3、前期销售状况好，市场认知度高；4、广告覆盖面广，市场知名度高。,优势,劣势,1、离造纸厂较近，空气质量差；2、目前基本没房可售，没有可选性；,区 域 楼 盘,【舜德花园
31、】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占地：200多亩 总建：60万平米 总户数3000多户。容积率：4.18 绿化率：40%,价 格,起价：2000元/平方米 优惠：一次性96折，按揭99折均价：2500元/平方米 最高价：3100元/平方米。,建筑形式,35栋76个单元862套住宅，在售第二期为5栋16层小高层住宅。,销售状况,2期在售3栋，已销售60%以上,公 司,开发商：湖南省渝州房地产(集团)有限公司代理商：合肥金玉堂代理公司,区 域 楼 盘,1、顶级物管公司戴德梁行做贴心物管；2、二、三期靠近湘江，有发展前景。3、小区园林景观有特色，绿化率高达40%4、占据舜德商圈，生活配
32、套齐全，交通便利；5、项目规模巨大，总户数达3000多户，居住人气较旺；6、小区内部配套完善，会所、幼儿园、菜市场、超市；,优势,劣势,项目东西距离较远，从西侧主入口至东侧出口，步行要20分钟；开发周期长，高压调控政策下，存在市场风险；项目北侧紧挨永州造纸厂，空气质量差；价格偏高，比同区域其他楼盘均价高500元/平米。,区 域 楼 盘,板块总结：,零陵路板块是冷水滩区河西的商业中心，房价呈南低北高的趋势，零陵南路尚未发展成熟，基本以楼体房为主，潇湘国际花城是零陵南路最大楼盘，整体房价均价在1600元左右。零陵中路和零陵北路是楼盘主要集中区域，零陵中路的户型基本以小户型40-60平米为主，均价在
33、3000元-3200元之间，金水湾城市广场住房价格均价3200元，是目前永州最高价格。零陵北路目前产品以小高层和高层为主，均价1900元2500元之间，该区域品质、规模最高楼盘，尚属舜德花园，均价2500元。零陵路是河西区发展潜力最大的板块，原因主要是一、商业中心带来区域发展机会，二、湘江西路建设，会使该区域成为稀缺资源，会进一步拉升投资热。,区 域 楼 盘,河西/火车站板块,区 域 楼 盘,【华兴世纪城】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占地：50亩 容积率：3.6建面：12万平方米 绿化率：35%,价 格,预计均价：2000元以上优惠政策：VIP卡5千抵1万，开盘一次性98折,建
34、筑形式,1栋17层酒店，1栋4层商业，8栋17层住宅，是集酒店、商业、住宅于一体的成市综合体建筑。,销售状况,已售VIP300多张,公 司,开发商：永州华兴房地产开发有限公司代理商：南宁厚天思想代理,区 域 楼 盘,1、占据火车站商业圈，交通便利，有发展前景；2、项目规模较大，目前在该区域竞争对手较少；3、项目宣传力度广，在市场已形成知名度；,优势,劣势,1、商业、居住氛围尚未成熟，生活配套不成熟；2、周边待开发楼盘较多，对该项目形成一定威胁,区 域 楼 盘,【广源国际广场】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占地：6600平方米 容积率：10.6建面：7万多平方米 绿化率：20%,价
35、 格,起价：1900元/平米 均价2200元左右 层差20元优惠：一次性97折 按揭98折,建筑形式,1栋30层高层，1-4层为商铺,5-30层为主楼，是一座集商务住宅办公楼宇宾馆服务于一体的大型综合建筑,销售状况,已销售在70%左右，目前剩余楼层在20层以上,公 司,开发商：永州市广利来房地产开发有限公司代理商：桂林市联创地产机构,区 域 楼 盘,1、临近火车站，交通便利，同时也有发展前景；2、酒店、办公、居家一体综合性建筑，有投资价值；,优势,劣势,1、容积率较高，绿化少，户型设计差，采光不好；2、靠近铁路和潇湘大道，比较吵闹切安全性较差；3、周边项目较多，市场竞争压力较大。4、商铺面积过
36、大，平均面积约60-70平米，5、总价高，降低了购买需求。,区 域 楼 盘,【创发城】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占地面积：约55亩 容积率：3.65总建面积：13.4万 绿化率：46%,价 格,2400元/平方米,建筑形式,滨湖豪宅、集成式商业、OFFICE(办公)大楼、国际酒店等复合业态为一体的城市综合体,销售状况,1期、2期基本售罄,公 司,开发商：湖南广聚源房地产开发有限公司代理商：湖南正大行房地产代理公司,区 域 楼 盘,1、依托120亩的白竹亭水库，依山傍水；2、是集住宅、商业、酒店、办公于一体综合性项目；3、位于新火车站商圈，离区政府近，有发展前景；4、推广力度较
37、大，广告覆盖面较广，广告设计效果好。,优势,劣势,1、周边目前处于发展阶段，周边配套尚不完善，2、周边比较脏乱，白竹亭水库水质较差，臭味大；2、目前公交线路不够完善，交通一般；,区 域 楼 盘,【名门世家】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占地：130亩 容积率：3.0 总建：26万平米 绿化率：48%,价 格,二期尾盘均价2300元/平方米最高价2500元/平方米,建筑形式,1栋综合楼、13栋高层住宅及3栋多层住宅组成，欧式建筑。,销售状况,一、二期销售90%以上，现售第三期。,公 司,开发商：永州市深达置业有限公司整合推广：长沙优文图思,区 域 楼 盘,1、欧式建筑，在该区域具有
38、独特性；2、依托120亩的白竹亭水库，依山傍水；3、新火车站、区政府也近在迟尺，具有发展前景；4、项目规模较大，一、二期已成现房，景观已显现。,优势,劣势,1、目前公交线路不够完善，交通一般；2、周边比较脏乱，白竹亭水库水质较差，臭味大；3、项目周边还处于发展阶段，周边配套尚不完善；4、三期正在销售中，户型较为单一，没有可选性。,区 域 楼 盘,【北斗苑生态一号】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占地：3500平方米 容积率：4.0总建：14000平方米 绿化率：20%,价 格,均 价：1800左右,建筑形式,2栋12+1F小高层，1栋多层。,销售状况,多层已售罄，剩余1栋19层高层
39、，已售60%左右,公 司,开发商：永州市墨湘阁房地产开发有限公司,区 域 楼 盘,1、房价较低，离火车站、规划中的汽车总站较近，有升值潜力；2、项目规模小，开发周期短，多层已交房；3、交通较为便利，户型设计较好。,优势,劣势,1、该项目周围生活配套不完善，位置相对较偏；2、要步行5分钟才有公交车，做车不方便；3、小区较小，内部环境较差,区 域 楼 盘,【嘉信阳光花园】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总占地：约40亩绿化率：33.2%,价 格,均价：1800左右优惠：19层高层VIP卡交1千抵1万,建筑形式,1栋18层高层，10栋多层,销售状况,多层基本售罄，剩余楼层顶楼，高层在售V
40、IP卡。,公 司,开发商：永州市嘉信房地产开发有限公司代理商：桂林联思置业代理公司,区 域 楼 盘,1、户型以中小面积为主，总价低；2、1期多层已交房，小区人气已形成。3、价格较低，离火车站、新四中、规划中的汽车总站较近，有升值潜力；,优势,劣势,1、小区内部配套少，档次较差。2、户型设计较差，带拐角，采光不好；3、周围在建和在销楼盘较多，竞争力较大；,区 域 楼 盘,【新港财富广场】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占地：1.7万平米 容积率：4.0总建：6.8万平米 绿化率：30%,价 格,住宅均价：1600元左右优惠政策：一次性97折,建筑形式,1栋12层小高层，部分多层。,销
41、售状况,住宅销售90%以上，所剩房源在10层以上，且不做按揭贷款，现以销售门面为主。,公 司,开发商：新港湘永房地产开发有限责任公司代理商：厦门润景行代理公司,区 域 楼 盘,1、靠近火车站，交通便利，有发展潜力2、首创一站式专业商业批发与休闲购物中心；3、入市较早，入市时均价在1600-1800左右，价格较低。,优势,劣势,1、商业部分招商较差，商业销售状况较差；2、火车站附近商业没形成氛围，安全性较差；3、居住环境欠缺，周边配套不完善，居家吵闹、杂乱等。,区 域 楼 盘,板块总结：,火车站板块目前尚未发展成熟，但从城市发展方向看，该区域未来发展潜力比较大，总体房价水平比较偏低，均价基本在2
42、0002300左右。随着下半年即将开盘的华兴世纪城、名门世家3期等项目，加上火车站周围尚未开发的项目较多，土地供应量较大，对未来火车站板块的房价会起到助推作用，未来该区域产品将以小高层和高层为主。,区 域 楼 盘,河西/新四中板块,区 域 楼 盘,【书香华庭】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占地面积：6万平方米 容积率：3.67建筑面积：22万平方米 绿化率：37.56%,价 格,价格未定,建筑形式,欧式风格 17栋高层电梯房,销售状况,首期1/2/10/11号栋为政府团购，目前在认筹的为3/14/15号栋，已认筹50%左右,公 司,开发商：永州市冷水滩区经济建设投资有限公司,区
43、域 楼 盘,1、离火车站、新四中都较近，有发展潜力；2、该项目在该区域定位较高，产品独特；3、小区内配有智能化系统、商业、幼儿园、会所等；4、17栋欧式高层电梯房，绿化率较高，小区环境较好。,优势,劣势,1、项目周边在售和未建项目较多，市场竞争大；2、项目投入较高，开发周期长，存在市场风险；3、项目周边尚未成熟，生活配套不够完善等。,区 域 楼 盘,【学府铭邸】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,占地：3万平方米 容积率：4.33 总户数：800户建筑：13万平方米 绿化率：35%,价 格,预计19层高层均价2100元左右，28层高层2200元/平米左右,建筑形式,6栋多层,4栋高层（
44、3栋18F，1栋28F）,销售状况,元月15日VIP卡正式发售，开盘时间预计2011年05月,公 司,开发商：永州市天宇金地房地产开发有限公司代理商：永州市永房地产代理公司,区 域 楼 盘,1、处新四中北大门，离火车站较近，发展潜力；2、项目规模较大，风格为中式建筑，差异化明显；3、户型面积在140以内，较为适中，户型设计较好。,优势,劣势,1、目前位置偏僻，交通不便利，居住条件较差，生活配套不完善；2、周围在建和未建的楼盘较多，对销售会带来冲击；3、整个小区不是封闭式管理，道路将小区一分为二，安全性较差。,区 域 楼 盘,【西南花园皇冠一号】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,
45、基本数据,总用地：7.56万平方米 容积率：4.9总建面：37万平方米 绿化率：30%,价 格,高层起价1325元/，均价1850元/，层差20元/,建筑形式,在售1栋21层电梯房,销售状况,目前已销售40%左右,公 司,开发商：永州市皇冠房地产开发有限公司代理商：永州市环球地产机构,区 域 楼 盘,1、交通便利，有多路公交车经过；2、位于新四中板块，价格较低，有投资潜力；3、皇冠1号是西南花园的一部分，整个西南花园规模比较大，离火车站、四中比较近。,优势,劣势,1、该区域发展尚未成熟，周边生活配套不够完善；2、开发商股东多，竞争力强，后期物管存在问题；,区 域 楼 盘,【西南花园尚品阁】,区
46、 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总占地：4600平米 容积率：总容积率4.9总建面：2万平米 绿化率：总绿化率36%,价 格,均 价：1900元左右优 惠：一次99折,建筑形式,独栋高层电梯公寓，共19层，约180户现代简约风格,销售状况,楼梯房已售90%，电梯房已售70%左右，目前首付需40%。,公 司,开发商：永州市永丰房地产有限责任公司代理商：永房地产经纪策划有限公司,区 域 楼 盘,1、离火车站、四中较近，交通便利；2、尚品阁是西南花园D区，整个西南花园规模较大；3、位于新四中板块，目前价格较低，有投资潜力。,优势,劣势,区 域 楼 盘,1、该区域发展尚未成熟，周边生活配套不够
47、完善；2、开发商股东多，竞争力强，后期物管存在问题；,【西南花园清华一品】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,西南花园A区，总建筑面2万多平米容积率：总容积率4.9绿化率：总绿化率36%,价 格,均 价：1850元左右优惠政策：一次性97折，按揭98折,建筑形式,A区为4栋电梯房，8栋楼体房,销售状况,楼梯房已售90%，电梯房预计50%以上,公 司,开发商：永州恒联房地产开发有限公司,区 域 楼 盘,1、交通便利，有多路公交车经过；2、位于新四中板块，该板块价格较低，有投资潜力。3、清华一品是西南花园的一部分，整个西南花园规模比较大，并且离火车站、四中比较近；,优势,劣势,区 域 楼
48、盘,1、该区域发展尚未成熟，周边生活配套不够完善；2、开发商股东多，竞争力强，后期物管存在问题；,【园丁山庄】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总用地：118.5亩 绿化率：30%总建面：24.6万平米 容积率：3.1,价 格,均价预计2000元左右,建筑形式,多层、高层,销售状况,多层已售罄，园丁华丰的1栋高层已售30%左右,公 司,开发商：永州兆泰房地产开发有限公司,区 域 楼 盘,1、离四中、火车站、黄泥井市场都较近；2、新四中正对面，交通便利，多路公交车经过；3、总体房价较低，入市时间较早，有升值潜力。,优势,劣势,1、位置相对较偏，生活氛围不浓厚，配套不完善；2、虽项目较大
49、，但开发商较多，有四个售楼部，销售不集中，对整个销售不利，对后期质量问题也无法保证等；,区 域 楼 盘,【山水华庭】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总用地：3万平方 容积率：2.9总建面：8.7万平方 绿化率：35.2%,价 格,均 价：1600元/左右,建筑形式,14栋多层,销售状况,目前一期基本售罄，只剩余顶层,公 司,开发商：永州市鸿祥房地产开发有限公司代理商：桂林联思置业,区 域 楼 盘,1、交通便利，离火车站、市中心商圈较近；2、全部为多层住宅，板式设计、全现浇结构；3、附近多层楼盘少，价位较低。,优势,劣势,1、居住环境较差，路况较差，比较吵闹、灰尘大；2、售楼部档次不
50、高，而且较脏，整体形象不佳；3、目前可售房源不多，基本没有可选性。,区 域 楼 盘,【星城观天下】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总占地：1400平米 容积率：14.0总建面：20000平米 绿化率：20%,价 格,起价1658元 均价2050元 楼层立体差价20元-50元,建筑形式,1栋30层，总户数270套,销售状况,已销售预计70%左右,公 司,开发商：永州龙恒房地产开发有限公司代理商：永州多福房地产代理公司,区 域 楼 盘,1、在火车站与新四中之间，有发展潜力；2、户型设计以中小户型为主，适合大众人群；3、项目规模小，开发周期短。,优势,劣势,1、周边生活配套不够完善，人气
