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1、,长江路地块前期顾问经济测算,新景祥 合肥/2011-2,徽商城建/中国合肥,谨呈：安徽徽商集团城镇建设开发有限公司,依照甲方提到的要求为进一步明确本项目物业形态，我司对各种物业形态的成本、收益、以及去化速度作出测算，以为甲方更好的决策本地块具体操作方式，提供参考依据。,声明,报告内容,1、七层商业与住宅组合形态经济测算,一、经济测算,2、四层商业与住宅组合形态经济测算,3、四层商业、住宅、公寓组合形态,二、商业业态思考,三、案例推演,基于市场与新经济数据对本项目经济测算,排布一：七层商业与住宅融合建筑形态经济测算,排布一：业态组合浅议一,下面四层为集中式商业,上面三层作为办公,本方案建筑形态
2、为7层满铺与21层住宅组合。我司前期通过深入的调研发现，7层满铺如果全部定位为集中式商业，运营难度大，风险大。所以针对项目实际情况，我司建议7层物业分为两部分：下面四层为集中式商业，上面三层作为办公写字楼形式，可租可售，灵活持有，降低运营风险，实现利润最大化。注：以下测算也建立在此基础上。,业态组合说明,住宅,排布一：业态组合一经济测算,排布一：业态组合浅议二,下面四层为集中式商业,上面三层作为酒店,本方案与前方案基本类似，所不同之处是将满铺商业上面3层办公写字楼，作为酒店使用。我司建议如果作为酒店使用可以作为长期持有，如果整体销售难度，将涉及到整体销售，或产权式销售两种方式。如果酒店出售（仅
3、从市场均价角度分析），目前市场形势下与办公写字楼相同，不做累述，以下分析如果酒店持有，项目收益情况。,业态组合说明,住宅,排布一：业态组合二经济测算,排布二：四层商业与住宅融合建筑形态经济测算,通过前期深入的市场调查，根据本地块所处地段的实际市场环境，建议项目减少商业体量，将7层满铺商业，减少为4层满铺，规避运营风险，提高项目操作成功率。,业态组合说明,将7层满铺减少为4层满铺，必将损失面积，容积率达不到4.7，通过核算，可以将住宅做到33层，高度控制在100米以内，正好可以满足容积率需求。核算如下：减少成4层满铺商业，地上建筑面积为58908，比原有67675减少8770（67675-589
4、08=8770），住宅单层面积为1686，正好满足 增加5层住宅（8770/1686=5），达到33层。4商铺层高按4 计算为16，29层住宅层高按2.9 计算为84，正好满足低于100，容积率4.69,4层商业,29层住宅,建筑高度100米以内,排布二经济测算,排布三：地上四层商业、住宅、公寓组合形态,基于对市场的研究，本着更好运营项目的原则，建议在合适的范围内减少集中式商业体量，我司提出以下物业形态建议：集中式商业以4层满铺为主。住宅部分由南北向的普通住宅A，与东西向的公寓B两栋空间上垂直的高层组成。,业态组合说明,A栋,B栋,天柱路,50m,90m,118m,业态划分示意,C栋,通过测算
5、，对退让后的地块经济指标为：净用地面积4611.地块北界沿长江西路面街面宽为90m南界面宽118m，东界面宽45m，西界面宽50m，,45m,101m,168m,96m,135m,18m,85m,13m,15m,根据用地情况，设定以下建筑指标：,A栋,B栋,C栋,排布三：地上四层商业、住宅、公寓组合形态,建筑层数建议,由于容积率有限，住宅的与公寓面积如何配比才能达到最佳的状态？通过市场研究，本区域住宅销售情况良好，销售价格也高于公寓，所以我司建议在利润最大化得前提下，以住宅为主题，公寓作为辅助。将住宅层高控制在100米内，建成29层住宅，利用上述公式，可以推算出公寓在15层。,A栋,B栋,C栋
6、,排布三：地上四层商业、住宅、公寓组合形态经济测算,四种方案比较分析,A-4层集中商业+3层办公+住宅物业形态,B-4层集中商业+3层酒店+住宅物业形态B1酒店整体售出B2-酒店持有,C-4层商业+29层住宅,D-4层商业+住宅+公寓,单位：万元,四种方案收益比较分析表格,四种方案比较分析,区域市场去化速度比较,单位：万元,通过前期深入的市场调研，对于本项目区域内的各种业态的去化速度统计如表，对于商业物业的去化，根据具体商业业态形式不同差别较大。,四种方案去化速度比较分析,从几种方案看，4层集中式商业是其共有的特征，但其去化速度由未来的业态形式决定，所以本次分析设定集中商业去化速度为X，再次基
7、础上进行测算。,从利润分析对比表可以看出：四种业态组合的成本收益毛利润都较为接近。但是，从业态组合来看A、B物业形态为7层商业，变现慢，去化难度大，难以真正实现现金流。而C、D物业形态，仅四层集中式商业，其余部分为住宅公寓，去化速度快，可以快速实现现金回笼。,四种方案收益比较分析：结论,方案收益比较分析表,所以，在规划允许的情况下，我司建议采用C、D物业形态。,方案去化时间对比表,第二部分商业业态思考和案例推演,1、合肥商圈演变,商业业态思考,3、青阳路商圈发展简析,4、本案商圈分析,2、三里庵商圈发展简析,合肥商圈演变,我们认为，在经济测算之外，依赖于对成功案例经验的推演，可以求解到一些对本
8、案有参考性的观点。我们认为本案所在区域在市场上最大空白点是专业化建材市场，并接下来将以三里庵国购广场、青阳路松芝万象城为例，解证商超联体业态与专业化建材市场之间的业态联动优势。,三里庵商圈发展简析,案例一三里庵商圈国购广场,2005年，国购广场清晰的判断了区域人群消费特征和主要需求增长点，即以日常百货为主的、辅以日益增长的家装家居需求。作为居住人口和商业物业都呈极高密度的三里庵，无论具有多少实力的品牌，进入这个商圈，首要面临的是能不能形成相对的竞争力，以保证自己的生存和续航。,三里庵商圈发展简析,作为这场攻坚战的先锋世界500强之一、世界第二大连锁超市的家乐福，起到了定海神针的作用，为本案在第
9、一时间稳定了商业军心，积聚了商业人气，打响了品牌。家乐福到来之前，该商圈拥有较高质量的大型超市，分别是苏果超市和另外一家较为知名的国内超市连锁。然而，家乐福确定来此之后，两家超市迅速做出清仓决断并第一时间退出片区竞争。,三里庵商业发展简析,家福特建材超市，正是在家乐福超市完成开天辟地的任务之后，以按部就班的姿态悄然入驻。如今，在国内电器销售业具有行业领袖姿态的苏宁电器，也借助家乐福广场开辟的资源和人气磁场，即将开拓一派新天地。,三里庵商业发展简析,品牌领袖力,明线：商超联体 专业建材市场 专业电器市场暗线：强势的一线品牌超市带动弱势的一线品牌建材市场品牌型竞争市场吸引了一线品牌电器市场,三里庵
10、商业发展简析,三里庵商业发展轨迹的明线与暗线,青阳路商圈发展简析,案例二青阳路商圈松芝万象城,安居苑曾经是合肥继琥珀山庄后的又一个神话，当年作为国企开发的新兴社区，为合肥提供了一个生活层次提高、生活配套升级、学区资源跟随社区发展的社区样板并成为之后争相效仿的模范。从社会效益上，它将原本人口密度低而生活氛围差的青阳路板块一举革新成与市区遥相呼应、与黄山路版块学院氛围相得益彰的新兴区域，大大的推动了商业发展。青阳路的美家居建材市场，基于安居苑大量入住户家装需求基础上建设的大型建材商场。对于当地居民来说，第一感觉是齐全想要的东西都有，第二是专业买的质量相对放心有保障，第三是门店多买东西总要货比三家。
11、这三个印象，也就是美家居建材市场的品牌利益点。,青阳路商业发展简析,然而，作为高密度居住的安居苑，长期以来在大型超市及高档消费品方面，是受三里庵商圈辐射的。万象城以青阳路与长江西路交汇处为发轫点，意图分羹百货类市场份额。其立项，亦非仅仅基于安居苑商业形态的空白，更是依赖于对美家居建材市场的信心。拥有超大体量的万象城，并没有带着目空一切的态度将自己的姿态凌驾于区域其他类型的市场之上，而是在定位方面深刻考虑到与美家居建材市场之间形成联动，实现双赢。,青阳路商业发展简析,万象城的后来者策略,明线：专业建材市场 大型商超综合体暗线：强势品牌建材市场对区域急需的建材装饰市场空白的占领与强势的品牌先行者和
12、谐相处，对区域急需的大型商超联体业态进行品牌和资源的双占领,青阳路商业发展简析,青阳路商业发展轨迹的明线与暗线,三里庵和青阳路两区域的发展，实证了专业化建材市场，是足以和大型商超联体形成业态联动、竞争双赢的。对于已有成熟的商超联体业态，唯有专业化建材市场才可以形成客户阶层兼容。百大集团以成熟的商超联体业态占领了市场，其本身的商业人气对我们来说亦是重要的客户资源。发展商超联体抢夺资源，即使我们做的一样好，也只能享受到50%；以差异化的专业建材市场开辟该部分客户的额外需求，我们就能赢得100%。,三案例之于本案的借鉴意义,结论：,1、本案定位于专业建材市场，在城市的商业分布上可以与三里庵商圈、安居苑商圈遥相呼应，等量齐观，以此确立本案商业的城市区域定位。2、本案更要定位于具有强势品牌能量的专业建材市场，才可以与已经成熟的商超综合体形成品牌双赢、资源合理规划。3、根据前期商业市场调研结果反映，专业建材市场对于本案来说也属于市场空白点，具有市场机会。具体商业运作需要在下阶段进行细致分析，结合整体营销方案确定。,三里庵商核心辐射范围,青阳路商圈核心辐射范围,本案商圈核心辐射范围,本案,松芝商超联体,美家居专业建材市场,合家福商超联体、鼓楼商厦,家乐福商超联体家福特建材超市,苏宁电器,本案商业业态定位,主导：专业建材市场辅助：服务型商业,
