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1、松江置业梅江南商业项目合作建议书,目 录,1、项目商业初步分析 1）、项目商业部分概况 2）、5地商业街亮点打造 3）、写字楼商业部分判断 3）、项目风险因素分析2、本项目工作设想 1）、项目工作流程 2）、项目工作思路 3）、分阶段工作成果3、项目顾问合作框架 1）、合作方式建议 2）、工作进度预估 3）、项目费用计取4、赛睿顾问特色主题街项目个案简介,1、本项目初步分析,1）、项目概况,项目商业概况,5地块商业街,写字楼裙楼商业,房地产E网,生活消费,精神消费,会所,5地块商业街,深入分析，商业街部分需要关注以下几点：1、本项目未来主要的消费人群将是大梅江，特别是梅江南居住区内的中高档消费
2、人群，同时辐射其他区域；2、目标客群的收入水平在天津市处于高端，消费能力普遍较高，除了生活必须配套及餐饮外，他们对儿童消费、休闲娱乐、健康运动、文化教育等的需求将是新的消费增长点；3、本项目与未来的写字楼裙楼商业之间、其他项目商业配套之间，需要良好的文化挖掘、定位差异和亮点打造；4、商业街部分仅有单侧出入口，邻水既是优势，又可能造成不足，对人流动线的合理设置极为重要；5、商业街临路的入口部分商铺，直接代表整个商业街的形象定位，对其业态、档次、品牌的遴选要格外慎重。,写字楼裙楼商业,写字楼裙楼商业部分需要关注以下几点：1、裙楼商业未来主要的消费人群将是梅江、天津南城甚至整个天津市的高档消费人群，
3、他们拥有私家车、教育水平、收入水平良好；2、这部分消费客群与商业街部分有一定重合，除了生活必须配套及餐饮外，他们对儿童消费、休闲娱乐、健康运动、文化教育、科技体验等的需求将是新的消费增长点；3、天津市高档消费人群的固有消费习惯、消费特点、消费结构和文化、娱乐、休闲、体验的多重需求需要进行深入的了解和分析；同时，由于经纪的快速发展，对目标人群未来消费倾向的变化趋势和特点要做相对准确、深入的把握；4、高档商业的培育形成，需要有市场影响力的品牌商家的资源的有效支撑和商家组合的合理、有效。,赛睿顾问认为：任何一个经营成功的高档，必须具备足以支撑其成功经营的亮点，即差异化因素。赛睿顾问将通过深入挖掘和设
4、计策划，使该项目在以下定位主题上，闪现特有的亮点：文化；休闲；娱乐；室外运动；体验。,2）、项目亮点打造,5地块商业街,亮点一：文化底蕴亮点，绝对差异化元素 通过深入挖掘自然、环境、地域、人文、历史、建筑、布局的特点，形成创造式的文化表现形式，再对其进行适当的市场宣传，在国内形成独特的文化风景线，从而在国内形成独一无二的绝对亮点。,比如：饰江南画廊-以书画、装饰、壁画、工艺品、家庭文化饰品等为不同单元，组合形成一个文化走廊式的商业亮点，提升项目的文化形象和品味，同时满足未来高档居住人群的文化需求。又如：水乡花街-以鲜花、江南特色绿色植物、园艺、花卉、观赏鱼类等为不同单元，组合形成一个四季飘香、
5、春意盎然的街坊，打造区域内独一无二的商业亮点。再比如其它类似的特色文化主题组合。,亮点二：滨湖休闲，差异化的又一大亮点 结合本项目周边的环境及消费人群的消费状况，开辟以休闲娱乐为特色文化的经营范畴的相关业态，创造商业街特殊的吸引力，有效地提高商业街的经营内涵和市场影响力。比如：滨湖酒吧单元，以音乐吧、演艺吧、风格吧、收藏吧、陶艺吧等为不同文化主题，组合形成梅江南特有的酒吧文化及特色风格。,亮点三：独特式的体验、娱乐业态的引进，形成差异化的亮点组合 针对本项目，适当引入档次较高的休闲娱乐业态，把商业街打造成为天津市内具有唯一性、独特性的文化娱乐休闲的重要场所之一。引入具有个性化的室外运动和体验式
6、的项目，诸如室外攀岩等，使其成为追求健康、时尚运动、活力的年轻一代中产阶级的娱乐天堂。,亮点四：实行会员制等特色管理模式，与区域其他商业良好互动，实现经营方式差异化 对商业街内的酒吧、娱乐设施、文化主题设施等实行会员制的管理模式，与周边的会员制设施形成良好的互动，同时使本项目商业形成高贵、私密的经营风格，成为身份、尊贵、品味的象征，成功人士的交流场所。,写字楼裙楼商业,亮点一：IMAX电影文化IMAX是一家世界上处于领先地位的娱乐技术公司，始终引领70毫米15齿孔巨幕电影市场（15/70）。IMAX影院网络是目前世界上覆盖面最广的巨幕影院网。自1970年这一媒介问世以来，超过7亿观众欣赏了IM
7、AX影片。现在，每天约有7千万观众访问IMAX影院。截止2002年年底，全世界32个国家中，共有232家IMAX影院在运营，在今后几年，还将有52家IMAX影院计划开张。IMAX品牌就是巨幕电影的代名词。IMAX电影以科学探索、好莱坞大片两大类型为主，对其自身做出清晰的定位，通过强烈的视觉效果和冲击力带动市场。此外，其带动的关联产品众多，非常具有市场潜力。目前IMAX在上海来福士广场、深圳华南MALL以及郑州新天地等商业项目内均有引进。,IMAX电影,以“IMAX”电影文化作为本项目文化定位的表达与体现以“IMAX”巨幕电影作为文化定位的龙头，大大提升本项目的聚合力，以世界领先的娱乐文化突破传
8、统商业形态IMAX Experience 是最具震撼力和感染力的电影体现。全景银幕最高可高达8层楼房，伴以 12000 瓦的数字音响，IMAX技术将使您身临万象，感受极限。“IMAX”以其张力和魅力，使全世界7亿多观众为之倾倒，成为最令人心驰神往的影院娱乐,亮点二：方特科技乐园方特科技乐园是深圳华强集团旗下的虚拟现实娱乐系列产品之一。是一种融参与性、安全性、娱乐性、趣味性、刺激性于一体的室内高科技主题游乐园。方特乐园分为恐龙时代、4D影院、三维世界、虚拟运动、卡通城、网络争霸、魔幻摄影城、恐怖屋、龙骑士等多个项目区以及方特酷屋（礼品区）等配套区。方特乐园是娱乐、休闲、文化、家庭团聚的乐园，是时
9、尚、新奇、释放压力、体验快乐的场所。在方特乐园体验完高科技带来的惊险、刺激之后，还可以购买充满文化情趣的方特礼品以及文化读物，将方特乐园的快乐体验带出乐园，带回家中，带回自己的生活中。,方特乐园,房地产E网,3）、项目风险因素分析,1、专业、准确的定位问题是当前商业地产行业的最大软肋1）不能够充分意识到准确定位的重要性，必将导致项目开发运营的不稳定性，增大项目操作风险；2）仅凭市场感觉，很难准确找到市场的需求点；3）没有翔实的调研数据支撑，定位必然存在盲目性；4）应该从消费市场、经营商家、竞争环境多个角度进行调研分析，才能确保定位的准确性；5）丰富的专业操作经验，是项目开发成功的必要保证。,2
10、、规划布局的合理性是商业地产整体价值不断提升的支撑点，需要足够重视1）本项目合理规划的前提，是对未来区域消费市场的深入把握；2）良好的规划离不开对商家经营需求的深入了解；3）动线安排、交通组织、品牌组合、业态布局的合理性至关重要；4）主力店与品牌店、中小店之间的协调性和良好互动需要充分考虑；5）专业的商业规划团队和顾问资源是基础。,3、本项目招商操作可能存在的几大误区1）目标商家不够明确、品牌资源不足，会导致项目招商的无序化；2）招商节奏的合理安排和招商策略的有效性至关重要；3）品牌商家与定位的匹配及有效引进是成功的基础；4）与商家谈判经验的欠缺将是合作存在不平衡性及不稳定性；5）中小品牌招商
11、组合和招商策略的专业化操作更是本项目整体成功的关键所在。,4、对商业地产项目运营管理专业化需求的忽视，是多数商业地产项目失败的根源1）相对成熟的商业管理模式和框架的搭建，是商业项目有效运营的基础平台；2）商业运营管理需要密切关注现代化的管理理念和管理技术；3）商业运营的成功离不开专业化的管理或顾问团队支持；4）对消费市场变化的跟踪研究和科学分析，可以及时规避项目在成长中的风险；5）先进的管理模式、丰富的商业管理专家顾问资源是项目成功的重要保证。,2、本项目工作设想,1）、项目工作流程,市场调研,定位策划商业规划,招商营销,消费调查,主题定位,档次/形象定位,定位策划,业态组合/比例,招商策略制
12、定,商业规划,发展规模建议,交通/动线,铺位分割,商业布局及品牌组合,主力品牌招商,其他品牌招商,商户调查,竞争调查,功能设施建议,整体工作思路,2）、项目工作思路,具体工作方法,项目所在区域人口统计规模及 特征、消费结构及模式项目所在区域人口的消费特 征、消费习惯、水平本项目消费群分层及消费特征新兴消费需求及满足目标行业的消费群分层、消费 特征及发展趋向,消费者研究,初步市场定位，商业档次定位；科学划分各种业态、不同行业比例；挖掘新需求，考虑消费需求的未来发展和引导。,产品定位,具体工作方法,选择北京及天津有代表性的专 卖店、文化、娱乐商进行经营 状况调查：店铺面积规模，店 铺租买状况，店铺
13、租金、售价 情况，商家选铺决策体系，未 来开店计划等；上述选定商家对本项目商业的 态度、倾向、计划；上述选定商家对本项目的认可 度、倾向、需求方式等。,初步招商意向确定；合理的铺位划分和功能；合理的租赁价格及策略；业态比例的优化、动线设计及导流；,品牌商家研究,商业规划,具体工作方法,竞争项目的实力强弱、市场策略及未来发展 趋向目标行业主要竞争者 的实力强弱、市场策 略及未来发展趋向目标行业替代产品的 竞争威胁,对比市场需求，发现市场空白，寻求市场机会；选择市场切入点和差异化亮点，避免错误缺陷,竞争市场研究,亮点打造,市场验证思路,咨询方案评价,方案评估的基础,财务模型,财务假设,成本决策,售
14、价预测,项目概念设计,松江置业本案资金预算,咨询方案评价,方案财务可行性,投资收益分析,投资风险分析,财务可行性分析,赢利能力分析,成本/效益分析,财务比率,敏感性分析,资金流分析,盈亏平衡分析,3）、分阶段工作成果,市场调研,定位策划商业规划,招商营销,消费调查报告,商户调查报告,竞争市场评估报告,各阶段工作成果,项目定位策划报告,项目财务评估报告,商业规划参考方案,招商方案及策略,招商相关文件,品牌商户签约,房地产E网,3、项目合作框架,1）、合作方式建议,根据本项目的实际顾问需求和赛睿顾问优势建议合作方式：市场调研定位策划/商业规划独家招商代理,2）、工作进度预估,工作进度计划,1、市场
15、调查 4周 调查问卷设计、调查实施 调查报告提交 2、咨询策划 5周（1）宏观环境研究（2）商业市场研究（3）项目区域环境分析（4）商圈分析（5）本案产品定位（6）本案目标市场定位（7）本案可发展规模预测（8）本案竞争市场研究（9）产品策划（10）商业经营组织策划（11）项目开发财务分析报告 3、商业规划（与咨询策划同步进行）4、独家招商代理 根据具体情况确定,项目流程及操作时间,3）、项目费用计取,项目费用,按照业务内容报价,本司根据与贵司不同的合作方式，提出两套操作方案：方案一：贵司与本司仅签订咨询策划服务合作协议。收费方式：就本项目咨询策划服务工作包含：市场调查、调查问卷设计、调查实施，
16、咨询策划、商业规划，总费用约58万元。招商代理部分按商户租约1-1.5个月租金收取。方案二：贵司与本司签订独家招商代理协议。收费方式：不单独计算咨询策划费用，项目总体费用以未来招商成功商户租约1-1.5个月租金收取，但在项目启动之初，必要的咨询策划工作开展之前，贵司当提前支付部分佣金费用（用作咨询策划费用），以保证项目的顺利开展、实施。,4、赛睿顾问特色主题街个案,1）、中远“远洋自然”（部分要点）,房地产E网,中远大红门商业项目总规模约4万平方米，位于南三、四环间马家堡东路中段，是马家堡、角门大型居住社区中心节点位置，周边交通网络较发达。该区域内各项零售商业及休闲娱乐、服务设施分布较少且零散
17、，档次也偏低，商业基础薄弱。从周边目前近10万、未来近20万的人口规模和日渐成熟的商务气氛来看，针对大众消费的商业类型发展潜力巨大，本项目商业有条件开发成为为区域性商业中心。本地便利的交通条件和相对高性价比的住宅，也为在此生活居住的人群能够拥有更多的时间和更强的能力进行消费提供了条件。,中远“远洋-自然”,依据市场调查的相关信息，鉴于以下原因，赛睿顾问不建议本项目商业地产内容包括专业批发市场：1、上述区域已经出现了专业批发市场过量的趋势，开发成本增高，收益止步不前；2、受本项目的地理位置、开发规模及建筑形式限制，不易形成良好的批发市场氛围，同时专业批发市场成熟也较普通商业困难；3、批发商业对本
18、项目的综合品质有极大的负面影响。,产品类型判断,业态配比建议,考虑到市场风险、周边大批居民消费需要及本项目地段的特点，建议本项目商业部分集中针对大众消费市场：本项目主要商业开发类型为“百货公司/购物中心”和“大卖场”。A01、A02地块作为写字楼的底商，应结合“百货超市类”/“专卖专营店集合”模式与“邻里中心”集中配套服务模式共同构成中小型购物中心切入市场，本项目A05地块住宅底商对以上模式进行补充和拓展，结合周边其他商业设施共同形成本区域的生活消费中心（Living Center）。需要注意的是：1、本项目周边区域未来将有近600万平方米住宅规模，居住人口超过20万人，这样的消费群的日常消费
19、，需要相当商业内容和类型；2、在本项目单纯造娱乐化、体验概念，针对居民市场的感染力比较局限，来自本项目外部的消费者数量规模也有限，但是周边有经济实力的南方商户的消费将形成市场支撑；3、本项目所在区域在短期内形成大众消费市场聚合力的业态主要是餐饮和超市，这两类有可放大的空间，但仍需谨慎。,主题策划思路,南风拱廊街围绕主题，本项目整体地块，自北向南构成购物休闲、配套服务两大商业功能区域，区域间零售、餐饮、服务等功能又灵活穿插，满足消费者多样的消费需求。,商业功能分区,整体商业规划,建筑风格建议,2）、廊坊文化艺术中心商业（部分要点）,廊坊市文化艺术中心地处廊坊新的城市中心，南临北外环路、西临新开路
20、，东临和平路，北靠新奥艺术大道。中心总占地面积660亩，景观面积26万平方米、建筑面积8.2万平方米，总投资6亿元人民币。主要由自然循环公园、梦幻湖公园、艺术公园、益智水上乐园、智慧名言及书法大道五个景区组成。总体规划由世界著名的德国GMP公司设计，景观由澳大利亚SI事务所设计，匠心独具，具有丰富的文化底蕴和艺术氛围。文化艺术中心商业城项目（以下简称项目）位于廊坊市文化艺术中心 西南角，南临北外环路、西临新开路，东北两侧与文化艺术中心融为一体。中心半径1.5公里内，还有新民小区、吉祥小区、锦绣花园、今日家园、世纪花园 小区共3万户居民。,周边约2万户，两年内将达到6万人，半径1.千米内，共约6
21、万户，约17-20万人。,文化艺术中心商业,“IMAX”的文化突破,提升,廊坊城市印象新奥集团企业形象项目物业价值,作为国际娱乐的顶级品牌，巨幕电影“IMAX”在华北地区的首次引，进将会大大改变和提升廊坊这座新兴城市带给人们的整体印象，有力聚合京津及周边地区消费者来此游逛、休闲、消费与国际名牌合作，新奥集团企业形象将焕然一新，拥有更广泛的知名度，有利于企业进一步开拓商业房地产市场，增强企业竞争力项目形象、品质直接提升，将会有更多国内外知名商户进驻和得到投资人们的关注，同时也会吸引更多当地人前来消费。拥有良好的市场支撑，项目销售价格定可飙高,经营城市,制造焦点,产品诠释,业态、功能划分：,房地产E网,投资收益分析,财务分析财务分析说明及假设项目总投资经营收入估算出租面积运营成本费用估算资金筹措及投资计划终止价值及项目相关税费利润估算基本财务分析不确定性分析财务分析结论,财务效果评估,依照假设条件，本项目税前总利润14338万元，投资利润率为53.9，高于市场一般水平。本项目税前静态投资回收期6.7年，内部收益率16.1。项目财务分析结果表明，本项目各项经济指标合理，经济效益较好，并具备一定的抗风险能力。,项目投资估算表,建筑风格建议,建筑风格建议,报告结束，谢谢！,
