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1、吴江商办市场调研报告,报告架构,一、吴江写字楼市场分析二、吴江商铺市场分析,一、吴江写字楼市场分析,近年：现状,未来展望,区域分布,区域特征,小结,个案信息,特征概括,租金、售价与租赁情况,客群特征,发展趋势分析,配套综合分析,苏州市场借鉴,处于一个高速发展时期，面对快速的经济发展，苏州原有的写字楼条件，远远无法满足进入吴江的企业发展需求。吴江已陆续形成城中心板块、城南2大新兴商务区，商务聚集效应日益显现。,近年：现状,未来展望,区域分布,区域特征,小结,个案信息,特征概括,租金、售价与租赁情况,客群特征,发展趋势分析,配套综合分析,苏州市场借鉴,1.1、板块格局分布（图示）,一直以来，吴江写
2、字楼主要分布在城中心和运东；最近城南板块的写字楼开始起步发展；写字楼市场被重新认识，写字楼品质开始提升。,1.2、写字楼板块分布具体情况,目前吴江写字楼主要分布城中心、城南和运东三大板块：a)城中心板块写字楼主要集中在永康路商圈（即城市交通干道沿线，如鲈乡南路、笠泽路、中山北路沿线）及其辐射范围内b)城南板块写字楼发展尚处初期，数量较少，主要集中高新路、人民路在一带；c)运东写字楼分布在云梨路、运东大道沿线，楼的品质和配套较差；,近年：现状,未来展望,区域分布,区域特征,小结,个案信息,特征概括,租金、售价与租赁情况,客群特征,发展趋势分析,配套综合分析,苏州市场借鉴,1.城中心板块,城南板块
3、,运东板块,区域特征,城中心板块在售项目明珠大厦,城中心板块在售项目万亚广场,城中心板块在售项目吴郡名座,城中心板块在租项目伟业大厦,板块特征,由于位于商圈的辐射外围，市区写字楼不仅拥有发达的交通系统，也拥有成熟齐全的市政配套，可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、银行等配套服务城市中心土地稀缺，车位有限等因素，档次不高，偏于中档,特征概括,租金、售价与租赁情况,较早开发的写字楼（如伟业大厦和通鼎国际大厦）租金水平在30-35元/月；近期开发建设的（如明珠大厦与吴郡名座）售价在4700-5500元/左右；整体出租出售率都在70以上；,入驻客户以吴江本地企业以及外地公司在吴江的办事处居多，以电子科
4、技类、外贸类、评估代理类、货运类等中小型企业为主；购买客户主要以吴江本地用于自住和投资居多。单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字楼的客户群性质较杂。城中心的交通、各种配套等条件较为完备和方便，租金总体较低是他们选择市区写字楼的主要动力。他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。,客群特征,由于受到交通拥挤以及苏州中心城区规划控制，市区土地稀缺等因素的影响，这里未来的写字楼市场发展空间不大。,发展趋势分析,2.城南板块待售项目新城国际,2.城南板块待售项目上领国际中心,2.城南板块在售项目东大A座,2.城南板块在售项目BLOCK邻里广场,板块特
5、征,楼盘档次以中高档位置，品质以5A级为主；由专业的物业管理公司提供规范化的管理与服务，显示了写字楼自身的档次，也有利于入驻企业形象的树立与维护。在企业注重品牌和形象的今天，这无疑为该区域写字楼的租赁提供了机遇；写字楼车位充足，停车问题可以得到解决；周边配套设施完善，板块的整体规划为该区域的写字楼创造了良好的周边环境。客源充足：随着城南板块的不断开发，吴江市政府的搬迁，城南板块各方面的配套都趋于成熟，这些都为新区写字楼市场的发展提供了契机。,特征概括,城南板块写字楼具有多种档次，较高档次写字楼售价在5500-6000元/月左右。目前东大A座售价在5000-6000元/，而上领国际中心现价元/。
6、销售情况比较理想，大多在90以上。,租金、售价与租赁情况,发展趋势分析,城南板块作为吴江市政府重点打造的区域，区域价值不言而喻，随着城市整体东南扩的步伐，城南板块将成为未来的CBD，这点就注定了它将是未来吴江写字楼聚集之地，尤其是随城南板块第三产业的快速发展，区域对写字楼的需求将进一步凸显，从目前供应看，城南板块周围写字楼已然成井喷之势，后期面临的竞争压力较为激烈城南板块本身的层次决定了该板块写字楼以后仍将走高端路线。,3.运东板块在售项目江南奥斯卡,3.运东板块在售项目汇金中央广场,3.运东板块,运东板块写字楼市场正在发展中，目前板块内无在售写字楼项目，仅有江南奥斯卡、汇金中央广场2个正在动
7、工项目，随着这2个项目的上市，将有效弥补这一市场空白。,写字楼入驻客群（租户）综合分析,生产制造、贸易、IT、贸易类客户是目前吴江写字楼客户的主体。,数据来源：伟业大厦、通鼎国际入驻企业统计,近年：现状,未来展望,区域分布,区域特征,小结,个案信息,特征概括,租金、售价与租赁情况,客群特征,发展趋势分析,配套综合分析,苏州市场借鉴,房地产、生产制造、金融、现代服务业、贸易类客户是目前苏州写字楼客户的主体。苏州各个区域写字楼客户有着明显的行业特征，现代服务及IT类企业多聚集在老城区，工业园区域内的房地产类企业比重较大。苏州写字楼客户目前以苏州本地及苏州以外的内资客户为主，外资客户所占比重较小，在
8、15%以内工业园区内欧美客户比重相对较高房地产、政府机构/社会团体及苏州本地客户相对占用面积较大，而生产制造、现代服务、贸易类客户及外资客户占用面积较小相对较小,客户研究,入驻企业行业分布及分层使用面积分析,入驻企业来源及分层使用面积分析,由于吴江写字楼市场属于起步阶段，缺乏可参考市场依据，因此在此以苏州写字楼的情况作为参考，,客户需求调查,获取写字楼的途径,购买写字楼客户来源地分布,市场写字楼用户多为租用，够买自用客户较少写字楼租赁优于出售本次调研客户所在的写字楼绝大部分都为销售型写字楼，且大部分楼已实现完全销售在已销售的写字楼中，投资客户占据相当大的比重在购买写字楼的客户中，57%为苏州本
9、地客户，仅有7%的客户来自外地苏州客户是写字楼的主力购买群体,选择写字楼的主要关注角度提及率,所在写字楼的主要缺陷,期望写字楼提供的配套设施,在写字楼品质方面，调研对象中最为关注的几个因素依此为物业管理、安保系统、电梯系统、空调系统、外部形象及停车场。空调系统、停车位、交通、配套、物业管理等因素是调研对象提及率较高的对所在写字楼不满意的因素银行、便利店/超市、员工餐厅、快递中心、餐厅、票务中心是调研对象比较需要的配套设施,近年：现状,未来展望,区域分布,区域特征,小结,个案信息,特征概括,租金、售价与租赁情况,客群特征,发展趋势分析,配套综合分析,苏州市场借鉴,在售项目内部配套图示,近年：现状
10、,未来展望,区域分布,区域特征,小结,个案信息,特征概括,租金、售价与租赁情况,客群特征,发展趋势分析,配套综合分析,苏州市场借鉴,小结,吴江写字楼市场整体特征（一）,布局上，吴江的写字楼主要集中在城南板块、城中心板块和运东板块。,吴江写字楼市场整体特征（二）,城中心板块受到各种因素制约，后期发展前景并不被看好，而城南板块和运东板块已经发展为两大新兴商务区，商务聚集效应日益显现。,吴江写字楼市场整体特征（三）,城南和运东的写字楼市场已经起步，但区域在短期内难以形成较浓郁的商业氛围，只从写字楼这个角度而言，区域市场的成熟需要一个漫长的培育期。,市场上主要以供应中高档产品为主；从出租出售情况看，低
11、档产品不能被主流市场所认可，中高档产品走俏。,吴江写字楼市场整体特征（四）,从客户群构成看，目前在售项目购买客群主要以吴江本地及周边乡镇客群用于自住或投资为主；在租项目客群主要以本区域的本土中小企业为主，预计这一特征将在今后很长一段时间内得到延续。,吴江写字楼市场整体特征（五）,区域市场价值分析,小结,苏州写字楼市场整体特征,区域市场价值分析,（一）从吴江整体规划谈起,松陵城区空间拓展的主要方向是向西和向南，城南板块将作为吴江CBD核心区域，这给了城南板块写字楼市场巨大的发展空间，预计随着城市的进一步发展，城南板块办公楼的需求将逐步放大，当然预判其供应亦将进一步跟进。,（二）从区域发展现状来看
12、,城南板块已经形成了浓郁的商务氛围，金融、交通等各种配套也都非常齐备，写字楼具备了存在价值及价值提升的先决条件，目前供应量也相对比较充足；而城中心尽管其配套也成熟，但面临各种制约因素，其发展空间不大；运东板块的写字楼市场与其区域开发进度一致，属于起步阶段，预计这样的现状将在以后几年得到维持。,（三）从区域住宅市场来看,根据大城市的发展经验，写字楼市场的发展迟滞于住宅市场25年：从目前各个板块的住宅市场来看，城南板块占据了吴江市场供应与成交的多半江山，其他区域则相对而言要逊色一筹。从以上经验出发，在未来几年，城南板块的写字楼市场将不断繁荣起来。,近年：现状,未来展望,区域分布,区域特征,小结,个
13、案信息,特征概括,租金、售价与租赁情况,客群特征,发展趋势分析,配套综合分析,苏州市场借鉴,未来展望（一）,一方面随着房价的步步攀升和国家针对房地产业行业的调控政策频频出台，住宅市场对大多数人而言变得不可捉摸，利润空间不断被压缩，一部分人已经开始将投资的目光投注到写字楼市场；另一方面，随着经济增长高位运行和第三产业的不断发展，吴江的写字楼市场正站在春天的门口。,未来展望（二）,综合以上分析，城南板块是吴江现在和将来的写字楼集中区域。吴江作为以后的城市中心，其写字楼市场在今后将得到充分而长足的发展，投资前景看好。,二、吴江商铺市场分析,1、吴江商业网点规划2、区域商铺市场分析3、吴江商铺市场总结
14、,1、吴江商业网点分布,松陵城区的标志性商业格局为“一主三副城市商业中心”，即永康路市级商业主中心和城南商业副中心、运东商业副中心、东太湖美食休闲商业副中心。吴江商业地产的发展一方面攻城掠地争夺区域市场，致力打造新商圈，另一方面促进了老商圈的业态升级，使其更成熟更完美。,2、区域商铺市场分析,区域商铺市场分析,运东板块,城北板块,城中心板块,城南板块,2、区域商铺市场分析,运东板块,江南奥斯卡地址：运东大道与三兴路交叉口开发商：吴江通达房产发展有限公司 商业建筑面积:约2.8万平方米商铺楼层:1-3F 商铺共600，地下车位单位面积:20-200平方米之间价格:一楼20000元/平方米左右 二
15、楼12000元/平方米左右 三楼7000元/平方米左右 1、2层捆绑15000元/平方米左右产品类型:商铺、小高层、写字楼去化情况:08年6月7日开盘推出2、3层300套商铺，目前已去化90%优势:对投资者来讲，奥斯卡广场的商铺具备房地产产品保值、增值的特性，又可享有租金和增值带来的双重利益，具备很强的投资性和投资前景。比起吴江市场上同类的大型商业楼盘的商铺产品，奥斯卡旺铺的价格优势非常的明显。一层部分商铺和四层将放在二期出售，目前二期正在接受预约，后续情况有待进一步观察。该案的客源主要以吴江本地及周边乡镇客源为主。,汇金中央广场地址：云梨路与庞金路交汇处开发商：苏州汇金置业有限公司 商业建筑
16、面积:约7万平方米商铺楼层:1-3F 地下车位约600个价格:一楼19000元/平方米左右 二楼12000元/平方米左右 三楼10000元/平方米左右 临街 1、2层捆绑15000元/平方米左右产品特征:商铺、酒店式公寓、写字楼去化情况:目前二期招商中，一期90%已售完优势:地处运东开发区未来最核心商业中心，具有一定的投资前景。引进国内外综合品牌30多家（香港新世界、美国纳斯达克上市企业如家酒店连锁、耐克、阿迪达斯、香港瑜珈SPA馆、家乐福、吴江邮政局、江南水乡大酒店等商家）目前二期正在招商，招商情况较好，其中客源主要以吴江本地客户为主。,2、区域商铺市场分析,运东板块,运东板块在吴江具有举足
17、轻重的地位，交通便利，配套完善。由于特殊的地理位置和经济地位，数年间，入驻了557家外资企业和300余家民营企业。大量企业的入驻给整个开发区注入了强劲的发展动力。在“20072020吴江城市商业网点规划”中，运东板块被规划为城市商业副中心，一个城市发展到一定的阶段，城市副中心的价值将在未来整个城市中所体现出来，因此整个运东板块的价值潜力已经显而易见。从运东板块总体商业体量来看，目前运东板块商业体量较为充足，且相互竞争较为激烈。,2、区域商铺市场分析,运东板块,2、区域商铺市场分析,城北板块,仲英1号地址：仲英大道、江兴路物业类别:高尚住宅、别墅、公寓、商铺开发商：苏州亨通房地产开发有限公司商铺
18、面积：17000平方米商铺楼层:1-4F首层挑高6.5米 2层以上3.5米层高价格：一二楼捆绑13000元/平方米 三四楼捆绑4000元/平方米面积：100-200平方米(一二楼)54-75平方米(三四楼)销售策略:三四层以办公楼的形式推售去化情况:目前其小面积户型已基本售罄，大面积户型很难销售，现总体去化50%。,2、区域商铺市场分析,城北板块,该板块虽然毗邻繁华中心地带，但该板块周边目前尚无大型商业配套,但随着明珠城的商业推出，将有效弥补这一市场空白。通过对该板块中的仲英一号调查,得出目前该地段商业氛围不甚浓厚,市场认知度较低，没什么人气,主要是靠小区住户来拉动消费.因此经营状况大都一般,
19、但作为吴江与苏州最近的连接口,该地段的商业价值还是有很大潜力,这也是商铺购买者看重该地段的主要因素,当然真正繁荣起来还须时日.,2、区域商铺市场分析,城中心板块,万亚广场地址：永康路、中山北路总建筑面积:9万平方米商铺楼层:1-5万F开发商：万亚集团单位面积:30-110平方米（13楼）价格:20000元/平方米60000元/平方米产品特征:购物休闲居住办公一站式大型综合广场销售情况:现2、3层商铺已基本售罄，一层商铺已去化75%。优势:核心城区,综合型一站式广场/中小面积销售策略:黄金地段，8%高投资回报,买就送前4年的收益作为首付,坚定客户对其前景的信心引入了近百家知名品牌商家的入驻（资生
20、堂、欧莱雅、OLAY、色彩地带、美宝莲、周大福、耐克、ADIDAS、美特斯邦威、皮尔卡丹等），该项目客源购房的动机主要是以投资出租的动机为主，客源以吴江本地和周边乡镇的公务员、私营业主及有一定经济实力的客户为主，前期的商铺有部分苏州、上海、浙江的投资客户。,2、区域商铺市场分析,城中心板块,明珠大厦地址：鲈乡南路、流虹路交叉口总建筑面积:2.4万平方米开发商：吴江市物资企业有限公司商铺楼层:1-3F单位面积：44-103平米价格:首付3.5万元起售，5200元起年租金产品特征:购物休闲居住办公一站式大型商务广场去化情况:目前已去化80%，销售情况较好 优势:地处繁荣商圈，具有不可复制的地段优势
21、。,2、区域商铺市场分析,城中心板块,“第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”该板块从老吴江人耳熟能详的旧时代商业中心-“仓桥头”，到现在的永康路商业街，期间30年独领吴江商业风华，无与伦比。因此该板块的商业地位在吴江是独一无二的，目前该板块的商业市场经营情况较好。如今在20072020的城市规划中，此版块仍为吴江市主商业中心，新建的诺尔玛、万亚广场的入驻，促进了此商圈的业态升级，使其更成熟更完美。,2、区域商铺市场分析,城南板块,伟业新都汇城市广场地址:吴江城南人民路、长安路、紧临新行政中心大楼开发商:苏州伟业投资集团有限公司物业形态：综合商铺商铺楼层:1-3F层高：5.5米 商铺总面积:
22、10万平方米商铺面积:50-100平方米价格：均价8000元/平方米销售情况：目前预约5期，1、2、3期已去化90%商业定位：高端、时尚体验式消费的商业中心。优势:地处南城区核心，产品面积小、低总价，市场吸纳力强。,2、区域商铺市场分析,城南板块,新城国际 地理位置：吴江体育路南（永鼎医院北）开 发 商：吴江市天盛房地产开发有限公司 物业形态：写字楼、商业、SOHO 销售价格：公寓:6000元/平米 办公楼：5000元/平米左右 商铺1.2层合卖:15000 主力面积：写字楼：75-190m Soho:48110m 商业总面积:4952m 优势：位于城南核心地段，综合型一站式广场，该项目去年开
23、盘推出公寓房源，市场反应较好，商铺目前还未推出。,2、区域商铺市场分析,城南板块,BLOCK邻里广场 地理位置：高新路中山路口 开 发 商：恒达房地产开发有限公司 物业形态：写字楼、商铺、公寓 占地面积:20288m 总建筑面积：29000m 商铺楼层:1-2层 层高：首层6.4米，2层5.5米 商铺面积:沿街商铺80-100平方米 独栋商铺228-380平方米 销售价格：均价15000-16000元/平方米 销售情况：商铺开盘至今已全部售罄。优势：位于城南核心地段，产品设计新颖,该板块商业市场起步较晚，目前该板块内商业配套不够完善，但随着吴江城市规划，吴江南部16平方公里的新城区是一个集政务
24、区、商务区、生活区和商业区（新都汇、邻里中心）于一体的综合区域，随着前期基础设施的投入，这个区域已日渐成为“苏州南部板块”中定位最高、规模最超前、投资密度最大的一块热土。这里汇集着吴江8万多主力消费人群，以及吴江汽车站近百万人次的人流量，具有极大的发展潜力。,2、区域商铺市场分析,城南板块,2、区域商铺市场分析,吴江部分路段沿街商铺租金情况,1、吴江大多地段沿街商铺租金情况还是比较稳定的。2、投资回报率也在业主可以接受的范围内，基本在8%左右。3、街铺的投资前景还是最被看好的。,2、区域商铺市场分析,吴江目前商铺市场销售良好共性：,1、纯一层的商铺/沿街商铺是投资者最想购买投资的；2、低总价,
25、中小面积的商铺符合吴江投资者的需求；3、挑高5米左右的商铺是市场的一个主流产品；4、捆绑式销售是带动2,3,4层销售的一个市场惯用策略；5、大面积特别是捆绑式住宅配套商业去化慢；6、看得见收益成熟区域或者潜力区域最受追捧。,3、吴江商铺市场总结,近2年吴江在商业物业的供应方面开发力度较大，综合性商业市场项目开发呈加强趋势，随着万亚、汇金、伟业新都汇、江南奥斯卡等商业项目的入市吴江市场商业存量达约50万方左右，且各种商业业态在一定程度有所重合，同质化经营现象比较明显，因此可以预期的是，除地段优势十分明显的商业外，其它商业将会面临较为严峻的商业市场环境。但从目前市场来看，整体商业市场较为平稳。,谢 谢！,
