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1、禧瑞都2012.04.21开盘报告,禧瑞都,开发商背景,江东集团是成立于1996年，以江东房地产集团公司为核心产业，涉足城市运营、电力开发、矿产开发、商业、建筑、旅游等领域的综合性集团。,企业荣誉,相继在昆明北市区开发了以“江东”命名的十三个中高档商住小区，累计实施开发量400多万平方米，现年开发能力达100万平方米。在丽江、河口，集团以“一揽子”开发建设模式，承揽了丽江玉龙新城的城市基础设施、行政办公、市政公用、社会公益、商业、旅游性项目和河口新城区的整体开发建设任务。由于在城市运营中所做出的突出贡献，集团被授予“中国城市运营商50强”（云南省唯一获奖者）的荣誉称号。,公司旗下产品简介,江东
2、禧瑞都,江东好世界,1，2012年，江东禧瑞都面市。项目总体占地面积72亩，总建筑面积24万；项目近邻北京路繁华布局。2,江东好世界位于城市中轴北京路延长线，北市区中心位置，毗邻凤凰城，北辰小区，江东花园二期、鸣翠园等成熟社区，近 20 万人潮形成的良好生活氛围和成熟配套，让您更好的生活。,江东禧瑞都,项目简介-基础数据,项目名称,项目位置,开发商,占地面积,总建筑面积,容积率,绿化率,物业类型,物业公司,单位数,推售产品,均价,开盘时间,交房时间,开盘优惠,盘龙区 东二环与穿金路交叉口,云南云龙房地产开发经营有限公司,约72亩,约24万平方,3.37,45.54%,住宅 写字楼 商业,住宅7
3、87套,6600,2012.7,暂定,认筹卡免费，开盘持卡可享优惠。,6,项目简介建筑风格,整个小区的建筑风格和谐自然。2万多平米社区公园美景环拥；进可在都市中彰显身份、地位和成就；退可在自然里享受宁静、闲适。它精妙地阐述了精致生活最高典范！从繁华到幽静、从城市到山水，随意切换！,项目定位,项目定位 住宅，公寓，商业一体的进可在都市中彰显身份、地位和成就；退可在自然里享受宁静、闲适。它精妙地阐述了精致生活最高典范！,推广语用生活的时尚概念包装传达本项目的活力和价值，吸引眼球，引出项目的生活内涵。,项目区位,区位：盘龙区 东二环与穿金路交叉口.周边资源：金实小学、幼儿园、中学等诸多学校在周边大型
4、商场：近邻北京路繁华街区，金星商圈、金实商圈，社区内4万多平米商业包罗商业方方面面！.医疗：周边诸多医院环绕，有解放军五三三医院、云南省妇女儿童医院、九洲医院、云南新华同仁医院，社区内还有设施先进的医疗中心！交通：毗邻二环高架，1分钟内快速直通北京路、昆曲高速；2号地铁、57路、60路、67路、71路、10路等公交畅达全城！,楼座分布图,产品分析标准层,分析户型的景观和私密性，A1户型偏北向，相对较优。分析户型朝向，D5户型偏南向，采光、日照相对较优，但是也容易受到相邻主干道噪音影响。对于刚需客户来说价格抗性最高，总结上述分析，性价比和承受力的综合价值排序依次为A1D5B.,价格分析楼层差价,
5、高层楼高=层高层数=2.8m32=89.6m从置业顾问的口径中的得知高层楼间距为50米左右。而昆明冬至日正午的太阳高度角约为40，对比以后发现高层的楼间距较低，将会在很大程度上影响低层的住房采光和日照。,客户分析客户视角,户型的面积和价格都非常适合，一步到位，景观地段和方正的户型有卖点。开发商打电话通知，过来排号较晚，怕选不到82的户型，如果万一选不到就只能选择80的B户型，125的总价太高。,这个价格很划算，但是排号靠后，只要里面有房子就买，中心区配套完善。一次性付款，没有还款压力，可以投资，以后肯定是赚，现在投资商铺太贵了。,客户分析客户敏感点分析,公摊过大：高层建筑的公摊面积过大，实用性
6、不高，刚需客户有一定抗性。户型舒适性不高：赠送空间少，单面采光，功能空间分配不合理，暗厨暗卫等户型缺陷。国家政策和观望情绪浓厚：目前大的政策环境加剧观望情绪，银行利率提高等增加刚需客户购买的信心。,项目地段优势：生活配套成熟。较低单价和总价：均价：6600元/平米 超乎市场预期的单价吸引力大，针对刚需客户的面积和总价在客户的接受范围内。客户认可：客户认为目前房地产市场降价是为了本地老百姓买房回馈的表现，购买欲望强烈。,抗性,认同,户型分析去化最多的户型分析,C7户型建筑参考面积：109二室二厅一厨一卫一阳台户型分析：面积适中，单价较大，暗厨暗卫，但是朝向景观、户型功能空间不合理，但是其总价相对
7、较高，供应量一般，因此较高总价情况下，去化速度较慢。,户型分析去化最快的户型分析,A1户型建筑参考面积：129.48两室两厅一厨二卫一阳台户型分析：双阳台设计，次卧设臵了落地景观窗，功能齐全，朝向北向，靠近小区内部，户型功能空间合理，而且单价最低，客户接受度高，因此较低单价情况下，去化速度最快。,2023/2/19,D5户型建筑参考面积：58.38一室一厅一厨一室一阳台户型分析：单阳台设计，功能齐全，朝向北向，靠近小区内部，户型功能空间合理，而且单价最低，单身公寓，客户接受度高，因此较低单价情况下，去化速度最快。,江东禧瑞都位于二环路与穿金路交叉口本次开盘预售80120平米,本次所推房源高层单
8、价区间均价6600元/；总价区间为60-120万元。多为刚需客户需求房源,项目总结,客户大部分为刚性需求，考虑的户型为80平米户型。,2023/2/19,项目借鉴,从现场反馈的信息，新政之后，刚需客户成为主流，客户兼顾产品的价格和实用性。外驰内严的开盘策略是的现场人气和抢购气氛浓厚，对于逆势下的开盘非常重要。在市场情况较淡的行情下，能够较快的进行降价等相应反应，以价换量，增加品牌影响力，最大限度提升客户的认同感。目前市场上的客户对于价格敏感，客户观望情绪严重，营销上应该快、准、狠短时间让客户成交。,尚未开盘缺乏对于客户的梳理，客户扎堆情况严重，导致在较低价格的形势下销售速度较慢。外场缺乏有效的控制，未能很好的对排号靠后的潜在客户进行梳理。,春城晚报A242011.12.22,云南信息报A032011.12.08,云南信息报T012011.12.29,附表报版信息,THANK YOU,
