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1、北郊商业论述,蒋涛,目录,第一部分：北郊概述 一、区位 二、历史 三、现状第二部分：北郊商业地产 一、主要商圈分析 二、现状及发展 三、租售价分析 四、楼盘案例分析,第三部分：业态调查 一、业态分析 二、客户分析 三、业态潜在需求第四部分：综述 一、优势 二、劣势 三、发展潜力 四、结语,第一部分：北郊概述,一、区位 西安北郊包括未央区和经开区，现称为“未央新城”，规划面积为24平方公里，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区，形成新的中心区。从2010年10月起，西安市行政中心将陆续迁至张家堡区域。,经开区版块,西安
2、经济技术开发区于1993年设立，2000年2月被国务院批准为国家级开发区，2002年6月国务院又批准在开发区内设立了西北首家国家级陕西西安出口加工区。近几年，开发区的各项经济指标一直保持40%左右的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。与此同时，西安经开区海要充分发挥区位、交通和出口优势，建设西安（咸阳）国际性现代化大都市的门户区，积极实施园区带动、产业带动、城市带动战略，推进工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向安置区集中，建设“关中天水经济区”统筹城乡发展示范区。另外，西安经开区也要不断增强区域集聚辐射功能、综合服务功能、外向
3、带动功能和文化引领功能，在集聚发展要素、拓展发展空间、增强发展动力中抢占先机。,二、历史,随着近年来西安市房地产市场的迅猛发展；随着西安行政中心北迁，火车北客站、地铁2号线的建设，西安城市重心向北转移，经开区将成为现代西安城市新中心。围绕体育运动中心规划调整和综合配套区建设，使中心商务区的功能进一步提升。它不仅是经开区的中心商务区，还将担负现代西安中央商务区的重任，不仅为经开区服务，而且为现代大西安都市圈服务。西安经济技术开发区将完成两个发展跃升，即支柱产业向产业集群跃升、产业开发区向城市新区跃升；打造四个产业集群，即商用汽车为支柱的装备制造产业集群、电力电子为支柱的先进制造产业集群、出口加工
4、为支柱的外向型产业集群、食品饮料为支柱的生态产业集群;建设一个城市中心，即西安北部城市新中心；成为西安经济发展最快的增长极;进一步走在中西部经济技术开发区的前列。,三、现状,第二部分：北郊商业地产,城北从大范围来划分分为十大商圈一、未央大道商圈二、大明宫商圈三、大学城休闲时尚商圈四、三桥汽贸物流商圈五、环汉城休闲服务商圈六、龙首商圈七、太华路商圈八、辛家庙商圈九、西安北客站商圈十、渭滨生态旅游商圈,一、主要商圈,商圈分析,北郊十大商圈按发展状况，地理位置，和主要商业活动的不同大致可分为三类。第一类是综合性的商圈；区域内写字楼，底商较多，各种业态较为丰富，各种公司较多；包括龙首商圈，未央大道商圈
5、，太华路商圈，商业形式以大中型购物中心，百货，集贸市场，生活超市和精品专卖店为主，例如：龙首商业步行街，家家福生活超市和安踏李宁等品牌店构成了该区域现有的商业内容。第二类是旅游休闲类商圈，以旅游休闲为主，包括休闲，旅游娱乐教育等，各业态也偏向旅游休闲娱乐教育方面等方面，包大学城休闲时尚商圈环汉城休闲服务商圈西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈。第三类是商业活动针对性比较强的商圈，发展到一定规模以后形成一种大型的产业集聚，业态也较为单一，基本属于一个大的行业。包括大明宫商圈，三桥汽贸物流商圈，辛家庙商圈，大明宫商圈主要以建材家居为主，周边业态也以此为主，三桥汽贸商圈给业态以物流汽配，汽车配件，维修美
6、容为主，而辛家庙商圈则以蔬菜水果 批发，农副产品批发零售为主。,二、现状及发展,目前本区域的写字楼主要集中在北关大街，未央大道两侧，也是现阶段各业态主要集中的区域，现主要楼盘有：利君V时代、御道华城、赛高国际商务港、第五国际、天地时代广场、赛高国际街区、经发大厦、和谐大厦、中登大厦、凯鑫国际、雅荷中环大厦、金泰财富中心、海联国际大厦、天乙大厦、宏林名座、方兴大厦等。其他商圈主干道两侧的大多以底商为主，例如：凤城三路的香克林小镇的底商文景路周边各楼盘自主经营的底商等，现阶段无大型商业。未来商铺与写字楼发展潜力巨大，例如：老三届首座、荣豪大厦、宫园一号、MAX未来综合商业体项目，边海荣豪佳花园二期
7、底商、凤城四路中登城市花园底商、银池品智天下商铺、双威理想城2万平米商铺、目前只有御景华府的部分商铺正在营业，大部分在招租。白桦林居的底商大部分已在营业。,三、租售价分析,北郊商业地产的租售价按地段，交通，物业质量以及发展状况的不同的不同，可分为以下几个主要区域。第一、以北关正街未央大道为中轴线的商业区，商业活动较为活跃，各业态较为丰富，写字楼较为集中，公司较多。在商业活动较为密集的区域，例如龙首村十字，凤城二路，05年以前的写字楼租价水平较低，每平米每月在30到50元之间，05年以后的写字楼租价在40到80之间；商铺在200到350之间，人流量较少的区域商铺的租价在150到260之间。售价写
8、字楼在8000到12000之间，商铺在20000到30000之间，回报率较高，大概在10%左右。第二、在商业活动针对性比较强的区域，像大明宫建材城内部租价在较高在200到300之间，外面商铺租价在150到200之间。第三、以旅游休闲为主的商圈包括：周围大学城休闲时尚商圈，环汉城休闲服务商圈，西安北客站商圈、渭滨生态旅游商圈，这些商圈由于区位和人流量得原因，商铺租价较，低价位在150到200之间。,四：楼盘案例分析,MAX未来,项目介绍 MAX未来立足北城城芯区域，整体定位为“北城芯;光合建筑;精工智控社区”，打造集智控公寓豪宅、SOHO办公空间、高端商业中心、后现代都市文化街区于一体的国际化精
9、工智控社区，缔造城市新中心封面建筑，引领未来都市高尚人居的发展方向。MAX未来项目占地约11.5亩，总建筑面积约5.6万，由两栋30层后现代光合建筑体及5层高端商业广场构成。项目商住两用，产权50年。户型面积区间34141。包括SOHO办公、精品公寓、智控精装公寓、复式等。其中A座框筒结构，A栋610层为SOHO办公空间，1128层精品公寓，2930为顶层别墅级复式行政公馆。B座框架剪力墙结构，B栋524层为国际级晶钻公寓；2530层为智控精装行政公寓、顶层空中院墅级复式公馆。总案分期命名说明,住宅：均价8000元/平米,商铺共三层，一层销售带返租的形式，二、三层不销售只招商。面积区间：383
10、00平米不等商铺一层售价：5000060000元/平米一层租价300元/平米，,项目现有销售情况,案例分析,未来城是目前北郊比较具有代表性的商业综合体，2013年交房，销售状况良好，目前销售面积所剩无几。是未央大道两侧继塞尚街区，雅和花园之后又一个综合性的商业广场。6万平米的高尚购物中心，由著名的新加坡怡丰城运营商全程运营，内部餐饮、购物、休闲、娱乐一应俱全。高档精品服饰、首饰，时尚电器，各类美食，国际影院，汇聚时尚，名品浸染，定能带来全新的购物感受和休闲娱乐体验。裙楼三层顶的平台上，设置了超过1000平米的国际休闲会所，配备恒温泳池、健身、洗浴等标准化设施。地下二层设置了大型标准停车库，提供
11、给在此居住者和游览购物的人们停车使用。此外，项目还拥有南二环罕见的2万平米的景观休闲广场，全球知名景观专家贝尔高林以其超前的设计理念，完全满足居者购物、休闲、娱乐、交流的需求。,第三部分：业态调查,一、业态分析,就北郊各种业态在全部业态所占比重来看，餐饮和金融机构所占比重较高，分别为23.89%和17.45%几乎占到了一半，目前有建设银行，工行，西安银行，农行，招商银行的等，休闲娱乐场所，超市，酒店，物流中心所占比例也较高，加起来占到了一半还多，目前有奥斯卡影院，人人乐，华润万家，沃尔玛等大型超市，还有如家汉庭酒店。而便利店，百货 鞋类，及其他服务性的业态则较少，加起来所占比重居然不到10%，
12、发展潜力巨大。,二、客户分析,北郊的客户按消费水平，来源大致可以分为四类；包括政府部门和国营企业职工，陕北的置业者和投资客，本地住户，私营企业主和职工。随着市政府的北迁，市政府的很多公务员选择就近安家，主要消费也是在这一区域，还有其他一些部门，国企像长庆集团，延长石油，他们的消费水平绝非一般。陕北的客户能到这里来投资的大部分是有钱人，消费能力更是绝非寻常。再就是本地的原住居民，他们大都是原来周围的农民，虽人文化层次不高，但由于拆迁补贴，每户大都有三套以上的住房，甚至更多，每月光房租收入就很多，缴费能力更不会差。私营企业主的收人很客观，消费能力也很强，但普通职工的消费能力有限，在就是赶毕业的学生
13、消费能力不强，但随着和可口可乐 康师傅等大型的企业来北郊落回，相信普通职工的消费能力也会不断上升。总的来说，北郊的整个客户消费能力还是偏中上的，尤其是政府部门和国企职工，作为未来新的城市中心，蕴藏着巨大的消费潜力！,三、业态潜在需求,就整个北郊各种业态来看，目前在金融机构方面，北郊最缺乏的是一些地方性银行，私人银行，例如；招商银行，重庆银行成都银行等；此外，还缺乏一些投资理财机构，保险类企业。酒店类现在连锁酒店比较多，但是缺乏三星级以上的大型酒店，娱乐场所相对较少，缺乏大型的影院，KTV会所，健身类的业态。但最缺乏的还是大型的百货商场，像百盛，金鹰之类的中高档服装百货商场；目前有的一些百货规模
14、太小，或档次不会够，满足不了市场的需求；便利店也远远不够，尤其是大型的专业的连锁便利店，现在这些市场空白被小卖部占据的，但随着经济的发必将被淘汰。此外像品牌美容店，按摩，牙科等服务性的中小业态也较少，随着商圈的日趋成熟，消费 能力和档次的不断提升，这些业态的需求成为必然。,第四部分：综述,一、优势,（1）道路交通 北郊地处北城墙以北，北有大学城，东临大型居住区和新筑港务区，区内七横十一纵交通网现在已经形成，西安地铁2号线也将于2011年建成通车可以说是四通发达，交通便捷，加之新建火车站将使得北郊区的交通更加便利。（2）市政规划 根据西安市2004年2020年远景目标，北郊将成为西安市的第二个城
15、市中心，未来将建大型的商业中心，还有大明宫遗址项目，大型企业工业产业园项目，随着这些项目的完成，该区的经济将迅速发展，该区域最大的优势资源来自于政府支持。（3）消费人群 按照惯例，一个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量。在北郊辐射区域内，既包括了发展成熟的未央区（38万人）、经济技术开发区、也包括了正在迅速发展的大学城，这些都构成了一定的消费人群。,二、劣势,（1）商业氛围不浓 目前，北火车站并未完全建成，大型港务区和大型社区仅处于规划阶段，并未形成，市政府刚刚完成北迁，大明宫遗址仍处于进一步建设中，中心商圈还需不断完善，所以就现在来说还需继续发展。（2）城中村问
16、题 由于历史原因，在经开区发展过程中，形成了30多个城中村。这些村庄的房屋、道路和环境与国家级经济技术开发区的整体形象形成很大反差，与现代化城市新区总体面貌很不协调。（3）常住人口较少 现阶段虽然北郊有很多在建的或已建好的大型的社区，或商业综合体，但在建的大概需2年后才交房，建好的空置率也很高，相对于其他区域人口数量和人流量较少。,三、发展潜力,随着未央大道的扩建、太华路立交、二环全线贯通、绕城高速公路等，交通设施目前逐步完善，区内现已形成七横十一纵立体交叉的交通网。现在的北城已成为名副其实的古城“门户”。北郊应该是近年来西安房地产市场发展最为迅猛的区域之一。由于经济技术开发区的辐射效应和迎宾
17、大道与北二环所带来的开发价值，同时也因土地储备充足及地价相对较低，今后将会吸引了越来越多的开发商加入到此区域的开发，竞争也将日趋激烈。“龙首商圈”和“张家堡广场”为该区域一南一北的核心地段和开发热点。“经开区”、“政府北迁”是重要炒作主题。房地产的产业链是十分丰富的，不仅能够拉动相关的百余个产业，也受拉动于其他产业的发展，随着新市政府进驻该区域，地铁二号线将于今年开始运行，新火车北客站投入运行，都会给该区域近年来的的发展带来良好的前景。而西安首创国际城、汇通太古城的国际化城市综合体的规划更将使该区域成为经开区最醒目的国际化商住区。,西安经济技术开发区将完成两个发展跃升，即支柱产业向产业集群跃升
18、、产业开发区向城市新区跃升；打造四个产业集群，即商用汽车为支柱的装备制造产业集群、电力电子为支柱的先进制造产业集群、出口加工为支柱的外向型产业集群、食品饮料为支柱的生态产业集群;建设一个城市中心，即西安北部城市新中心；成为西安经济发展最快的增长极;进一步走在中西部经济技术开发区的前列;为二次创业打造西部现代制造业基地，建设现代西安城市新中心努力奋斗。,第四部分：综述,谢 谢 观 看！,注：文本框可根据需求改变颜色、移动位置；文字可编辑,POWERPOINT模板适用于简约清新及相关类别演示,1,2,3,4,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,目录,点击添加标题,点击添加标题,
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