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1、贵阳太慈桥项目定位报告思源经纪二零零七年十一月,2,纲 要,市场研究结论回顾,本体研究,项目SWOT分析,项目运作目标,项目定位,开发策略,初步规划设计建议,3,项目运作目标,1,4,项目运作目标,目标一：项目价值最大化目标二：项目可持续销售目标三：开发企业品牌提升,5,市场研究结论回顾,2,6,2006年贵阳土地供给出现井喷，全年出让土地近百宗，共计8000余亩；2007年仅上半年，商品房供应面积就达212.7万平米，同比增幅117.5%；大型品牌开发商（保利、新世界、世纪金源等）迅速涌入，贵阳的大盘时代来临，构成未来市场的庞大供应量，预示竞争形势更加严峻；太慈桥区域已知商品房市场年均消化量
2、约为15万平米，消化能力非常有限，区域竞争力弱。,住宅市场结论回顾（一）,供 需,7,产 品,市场的产品线较为丰富，产品层面同样竞争激烈，产品创新的难度大；目前市场供需的产品明显以100-150平米户型为主流；90平米以下户型市场接受度低；,客 群,客群基数有限，贵阳地产对省外辐射能力相对较弱。市场客群的升级换代需求逐渐呈现，存在引导的空间。,住宅市场结论回顾（二）,8,宏观政策结论回顾,70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策；国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。,宏 观政 策,9,商业、酒店市场结论回顾,商 业,贵阳商业目前主要以传统商业为主，同
3、质化严重，特色商业几乎是市场空白；传统商业圈已经成熟，市民的消费习惯也难以突破；潜在商业供给主要以Shopping mall为主，体量巨大，市场竞争激烈；大型商业开发风险大，开发周期长，操作难度大。,酒 店,高档酒店今年纷纷进入贵阳，市场供应逐年增加；当前宏观的经济发展和未来趋势支持高端酒店的发展；与专业品牌酒店管理公司经营合作是未来的发展趋势。,10,本体研究,3,11,项目所处区位,项目位于贵阳市两城区之一的南明区；南明区是全省、全市的政治、经济、文化、科技和教育中心。,12,项目具体位置,地块位于南明区的西南边缘，属太慈桥区域；该区域恰处城乡结合部，属旧城改造一部分；地块距市中心相对较近
4、，周边现状尚需改善，区域的发展潜力巨大。,13,项目技术经济指标,地块总面积：933,215平方米规划建筑用地：592,139平方米市政道路面积：20,096平方米河道及保护面积：35,787平方米林地保护面积：269,336平方米教育预留用地：15,857平方米容积率：3.0建筑密度：30%绿地率：35%,14,地块内部环境,地形较为复杂，涉及山地、河流、林地等；属于喀斯特地貌，存在地下溶洞的可能性；地块内存有大量待拆迁户。,15,地块外部环境,火车噪音污染突出空气污染严重高压线干扰明显外部环境的干扰因素较多造成区域居住环境的认可度偏低,16,项目SWOT分析,4,17,项目体量大，可塑性强
5、距市区较近，区域发展潜力大依山傍水的自然环境较好,W（劣势）,S（优势）,区域整体形象差，市民认可度低商业体量大，增加运作风险住宅体量大，销售持续性困难外部环境干扰因素突出户型配比受限制（90/70政策）地块交通条件差，道路通而不畅回迁量大，影响项目形象,两城区土地供应量逐步缩减城市郊区化发展加速，外扩性增强贵阳客户住宅升级需求逐步增强贵阳客户购房能力逐步增强,潜在供应量巨大，未来竞争激烈品牌开发商进入，竞争水平升级市场主流产品户型同质化产品严重调控政策预期更加严格,O（机会）,T（威胁）,18,实现目标的核心难点,项目体量大，市场竞争激烈，如何实现可持续性销售？受90/70政策严重制约，项目
6、主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？,19,项目必须被持续关注，形成可持续性客源。,扩大客户基数；,项目体量大，如何实现可持续性销售？,20,受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？,进行客户分解，产品分解；,产品进行优化并重新组合。,21,区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？,打造区域形象，形成城市亮点；,迅速确立项目形象。,22,如何解决？,23,180万？我们不能只盖房子！,不能把人塞进去，不能用广告把人拉进去。,看到困难的同时，一定要看到机会！,25,180万？大船必须寻找蓝海！,
7、大事件 大视野 大手笔 大发展,26,超越区域 创造区域 引领贵阳把项目打造成为市场的领导者，成为城市的新标识！,27,二级土地的开发，一级土地的做法,城市运营,28,我们如何站在城市运营的高度，来审视项目？,跳出区域、跳出贵阳、甚至贵州进行战略思考，通过项目定位、开发策略、规划、营销等，对项目进行全程营销策划，并最终实现项目的运作目标。,运作目的,项目可持续性销售,项目价值最大化,开发商、项目品牌提升,营销策略,项目规划,开发策略,项目定位,项目运作,29,什么是城市运营？,城市运营是一个过程；城市运营是站在全省、甚至全国的战略高度，通过城市战略定位、城市开发、城市规划、城市经营等等对城市进
8、行整体的运营，并最终实现战略目的。,最终目的,增加城市的综合竞争力,城市的财富增加,城市品牌提升,城市经营,城市规划,城市开发,城市定位,城市运营,30,项目定位,5,31,项目定位核心理论：三个维度,32,满足项目价值最大化,如何实现项目价值最大化？争取更高的利润，是我们实现价值的必然选择！,必须坚持“中端及以上的项目定位方向”,中端及以上人群中端以上住宅中端以上商业中端以上配套中端,高档次项目,意味着,项目高利润,借 助,33,大体量项目频频亮相，大盘优势不再新鲜；,依山傍水、配套齐全、品牌开发等惯用卖点不再稀有。,卖点多样化，但常规卖点较多，且重叠性强,确立市场核心竞争力,市场竞争特点,
9、必须坚持“领先性差异化的方向”,34,需要满足自身条件,住宅体量巨大，需持续消化；受90/70政策限制，90平以下户型占主力；容积率较高，全部低密度社区难以实现；商业体量大，运作的风险巨大。,必须坚持“产品组合的定位方向”,自身限制条件,35,项目定位核心理论：三个维度,实现价值最大化,满足、优化自身条件,确立市场核心竞争力,36,本项目定位方向,具有领先性 的中端及以上的产品组合,37,迅速打造区域形象，形成城市亮点,中端及以上产品组合,目前客群基数有限，必须走出贵阳,只有形成城市亮点才能扩大客户基数，辐射到整个贵阳乃至整个贵州,根据三个纬度的分析，我们的产品必须是中档及以上的方向；,项目体
10、量大，市场竞争激烈，只靠贵阳本地的消费不足；,南明区以外乃至贵州地州县市客户为什么到本区域置业？一定是本区域有足够吸引它的亮点；,跳出区域去思考！,如何才能形成城市亮点？,39,如何才能形成城市亮点？,借助产业,区域形象提升起到重要作用；可持续性被关注；,产业先行,先期发展产业能够快速让区域成为城市亮点，对区域形象起到迅速提升的重要作用；,40,产业，同时实现商业升级，解决商业的难题,商业难题,必须转化,转化方向,商业体量巨大，如何能够降低商业运作的风险，并成为利润点？,必须将商业进行转化，降低运作风险；,产业，实现商业转化和升级！,41,我们需要什么产业？,42,具有足够吸引力的产业，成为贵
11、阳的一个社交场所，才能实现可持续性关注，才能实现区域价值提升！,43,如何打造具有吸引力的产业？,一定是成为贵州的样板,全,大,新,奇,44,案例：华侨城旅游地产项目,旅游产业“欢乐谷”，带动区域整体价值提升,45,什么产业会成为贵州样板？,娱乐产业的讨论,为什么考虑娱乐产业？,本项目所在的区域受地段的影响，不是传统的购物商圈，传统商业开发前景不乐观；,娱乐产业不受地界的限制，辐射范围广。,消费观念：贵阳人喜欢尤其是新型、时尚型的娱乐；,市场现状：目前游乐业不发达，娱乐业态单一，没有综合性娱乐消费场所。,46,贵阳第一娱乐MALL,集游乐、休闲、购物、餐饮于一体的体验式娱乐MALL,47,产业
12、将对住宅客群起到积极的带动作用！,48,接下来，让我们去深入分析住宅客群。,49,目标客户来源区域构成,贵阳市,贵州地州县,省外,贵阳市占绝对份额，贵州地州县客源有逐年增长的趋势；另有少量的省外客源，但他们必然都是与贵阳有一定联系的人；,50,其它,职业构成,企事业单位员工,公务员,私营业主,公务员、企事业单位员工份额最大，占有绝对比重；,目标客户主力职业构成,51,客群层次构成,超高端客群,高端客群,中高端客群,中端客群,中低端、低端客群,客群层次构成,52,目标客户的购房目的,自住客群为主,自住投资客群为辅,旅游投资客群为 补充,53,中端中高端客户特征描述,注重户型实用性、功能性；追求产
13、品性价比；对总价、单价敏感；向往居住在高档社区，向往拥有一定的品质生活。,54,高端客户特征描述,向往低密度的居住产品，讲求户型居住舒适性；对总价、单价的承受力较高；对居住区的品质有较高要求，希望能够通过居住的社区品质来体现身份和地位。,55,对产品私密性要求很高，注重居住品位或者奢华；对总价和单价相对不敏感；追求个性化的生活，讲究生活的品位、健康以及生活舒适度的满足，有较为开放的生活态度，对居住环境要求较高；有较高的文化修养。,超高端客户特征描述,56,住宅客群定位,泛贵阳区域的中端及以上客群,57,针对不同层次客群的需求，住宅产品如何定位？,58,产品档次定位,居住：多档次的居住类型,中端
14、产品,超高端产品,中高端产品,高端产品,59,产品类型定位,产品档次,产品类型,高端,中高端,中端,超高端,高层,小高层,花园洋房、叠拼/联排,双拼、独栋别墅,60,高端、超高端产品提升整个项目形象,高层住宅,花园洋房、叠拼、高汤,联排、独栋别墅,小高层住宅,项目原价值,提升后的项目价值,价值,提升价值,61,产品类型初步配比建议,我们为什么要进行产品组合？满足控规条件；别墅产品提升整体项目形象，提升价值；小高层、高层集聚人气，保持项目持续关注度；花园洋房实现快速回款，保证资金链；小高层是利润的主要实现点；,在控规的制约下，保障项目的持续性均衡销售,62,高端、超高端产品是形象产品中端、中高端
15、产品是主流产品,产品定位,63,跳出区域思考，我们是否需要高端商务功能？,64,高档酒店需求趋势,高档酒店一定要做,提升项目整体形象,需求,65,引进高档品牌酒店，提升项目整体价值。,66,完善的公建服务配套是必须的！直接提升项目附加值。,67,完善的公建服务配套,68,项目定位,新地标城市复合体集娱乐、居住、商务、休闲及购物于一体,69,定位解决了哪些核心难点？,经过定位，我们发现核心难点不能得到完全解决，怎么办？,解决,解决,解决,70,开发策略,6,71,核心难点中未被解决的问题,如何使项目被持续关注，形成可持续性客源？如何化零为整，优化并进行重新组合？如何迅速确立项目形象？,72,如何
16、实现项目被持续关注，形成可持续性客源？,73,区域的认可，是项目受到关注的重要前提,造楼盘之前，先造区域，先造环境,利用外围进行展示只有展示开放给公众才有价值展示足以让贵阳人想象项目180万开发之后的引领,只有获得公众的认可，才能成为城市的标识,74,形象工程先行，重中之重,3,实现以点带面，带动项目整体形象、价值,4,1、实现提升区域的竞争力；2、实现对项目的持续关注，形成可持续性客源,75,低密度高端产品先行,景观先行,产业打造先行,拆迁工程先行,形象工程先行要点,76,拆迁工程先行待拆迁户阻碍了项目交通动线；待拆迁户占据了形象展示的地块；后拆迁，直接增加成本。,产业打造先行项目核心竞争力
17、需要主导产业形成；项目关注度需要主导产业提升；项目价值前景需要主导产业提前展现。,77,低密度高端产品先行确立项目的高端市场地位；引导中高端以上客户的关注高端低密度客群对交通的不敏感,景观环境先行树立项目的高档次品质；通过优质景观的视觉冲击，引导客户憧憬未来生活。,78,通过先行改造项目环境，同时实现项目形象的迅速确立！,79,如何进一步解决项目受90/70形成的制约，难以实现整体价值最大化问题？,80,70/90的影响分析,1,大户型社区的市场价值可想而知,纯粹大户型社区将会稀缺，甚至将绝迹,90/70政策影响,2,90/70政策导致未来大户型将日趋减少,81,我们能否打造？,本项目虽受70
18、/90政策影响，但仍具备45万平米的大户型可供打造出几个纯粹高端的大户型社区；,82,我们如何打造？,容积率拆分,将地块分解为多个项目，规划不同的产品，进行容积率拆分,83,我们如何实现？,根据项目定位的不同层次的客群，优化并重新组合产品，化零为整，即模拟多楼盘,打造出纯粹高端的大户型社区；分别打造出小高层、高层、花园洋房、类别墅等不同层次产品的社区。,模拟多楼盘,84,模拟多楼盘的意义,通过高价值的纯粹大户型社区通过低密度产品的带动通过多层次的客户需求,合理规避9070的制约，最终实现项目价值最大化,85,由此可见，模拟多楼盘对于项目的运作，意义重大！,86,核心开发策略,模拟多楼盘形象先打
19、造,87,定位与开发策略解决了哪些核心难点？,客群定位：跳出贵阳，辐射整个贵州乃至外省市；,打造城市亮点产业，引进品牌酒店；,产品定位：高端、超高端产品是形象产品，中端、中高端产品是主流产品；,定位、开发策略,开发策略：形象工程先行,开发策略：模拟多楼盘,开发策略：形象工程先行,彻底解决项目核心难点！,项目定位、开发策略解决了项目的核心难点，我们开始有针对地对本项目进行规划设计建议，同时弱化或解决项目劣势，进一步解决项目难点。,89,初步规划设计建议,7,90,主要经济技术指标,地块总面积：933,215平方米规划建设用地：592,139平方米市政道路面积：20,096平方米河道及保护面积：3
20、5,787平方米林地保护面积：269,336平方米教育预留用地：15,857平方米容积率：3.0建筑密度：30%绿地率：35%,项目红线,A-1,91,A,规划条件,92,地形较为复杂，规划建设用地只占总地块的63%；林地、河道及河道保护面积共占总地块用地的33%，既是项目的环境优势，又对项目规划形成一定的制约。,93,土地性质：商业、居住综合用地商业建筑面积：约80,000平方米其他公共服务配套设施建筑面积：不低于40,000平方米回迁用房建筑面积：暂定为130,000平方米90平方米以下住宅建面须占住宅开发建设总面积的70%以上按照容积率3.0初步计算，总建筑面积约为1,776,417平方
21、米,规划指标,A-2,94,受70/90的限制，90平米以下住宅占项目总建筑面积的60%，建筑面积约107万平米，是规划体量最大的部分，对项目整体规划产生巨大影响。,面积单位（平米）,95,产品组合配比,类别墅花园洋房高层板楼回迁高塔会所产业公建配套配套酒店,按照容积率：3.0 建筑密度：30%初步计算；通过优化组合，小高层将是本项目主要产品形式。,A-3,96,为使项目体现高端社区形象，营造出低密度氛围，洋房和类别墅规划用地占总用地面积的41%。,97,规划设计依据,A-4,下表为城市规划标准规范大全中对居住区公共服务设施的千人配建控制指标。,98,（面积：平米）,社区人口数初步估算：90平
22、米以下：1,068,492802.5人33390 人90平米以上：457,925 1504人12211人预计本项目人口将有 45601人，达到居住区人口规模。,公建配套面积估算,根据千人控制指标计算:,99,按照规划设计规范要求，本项目应该设置12万平米的公共服务设施，但根据标书的规划指标，以下规划建议均按“其他公共服务配套设施建筑面积不低于4万平方米”进行建议。,本方案设计依据说明：,100,B,规划难点及规划策略,101,1)地块自身条件地形条件复杂;项目地块大，社区规模大;2)地块周边环境周边环境差；地块交通条件差，道路通而不畅;,规划难点,B-1,3)限制条件13万回迁房体量大;容积率
23、高;临近火车道,存在噪音干扰;部分地块受高压线影响;商业体量大;,102,规划策略,2.充分利用地块现状和资源条件,3.考虑复合社区中同类产品的集中性,4.合理的交通组织,1.展示性强,5.弱化限制条件,规划策略,B-2,103,如何处理项目展示及规避噪音的矛盾,展示性优先,规避噪音优先,如何决择？,核心难点,B-3,104,两个决择方向,保证项目展示的同时，弱化噪音影响？规避噪音的同时，优化项目展示？,105,我们的决择,符合项目的高端定位方向，通过高端产品的对外展示，营造低密度氛围，提高项目形象；符合项目的开发策略，以高端产品先期进入市场，形成高品质高起点，以此带动后期推出产品的价格提升，
24、扩大利润空间。,保证项目展示的同时，弱化噪音影响,106,C,地块分析,107,3,10,8,4,1,6,7,5,9,2,11,12,小,车,河,车,水,路,整个建筑用地按地形、环境和开发条件分成12个开发地块。,108,1、2号地块分析,优势：背靠自然山景；拥有天然坡地资源；地势高，视野开阔；私密性强；劣势：地块受高压线影响较大；2号地块未来将有贵广线穿过。,超高端产品,C-1,1,2,小,车,河,主要开发方向,109,高 端 产 品,中高端产品,C-2,优势：地块东部地势平坦；地块西部背靠山景，拥有坡地资源；地块西部地势高，视野开阔；地块紧临规划中的市政道路，交通优势相对明显劣势：地块与经
25、适房青山小区临近，环境较杂乱；存在少量拆迁问题。,3号地块分析,3,小,车,河,主要开发方向,110,中 端 产 品,中高端产品,C-3,优势：地块面积大，地势平坦、方正；无拆迁；能够远眺山景；劣势：景观资源不丰富。,4、5号地块分析,4,5,小,车,河,主要开发方向,111,6、7号地块分析,高 端 产 品,C-4,优势：地势稍高，相对平坦；视野开阔；拥有山景资源；能远眺水景；劣势：离教育用地较近，有一定噪音影响。,小,车,河,车,水,路,6,7,主要开发方向,112,8、9号地块分析,高 端 产 品,主要开发方向,C-5,优势：紧临天然河道；依山傍水；拥有天然坡地资源；对外展示面大；交通优
26、势明显；劣势：离铁路线较近，火车噪音影响大；存在拆迁问题。,小,车,河,车,水,路,8,9,113,C-6,10号地块分析,优势：项目地块中离车水路出口最近的地块；位于地块拐角处，对外展示面大；紧临天然河道；依山傍水；劣势：离铁路线较近，存在火车噪音影响；存在拆迁问题。,集中商业,小,车,河,车,水,路,10,主要开发方向,114,中高端产品,C-7,11号地块分析,优势：拥有较长的天然河道；形成相对独立的半岛；依山傍水，景观资源丰富；劣势：三条火车线在此交汇，噪音干扰；存在拆迁问题。,主要开发方向,115,C-8,12号地块分析,回迁安置,优势：地处山谷之中，景观环境较好；相对独立和幽静；劣
27、势：未来贵广线将直接穿过该地块；地处北坡，通风及日照条件较差；交通制约大。,小,车,河,12,主要开发方向,116,C-9,优势：地块狭长；紧邻天然河道；处于地块中心位置；对外展示面大；交通优势明显；劣势：存在火车噪音。,教育用地分析,建议：调整教育用地至11号地块,小,河,车,水,路,11,车,117,评价总结,118,D,用地规划建议,119,用地规划建议,住宅规划建议产业规划建议商务规划建议公建配套规划建议交通规划建议干扰因素规避建议形象关键点建议,120,住宅规划建议,D-1,类别墅依山而居,产品类别：以联排、叠拼别墅为主，辅以少量独栋、双拼；楼层区间：23.5层,指向超高端人群，部分
28、高端人群,1）住宅产品类型：,121,作为项目高端、价值最大化产品；选择地块中景观较好的1、2号地块；3、9号地块依山部分及沿河部分零星分布。,类别墅分布区域,122,花园洋房滨水而居,产品类别：以花园洋房为主；楼层区间：4.59层,指向高端人群、部分中高端人群,123,花园洋房分布区域,花园洋房是项目主要的产品部分；也是提升项目形象及品质的产品；根据“具备良好展示性”的规划策略，选择具有展示性的6、7、8、9号地块；其它地块的坡地部分零星分布。,124,小高层、高层登高而居,产品类别：小高层、高层（平层、LOFT、空中别墅、高汤）；楼层区间：小高层1218层 高层26-32层,指向中端及中高
29、端人群,125,根据地形特点以及同质产品集中原则，小高层，高层选择地块中部相对平坦位置；高层主要分布于3、4、5 11号地块；12号地块相对独立，将作 为回迁房集中安置区域。,小高层、高层分布区域,126,高汤高层TOWNHOUSE,观山观城观园带动高层整体价值提升;,特点：在小高层、高层建筑的高处设计TOWNHOUSE品质户型；连廊式设计，空中花园及观景长廊设计，形成相对独立空间,127,2）小区划分：,A小区：1+2号地块B小区：3+4号地块C小区：5号地块D小区：8号地块E小区：6+7+9号地块F小区：11号地块G小区：12号地块,由于地块大，社区规模大；依据“模仿多楼盘”开发策略；将社
30、区分为七个小区：,车,水,路,3,10,8,4,1,6,7,5,9,2,11,12,小,河,车,128,七个小区如何开发？,组团分期开发,形象展示性较强产品先行,提升项目价值空间配套先行,沿河地块先开发,低密度高端产品先开发,拆迁工程先行，是项目顺利开发的保证,129,一期：E小区6、9组团,建议：为便于后期组团顺利开发，回迁房建议与该 组团同期开发，以有效解决回迁安置问题。,以花园洋房为主；迅速树立项目高端社区形象,根据“形象先行”开发策略，先期开发展示性强的6、9号地块；通过花园洋房高端产品的展示，全面提升项目形象；为项目分期开发打下良好形象基础；拉动后期产品价格，扩大利润空间。,130,
31、依据“产业先行”开发原则，产业开发引发项目的持续关注；8#花园洋房与产业同期开发扩大项目展示面。,二期：D小区8、10组团,以娱乐产业和花园洋房为主；扩大项目展示面，提升项目总体想象,131,车,水,路,小,河,车,北接青山小区，区域环境和配套较成熟；通过小高层、高层产品开发，丰富产品线，促进销售，保证回款稳定；,三期：B小区3组团,开发产品：以小高层及高层板楼为主，辅以部分别墅和洋房,132,车,水,路,小,河,车,一期,二期,三期,后期将根据市场情况进行按序开发。,133,产业规划建议,D-2,1）区位选定：,10号地块最具商业气质 直观：10号地块位于项目北侧外沿，展示面较好；直达：10
32、号地是项目重要的北出入口，距离主干道近，距离周边住宅区 及市区近；集中化：产业集中方能呈现产业规模。,134,小车河水分流入地块，形成人工河；使娱乐产业区形成一个“岛屿”。,人工岛娱乐产业区,人工河,“岛”与社区保持联系又相对独立；利用水系，增强产业区的差异性竞争力；“岛”使产业更为集中，便于娱乐氛围打造。,借势地利，营造人工岛,135,2）娱乐主题：,136,半山间咖啡馆，摩天轮做包厢结合休闲与游乐，个性独特，引起关注，引导时尚！,a,3）特色推荐：,半山摩天咖啡馆,作为项目的个性的，标识性建筑设计，令人对项目记忆深刻！,137,河景酒吧风情街，贵阳最具浪漫格调，最具文化气质的街道利用河道，
33、可开设游船流动茶室,b,酒吧风情街：,利用独特水资源；独特的河道风情街，提升项目总体文化品位。,138,根据儿童喜欢动画片特点，修建儿童电影主题游乐场；延伸至儿童玩具商城,c,儿童电影主题游乐场：,打造贵阳的“迪斯尼”吸引儿童人群同时，带动家长客群成为家庭娱乐的时尚场所,139,海浪，海滩，冲浪，游戏与水亲密接触,d,魔幻水上世界：,营造人工海世界，满足贵阳人对海亲密接触的渴望！,140,利用山地地形条件，开展极限运动项目,e,极限运动区：,挑战性的极限运动，吸引贵阳个性化的年轻人,141,f,修建山地高尔夫练习场，满足高端人士需求提升项目品质,山地高尔夫练习场：,142,引进世界第一早教机构
34、Gymboree“金宝贝”等知名育婴，育儿机构,g,亲子大课堂：,成为贵阳最著名的亲子大课堂！,143,商务规划建议,D-3,五星级酒店建议酒店置于10#地人工岛上；于人工河与车水和交汇处。景观好，对外展示强，与欢乐岛娱乐产业相互补充；五星级酒店建筑极大的提升项目 的形象，带动区域价值提升。,144,公建配套建议,D-4,若根据设计规范，本项目的公建配套面积应为12万平米左右，招标文件中指出，公共服务配套设施建筑面积不低于4万平米；因此本报告的公建配套以4万平米作为规划指标。公共配套服务设施主要包括以下内容：,金融邮电医疗卫生市政公用行政管理用房,商业服务会所（文化体育）教育,备注：以下将重点
35、建议商业服务、会所及教育,145,商业主要服务于社区居民同时兼顾对外经营,1）商业服务,商业内容：,146,主要的商业集中于人工河西侧；与“欢乐岛”相互呼应；在社区不同小区内,设置小区便 民商业,商业服务区位建议：,商业街,便民商业,147,2）会所：,会所满足业主文体生活的需求,更能提升项目品质!社区规划运动及休闲两大中心会所;考虑社区规模大,同时规划四个小休闲会所，服务各小区的客户。,148,休闲会所选择项目中间区域,会所区域划定,山间会所服务别墅区客群,小区间小会所,运动会所选择社区外街，部分为项目先期售楼处；,149,幼儿园、小学：建议幼儿园、小学选择相对独立的11号地块。引进知名的一
36、流的幼儿园、小学；,3）教育：,中学：中学为独立规划的教育用地；建议将目前的教育用地移至11号地块；,教育是客户关注的重点，整合一流的教育资源，增加项目的附加价值，使之成为项目重要的卖点之一。,150,1）出入口分布：,由于社区规模大，根据项目分区，地形条件在对外衔接路段设置5个出入口；两个主出入口按便捷就近、展示优先原则进行设置，方便客户出入，同时成为项目的主展示口；三个次出入口，方便由于不同小区不同的组团的出入；出入口考虑人车分流；通过山坡造景，打造别致的出入口景观。,交通规划建议,D-5,151,2）沿河道路规划：,交通是影响项目开发成败的关键点之一，充分利用地块资源，沿河道路先行规划实
37、施！为改善社区交通状况；缓解交通压力，增加项目形象力；道路与河道共同打造社区独特的 景观。,152,3）桥梁分布：,桥梁是社区与外界重要的交通干道也是社区标识设计的重要承载体沿河规划不同风格的桥梁，便利业主交通，并成为社区重要的形象景观；桥梁分为交通桥（车行/人行）及景观桥（人行）。2座交通桥分布在主要出入口；6座景观桥分布于小车河及人工河景观资源较好地段，成为景观的重要组成部分。,153,干扰因素规避建议,D-6,1）铁路噪音干扰规避建议：,项目地块，尤其是东侧河景资源较好地块面临火车噪音干扰；为充分契合项目“高档社区”定位，充分保证河景展示区中高档产品的规划，噪音为规避重点！建议协商相关部
38、门，在社区东侧火车道上设置防噪隔音板；通过绿化植被对隔音长廊进行美化；建筑设计考虑整体隔音措施。,154,高压线主要干扰条件较好的1、2号地块，建议高压线改道，使该地块优势更为突出，为规划高端产品奠定基础。,改道前,改道后,2）高压线干扰规避建议：,155,形象关键点建议,D-7,充分利用项目的稀缺性优势山，水（河道；桥）,形成项目的差异化，标识性,实现以点带面，带动整体价值,156,1）山的利用,依据山势打造社区的丰富空间层次感；利用项目缓坡、林地等条件打造特色配套，全面提升项目的品质。根据地块山势条件，在设计规划上进行台地，坡地的设计；结合林地保护，在坡地基础上设计出具有空间变化，层次感较
39、强的山 水园林景观；利用部分山地，规划山地高尔夫练习场，极限运动场；在别墅之间的林间规划高档的“山间”会所。,157,充分利用项目紧邻小车河优势，社区内外通过对水的利用，使社区成为山水自然景观中的住宅，更具独特竞争力：将河水引入地块营造园林内水系；通过水系串联项目各小区，各组团；在园区内修建园区湖泊，岛屿；通过引河入地，打造产业区“欢乐岛”,2）水的利用,158,3）河道的处理,河道是项目漫长的展示线，也是项目最佳的名片，通过河道的处理，满足客户需求同时，更加直观，更加有效的传达项目形象。改造河道，修建沿河社区道路 包括商业步行街、车道、景观缓坡、亲水休闲空间几个功能空间；,159,通过雕塑、
40、亲水小品、植被等使河道成为贵阳一条亮丽的风景线；成为最惬意的休闲区。,河道是开放的风景，也是项目的名片,只有开放给公众，作为公共空间，才能使项目更有亲和力，吸引更多的客群。,160,4）桥的运用,桥是河流上的风景。利用项目沿河优势，通过不同造型和风格的桥，使之成为项目独特的风景线，独特的标识！桥连接社区与外界，方便客户出行；交通桥，景观桥打造社区独特风景。,161,项目主入口处设置凸显项目形象的标志性景观；彰显项目的独特形象。,5）标识设计的处理,162,初步规划建议示意,1、住宅建议2、出入口建议3、交通建议,通过进一步的规划，我们项目的SWOT 得到明显的优化！,营销策略,项目规划,开发策
41、略,项目定位,项目运作,164,项目体量大，可塑性强距市区较近，区域发展潜力大依山傍水的自然环境较好,W（劣势）,S（优势）,区域整体形象差，市民认可度低 商业体量大，增加运作风险 住宅体量大，销售持续性困难外部环境干扰因素突出户型配比受限制（90/70政策）地块交通条件差，道路通而不畅回迁量大，影响项目形象,两城区土地供应量逐步缩减城市郊区化发展加速，外扩性增强贵阳客户住宅升级需求逐步增强贵阳客户购房能力逐步增强,潜在供应量巨大，未来竞争激烈品牌开发商进入，竞争水平升级市场主流产品户型同质化产品严重调控政策预期更加严格,O（机会）,T（威胁）,SWOT得到明显优化！,165,E,产品规划设计
42、参考,166,龙湖地产12年的地产开发经验使其在别墅、花园洋房的设计方面积累了丰富的经验。北京的龙湖艳澜山、香醍漫步及别苑项目将异域风情演绎得纯粹唯美，堪称经典。其项目在建筑设计、园林环境打造方面的诸多细节都值得我们参考与借鉴。,案例参考,167,龙湖艳澜山,项目位置：顺义后沙峪温愉河东岸产品类型：联排别墅建筑特点：典型的地中海式建筑规划特点：利用台地营造错落有致的视觉感受,168,龙湖艳澜山-建筑风格,采用典型的地中海式建筑，主要表现为三种风格意大利风格：运用质朴自然的石材，建筑弧线的设计托斯卡纳风格：运用自然石材顔色协调环境，更多原生态装饰西班牙风格：融入阳光原色、融合廊道的巧妙布置,16
43、9,龙湖艳澜山-园林设计,以托斯卡纳的园艺手法造园，搭配使用丰富植物种类，利用集中绿地，街区绿化、私家庭院营造公共又私有，开放又内敛的三重景观。,170,龙湖香醍漫步/香醍别苑,项目位置：顺义潮白河国家森林公园产品类型：独栋别墅/花园洋房建筑特点：典型的地中海式建筑项目特点：意大利托斯卡纳风情庄园,171,香醍漫步,香醍别苑,香醍漫步,龙湖香醍-建筑风格,采用典型的地中海式建筑风格，运用多坡 屋顶、西班牙特制S形瓦、文化石及STUCCO涂料外墙、加拿大红雪松木等多种元素构造出唯美浓郁的异域风情。,172,龙湖香醍-园林设计,设计14万平米坡地公园，入口布置4000平米绿地，演绎意大利托斯卡纳庄
44、园风景。充分利用地块资源，最大限度的保留原生成树，选择同纬度珍稀树种中的20年成树进行全冠移栽。精选各种植物：常绿与落叶树种4：6黄金比例搭配，保证四季常青。,173,龙湖香醍别苑-立面选材,突出特点：以别墅的建筑手法设计花园洋房,174,龙湖香醍别苑-建筑立面特点,丰富的材质运用；多层次退台设计，富于变化的开窗；底层设私家庭院，一层由庭院入户。,丰富的材质运用,多层次退台设计,一层庭院设计,175,首层户型不仅有私家庭院、还带下沉式庭院,龙湖香醍别苑-户型设计,首层,地下一层,176,标准层做到4居均朝南,龙湖香醍别苑-户型设计,标准层,177,顶层户型均带花园大露台,龙湖香醍别苑-户型设计
45、,顶层,178,代表项目：万科十七英里,代表项目：金地荔湖城,其它建筑风格参考现代主义风格,179,现代中式民居风格,代表项目：成都清华坊,180,再造区域环境、制项目亮点独有的1.83 公里中国首条骑江实木观光休闲大道；改造项目交通要道的桥底环境，做出2个桥底休闲公园；,重点参考案例：广州星河湾,景观设计参考,181,做足水景文章首期打造一江两河四湖六大泳池，社区水景面积超过3万平米；小区自建水厂，运用活水循环系统进行全天候过滤，园区清水养鱼；每个组团至少拥有一个景观式泳池，免费向业主开放。,重点参考案例：广州星河湾,景观设计参考,182,营造多层次的丰富园林景致大型集中绿化与特色异域风情园
46、林相结合,重点参考案例：广州星河湾,景观设计参考,183,受90/70政策限制，本项目将有70%的90平米以下户型的产品，其产品理念能否最大限度的满足目标客户需求将是项目成功的关键。我们在此仅提供三种设计方向以供参考。,户型设计参考,184,90平米以下的紧凑型三居户型,户型点评：1、89平米三居，合理紧湊2、拥有观景大露台3、3.9米厅宽，保证舒适度4、主卧带弧形观景窗,成都置信丽都花园城,90平米“头等舱”,185,90平米以下户型的组合示例,一居建筑面积：61.52平米二居建筑面积：87.76平米,三居建筑面积：150.93平米,通过在平层户型的设计折分组合，使原本两个平层小于90平米的
47、户型在组合后为为一套舒适的三居。,平层的拆分组合,186,90平米以下户型的组合示例,跃层（二居）建筑面积：150.93平米,通过上下楼层户型设计折分组合，使原本两个位于上下楼层的小于90平米的户型在组合后成为一套跃式舒适形的户型。,上下层的拆分组合,平层（零居）建筑面积：75.49平米,最后，让我们对上述内容进行整理。,项目定位和开发策略，解决项目的核心难点！,营销策略,项目规划,开发策略,项目定位,项目运作,189,项目定位和开发策略，解决项目的核心难点,客群定位：跳出贵阳，辐射整个贵州乃至外省市；,打造城市亮点产业，引进品牌酒店；,产品定位：高端、超高端产品是形象产品，中端、中高端产品是
48、主流产品；,定位、开发策略,开发策略：形象工程先行,开发策略：模拟多楼盘,开发策略：形象工程先行,彻底解决项目核心难点！,通过进一步的规划，我们项目的SWOT 得到明显的优化！,营销策略,项目规划,开发策略,项目定位,项目运作,191,项目体量大，可塑性强距市区较近，区域发展潜力大依山傍水的自然环境较好,W（劣势）,S（优势）,区域整体形象差，市民认可度低 商业体量大，增加运作风险 住宅体量大，销售持续性困难外部环境干扰因素突出户型配比受限制（90/70政策）地块交通条件差，道路通而不畅回迁量大，影响项目形象,两城区土地供应量逐步缩减城市郊区化发展加速，外扩性增强贵阳客户住宅升级需求逐步增强贵
49、阳客户购房能力逐步增强,潜在供应量巨大，未来竞争激烈品牌开发商进入，竞争水平升级市场主流产品户型同质化产品严重调控政策预期更加严格,O（机会）,T（威胁）,SWOT得到明显优化！,最终实现项目的运作目标,实现,193,大船必须寻找蓝海！,大事件 大视野 大手笔 大发展,194,应用城市运营的理念，实现项目目标！,项目运作目标,项目可持续性销售,项目价值最大化,开发商、项目品牌提升,城市运营最终目的,增加城市的综合竞争力,城市的财富增加,城市品牌提升,195,后续提示甲方的考虑及工作,地质初勘高压线改道教育用地迁移道路先行与相关部分协调林地使用,Thanks.,购物中心调整、提升的必要性和实施策
50、略,演讲嘉宾 邱志东 先生,198,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,200,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,201,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,202,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,203,4、部分经营项目设置的
