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1、保利地产财务分析报告,目录,一、保利公司简介,保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。,公司简介,十大股东,十大股东,二、同行业对比分析,根据国家统计局数据分析，2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比
2、重为71.8%。2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米
3、，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。,2011年房地产综合财务比较,二、同行业对比分析,2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼
4、销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7 2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米 2011年12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.89，比11月份回落0.98点 由此可见，我国房地产投资增速有点放缓，但仍然处于一个高度发展的时期，并且随着一线城市的带动，二三线城市的房地产投资业逐渐进入了一个快速发展的时间段。,三、财务分析,主要财务指标,主要财务指标,基本财务比率分析偿债能力分析,2008年到2011年保利公司偿债能
5、力指标,基本财务比率分析偿债能力分析,流动比率 从图和表中数据看出流动比率从2010年6月的2.45到2011年8月1一直都在下降，但与行业龙头万科比较，比万科的偿债能力更强。2011年6月开始小于2，达到1.93.2011年8月达到1.88.不过还是属于一个正常的范围里面，一直维持在2左右，是比较合理的。,流动比率 从图和表中数据看出流动比率从2010年6月的2.45到2011年8月1一直都在下降，但与行业龙头万科比较，比万科的偿债能力更强。2011年6月开始小于2，达到1.93.2011年8月达到1.88.不过还是属于一个正常的范围里面，一直维持在2左右，是比较合理的。,基本财务比率分析偿
6、债能力分析,速动比率 由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。,速动比率,根据图表，通过与万科的比较得出，保利的短期偿债能力比万科强，且保利的势头比万科好，速动比率在8月有所回升。从图得知他们的速动比率都不高，在0.5左右，由此也可得知速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。,基本财务比率分析偿债能力分析,资产负债率 资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。,资产负债率,资
7、产负债率,保利和万科负债都是逐年增加，且保利的负债率略高于万科，都属于正常范围之内.综合上面财务指标，资产负债率在逐年增加，而流动比率和速动比率都呈现下降趋势，企业需警惕债务风险，建议企业在增加负债，获得资金发展企业的同时，也要注意提高自己的偿债能力。,基本财务比率分析营运能力分析,保利地产2008年2010年运营能力指标,基本财务比率分析营运能力分析,应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。从上图可以看出从05年到08年持续上升，但是09、10年呈下降趋势。企业应加强应收账款的管
8、理。,应收账款周转率,基本财务比率分析营运能力分析,存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。上图中可以看出05年到10年数据很接近，在较小的幅度内中变化。,存货周转率,基本财务比率分析营运能力分析,流动资产周转率 在一定时期内、流动资产周转次数越多说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用效果越好。从07年到08年有小幅的上升，但是09年
9、开始下降。企业可以通过提高销售收入来提高周转率。,基本财务比率分析营运能力分析,固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。从05年到10年呈先降后升的趋势。固定资产的使用效率越来越高。,固定资产周转率,基本财务比率分析营运能力分析,总资产周转率 总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从05年到10年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。,基本财务比率分析成长能力分
10、析,保利地产2007年2010年成长能力指标,基本财务比率分析成长能力分析,主营业务收入增长分析 主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方面衡量企业的持续发展能力。保利地产的主营业务增长率2007年为101.51,2008年为91.24，2009年为48.11,2010年为56.15，可见，2007年到2008年，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，但是在2010年，它的增长率出现了上升，说明保利地产已经意识到企业问题所在，并采取措施改善，使业务规模又开始上升，虽然幅度不大，但可持续发展能力又得到
11、复苏。,基本财务比率分析成长能力分析,净利润增长率分析 净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。企业的积累、发展和给投资者的汇报，主要取决于净利润，所以净利润增长率也是企业成长能力的指标。并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展能力越强。保利地产的净利润增长率2007年为126.04,2008年为50.35，2009年为57.19,2010年为39.8，从中可以看出，保利地产的净利润增长率出现了明显下滑，2010年比2007年下降了70%之多，说明该公司的持续发展能力正在减弱。,基本财务比率分析成长能力分析,其他指标分析 主营利润增长率、营业利润增长率、息税前利润增长率，201
12、0年这些指标的数值相对于2007年来说出现大幅度下降，虽然相对于2009年有所上升，但是上升幅度不大，说明企业的可持续发展出现阻碍，公司体系需要调整。但是每股收益增长率却在2008年出现大幅度下跌之后，2009年和2010年相对于2007年都出现了显著的上升，股票市场发展趋势良好。,基本财务比率分析盈利能力分析,万科2006年2010年盈利能力指标,保利2006年2010年盈利能力指标,基本财务比率分析盈利能力分析,保利地产:销售净利率和销售毛利率具体发展趋势,基本财务比率分析盈利能力分析,由以上数据分析可以看出：保利公司盈利缺乏竞争性 保利地产2010年前三季度的销售毛利率、营业利润率、营业
13、净利率分别为324272、195861、14398，都低于房地产行业龙头公司的38803、223773、170937。,对比保利地产三年来与万科公司的销售毛利率、营业利润率和营业净利率，我们可以发现，将多元化、差异化作为长远战略的保利地产的主营业务成本率远高于万科，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，保利地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。,综合分析,杜邦分析体系法2010年杜邦分析,综合分析,考察上表，可以发现，保利的最大亮点在于公司的经营效率，以下详述之：1、资产负债率和权益乘数的联动分
14、析。从资产负债率上看，较低的资产负债率意味着还有较大的财务空间，公司可以通过增加负债来扩大经营规模；从权益乘数上看，权益乘数过大则意味着进一步利用财务杠杆的空间有限。保利进一步通过增加负债来扩大经营的空间已经不大。2、主营业务利润率分析。保利的主营业务利润率不及行业平均水平。同时，我们也可以看出保利的毛利率水平亦不高。我们知道，主营业务利润率和毛利率与产品定价和开发成本有关。3、三项费用率分析。三项费用率是考察公司内部管理效率一个有用指标。从这个角度看，保利的费用控制大大好于行业平均水平。总体上看，对提高净资产收益率来说，较高的主营业务净利率当然是件好事。但主营业务净利率的下降又很可能是不以主
15、观意志为转移的客观趋势。,企业财务能力综合评价,综合以上的分析结果，可以得到对A公司财务状况的综合评价。1、报告期内，公司抓住市场有利时机，实现了资产规模跨越式增长。大幅提升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并逐步取得费用预算控制的规模化效应。2、公司整体资产结构合理、质量优良。2010 年末，公司总资产1,523.28 亿元，较上年末增长 69.57%。年底存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到 80.92%，流动资产占 96.29%，无长期沉淀资产；公司年末资产负债率为 78.98%，较上年度末有所提高；年末预收账款余额 515.44 亿元，占总负债的 42.84%；剔除不需
16、要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。3、公司抓住房地产市场回暖的机遇，扩大销售规模、加强房款回收，并适时拓展新的融资渠道，有力地补充了公司自有经营资金。同时，公司不断以长期贷款置换短期内到期贷款，优化负债期限结构，释放短期偿债压力，降低资金风险；年末短期债务合计 73.33 亿元，占金融机构借款（含公司债）比 例从上年度的 14.02%降到本年的 12.51%，短期偿债压力进一步降低。公司实行严格的费用预算管理，逐年加大费用控制力度，各项费用都得到了较好的控制；公司管 理费用占营业收入比例由 2009 年度的 1.99%降低至本年的 1.60%、销售费用占营业收入比例由 2009
17、 年度的 2.57%降低至本年的 2.24%，呈持续下降趋势，凸显管理和规模效应。,三、主要问题与财务分析建议,财务分析建议,对投资者 保利地产作为国内地产界前五名的一个国有化企业，虽然在财务风险及销售利润上有一定的缺陷，但其自身具有的强大信息资源与银行信用可以相应降低风险对企业的冲击，而其长远战略的定位是其它国内上市公司所不具备的，作为长期投资项目，其具有很强的增长性，但需要投资者紧密关注公司的财务政策，以防止不必要的损失。对管理者 保利地产的经营规模在2010年有了长足的进步，资产总量已接近中国地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，实现差异化战略，需要对营销战略更加重视。要想在公司战略转型的阶段，有更为优秀的表现，需要在关键的营销战略和存货周转管理上认真筹划，减少盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好企业内部管理，适应市场经济规律。,小组成员及分工,谢谢！,
