惠州房地产市场报1.ppt

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1、【总结2011年,展望2012年】2011年惠州楼市年报,报告内容,页码,惠州市2011年房地产市场总结,Part A,一级市场,Part A.1,一级市场概述：2011年，惠州土地市场在整体趋紧的宏观经济形势下运行，既符合大形势的发展，又保持其自身的特点。新房市场的萎缩，使开发商资金回笼缓慢、资金链紧张，从而拿地策略趋于紧缩，让惠州市土地市场整体成交竞争显得疲软无力，土地溢价也基本绝迹。总而言之，惠州土地市场在2011年表现中规中矩，非常平稳。,2011年惠州挂牌经营性土地面积合计约883万平米，以惠阳区供应为主，占总量的31.4%。,土地市场供应（年度）,2011年惠州挂牌经营性土地共计2

2、25宗，以惠阳区供应为主，占总量的25.8%。,数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理,惠州市各区县商住用地挂牌宗数（单位：宗）,惠州市各区县商住用地挂牌面积（单位：万平米）,2011年惠州经营性用地平均挂牌地价（地面）为1031元/，其中惠城区地价最高，1980元/平米。,土地市场供应（年度）,2011年惠州经营性用地挂牌总金额91.08亿元，惠城区所占比例最大，占总价款的26.9%。（部份土地挂牌金额未公示）。,数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理,惠州市各区县挂牌金额（单位：亿元）,惠州市各区县挂牌土地平均地面地价（单位：元/）,2011年惠州经营性用地交易宗数共计227宗，同比上年增

3、长13.5%。,2011年惠州经营性用地成交865万平米，同比上年减少15.7%。,土地市场成交（年度）,数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理,惠州市历年商住用地交易宗数（单位：宗）,惠州市历年商住用地交易面积（单位：万平米）,土地市场成交（年度）,2011年惠州成交的经营性用地从区域分布看，主要分布在博罗县、惠东县和惠阳区。,从2011年惠州经营性用地成交面积看，主要分布在惠东县和惠阳区。,数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理,2011年惠州各区县商住用地交易宗数（单位：宗）,2011年惠州各区县商住用地交易面积（单位：万平米）,2011年商住用地成交平均地面价为887元/，同比增加11

4、%。,土地市场成交（年度）,2011年商住用地交易市场的成交金额出现微幅下跌，全年交易总金额为76.7亿元，同比减少6.7%。,惠州市历年土地交易地面单价（单位：元/）,数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理,惠州市历年土地交易总金额（单位：亿元）,土地市场成交（年度）,从2011年惠州经营性用地交易金额看，博罗县的成交金额最多，占总金额的22.3%。,2011年惠州各区县的经营性用地交易地面价以惠城区最高，地面价达到1661元/平米。,2011年惠州各区县商住用地交易平均地面地价（单位：元/）,数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理,2011年惠州各区县商住用地交易金额（单位：亿元）,二级市

5、场,Part A.2,二级市场概述：2011年，受多重政策叠加效应的影响，惠州楼市出现了较多的波动，年内楼市行情高开低走，成交价格抑扬顿挫，上半年和下半年的市场呈现一个明显的分水岭，整体来说，全年楼市战绩平平。房地产投资保持稳定的增长，供求比进一步扩大，市场库存逐渐推高，楼市在调控的重重压力下曲折前行。,惠州市供应（年度）,尽管年内政策从紧，11年房地产投资占比仍持续回升，全年房地产投资额预计达376.5亿元，占全市固定资产投资的37.3%。,惠州市历年房地产投资额（单位：亿元）,惠州市历年供应量走势图（单位：万平米）,数据来源:惠州市统计局,11年开工量持续增加，全年供应量预计为1200万平

6、米，同比上涨68.2%。,惠州市成交（年度）,2011年调控持续从紧，交投双方胶着观望，成交受到一定的影响，但成交量持续增加，全年住宅成交量预计达到677万平米，同比上升8%。,惠州市历年成交面积走势图（单位：万平米）,惠州市历年成交均价走势图（单位：元/平米）,数据来源:惠州市统计局,2011年政策对成交的影响呈现明显的时间效应，全年成交均价5480元/平米，同比上升16.3%。,2011年惠城区供应量大增，全年住宅批准预售36184套，同比增加19%。,惠城区供应（年度）,数据来源:惠州市房产管理局,2011年惠城区住宅批准预售面积合计438.20万平米，同比增加32%。,惠城区历年供应套

7、数走势图（单位：套）,惠城区历年供应面积走势图（单位：万/平米）,2011年惠城区成交量下滑，全年成交量约275.79万平米，同比下降2%；11年的供求比为1.6，呈现供过于求的态势。,惠城区成交（年度）,数据来源:惠州市房产管理局,2011年惠城区成交量略有减少，销售均价持续上涨，全年均价为6128元/平米，同比增加13%,惠城区历年成交均价走势图（单位：元/平米）,惠城区历年供应成交走势图（单位：万平米）,惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/平米),惠阳区历年供应成交走势图(单位:万平米),惠阳区成交（年度）,数据来源:惠阳区房产管理局,2011年惠阳区商品房供应量157万平米，同比增加2

8、9%；商品房成交90.66万平米，同比增加9%;商品房供求比为1.7。,2011年惠阳区别墅产品成交急剧萎缩，商品房成交均价5125元/平米，同比下降12%。,大亚湾区历年成交均价走势图(单位:元/平米),大亚湾区历年供应成交走势图(单位:万平米),大亚湾区成交（年度）,数据来源:惠州市统计局,2011年大亚湾区商品房成交均价达到5200元/平米，同比上升6%。,2011年大亚湾区供应量210万平米，同比上升68%;商品房成交预计90万平米，同比上升13%;2011年供求比为2.3,博罗县成交（年度）,数据来源:博罗县房产管理局,博罗县历年成交走势图(单位:万平米),博罗县历年成交均价走势图(

9、单位:元/平米),2011年博罗县商品房成交99万平米，同比增加46%。,2011年博罗县商品房成交均价达到3560元/平米，同比上升19%,2011年惠东成交量增长迅速，全年成交量约90万平米，同比增加1.8倍；11年的供求比为1.91，呈现供过于求的态势。,惠东县成交（年度）,数据来源:惠州市房产管理局,2011年惠东县成交量大幅增加，销售均价持续上涨，全年均价为6700元/平米，同比增加34%。,惠东县历年成交均价走势图（单位：元/平米）,惠东县历年供应成交走势图（单位：万平米）,三级市场,Part A.3,三级市场概述：2011年，受限贷、限购等调控政策影响，二手住宅成交低迷徘徊，成交

10、总量一反持续上升的常态，转而下行，成交均价也并未取得较好的突破。,数据来源:惠州市房产管理局,惠城区二手房成交均价走势图(单位:元/平米),2011年惠城区二手房市场成交量逐步下滑，全年成交二手房7795套，同比10年下跌14.5%,2011年惠城区二手房市场成交均价曲折上升，以12月份成交均价最高，2751元/平米，比全年均价2514元/平米高出9%。,三级市场成交,惠城区二手房成交套数走势图(单位:套),土地市场不温不火，热点区域向郊县转移，年底商服用地供应增多,1,2,沿海物业、中小户型走俏市场，刚需渐成主力，投资客转战商业地产,3,二手住宅成交受抑，中小型中介纷纷倒闭，大型中介也全面收

11、缩,4,小结,政策压力下市场观望情绪积聚，二级市场从年初的暖春走向年末的冷冬,惠州市2011年房地产状况背后的原因,Part B,市场状况背后原因概述：2011年全国经历了一次严厉的调控洗礼，惠州楼市表现在时间轴上一分为二，究其原因：其一，惠州作为二三线城市，受广深等一线城市“限购”的外溢效应影响，上半年“坐收渔翁之利”，成交一路上扬，上半年市场看好；其二，下半年政策累积效应逐渐显现，“限购扩容”剑悬头上，市场观望气氛逐渐浓厚，成交受挫下行，下半年市场看空。,2011年政策盘点,Part B.1,国际形势：全球经济增速持续放缓，复苏不确定性增大,当前世界经济面临着主权债务危机、金融体系的脆弱性

12、、日益疲软的经济增长以及居高不下的失业率这四大风险。国际金融市场的持续动荡，大宗商品和粮食价格高位波动等都对世界经济造成了冲击。全球主要经济体的经济增速持续放缓，新兴经济体经济增速也在避险气氛渐浓的环境下出现放缓势头。这些都使全球经济复苏的不确定性增大。从而刺激经济复苏。美联储12月发表声明，该行决定“携手”加拿大银行、英国银行、日本银行、欧洲央行及瑞士国民银行在流动性方面加强合作力度，从而刺激经济复苏。,1,2,3,4,12月，全球六大央行宣布联手救市,9月29日欧盟委员会发布的报告显示，欧元区9月经济景气指数从8月的98.4降至95.0，连续7个月出现下降。欧元区 9 月消费者信心指数也显

13、现疲态，从 8 月的-16.5 降至-19.1。,9月21日美国联邦储备委员会宣布，计划到2012年6 月，出售剩余期限为3年及以下的4000亿美元中短期国债，同时购买相同数量的剩余期限为6年至30年的中长期国债，以压低长期利率刺激经济增长。,12月10日，中国外交部副部长傅莹在世界政策大会发言称，中国希望帮助刺激欧洲的经济和就业增长。自欧洲债务危机爆发以来，中国已经采取了多种措施，其中包括协助国际货币基金组织，并派遣30支收购团队赴欧寻找机会。,国际货币基金组织（IMF）9月20日发布的2011年下半年世界经济展望报告预测，今明两年全球经济增速均为4.0%，比6月份预测分别降低0.3个和 0

14、.5个百分点，显示全球经济复苏遭遇新挑战。,美联储延长 4000 亿美元国债期限,欧元区经济增速进一步放缓,国际货币基金组织下调全球经济增长预期,中国准备协助欧洲刺激其经济,国内环境：CPI高位运行，宏观政策不变,前三季度国民经济数据显示，初步测算，前三季度国内生产总值320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。CPI年内依然保持4以上的增速，并在8月达到6.5的历史高位。CPI的高位运行预示着年内通胀风险依然存在，因此国家坚持执行的积极的财政政策和稳健的货币政策不会改变。,国房景气指数：进入不景气区间,11月全国房地产开发景气指数为99.87，低于景气临界点，同时创28个月新低。1-

15、11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月增长20.1%。住宅投资39857亿元，增长32.8%。全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%，其中11月当月下降1.7%。住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%。全国商品房销售额49047亿元，增长16.0%，其中11月当月下降1.2%。房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。,影响房地产开发景气指数下滑的主要因素有几点：资金压力增加，信贷收紧，资金利用成本更高的其他途径成为开发商的无奈选择。增加了资金的利用成本。一线城市销售萎缩，目前来看，限购城市房价涨幅明显小于非限购城市。而非

16、限购城市的市场容量不大，绝对价格不高，明显影响了开发景气指数。调控政策继续呈收紧趋势。从全国来看，目前政策执行的效果在逐渐清晰。,4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。11月6日：国务院总理温家宝在俄罗斯

17、圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。,下调房价是国家坚定的政策,调控关键词：加码、深化全年政策基调：从紧、从严,2011年楼市调控延续了上一个“政策年”的路线，成为上一年调控的“升级版”，政策不断加码，调控不断深化，年内政策持续从紧、从严，其决心之坚、手段之多、范围之广、力度之大、频率之高、功效之强，都使2011年堪称楼市调控“史上最严年”。,1.26,史上最严新政：新国八条出台，限购、执行差别化信贷、发布限价目标,1.27,1.28,调整住房转让营业税政策,上海、重庆开征房产税,全国执行“一房一价”（商品房销售明码标价规定）,3

18、.31,5.1,7.12,8.17,10.13,惠州公积金新政,限购再扩容：二三线城市限购标准出台,限贷再升级：四大行上调首套房贷利率,608个城市陆续发布限价目标,楼市“国五条”，重申“双限”,7.1,12.4,住建部表示限购令继续执行，到期不放松,8.23,国土部回收22城建设用地审批权,6.20,住建部发布通知明确保障房开工大限,07年以来历次新政，调控频频升级,调控双轨制：为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。,上海、重庆房产税改革试点；住房转让营业税免征年限提高；完善房地产相关税收政策。,七调存准率、三次加息；二套房贷首付60%

19、，利率 1.1 倍；房地产类贷款同比下降显著。,限购政策升级；首次要求地方出台房价控制目标；商品房销售明码标价。,1000万套保障房签订“军令状”；对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制。,政府出资5000亿加快保障性住房资金预算执行进度；支持地方投融资平台公司及其他公司发行债券优先用于保障房建设。,单列保障性住房用地；保障房建设信息公开；鼓励央企参与保障房建设；加强保障房用地管理；加强保障性安居工程质量管理。,商品房市场,保障性住房,税收,货币信贷,行政措施,问责制,资金,建设管理,限购蔓延范围扩大：从“国八条”到出台“二三线城市限购五大标准”，限购蔓延二三线城市，对符合限购

20、标准的二三线城市敦促其出台限购政策,限购条件更严格：本地户籍家庭拥有 2套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有 1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房,截止目前，已出台限购措施的40多个城市，严厉程度略有差异，其中北京要求非本地户籍无房家庭提供“连续 5年”缴纳社保或纳税证明，是本轮限购措施中要求最为严厉的。,最严厉,VS,最宽松,浙江衢州：本地人限购第四套房，在市区有1套及1套以上住房的外地人不能在市区买房，未累计缴纳1年以上个税证明和社保证明的家庭也不能在市区购房。,北京：非本地户籍无房家庭提供“连续 5年”缴纳社保或纳税证明，是本轮限购措施中要求最为严厉的。,限购执

21、行力度加强：对“宽限”城市执行严格的监控，不给“松绑”一丝余地,佛山“宽限”半日游,四川暗松绑，一周内暂停,10月11日中午，佛山市住房和城乡建设管理局发布最新公告关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知，宣布有限度地放松之前的“限购政策”，考虑允许户籍居民家庭及因“村改居”居民家庭增购一套7500元/平方米的新建商品住房；考虑促进办理房地产权证5年以上的二手房流通，合理引导市场梯度消费。至11日晚11时许，佛山市住房和城乡建设管理局发布消息称，为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，该局决定暂缓执行关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知。,11月11日，成都市房管局召集当地多

22、家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。自当日开始，成都房管局网签合同管理系统显示，商品房限购初期审核，调整为由开发企业对购房人和家庭成员进行限购标准审查，然后上传至房管局备案。这被外界解读为“放松对购房者的资格审查”、“限购松动”。经证实，上述关于购房资格审查的新政在成都实行了约一周时间，成都市城乡住房管理局11月21日发布新闻稿称，将继续执行原有限购政策。,限贷版本升级：货币政策由“适当宽松”转为“稳健”，继续加强房地产信贷风险防控，首贷利率上调，政策由打击投资投机性向打压刚需蔓延,限价政策：明

23、确房价调控目标，行政手段宏观调控上升为直接调控房价,截至2011年3月31日，全国657个城市有608个城市根据当地的经济发展水平、人民收入水平、居民支付能力制定并公布了2011年新建住房价格控制目标，占92.5%。,政策,“国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。,对策,多数城市对限价目标留有空间，提出的限价目标只升不降，除北京提出“稳中有降”外，其他城市普遍将房价控制目标与GDP涨幅及人均可支配收入涨幅挂钩，目标多数在10%上下。珠三角各大城市中，东莞以不高于8%最为苛刻，惠州对政策制定

24、较谨慎，九市中唯独惠州仅参考人均可支配收入涨幅，体现了政府对控制投资投机性需求的考量。对房价的控制目标在珠三角中排于低位。,限价限购的“挡箭牌”：住建部公布二三线城市限购标准后，不少房价涨幅跨“警戒”的城市纷纷出台或重提限价令，以规避严厉的限购政策,一房一价：有利于房价的公开透明，但仍然有很大的操作空间，在执行过程中遭遇缩水,继去年九次上调存款准备金率，央行年内七调存款准备金率，上半年保持每月一上调，存款准备金率达到21.5%的历史高位。存准率的一再上调，市场流动性整体趋紧，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房者的成本，促进政策调控效果的进一步显现。,年内七调存准率：上半年六次上调存准

25、率导致银根紧缩，房企资金压力不断增大，负债率高企，随着调控效果的显现及CPI下半年的持续回落，12月，央行三年来首次下调了存准率0.5个百分点,2010年中央经济工作会议确定，2011年实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这也意味着2008年国际金融危机后实施的适度宽松货币政策将正式转向“稳健”，即让“适度宽松”的货币政策回归常态。2011年11月3日，央行发布的三季度货币政策执行报告明确表示，下阶段继续实施稳健的货币政策，同时将更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。即货币政策“稳健”的总基调不变，结构性微调和

26、局部宽松将成为今后一段时间的政策着力点。央行11月30日宣布，12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。这是央行3年来首次下调存款准备金率，估计将释放资金约4000亿元。中,货币政策以稳健为主，楼市不宜过度解读存准率下调,本次调整仍属于微调的范畴，商业银行获得的流动性，将主要用于满足中小企业及民生领域的贷款需求，并非放贷支持开发商。存款准备金率时隔3年再度下调，给货币政策的放松带来更多联想，但对房价未必产生利好效应。对此，楼市不宜过度解读货币政策逐渐转向宽松的意义。,央行年内三次加息，每次加息对真正的购买成本增加有限，但累计加息效应将逐步显现，一方面增加房贷压力，抑制部分

27、刚性需求，同时提高房产投资成本，打击投资投机性需求；另一方面与限购、限贷等抑制需求的措施形成合力，全面收紧房地产开发企业资金来源，促开发商加快推盘节奏，回笼资金。,市场步入新一轮加息通道：遏制需求，刺激供给,2月8日，央行宣布从9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率025个百分点。4月6日，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。7月7日，央行再次上调存贷款基准利率0.25个百分点，调整后，一年期存款利率达到3.5%，一年期贷款利率达到6.56%。,年内加息三次，2012年元旦开始执行新利率，供房压力骤然加大,房产税试点落地：沪渝开征房产税，以“

28、试点”的探索性质推出，对税率以及征税对象方面都较为谨慎，本次试点所涉及的人群范围普遍较小、税收力度较弱，示范性大于实质,征税对象：本市居民家庭新购第二套及以上住房；非本市居民家庭在本市新购住房。征收标准：按人均面积以上征税适用税率：使用税率暂定为0.6%（成交价低于上年度新建商品房成交均价2倍减免为0.4%），应税住房以市场交易价格70%计算缴纳计税依据：参照应税住房市场价格确定评估值，评估值按规定周期进行重估,征税对象：独栋商品住宅（包括存量和增量）；个人新购的高档住房（比新建商品房均价高两倍）；非重庆户籍家庭新购第二套及以上。征收标准：累进税率：按成交均价高于近两年商品房成交均价倍数。适用

29、税率：单价达到上两年主城9区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍至4倍的，税率为1%；4倍以上的税率为1.2%。重庆市“三无”个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。计税依据：以商品房市场价格为征税基数,房产税作为一种长期的制度安排，主要目的是税制改革，而非抑制房价过快上涨，或单为增加地方政府财政收入。房产税的征收从一开始就面临重重困难，随着全国房地产信息联网等信息平台的建立，各种法制制度的建立健全，房地产税在全国推行将指日可待。,1月 27日，财政部、国税总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，与 2009 年末的政策相比，对购买不足 5年的普通

30、住房转让营业税，由差额调整为全额征收。在 2009 年，营业税减免年限已从 2年提高到 5年，今年 1月又对购买不足5年的普通住房营业税征收从差额变为全额，逐步提高住宅交易营业税减免年限和征税要求，有利于遏制投资投机需求。,营业税：抑制投机需求,土地政策继续成为调控政策重要着力点，国土部先后出台多项涵盖供应、招拍挂、征地、价格监测等各个环节，意在调整完善招拍挂制度，确保保障房用地落实到位，商品房用地供应计划也有明显增长。,深化土地市场改革：出台土地市场“国五条”，回收地方用地审批权，规范放地时序，多方位措施为楼市调控保驾护航,切实加强耕地保护，确保耕地保有量不减少、质量有提高；严格依法依规管地

31、用地，调整放地时序，坚决防止违法违规用地反弹；落实国有土地上房屋征收与补偿条例，规范农村集体建设用地管理；加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变；做好保障性安居工程用地供应；取消土地供应双轨制，加强土地审批中央集权；加快处置闲置用地，促进土地开发利用。,继续完善土地招拍挂制度，“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式被推广采用；严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中，出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。通知中强调2011年要增加中小型限价房供地，进一步完善招拍挂供地政策，对保障房供地实行责任制。,加强用地监管,规范土地出让,已经施行了

32、12年的 闲置土地管理办法即将进行修改。国土资源部21日发布通知，公开就闲置土地管理办法（修订草案）征求意见。相比此前的版本，草案增加了一项重要内容，即规定政府原因造成的土地闲置，须在15日内向主管部门提出申请。临近年末，政府开始对土地“查家底”。根据专家组的调查显示，近些年开发商囤地行为屡屡发生，很多闲置土地并未得到有效处置，且一些地方政府以规划因素造成土地闲置为由，逃避处罚规定。为了预防闲置用地的出现，征求意见稿还规定，国有建设用地使用权有偿使用合同和划拨决定书应当就项目开工、竣工时间和违约责任等作出明确约定。土地使用者应当按照要求向县级以上地方国土部门申报项目开工、开发进度、竣工等情况，

33、在现场上牌公示项目开工、竣工时间和土地开发利用标准。据国土部的统计，2010年全国曾清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。而其中约半数的土地闲置是因为“政府因素”。因此，此番修法过程中，国土部也将土地闲置的板子打在了地方政府身上。征求意见稿规定，政府或者政府有关部门因未履行国有建设用地有偿使用合同和划拨决定书约定、规定的义务或者违法行政行为造成项目动工迟延的，应当依法承担违约责任。,国土部：12年来首次修订闲置土地处置办法，严管政府原因致土地闲置,保障性住房：提出 1000 万套保障房建设计划，超过上年商品住宅销售套数，土地、资金、制度多管齐下，确保 1000万套建设计划落实到位,保

34、投入,多方筹措资金，采取的主要方式包括：财政预算、土地出让金收益、住房公积金净收益、公积金贷款、地方政府融资平台、金融机构的中长期贷款等。通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集8000亿，由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集5000亿。,保用地,“新国八条”强调在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。明确规定各商品住宅应配建一定比例的保障性用房。,保质量,强化监管，多方强调，5月1日，温家宝总理在北京市朝阳区视察保障房建设时指出，保障房建设要“讲质量”，就是从设计、施工、监理到验收都要坚持“质量第一”的理念。5月 18日住建部发布关于加强保障性安

35、居工程质量管理的通知，也都指出保障房建设要确保工程质量和品质。,保分配,4月 22日，国务院办公厅转发关于 2011 年纠风工作实施意见的通知，要求及时将保障房房源、配置过程、配置结果等相关信息公之于众，接受社会监督，做到配置过程公开透明、配置结果公开公正。,保落实,为保证计划按时完成，中央政府继续实行问责制，并且在多项政策中重复提出，反复强调。5月住建部发布关于加强保障性安居工程质量管理的通知指出把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。,保障性住房：指标分列到市,2月24日，全国保障性安居工程工作会议召开，国务院副总理李克强在会上强调，2011年要保质保量完成开工建设1000万套

36、保障房的任务，努力改善群众住房条件。自21日24日，住建部代表国务院与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订保障性住房目标责任书，完成了1000万套保障房的指标分配。这份被业界俗称为”军令状”的目标责任书明确指出，所有分配完成的目标任务，必须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。,创新开发模式：政企合作，房企参建,在传统的地方政府负责保障房土地整理的模式下，政府很难承担近5000亿的资金压力，因此需要寻求开发商和金融机构的帮助，而“政府开发商”的模式势必将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。3月9日，住建部副部长

37、齐骥 表示，2011年将吸引社会资金进入保障房建设领域，其中，地产商被寄予厚望。保障性住房占有比例的激增促使房地产市场的供应结构发生巨大变化，此举将严重冲击现有以商品房供给为主的楼市供应格局，致使两三年内有一半的房企将被淘汰出局。为此房企纷纷提前布局保障房。万科在2010年报会上表示，“今年拿地主要目标是在保障房方面”。而一向只建豪宅的绿城集团不仅拿下了杭州22个代建的保障性住房项目中的12个，还在青岛涉足保障房建设。,配合中央调控 惠州版细则落地：惠州年内的调控政策基本是对中央政策的重申，其震慑意味重于执行力度，限购、限价、限贷政策也基本照搬“国版”，对市场影响力度不大,4月，惠州市政府出台

38、关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见,1,4月17日，惠州市物价局下发关于商品房销售明码标价有关问题的通知一房一价,2,3月末，惠州市房管局发布关于进一步加强商品房预售款管理的通知,3,意见要求：房企取得预售证后，需一次性公开房源及价格；查处哄抬房价行为；加强税收征管；配合商业银行落实“认房又认贷”的住房贷款资格审核制度，严格执行国家差别化住房信贷政策规定；清理闲置土地；单列保障房用地。,通知要求：新建商品房已取得预售许可或者办理现房销售备案的，商品房经营者应及时向政府价格主管部门申报，办理新建商品房销售明码标价监制。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，标示每套商品房销售单价和销售

39、总价。,通知要求：开发商的预售资金要优先用于预售楼盘的工程建设，银行在办理预售房的抵押登记业务时，必须向房管局保证将按揭贷款和在建工程抵押贷款存入监管账户，存入的款项开发商因后期工程建设需要可以申请使用，但必须预留销售款的15%在账户内。,限购、限价与限贷联合发力，成为调控利器，促使房价合理回调,1,流动性紧缩遏制投资投机需求，助力调控显效,2,小结,保障房制度逐渐完善，供应双轨制进一步巩固和扩大调控成果,3,年末政策风向不变，调控政策不动摇，长效机制建立指日可待,4,惠州市2012年楼市发展展望,Part C,2012年政策展望,Part C.1,2012年政策展望：从市场反应来看，限购俨然

40、已成调控利器，是各地楼市成交量大幅下降，房价拐点逼近的直接推手。坚定房地产调控、扩大房产税试点以及保障房重心向分配管理转移，将是明年行业的政策主基调。,中央经济工作会议定调2012发展方向：稳中求进,12月12日举行的中央经济工作会议透出来年中国宏观经济政策的基调、方向和主要任务，“稳中求进”的2012中国经济发展轮廓清晰显现。,坚持调控不动摇，遏制投机是主线：从年末频吹的政策风来看，明年对于房地产市场的调控不会出现方向性的转变，在房价回归到合理阶段之前，作为调控楼市三把“利剑”的“三限”政策不会轻易松绑，对房地产调控的长效机制将陆续研究出台,“限购、限贷、限价”这三项房地产调控措施有望在明年

41、继续得到较为严格的实施，而国土部新近公布的闲置土地处置办法也预示着明年的楼市调控不会放松。业内人士指出，当前全国房价下行趋势相当明显，调控政策已影响到北京、上海等地的高端住宅项目。预计明年上半年楼市成交或跌入谷底，可能出现更大规模的降价潮。“限购令”这一核心楼市控制性政策，在未来一段时间内，还会保持着相当的力度，不会退出。,中央经济工作会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。与此同时，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。会议提出，明年还将推进房产税改革试点。

42、12月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上再次强调明年要坚持房地产调控不动摇，并提出要加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进价格合理回归。姜伟新指出，明年要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。同时合理控制房地产信贷总规模，保持个人购房贷款均衡投放。,存准率或多次下调：持续紧缩的货币政策使资金的流通捉襟见肘，年内的存准率在六次上调之后，终于出现首次下调，2012年或出现继续下调，但这仅仅是货币政策的预调微调，并不意味着货币的全面宽松,全国人大财经委副主任委员、中国人民银行原副行长吴晓灵25日表示，

43、在稳健的货币政策执行过程中，央行明年会比较多地动用存款准备金率手段，如果明年外汇占款的增幅过小或者是下降，央行必须要通过存款准备金率释放流动性。即使明年连续几次出现下调存款准备金率，也不意味着政策的转向。如果要推进利率市场化，首先要放低、放开贷款利率下限，最后才能放开存款利率的上限。明年应该加大汇率的灵活性。,土地调控加大楼市调控砝码：土地供应双轨制逐步取消，土地审批进一步中央集权，加强了地管理，有效遏制房企囤地炒地、投资投机,房产税改革试点稳步推进：限购只是一种短期的、速效的行政调控手段，2011年沪渝开征房产税，经过一年的试点为未来扩征积累了经验，房产税作为一种长效机制，改革与扩围将成为明

44、年的工作重点,房产税的改革方向为固定资产税，主要应该是土地占用税，为了房产税试点开征的顺利进行，财政部也正在筹备房产税改革方面的立法工作。,从中央释放的信号来看，明年房产税征收扩围将是板上钉钉的事，但这是一个循序渐进的过程，具体应是从大中城市向中小城市过渡，一些房价水平比较高、投资投机性需求比较多的重点调控城市可能入围，东部沿海城市及部分省会城市有潜在的可能。,改革内容,试点城市增加：一些房价水平比较高、投资投机性需求比较多的重点调控城市可能入围，东部沿海城市及部分省会城市有潜在的可能。,存量房纳入征管：目前征收对象狭窄，只涉及新房和别墅豪宅等情况。今后新的试点应该将居民现有大户型和单价高的住

45、宅也逐步纳入，而不只是针对新房征收。,保障房：2012年保障房建设目标调低，但在建规模越来越大，对资金、土地等投入需求增大，保障房政策重心由强调规模向运营和管理方面转移，住房保障制度的完善成为未来工作的重头戏,考核指标由“量”转“质”,1,解决资金缺口,2,保障用地需求,3,明年开工量的缩减也改变了近几年保障房建设的主基调，不再一味增加建设规模，更加重视竣工量等“质”方面的指标。,李克强在全国住房保障工作会上强调中央补助资金将比今年明显增加，各地也要加大政府投入，还要通过贷款支持、发行企业债券等方式吸引社会资金，多元筹措资金。,根据住建部年底工作会议透露的对于2012年工作的部署，商品房价格较

46、高，建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村建设土地建公租房试点的，由省级政府报批并由国土资源部审批，批准试点。,“全国住房和城乡建设系统工作会议”明确，2012年全国保障性安居工程开工700万套以上，少于今年的1000万套。住建部在和地方政府签订“2012年住房保障军令状”时，考核标准由开工率改成了竣工率，并且把2011年330万套竣工量提升至500万套以上。,增加供应途径,4,22日，国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，政府也可通过购买合适的普通商品房现房来增加保障房有效供应。,公租房大举发力,以各省市近期出台的“十二五”保障房规划来看，2011年保障房建设重点为棚户区改

47、造，而2012年则为政策类保障性住房尤其是公共租赁住房建设的高峰期。,5,惠州市住房保障制度改革创新实施方案（征求意见稿）：根据方案，到“十二五”末期，全市保障性住房覆盖面将达到20%左右,根据方案，惠州的保障性住房建设将继续坚持政府主导、政策扶持、社会参与的原则，强化规划引导，落实土地、融资、税费等各项优惠政策。按照减少保障房种类的原则，惠城中心区2012年底前，其他县（区）2013年3月底前将廉租住房、经济适用住房、直管公房、公务员过渡性住房和公租房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公租房，建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，按照分档补贴的原则，解决住房保障对象基本居住需

48、求，只租不售。,吸纳周期,库存压力陡增，去库存周期延长,市场供应不断增加，而成交持续下滑，造成库存高企，至2011年末，市场吸纳周期延长至16.1个月，明年初市场的主要任务是消化库存，高库存也使得降价压力陡增。,（备注：以惠城区为例计算）,在房价逐渐合理回调的形势下，限购蔓延或趋缓,限购延期，政策不会转向，楼市去泡沫化明显，房地产行业进入调控周期,1,房地产调控长效机制逐步建立，行业发展回归理性,2,小结,继续实施稳健的货币政策，预调微调成为常态,3,4,2012年市场展望,Part C.2,高负债施压：银监会动作频发，房产信贷持续收紧，房产信托从严监管，开发商融资渠道受限，而持续低迷的成交让

49、各大房企资金快速回笼趋于无望。,目前各大上市房企负债率不断上升，据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。,以土地扩张见长的龙头企业也位列榜中。其中，保利地产（600048.SH）以80.74%的高负债率列居第16位，万科A（000002.SZ）也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。,富力、保利、万科、中海、招商等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。备

50、受谣言困扰的绿城地产的资产负债率为87.71%，而最近其在上海的某项目推出了贷款九八折的优惠，以加速销售。,据统计，当前131家上市房企经营性现金流为负632.5亿元。其中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。同时，上市房企手中所持的货币资金规模罕见出现降低，为1806.9亿元。按此计算，每家平均约持有现金13.79亿元，只够在一、二线城市拿一块稍好的地。而有80家现金流为负值，也就是说，上市房企靠借钱维持生计的占了61%。另一方面，在银行利率提高和放款收紧的情况下，房企更加依赖成本较高的信托资金，而近期信托收缩和标普降级则使得房企融资难度再次加大。,高负债施压：资金