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1、红果建材家居市场调查及项目商业定位报告,2 0 1 2 年 6 月,第一部分红果宏观经济情况第二部分项目概况第三部分 红果建材市场调查第四部分 项目定位第五部分 返租建议及政策第六部分 招商政策,目 录,一、红果概况 红果为贵州省六盘水市盘县新城，现为盘县县政府所在地。红果镇是贵州省重要的产煤乡镇，煤炭探明储量为7亿吨，远景储量达20多亿吨,素有“江南煤都的门户”之称，煤炭产业是红果镇主要支柱产业，年产原煤近200万吨。除煤炭外，红果还有白银石、硅砂、粘土、煤层气等矿产资源，据专家估计，煤层气蕴藏量在1000亿立方米以上。1993年，时任国务院副总理的邹家华同志到红果地区视察，挥笔写下了“金三
2、角下的一颗明珠”的题词。,第一部分红果宏观经济情况,红果经济开发区国土面积271.88平方公里，其中城区面积近10平方公里，现有常住人口10万余人，其中非农人口约4万余人，流动人口约为2万余人，人口总数13万左右，现辖14个行政村，9个社区居委会。按照远景规划，红果将建成能容纳30万人口的中等规模的现代化城市。,快速发展的交通给予红果经济发展与增强提供更顺畅的平台。,公路：320国道镇胜高速公路 212省道 水盘高速公路（在建）在建的英柏、柏火、红威等地方二级公路环线。,铁路：贵昆铁路盘西支线 南昆铁路 水红铁路及规划中的高铁,二、红果交通状况,第一部分红果宏观经济情况,第一部分红果宏观经济情
3、况,三、红果市政规划,1、城市基础设施建设,道路建设：红果城区内道路基本形成五横四纵九条道路为主的街道网络，现在的城市道路已发展到34.6公里。,城市供水:,日供水1万方自来水厂一座盘江煤电（集团）公司水厂日供水8000方红果火车站自备水源日供500方,第一部分红果宏观经济情况,城市供电：,1座,1座,4座,广播电视通讯：,教育、医疗卫生及环卫:,220KV变电站 110KV变电站 35KV变电站,通信及电视网络覆盖全区,已能满足城市建设发展的需要,第一部分红果宏观经济情况,2、重点项目和城市基础设施建设,2009启动50米大道延长线、育才路延长线、凤鸣南路、金秋路延长线、王家大山片区路网、农
4、贸市场8米街、东湖大道等多条城市道路的建设。,东湖公园建设:东湖公园人工湖防渗蓄水工程已于2008年1月开始动工，预计投资1247万元，工期为14个月。,高压走廊搬迁工程：工程已于2009年6月2日开标，总投资792万元，工期为108天。,红果体育文化活动中心设计方案已经县四大班子审定，预计投资2亿元，各项前期工作正在有序进行。,月亮山休闲购物中心及蛾螂铺景观河治理工程预计投资3686万元，工期为14个月，该工程已于2009年5月13日正式开始建设。,2009年，盘县全县经济保持平稳较快增长。地区生产总值完成1707839万元（现价），按可比价计算比上年增长15.2%。其中：第一产业增加值完成
5、121048万元，比上年增长9%；第二产业增加值完成1223646万元，比上年增长16.7%；第三产业增加值完成363145万元，比上年增长12.9%。,四、红果经济发展情况,1、概况,第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别由上年的6.9%：71.4%：21.7%调整为7.1%：71.6%：21.3%，产业结构进一步优化。人均生产总值14971元,比上年增长15.16%。,2009年盘县生产总值分行业完成情况,盘县经济概括,全县综合实力和竞争力跻身贵州经济强县第2位、中国西部百强县（市）第22位和全国中小城市投资潜力百强县（市）第29位。2009年13月，全县生产总值完成28.58亿元
6、，同比增长10.1%；实现财政总收入9.02亿元，同比增长58.97%，其中县级财政一般预算收入完成3.79亿元，同比增长38.7%；固定资产投资完成6.54亿元，同比增长50.08%。预计全部工业总产值54.57亿元，同比增长19.84%，其中县级工业产值28.45亿元，同比增长3.13%。全县原煤产量达563.32万吨，同比增长3.16%；其中地方原煤产量264.7l万吨，同比下降1.09%；焦炭产量53.57万吨，同比下降22.54%；发电量44.59亿度，同比增长15.89%；地方精煤产量122.12万吨，同比增长36.98%。社会消费品零售额达6.89亿元，同比增长16.24%；银行
7、贷款余额67.40亿元，同比增长42.97%；银行存款余额131.06亿元，同比增长3l.03%。,2、农业和农村经济,农业生产和农村经济稳步发展。2009年，全县农民人均纯收入3038元，比上年增长10.88%，增加298元。农林牧渔业总产值181276万元，比上年增长12.21。,3、工业、建筑业和乡镇企业,工业经济持续增长。全年完成工业总产值3019039万元（现价），比上年增长17.9%。,工业:,全年资质内建筑企业总产值完成21186万元，比上年下降25.34%，资质内建筑企业年末从业人员4216人。,乡镇企业快速发展。乡镇企业年末从业人员149512人，总产值完成2024352万元
8、，实现增加值679896万元，其中：工业增加值485282万元。,建筑业:,乡镇企业:,固定资产投资快速增长。全社会固定资产投资完成812398万元，比上年增长31.94%。基本建设投资完成444449万元，比上年增长34.26，占全社会固定资产投资的54.71。更新改造投资完成68515万元，比上年下降10.64；其他投资完成79714万元，比上年增长1.88倍。,4、固定资产投资、房地产开发,全年房地产开发完成投资14081万元，比上年下降12.03%。房屋施工面积483450平方米，其中：新开工面积95361平方米，房屋竣工面积53446平方米。商品房销售面积111113平方米，其中：现
9、房54091平方米，期房57022平方米。商品房销售额22585万元，其中：现房10225万元，期房12360万元。,第二部分项目概况,一、项目位置,项目位于红果江源路一品轩旁，距离盘县政府大楼50米处；项目的南边有县政府大楼、红果大酒店、小广场、海宁购物广场，生活购物十分便捷；项目的西面有逸夫小学、金港幼儿园、新世纪幼儿园及工行、建行、农行、农村信用社；项目的北面有客运站、火车站和新建的月亮山广场；项目的东面有国税局小区法院小区及东湖公园。,项目周边路网发达，临近县政府、镇政府，周边盘县政府及企事业单位的住宅区较为集中。,项目的欧式建筑风格在红果独树一帜，已经成为红果的地标性建筑。,项目的商
10、业面积达到18000平米，是红果目前综合型商业体项目面积最大的，加上已经进驻的电影院业态，采用全新的商业规划和招商，将让本项目成为红果最大的综合商业项目。,第三部分红果建材市场调查,一、红果建材市场基本状况,第三部分红果建材市场调查,恒源建材城基本状况,第三部分红果建材市场调查,海宁建材广场基本状况,二、红果建材市场商家调查,二、红果三大建材市场的调查分析,红果家具建材广场：1、是红果最早成立的建材广场，2007年底开始试营业，由于他的成立的时 间比较早，又处于红果的城市中心地带，经营面积比较大有13000平米，经营品类丰富几乎涵盖了建材经营的大多数品种。2、商家对市场培育的时间比较长，有一些
11、固定的客户，所以到现在为止红果家具建材广场的经营状况相对比恒源建材城、海宁建材广场要好得多。但是由于它成立时间比较早，政府对红果建材市场的管理引导工作，没有统一的规划。3、建材市场管理方对市场规划的局限性，导致建材广场现在交通组织混乱，市场业态分布混乱，市场装修陈旧，物业设施、设备不完善。其次管理方的管理营运不善，没有专业运营管理团队，不合理的租赁面积公摊及租金递增，消费购物环境差，停车难等等问题加剧了管理方与商户的矛盾。4、据前期市场调查与商户的沟通发现，绝大多数商户表示因和市场的第二个合同期要到期了，逐年的房租递增还是承受不了。如果是有一个更好更专业一点的建材市场，他们大多都愿意换地点经营
12、。,恒源建材城：,1、恒源建材城是依托红果家居建材广场后期发展起来的一个相对新的市场，2008年开始经营，经营面积4500平米有经营户23家，其中三楼有一家经营家具。2、相对红果家居建材广场它的市场规划布局业态的分布比较好一点，每户经营商家的经营面积要大一点，市场管理营运也相对比红果家居建材广场好一点，平时节假日商场做促销活动商家也比较配合，但是市场整体经营状况不是很好，有一部分还是新装修店面的商家投入也比较大。3、其次，他们与红果家居建材广场有着同样的问题，交通不便，购物环境差，没有专业运营管理团队，市场装修陈旧，物业设施、设备不完善。因经营面积太小，经营品种太少，没有形成规模导致生意不是很
13、好。4、我们前期市场调查与一些商户沟通情况是：如果新建材市场在规模、租金、规划、设施、交通、营运管理等问题能够解决好，他们大多数经营户也比较乐于投资。,海宁建材城情况：海宁建材广场是三个建材广场中发展最晚的建材广场，也是经营状况最差的建材广场，由于他的商场定位是百货经营，只拿出1000平米做建材，现在百货卖场以停业，当初招了20家的建材商户到现在只剩5家在经营。与他们沟通过如果有新的建材商场，条件合适他们肯定进入。,红果家具建材广场周边街铺市场情况:1、这些街铺主要是依托红果家具建材广场、恒源建材城为中心发展引生而出，主要集中在竹海西路，杜鹃北路，胜境大道，军民路，杜鹃中路等。2、经营范围主要
14、有家具、石材、墙地砖、木地板、门、卫浴、墙纸、灯饰、整体厨具、布艺、窗帘等。这些商家有一部分是以前红果家具建材广场、恒源建材城、海宁建材广场的商户，由于不满意建材市场的管理及租金的涨幅才另行找门面经营。3、这一部分商家我们通过市场调查摸底，了解主要是由于他们现在所处的地段租金、规模、交通等局限性比较大，生意不是很好。4、希望红果还是要有一个规模大、经营品类齐全、规划好、交通便捷、购物环境好、租金合适、营运管理团队专业的建材家居卖场。所以他们对新的建材商场很期待，也比较感兴趣。,竞争对手龙祥家具建材广场调查,龙祥家具建材广场调查分析：一楼5000 主要规划做地砖、木地板、木门等，租金59元。二楼
15、6000 主要做厨柜、卫浴、墙纸等，租金39元。三楼9500 主要做广东家具，租金在29元。通过调查他们招商有3个月了，一二三楼招商都没有完成，其中三楼招商工作没有进展。广告宣传几乎没有投入，招商营运团队没有组建，物业是当地做双虎家具和掌上明珠家具的老板租赁的。经过我们和建材经营户的沟通和市场调查，很多商家对龙祥家具建材广场的地理位置、经营方式、经营者实力、交通环境、租金等不满意，对龙祥建材广场抱着观望态度，不看好这个建材市场。,1、经过调查目前红果整个经济发展相当迅速，当地消费水平颇高，具有很强的购买力。2、地产行业项目也在迅趋发展，建材行业的市场需求日益增大，近五年作为红果唯一的三大建材家
16、居广场就占据了建材市场的鳌头，基本垄断整个红果建材家居业。3、目前当地政府投入大量资金规划、调整城镇道路及商业布局，建材城地处城镇市中心商圈，从经济的长远发展角度来看，现有建材城不利于城镇规划，红果地貌不规则、道路较窄，货运货车容易毁坏商业路段并会造成交通拥堵。4、现有三大建材城物业装修、设施、设备较差，内部物业管理混乱、租金随着逐年递增越来越高，商家难以经营。5、经过对红果建材家居的市场调查，对建材经营户的沟通及了解，有70%的建材经营户希望，红果还是要有一个规模大、经营品类齐全、规划好、交通便捷、购物环境好、租金合适、营运管理团队专业的建材家居卖场。,三、红果建材市场调查总结,项目基本判断
17、（1）、印象小商汇项目立地商圈，适于建材行业的长远经营规划，具有良好的货运、交通组织和便于建材购物、停车的大型停车场。（2）、具有良好的建筑结构，三层商业总面积约15000平方米的商业容量。物业设施、设备完好。机会：1、经过市场调查，发现红果家居建材广场和恒源建材城内商家因租期临近、面临缴纳最后一年租金。担心下一个合同期的租金上涨。2、现有三大建材城物业装修、设施设备较差影响发展，内部物业管理混乱、租金随着逐年递增越来越高。且管理方没有广告宣传及促销计划，商家经营困难。3、商家反馈急于寻求新市场搬迁，对于项目定位于建材广场，打造建材家居购物广场具有良好的契机。难点：1、项目已售卖出的商铺没有跟
18、小业主签订合理的返租协议。2、项目二楼农贸市场搬迁或撤出问题的解决。结论：综合上述调查数据和实际情况分析，如项目解决存在的劣势问题，在专业策划、招商、大力宣传推广及专业的商业运营管理下，打造新型的家居建材广场可行性很高。,印象家居建材展示中心,第四部分项目定位,一、案名定位,红果首个一站式家居建材卖场,二、商业定位,第四部分项目定位,三 商业主题定位：,打造红果首个百货型家居建材示范中心，总经营面积达18000平米.集家具、建材、家装、家饰、装修设计、销售、展示为一体的家居建材展示中心。,四 商业档次定位：经营商品定位中端，本着“名品进名店”原则，只要到印象家居建材展示中心，就能找到适合自己的
19、家居建材名品。五 商业经营模式定位：“市场化经营、商场化管理”，全新的体验式营销服务、星级购物环境及一站式家具建材购物，缩短消费者的采购时间。,六、商业运作模式：统一规划、统一招商、统一宣传、统一经营、统一管理、统一服务。,七、业态定位及规划：一层：卫浴洁具、陶瓷、石材。二层：墙纸、地板、门、楼梯、整体橱柜。三层：灯饰、家具、家装公司、窗帘。负一层：五金、木材、涂料、装饰装修材料。,面积划分策略,减少投资者的压力，并兼顾到经营商家用起来方便，考虑业态定位和消费能力等因素。一、二层将铺位划分为：主通道周边铺面设置中层规模，在100150平米之间；其余次级通道旁的铺面设置为小零散铺面，面积在608
20、0平米之间；三层铺位划分有两套方案1、主通道周边铺面在300500平米之间；次级通道旁的铺面在6080平米2、可暂不进行划分，预留家具大型卖场使用 注：但所有铺面均是可拆分整合的，因此在某些地方需预留通道位置,第五部分 返租建议及政策,返租要点：,1、返租协议由九洲商业营运管理公司与小业主签订并执行。2、把小业主分为若干小组，推选出业主代表。与九洲商业营运管理公司共同协商返租事宜。原则：个别意愿必须服从大多数权益。3、制定返租计划4、返租事宜由专人负责。5、制定返租政策,返租统计表,商铺返租流程,整理商铺小业主资料。推选出业主代表 签订委托事项。业主代表与九洲商业营运管理公司协商返租事宜。签订
21、返租协议。,返租租金、租期、递增及免租期政策,返租租金：一、二层按均价20元/每平米计算（按套内面积）三层均价10元/每平米计算（按套内面积）返租租期10年：第一期五年，第一、二年无递增，从第三年起逐年递增5%8%;第二期五年，租金随行就市。返租租金支付方式：季度末、年中、年底。返租免租期：一年,第六部分 招商政策,租赁合同期限五年，大型商家租赁合同期另行确定商户免租期一年（含装修期）租金第一、二年无递增，从第三年起租金逐年递增5%8%租赁经营户缴纳租赁定金10000元/铺，商户缴纳租金时充抵租金每户经营户缴纳合同保证金5000元-10000元物业管理费标准、水电费标准另行确定,招商工作时间计
22、划1、7月初至8月14日招商启动期，广告宣传、商户报名。2、7月1日至8月15日商户返租谈判签约。3、8月16日至9月15日意向商户定金流程。定金合同4、9月15日至12月15日商场一装。5、10月10日至10月30日商户签订正式合同。6、12月初商户进场装修。7、2013年1月商场试营业。,招商策略 以大品牌商家带动小品牌商家，即大品牌商家优先。品牌导入和品牌带动的原则。招商启动时机得当，进度控制合理。采用普遍撒网，重点突破的原则。招商采用“先易后难”的原则。招商过程中可以采用政策不均衡的原则。特殊政策 优质品牌商家可以一家一策，由招商部门提供对象,映象家居建材展示中心招商工作时间表,4个招
23、商阶段：,初步推广,全面推广,落实商户进驻,交付使用及试业开幕,7月初,7月底,8月初-9月底,12月-13年1月,第一阶段：筹备期/初步推广(7月初)主要工作：招商准备工作与大商户联系制定招商手册产品形象广告片 招商政策业态规划图厂商档案表厂商入驻呈核表；第二阶段：展开期/全面推广(7月底)主要工作：联系客户 现场参观洽商 制造人潮建立信心,第三阶段：落实商户进驻期(8月上旬-9月底）主要工作：执行商务谈判落实意向商户签订合同第四阶段：交付使用及试业开幕(12月-13年1月)1、全面跟进工作，包括视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程。2、协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题。（1）制定整体市场装修计划（2）签署入驻装修申请表、办理施工许可证、装修保证书、装修效果图物业签署单商业运营管理条例等，协助商家办理上货经营手续、协调物业、保洁、保安到岗等；,
