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1、卓越东部蔚蓝海岸 专案研究报告,XXX 2011.11,项目分析,产品分析,营销策略分析,报告构件,项目基本指标项目整体规划 区域规划及配套 项目交通状况 项目周边环境,客户分析,1,项目分析,项目分析,让生活再蓝一点,项目基本指标,2栋,3栋,4栋,6栋,5栋,一期产品为80-140平米2房至4房高层住宅。,中央居住区,坪山新区,大亚湾唯一综合居住服务区的片区，主要作为龙岗及大亚湾生活配套；距离深圳最近的一个区域，承接深圳产业转移，此外坪山新区规划利好；高端大盘最为集中的一个区域，配套逐步走向高端并且呈快速发展趋势；大亚湾规划最超前的片区，多城市景观大道，道路规划等级高，绿化好。目前西区配套
2、有大亚湾第三中学、上杨小学、西区小学，医院有中山大学附属医院（新建2011年投入使用，上杨区位置）。,【区域规划 未来利好】位居大亚湾西区，距离深圳最近的综合居住服务区，首先承接坪山新区发展利好，发展前景最佳。,深汕高速淡水坑梓均有出口，坑梓出口距离项目5KM，抵达中心区50分钟,沿海高速2010年4月通车，霞涌及石化区设有出口，深圳与大亚湾仅约半个小时车程,南坪快速三期将建设龙岗区的横岗、坪山、大工业区段，至大亚湾与石化大道连接，直通澳头镇,惠阳中心区,大亚湾中心区,大亚湾西区,石化大道2011年连接锦绣东路，无缝对接龙岗,规划中新横坪连接石化大道,霞涌片区,坪山新区,地铁3号延长线30分钟
3、连接深圳中心区,【交通规划最优】两条高速、一条快线，二条城市轨道将全面对接深圳，与深圳形成半小时便利生活圈。,目前已经开通多路公交，138路、317路由淡水出发，途径本项目，此外深惠城巴1线由澳头出发，途径项目前往坑梓、坪山、龙岗中心城、区政府及龙岗汽车总站等。,交通状况分析,地铁三号延长线是目前吸引客户的最大交通利好因素；目前项目周边公交线路较少；随着周边住宅项目的建成，公交系统会进一步完善。,市政绿地,项目周边较为纯粹，多为厂区住宅，目前公共配套尚不成熟，公共配套成熟度尚需一定时间。,周边环境,报告构件,项目建筑设计 项目大堂设计 项目园林景观 项目内部配套 售楼处样板房销售状况 户型点评
4、,项目分析,产品分析,营销策略分析,客户分析,2,产品分析,产品分析,全新的蓝生活时代,景观设计采用新古典主义风格。通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了雍容的品质，人文的设计造就了浪漫的情怀。,采用自然主义景观设计手法，体现一种私密、健康的居住方式和恬静、雍容生活态度。,建筑风格,通过尊贵典雅的风格元素来体现楼盘的品质感，原生的环境孕育了雍容的品质，人文的设计造就了浪漫的情怀。,1,2,1、坪山河湿地公园健康跑道2、游泳池 3、喷水池 4、观景亭,园林景观：让生活再蓝一点,【目前实际园林尚不成熟，档次尚未显现。】,1,2,3,4,【完善的配套设施】5000平米欧式奢华会所
5、，内设咖啡厅、健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、迷你影院等多种休闲娱乐设施。,【完善的配套设施】国际双语幼儿园，九年一贯制学校，引入名牌教育，打造片区第一教育社区。,两所国际双语幼儿园、九年一贯制教育将开设素质化教育特色班：数理教育特色艺术教育特色英语教育特色信息化教育特色,售楼处,售楼处采用全玻璃圆弧形立面，内部软装以白色基调为主，较为规矩，整体风格和滨海简约保有一致性。,样板房样板房装修，有一定档次，但并不惊艳。或许是因为正在建设缘故，目前窗外景色一般。,（数据来源：深圳市房管局，截止日期：2010年10月14日）,首批产品以80-136的2房至4房为主，在深圳解筹时卖出30多套，11月5
6、、6日。两日买了60多套。,销售状况,产品户型点评,A户型：80.45平米到85.45平米两房，分布于2、4、6栋的南端头，并且朝正南方向。户型的方正程度从户型图上便可以看出，没有任何死角、利用率极高，并赠送入户花园。笔者感觉这一户型唯一的不足就是对于三口之家而言空间有些浪费，而对于五口之家而言又有些拥挤。,产品户型点评,B户型：113.5平米到117.5平米三房，分布于2、4、6栋的东西端头，可以说这一户型是五口之家的首选，三房两厅、双卫生间、双阳台并赠送入户花园。,产品户型点评,C户型：102.86平米到107.86平米三房，可以看做是B户型的精简版，分布于3栋和7栋A单元的南端头，同样赠
7、送入户花园，三房两厅两卫，但只有一个阳台，对于想省钱的五口之家来说这一户型是非常不错的选择。,产品户型点评,D户型：134.88平米到139.88平米四房，分布于3栋、5栋和7栋A单元东西端头，离别墅群仅一路之隔。,报告构件,项目整体客户定位,项目分析,产品分析,营销策略分析,客户分析,3,客户分析,客户分析,墅区里的星级套房高层居住，别墅享受,项目整体客户定位,项目主力客户整体定位为：首次置业的中高端白领阶层,上述数据主要是从置业顾问林先生口中得知，因为国家对房地产市场的调控，房地产市场一直处于低迷状态，市场观望气氛比较浓厚，在市场不明朗的情况下，投资客也少了很多。,报告构件,营销节点分析
8、品牌策略分析 客户策略分析 定价及推售策略分析促销策略分析,项目分析,产品分析,营销策略分析,客户分析,4,营销策略分析,营销策略分析,再创蔚蓝经典传奇,卓越东部蔚蓝海岸营销节点安排,营销中心开放、诚意登记开始,2010年10月,2010年10月,别墅样板房开放，开盘,诚意登记开始,2011年4月16日,高层认筹,2011年9月,2011年10月1日,高层公开发售,通过对置业的访谈，调研客户关注度结果,对于调研显示：卓越地产 是深圳人认可的品牌开发商，买起来会有归属感，其次对项目的价格和区域规划都是客户关心的，因此，品牌和价格成了卓越推广重点。,项目品牌推广策略,品牌价值,深圳卓越时代广场位于
9、深圳CBD南中轴，市政府和会展中心之间，紧临福田香格里拉酒店和国际商会中心大厦，是商务核心区域内的双地铁物业。卓越时代广场占地面积7295平方米，总建筑面积118927平方米。,卓越时代广场二期是继时代广场一期之后卓越集团在深圳CBD又一惊世之作。它集写字楼、酒店和商场于一体，与国际全面接轨的高档次、高标准“一站式商务集约体”。项目占地面积1万平方米，总建筑面积约8万平方米,深圳卓越世纪中心项目位于深圳CBD东南部，西接会展中心，北隔福华三路与财富大厦相望，南为皇岗中学，东有辛诚花园和港丽豪庭，是目前深圳CBD体量之最、高度之最的都市综合体项目。,卓越大厦西连五洲宾馆，北接高交会馆，东南比邻会
10、展中心，地处深圳CBD西门户，是深圳CBD第一组团中的核心物业，能在第一时间获得海内外最前沿的商务信息。,曾开发多个成功项目,广告推广,客户策略：再创蔚蓝经典 口径应变,让生活再蓝一点深圳东三环坪山新区东中央生活区沉淀卓越蔚蓝系十年生活大城再度开启全新的蓝生活时代,客户犹疑点应对说辞,口径应变,定价和推销策略：低于市场价 快推快销,卓越东部蔚蓝海岸均价为4900元/平,在深圳东部市场（大亚湾和惠阳），在卓越的成本价发售之后，竞争将进入白热化。2011年深圳东部市场供应量超过300万平方米，但2011年乐观的估计消化量不超过150万平方米，至少有一半的开发商销售存在巨大的压力！市场形势不容乐观。,大盘效应显现：卓越东部蔚蓝海岸进入快推快销期！,促销策略,2、分期/按揭：95折99折98折（分期为半年年限）一次性付款：95折96折98折,1、卓越蔚蓝海岸均价4900元/平，低于市场价。,3、开盘当天抽28平米的住房面积，即 可享受相应面积899元/平米的成交 价，中奖率达100%。,The End!,
