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1、显示屏的安装与调试,讲师介绍：,目 录,一.显示屏硬件安装二.显示屏软件安装三.显示屏软件调试四.计算机的设置五.显示屏播放软件的应用和演示六.Arkaos软件的应用演示七.motion dive软件的应用演示八.V-4的应用,前 言,联腾-LED业一个闪响的名字.它代表着同事间的亲密无间的合作精神.也代表着我们企业的飞速腾飞.同时这也是一个培育人才的摇篮.让大家实现梦想的地方.你只要具备了积极上进,敢于拼搏,能承受压力.和狼群一样的团队精神.那么这里将会是你们的舞台.让我们和企业共同进步吧.,显示屏的硬件安装,1.电源线路的敷设.和客户沟通确定显示屏控制电源箱的摆放位置和显示屏的安装位置,计
2、算出显示屏和电源箱之间的距离.根据显示屏的最大功率敷设相对应的电源线.,显示屏的最大功率计算方法:,目前大多数显示屏都是由开关电源供电，他把交流220V市电转化为直流5V供给显示屏工作。所以，一块显示屏的总功率就是他所用到的开关电源最大功率之和。每个开关电源都有相对应的参数.我们根据功率计算公式:电流(A)X电压(A)=功率(W).那么我们就能计算出一个开关电源的最大功率了.比如我公司常用的5V/40A的开关电源的最大功率的计算方法为:5VX40A=200W.再用开关电源的总数乘以开关电源的最大功率就得出整个显示屏的最大功率.,电源线型选配,我们国内的民用供电形式一般分为交流220伏（单相）和
3、交流380伏（三相）两种，我们公司的显示屏都是交流220伏输入的开关电源，所以显示屏的接入电压都是交流220伏。如果显示屏总功率越大那么所采用的电源线型就会越粗以达到更大的用电功率.以下给出线型截面与带载能力对照表，以供施工时查询。,线型截面与带载能力对照表,电源控制开关的选配,由于开关电源的特性漏电比较大.所以我们在选用控制开关时带漏电保护的开关就不能满足于这种要求.所以显示屏一般都无法安装漏电保护开关，只能采用不带漏电保护的空气开关。为解决显示屏漏电流较大容易对人体产生伤害的问题，我们公司的显示屏供电都要求采用带接地保护线的供电形式，单相要求采用零、火、地三线制供电，控制开关的型号为它带负
4、载的总功率乘以安全系数1.3或以上,显示屏供电示意图,2.信号线路的敷设,和客户沟通确定显示屏控制计算机的摆放位置和显示屏的安装位置,计算出显示屏和计算机之间的距离.根据实际长度和图纸的技术要求敷设一到多条超五类带屏蔽8P网线.要求穿管保护并远离强电线路,3.显示屏屏体的安装,检查安装钢结构是否按公司图纸技术参数焊接.并安装牢固可靠.检查安装所需工具是否齐全检查物料是否和发货清单一致(如螺丝.排线等)找到箱体安装示意图.取出显示屏，拆去包装，检查显示屏有无破损，灯板与灯板之间的信号连接线有无松动和损坏,根据箱体的标识和安装示意图一一对应安装于钢结构上在拼装过程中注意显示屏箱体与箱体之间的间隙小
5、于1MM.平整度小于1MM.安装完后检查显示屏水平方向相邻的两个箱体有无形成上下错位，垂直方向相邻的两个箱体有无左右错位，错位严重的.影响到显示屏播放效果和外观的的要进行调整.无法调整的要拆了重装,系统连线,再一次检查和确认显示屏的安装方式和箱体编号的安装位置是否和图纸相符.显示屏的控制原理一般如下图,LED系统安装与设置,计算机硬件安装：将数据发送卡插于空的电脑PCI插槽，并用螺丝固定；用DVI线把数据发送卡与显示卡连接在一起；把控制线与串口(Rs232)相连；用网线连接数据采集卡与接收卡相连；确定网线连接正确；,网线的制作,异彩系统的网线制作 先用双绞线剥线器（用什么剪无所谓）将双绞线的外
6、皮除去3厘米左右.按照如下顺序压法操作；第一脚为橙白色；第二脚为橙色；第三脚为绿白色；第四脚为绿色；第五脚为蓝白色；第六脚为蓝色；第七脚棕白色；第八脚为棕色.,第一脚,灵星雨系统网线的制作 制作方法和国标网线相同下图网线和水晶头，按照如下顺序压法操作；第一脚为橙白色；第二脚为橙色；第三脚为绿白色；第四脚为蓝色；第五脚为蓝白色；第六脚为绿色；第七脚棕白色；第八脚为棕色；,第一脚,灵星雨数据发送卡(实图),灵星雨数据发送卡接口定义,1、数据采集卡数据输入口（DVI接口）该口为DVI插口,管脚定义与显示卡一一对应（完全相同），用附带的DVI电缆线相连接即可。2、附加功能口该口为6P的电话线口,通过附
7、带线与RS232(串口)相连，可提供r校正，灰度控制，开关大屏，锁屏，显示区域设定等附加功能。本功能需谨慎操作，请仔细阅读本手册后，按需求使用。,3、外接电源口该口为伏的电源口,发送卡外置时使用。4、数据采集卡数据输出口该口为P的双网卡口,通过网线与接收卡相连。每口输出512行数据。数据数出口1为1-512行，数据数出口2为513-1024行。5、接收卡数据输入口该口为p网卡口,通过网线与发送卡相连。6、接收卡输出口该口为8P网卡口，通过网线级连下一张接收卡。,灵星雨数据接收卡(实图),灵星雨数据接收卡接口定义,1.接收卡数据输入口 该口为p网卡口,通过网线与发送卡相连。2.接收卡输出口 该口
8、为8P网卡口，通过网线级连下一张接收卡。,二.显示屏的软件安装,1.LED演播室的安装1)功能特点LED演播室是LED演播室工作组专为LED显示屏设计的一套功能强大,使用方便,简单易学的节目制作、播放软件，支持多种文件格式：文本文件，WORD文件，所有图片文件（BMPJPGGIFPCX），所有的动画文件（MPG MPEGMPVMPAAVIVCDSWFRMRARMJASF）。,2).运行环境 操作系统中英文Windows98/me/2000/NT/XP 硬件配置CPU:奔腾300MHz以上内存:64M显卡:标准VGA 256显示模式以上相关软件微软公司的媒体播放器(MediaPlayer)-必须
9、安装OFFICE2000-如需WORD文件必须安装RealPlayer-如需播RealPlayer文件必须安装,3).安装 LED演播室软件安装很简单，操作如下：将LED演播室的安装光盘插入电脑驱，即可弹出安装界面.选择“安装LED演播室”，开始安装LED演播室软件安装向导，按照屏幕提示进行操作即可。该软件为序列号保护软件，请在序列号栏输入“888888“的序列号才能进行安装,4).运行 LED演播室软件安装成功后，在【开始】/【程序】里将出现“LED软件”程序组，然后进入该程序组下的“LED演播室”,单击即可运行，同时，桌面上也出现“LED演播室”快捷方式：如 右图 所示，双击它同样可以启动
10、程序。,三.显示屏的软件调试,1灵星雨系统的调试方法1)、进入设置对话框在菜单下点“软件设置”后，输入“linsn”五个小写字母（注意电脑上没有显示，在键盘上直接按linsn五个字母，如有错误重新再按一次直到正确如下图1。,图1,二、发送卡设置发送卡设置非常简单，如果你的显示屏工作在1024768模式不用设置即可工作，否则需选择需要的显示模式，再点“保存到发送卡”后，重新设置你的电脑分辨率即可。(注意：显示模式是指电脑的显示模式。)如图1所示。,三、接收卡设置在进入接收卡的设置之前，先了解接收设置界面上的各项是非常必要的，能让用户更好地了解控制系统，从而使操作更简单，快捷。当前扫描模式：完成智
11、能设置后，软件界面会写出当前单元板的驱动模式。文件名称：是指经智能设置正确后，保存驱动设置时给驱动文件起的名称。例如：通用全彩8扫8行8折,图2,接收卡中的智能设置设置此项共有七步（跟据驱动板不同有些步骤可能跳过），是用来自动检测驱动板的驱动模式和信号走向的。正确地完成这七步，你的单元板就可以正常工作了。从文件加载：如果之前有调试过相同的单元板，并将驱动设置保存在电脑文件中，直接从电脑文件里加载相对应的驱动文件就可以了，不需要重新设置。,保存到文件：单元板调试完之后，系统会自动检测出该单元板的驱动模式和信号走向，从而生成一个程序文件。用户可以命名该文件，然后保存该文件到电脑，下次调试相同单元板
12、时，可以直接从电脑里加载就可以了，不必进行繁琐的智能设置。,智能设置完之后，用户会根据显示屏而改变接收卡设置界面上的其他设置项，改变完一项或多项设置后一定要点“发送到接收卡”，改变的设置才能有效。当用户调试相同单元板而从文件加载直接调用程序文件时，也要点击“发送到接收卡”，加载的设置才能有效，否则接收卡不能正常工作。保存到接收卡：点击此项可以把数据永久地保存到接收卡。,LED刷新频率：LED显示屏更新图片的速率，刷新频率越高，频率图像越稳定，如果要用照相机拍摄画面时无水波纹无闪烁，刷新率应设置在600hz以上。双色显示屏不追求效果一般设置成60-75HZ即可，全彩屏要求效果一般户内屏设为180
13、-600hz，户外屏300-1200hz。同步刷新：对于双色显示屏，选与不选此项对效果影响不大。但对于全彩显示屏，必须选此项，可以使电脑与显示屏同步，效果更好。,灰度级数：一般来说，双色显示屏选256级即可，全彩户内选4096级，户外选16384级。当然也可以根据显示屏的要求提高灰度，灰度越高图片层次越好。扫描移位时钟：取决于驱动板的性能和设计。如果性能好，设计合理，能上的时钟就越高，那么单张接收卡带的面积就会越大，或者在带面积不变的情况下提高灰度和刷新率。占空比：是指移位时钟的占空比，改变此数据，可以使扫描移位时钟能上更高时钟。一般设为50%。,消隐时间：如果显示屏出现有暗亮的情况，可以通过
14、此项来消除。双色一般设为：3000，全彩设为：200。如果仍然不能消除可以提高消隐时间。如果提高到很大，依然无效，请检查接收卡到显示屏的连接是否正确，尤其要注意OE信号有没有接反。灰度补偿：调整低灰度线线特性默认值为1，大部分显示屏不用调。正常的灰度显示是由暗到亮，如下图3所示：,有些单元板由于质量不好，灰度会显示不均匀，调整此项可能会使灰度显示正常，调整数值范围：0-15。,图3,虚拟显示：如果显示屏是虚拟屏，并且要显示在虚拟模式，此项要打“”。最大宽度：是指一张接收卡能带的最大宽度。它跟刷新频率，灰度级数，扫描移位时钟有着密切的关系，会随着他们的改变而改变。实际宽度：是指显示屏的实际宽度。
15、最大高度：是指一张接收卡能带的最大高度，与驱动板设计有关。实际高度：是指显示屏的实际高度。,发送到接收卡：智能设置完之后，用户会根据显示屏而改变接收卡设置界面上的其他设置项，改变完一项或多项设置后一定要点“发送到接收卡”，改变的设置才能有效。当用户调试相同单元板而从文件加载直接调用程序文件时，也要点击“发送到接收卡”，加载的设置才能有效，否则接收卡不能正常工作。保存到接收卡：点击此项可以把数据永久地保存到接收卡。,2.异彩的系统调试异彩发送卡实图如下所示,数据发送卡的拨码开关设置：ON为“0”反之为“1”此地址表示垂直方向像素起始数，每加1下移16个像素,数据接收卡的拨码开关设置 ON为“0”
16、反之为“1”X轴方向为1-5位 Y轴方向为5-8位,四.计算机设置,计算机显卡设置1).NVIDIA显卡设置在WINDOWS桌面下右键点击桌面空白处。出现设置菜单，如下图所示：,点击“属性”弹出“显示 属性”窗口选择“设置”选项，在“颜色”复选框中选择“真彩色（32位）”，并在“屏幕区域”中拖动鼠标设置成1024768（如下图）,再点击“高级”按钮，弹出的显卡“属性”窗口中，选择“适配器”选项，在“刷新速度”复选框中选择“60 HZ”并应用；(灵星雨系统不用此设置),点击“GeForce4”后左手面出现菜单，点击左手面菜单上nView后如下图所示，在nView模式中选择复制，再点击“应用”按钮
17、即可。,ATI显卡设置 在桌面空白处点击右键，出现设置菜单，如下图所示：,点击“属性”：出现显示属性对话框下图3，点击“设置”，点击“高级”按钮，,出现高级对话框后，点击“显示”后如下图所示，在行FPD显示左面有一个红色的三角按钮，点击后变为绿色，再点击“应用”按钮即可。,如果要播放视频，在高级属性中点击“覆盖”如左图所示，点击“复制模式选项”，如右图所示，选择“全部相同”，再点击“应用”按钮即可。,调试流程,第一步：检查发送卡的绿灯是否有规律闪烁，闪烁转第三步，如果不闪烁，重新启动，没进win98/2k/xp之前检查绿灯是否有规律闪烁,如闪烁转第二步操作，请检查DVI线连线是否连接好，如果问
18、题没解决为发送卡、显卡和DVI线三者之一有故障，请分别更换后重复第一步。,第二步：请按第三章进行设置或重新安装后再设置，直到发送卡绿灯闪烁，否则重复第一步。第三步：检查接收卡绿灯（数据灯）是否与发送卡绿灯同步闪烁，如果闪烁转第五步，检查红灯（电源）是否亮，如果亮转第四步，不亮检查黄灯（电源保护）是否亮，如不亮检查电源是否接反或电源无输出，如亮检查电源电压是否为5V，如是关掉电源，去掉转接卡及50P排线在试，如问题没解决为接收卡故障，更换接收卡，重复第三步。,第四步：检查网线是否连接良好或太长，检查网线是否按标准制作，网线制作方法见第六章，如问题没解决为接收卡故障，更换接收卡，重复第三步。第五步
19、：检查大屏电源灯是否亮，如不亮转第四步，检查转接卡接口定义线是否与单元板匹配。第六章开关速查表调整开关位置。,五.显示屏播放软件的应用和演示,第二章已讲过播放软件的安装了.下面我们运行软件来进行一个节目的制作.双击桌面上“LED演播室”快捷方式：如 右 图 所示.,1.使用详解,1)节目组成 节目(节目文件)由一个或多个节目页组成。节目页有两种：正常节目页和全局节目页，正常节目页是节目主要构件，可以有多个，各节目页之间按顺序播放；全局节目页只有一个，在整个节目播放过程中一直播放，主要用于时钟，公司标志等固定内容的播放。节目页由一个或多个节目窗组成。节目窗是用来显示用户所要播放的文本、图片、动画
20、、多媒体片断等内容。节目窗有十二种：文件窗、文本窗、单行文本窗、静止文本窗、表格窗、计时窗、数据库窗、DVD/VCD窗、外部程序窗、日期时间窗、视频输入窗、几何图形窗。,文件窗：可以播放各种文字、图片、动画、表格等几十种文件。文本窗:用于快速输入简短文字，例如通知等文字。单行文本窗：用于播放单行文本，例如通知、广告等文字。静止文本窗：用于播放静止文本，例如公司名称、标题等文字。表格窗：用于编辑播放表格数据。计时窗：用于计时，支持顺计时和倒计时。数据库窗：用于播放ACCESS数据库和ODBC驱动数据库。DVD/VCD窗：用于播放DVD/VCD。外部程序窗：用于把外部程序嵌入到播放窗中,主要用于用
21、户自己开发小程序的播放。日期时间窗：用于显示日期及时间。视频输入窗：用于播放来自电视卡、视频采集卡等的视频信号。几何图形窗：用于几何图形如线、圆等显示。,2.节目制作流程第一步:设定播放窗大小(下图)播放窗大小一定要设置正确，否则节目制作完播放时可能只显示一部分或不够大。设置方法：菜单设置软件设置播放窗，可启动软件设置窗，在软件设置窗中可选择锁定到LED大屏（最好选择此选项，播放窗与显示屏大小位置完全相同），也可选择多屏组合/同步，任意位置。,我们这里选择任意位置，屏数设置1，单击“更新屏数”按钮（如上图)。启点（X，Y）分别设为（0，0），宽度、高度根据你屏的大小来设置，比如你的屏宽、高是1
22、28x92点则设置为（192，96）。第二步:新建节目页节目页是节目的基本元素。如下图节目工具条，点击新建节目页按钮 即可。（提示：如见不到节目页工具条，请点击工具条上的允许编辑按钮）。,文件中可以包含任意多节目页，删除节目页可用删除节目按钮，移动节目页顺序可使用移动按钮、，节目页有两种正常节目页和全局节目页，正常节目页按顺序播放，全局节目页就是没有时间限制一直播放（比如时间显示）。,第三步:设定节目页选项当新建节目页项或选中节目页项，即可设置节目页选项，见下图所示，节目页选项有节目页名称、节目页播放时间、背景颜色、背景图片、背景图片绘制方式以及背景音乐。,第四步:新建节目窗节目页还只是一个框
23、架，它可包含任意多节目窗，各个节目窗中可同时播放不同的文字、图片、表格、动画、视频等。有十二种节目窗可选择，点击新建节目按钮 后弹出节目选择菜单如下图.下面分别对十二种窗口进行说明。,文件窗：是最重要的窗口，所有支持的文件都在该窗口中播出，在该窗口中可添加任意多的文件，支持的文件种类有数十种之多。包含文本文件（TXT）、网页文件（HTM/HEML/MHT）、EXCEL文件、WORD文件(DOC/RTF)、所有图片文件（BMP/JPG/GIF/PCX/WMF/ICO）、所有的媒体文件（AVI/MPG/MPEG/WMV/ASF）、VCD文件（DAT）、Flash文件（SWF）、RealPlay文件
24、(RM)。文本窗、单行文本窗、静止文本窗：该三窗口不是必须的，文字可在图文窗中播出，此窗口只为简单文字如公司名称、欢迎字幕、通知等提供一种快速输入手段。,表格窗：用于编辑播放表格数据。计时窗：用于计时。数据库窗：用于播放ACCESS数据库和ODBC驱动数据库。DVD/VCD窗：用于播放DVD/VCD。外部程序窗：用于把外部程序嵌入到播放窗中。日期时间窗：用于日期及时间显示。视频输入窗：该窗口用于显示外界的视频信号如电视、VCD/DVD、录像机等。该窗口必须要视频输入卡如各种电视卡、各种视频采集卡等。几何图形窗：该窗口用于显示几何图形（该功能暂不可用）。,第五步:设定节目窗口选项所有的节目窗都有
25、共同的选项如图3-19所示，窗口名称、边框线、边框线颜色、位置、宽度、锁定、定时。对节目窗有不同的选项下面分别加以说明。,文件窗：见下图分两部分，上部分为播放文件列表，下半部分文件选项，播放文件列表上面有文件工具条，可用于添加文件、删除、移动文件。下半部分的文件选项与文件类型有关，下面分别予以说明。,选项见下图，可选择背景颜色、背景图片、背景图片绘制方法、四十多种特技可供选择、四种效果可选择、行距、速度、停留时间、以及字体等选项（提示：如果文字较少可采用文件窗显示，如果序言复杂排版可采用WORD文件）。,支持所有的图片格式(BMP/JPG/GIF/PCX/WMF)，选项见下图，可选择背景颜色、
26、背景图片、背景图片绘制方法、四十多种特技可供选择、四种效果可供选择、速度、停留时间、五十多种清场、清场速度设置。,视频输入窗：见下图所有的选项均与视频输入设备有关,第六步:节目制作完经过上面五个步骤，已经完成一个节目页制作，如需多个节目页，请重复第二到第五步即可。制作完节目页，请不要忘记存盘。点击存盘按钮 或选择菜单文件保存。第七步:播放节目要播放当前节目文件，点击播放按钮 开始播放，暂停，停止或从控制菜单选择。要播放不同的节目文件，点击打开按钮，打开节目文件后播放。,六.Arkaos软件的应用演示,Arkaos软件的应用 Arkaos vj 是一款可以通过MIDI设备,电脑键盘或电脑灯控台控
27、制的视频软件.它可以提供比其它硬件媒体服务器更高的灵活性,只需一台经济型电脑就能播出高质量的视频画面.Arkaos VJ 支持所有的普通电影格式.图像和flash动画格式.并支持摄像机实时视频流.只需简单调用一些视像和效果,就能建立出色的视频演出,Arkaos软件的演示现在.就让我们一起来学习Arkaos vj 的使用方法:,七.motion dive软件的应用演示,DJ們在DJ台上的演出是利用兩種音樂互相切換、加入特效、摩擦唱片而創造出特殊的音樂。相同的原理亦被應用在motion dive軟體上。利用A/B滑桿來切換A組和B組的影像，或是利用按鍵做出有節奏性的效果，亦可使用控制旋鈕來控制色彩
28、等化器和BPM速度等等。控制台所配備的大型轉盤和頻道按鈕可快速地將影像片段拖放至A和B的輸出頻道上，而不用使用到電腦鍵盤或滑鼠。,motion dive软件的演示,八.V-4的应用,Vj设备的安装示意图,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现
29、的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,
30、区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场
31、细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待
32、入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环
33、境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路
34、、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目
35、标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标
36、等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场
37、分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
