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1、产业园区房地产发展规律坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告,版 权 声 明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2007-1-31,策划沙龙分享,背景说明为什么会研究产业园区房地产发展规律？,项目属性：,整体规划建议及一期定位经济测算报告,大工业区旁-坪山中心城门户-86万建面的综合体-旧改项目,包括约63万的住宅+16.5万的商业+1.6万的学校+4.8万的酒店,报告内容：,发展商背景：,首次开发、陌生区域，对片区期望很高,项目一期面市时间：,2009年
2、上半年，整体开发时间预计是810年,规划龙岗有两个新城，东部新城未来规划及发展前景对区域内的经济发展和人口发展将有很大的促进作用,深圳市近期建设规划（2006-2010）,未来深圳重点发展的区域四个新城的建设：（1）龙华新城：区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。（2）体育新城：集体育、教育、居住、商业文化、旅游休闲于一体的体育新城。（3）光明新城：建设具有示范作用的生态新城。（4）东部新城：高标准建设产业与综合服务功能协调发展的东部工业新城。,未来深圳重点发展的区域,光明新城,龙华新城,体育新城,东部新城,龙岗有2个新城,对本项目而言，她不只是一个单纯的房地产项目，她承载的区域使命意义重大
3、，她是新城规划下服务新城、服务大工业区的一个综合体,本项目：86万建面,坪山目前在筹项目多、规模大，且政府招牌挂土地供应频繁,已知的有归属的十块商住用地/旧改项目未来还将有新增拍卖地块,牛角龙村旧改,江岭工业区旧改,坪山围村旧改,飞西旧改,深业地块,飞东旧改,宝山旧改,三洋湖旧改,万科项目,金众蓝钻项目,06年下半年，政府频频出让坪山地块，万科热情竞标，其它开发商冷静旁观,G11204-0395,G11207-0205,G11336-0061,G11337-0089,备注：G11336-0061，G11337-0089两地块中含15%的公共性租赁住房建设,本地块,楔子,背景观察：坪山的现状与未
4、来,分析万科的热情竞标&大部分开发商的冷静旁观坪山发展的远景与近景,现状基础：工业重镇坪山作为龙岗的传统工业发展重镇，大型工业区云集，发展时间较长,资料来源：坪山计统办,资料来源：坪山计统办,现状基础：产业优势不明显态势良好但并不突出，工业区集群规模效应差；以中小规模私营企业为主；低附加值的来料加工型企业多,1.全镇约700家企业，其中私营企业329家，占47%2.来料加工比重大。三来一补企业285家，占40%3.工业园区多，村村皆有，但分布散落，各自为政，未形成集群规模效应,05年坪山镇与龙岗区其他各镇生产总值比较,区域认知较差城市发展缓慢，城市面貌不佳。,坪山印象：老、脏、乱、落后,深汕路
5、现状,坪山文化广场,城市现状：工业区农民房混杂，相关的市政生活配套不足，城市建设严重滞后工业区带来大量低收入蓝领阶层，人员混杂，治安较差,房地产初步发展阶段，区域型封闭发展。历年只供应3个项目，中小规模的中低档项目，以区域内客户为主。现二手房价格偏低，在4000元左右。,区内有效需求有限：严重的人口比例倒挂，有效置业需求有限户籍人口仅2万人，外来人口占95%，以工业区蓝领为主。,数据来源：坪山街道办,注：外来人口主要是工业区人及在本地做生意的小生意人,目前坪山人口构成表,“劳动力密集型”的产业结构导致严重的贫富不均，两极分化现象严重。在人均收入的层面上，坪山已超过了普遍的“二八”原则，达到10
6、%的人拥有80%的财富。,区内有效需求有限：工业区发展还远不成熟，仍需要时间3-5年培养 现有企业数有限，规划中企业在二、三年内难以产生有效需求。,有效需求产生阶段：二年建厂+一、二年工作+工作稳定从而产生置业要求。,市场声音：当前大工业区对坪山自住市场的拉动但并不强劲。工业区内盈百富金领域二期去年3月开盘，目前销售率仅32，每周只能销售12套,物业类型：商住楼建筑类别：多层、小高层物业地址：坪山金牛路与荔景路交汇处（深圳大工业区燕子岭生活配套区北侧）开发商：深圳市盈百富投资发展有限公司 二期开盘时间：2006-3 B栋 2006-5 A栋建筑面积：32000平米容积率：2.39均价：4200
7、元/平米户型：452套单房销售率：32,一期以二、三房为主，二期以公寓型产品为主。,中心城的诱惑：区域内高端客户外流坪山本地高端客户更愿意置业中心城,花半里、罗马公元客户分析,1.看重中心区位：罗马公元、花半里的坪山客户比例高于奥体与中央悦城；2.客户群体总量有限：近年来稳定在5%左右,中央悦城客户来源分析,在坪山人心目中：中心城代表着高尚的居住大环境与高素质的城市配套关键词：城市规划好/好学校/环境好,公务员,王太 35岁 坪山南布村人 五口之家 与公公婆婆同住自建房 丈夫为坪山公务员爱好：逛街、聊天家庭月收入：20000-30000元目前居住情况：自建房，约500平米对目前居住环境满意度：
8、满意置业情况：03年已在龙岗中心城购买天健郡城110平米三房。置业关注点：小孩教育、小区环境、户型是否考虑在坪山置业：看情况，丈夫主要考虑投资商铺“从小就在南布长大，周边都是亲戚好友，觉得住村里好，相互有个照应帮助，每年还有分红，买龙岗的房子主要是为了孩子将来能在龙岗读好的学校，对住坪山商品房没多大兴趣，如果有不错的项目，我老公倒是有投资商铺的想法。”,个体户,方太 35岁 潮州人 中专 来坪山3年 建材店老板 爱好：逛街、看电视家庭月收入：10000元目前居住情况：和父母、儿女租房70平米左右农民房同住对目前居住环境满意度：不满意是否有在坪山置业需求：暂无，打算在龙岗买物业需求：小高层，3房
9、100-110平米左右，总价35万，首期10万，月供2500左右置业关注点：生活配套、地段、交通是否考虑在本项目置业：暂时不考虑“有买房子的计划，但坪山整体环境不大好，有些乱，不象个城市，如果坪山的整体环境想龙岗中心城看齐就好了，比较起来还是龙岗中心城好。”,2006年战略新起点工业核心动力区（东部新城）以中心城为中心的两大核心发展区之一，谋求整个龙岗的共同崛起,中心城：区域政治、文化、商业中心，城市次中心,奥体新城：全市体育文化中心，区域的商务、商业、休闲娱乐中心,龙岗,东部新城：整合区域内原有工业资源，以高科技和先进制造业为主导，完善服务配套，全市的综合工业基地。,东部新城：以坪山为中心，
10、产业全面升级现代化工业基地；交通门户/商业文化中心,坪山,杭梓,东部新城大工业区分期持续开发对周边区域的影响是一个长期，逐步提升的过程2006-2010年是大工业区的建设成型期,开发规划：第一阶段，到2005年：开发20平房公里第二阶段，到2010年：开发18平方公里,深圳大工业区近期建设新增建设用地表,大工业区的规划用地图,产业聚集效应，经济效益未来更显著,大工业区产业定位：重点发展电子信息产业、精密机械工业、生物工程及医疗工业和新材料四大产业,现在：共引进项目120个，建成投产71个，在建14个，利用外资3亿元。共进驻企业118家，2006年工业总产值132亿元,未来：目前有35个项目筹备
11、中，远景目标待大工业区建成后，2010年总产值达1000亿元。,高端产业人口不断汇集：随着企业数量和质量的双向提升及企业自身建设运作成熟，管理及技术人员所占比例上升。,产业工人,技术人员研发人员,一般管理人员,中高级管理人员,高级管理人员,人群分类,（年份）04 05 06 07 08 09 10,产业工人人数增长曲线,专业人才及管理人员人数增长曲线,（人数）4000030000200001000080006000400020000,企业发展规律：管理及技术人员的比例随企业的发展快速提升企业发展初期，管理及技术人员比例很小,目前区内人口约10万，80%左右为普通产业工人,未来规划人口50万,产
12、业配套不断完善兴建大量生活配套及文化娱乐配套,坪山,大工业区体育中心已动工，预计09年建成,大工业区医院，预计09年建成,中心广场，尚未动工，预计2010年建成,河湿地公园，尚未动工，2010年建成,马峦山郊野公园，预计2010年前建成,第九高级中学，尚未动工，预计09年建成,大运会的申办成功，坪山作为部分赛事承办地区各类市政配套设施的建设进度，势必将会在2010年前完成！,依托中心城，交通全面升级中心城的南坪快速、地铁3号线、3号线延长线、沙荷线的利好对坪山有积极影响，加强坪山与中心城的联系。,地铁3号线2009年建成,地铁3号线延长线2010年后建成,南坪快速路2010年后建成,沙荷路20
13、07年建成,坪山,地铁三号线延长线A线将坪山与龙岗中心城连接龙六线：服务于大工业区。线路从龙一线银海市场站采用高架方式经过新横坪公路中山大道深汕路丹梓大道。中山大道直接联系坪山中心城中环路围绕整个坪山中心城,万科的长远眼光：产业带来的巨大的市场机会坪山对于万科，是另一个“万科的坂田”,四季花城万科城第五园，万科已经确立了市场霸主的地位，成为区域市场价格的拉动者，并从中获益丰厚。,2.万科城,3.第五园,1.四季花城,数据来源：世联数据平台,我们的建议：坪山更具战略性地位，远景光明但仍需要等待，近期发展前景应谨慎！,未来,东部新城带来的机遇：1.以坪山为中心，实现产业升级2.高端产业人口不断汇集
14、3.产业配套不断完善4.依托中心城，交通全面升级,现状,当前坪山状况导致的限制：1.区域认知性差2.房地产市场区域封闭发展3.区域内有效需求有限，短期难以改善4.区域内高端客户外流,现状与期望存在着巨大的差距，美好的未来何时才能到来呢？寻找可借鉴案例,案例借鉴,新城、工业区发展案例,美国加州尔湾市,苏州工业园,深圳科技园,上海漕河泾工业园区,以一种或多种产业为驱动力而带动整个城市发展的新城，规划设计好，吸引大量的居民和商业机构，从而成功带动房地产行业发展，形成高尚住宅区,尔湾位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。尔湾南面濒临太平洋，拥有著名的Laguna海滨、LongBeach海滨
15、，这里阳光充沛(“加州的阳光”闻名世界)，气候温和尔湾是美国最大的规划城市社区之一，占地88平方公里，现有人口17.5万。,虽然尔湾从建市到目前只有短短的30多年历史，但是它已经成为加州重要的经济城市。由于是新开发的社区，规划设计非常好，吸引了大量的居民和商业机构，近几年来逐渐成为加州的高尚住宅区之一。,美国加州尔湾市,发展历程产业发展与房地产业发展间隔10年以上,美国加州尔湾市,1959年,尔湾公司、政府捐地；同时开始城市规划,1970年,“尔湾工业区”（尔湾商业综合体）开放；龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区陆续建成,1971年,尔湾市建立,规划最终完成，产业逐渐完善
16、,1977年,1980年后,房地产业起步并逐渐发展成熟,产业高科技为主导，多元化的产业结构，与深圳大工业区产业结构类似,美国加州尔湾市,尔湾现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。,总部在尔湾的公司,数据来源：世联丛书新城模式国际大都市发展实证案例,吸引大量企业及居住人口的原因最核心因素的是政府的大力扶持和完备的商业、教育配套,美国加州尔湾市,近10年来，尔湾一直在全美最安全城市前10；并多次名列榜首。,有超过100个公园和公共游泳池；提供自行车道，鼓励自行车作为交通工具。80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、游泳池、小公园等，木桥区甚至有人工湖。,高档次的酒店，超大
17、规模的SHOPPING MALL，世界各国风味美食餐厅均在此聚集；学区一贯被评为美国最佳教育系统；是全国闻名的学校。,政府对低收入首次置业者、残疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保证居民的住房条件得到有效保障；人口17.5万，房屋数量6.45万套，包括商品房、廉租房、临时住房等。,橘郡在美国各个行业的总体工资水平都处于上等。尔湾收入水平在橘郡处于上等。尔湾现有居住人口17.5万，就业岗位数16.8万，其中2/3的岗位是由当地居民消化，其余1/3的岗位吸引了很多外来人口。,成功因素：多元化的产业结构，完善的城市配套。前者深圳大工业区已经具备，目前欠缺的需要借鉴的是后者,美国加州尔湾市,多
18、元化的产业结构,完善的城市配套,高科技为主导，多元化的产业结构，制造业、服务业、物流、服装业等产业都有大规模的公司进驻。以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风浪中更加稳定。在90年代末高科技产业泡沫破灭时，硅谷受到了极大的冲击，而尔湾这样的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定，没有受到太大影响。,尔湾的投资主体是私人公司，以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性。酒店、餐厅、商场和娱乐设施的完善不但吸引了居住人口，其自身也实现了较高的利润，实现了双赢。,新城、工业区发展案例,美国加州尔湾市,苏州工业园,深圳科技园,上海漕河泾工业园区,一个以高新技术为先导、
19、现代工业为主体、第三产业和社会公益事业相配套的现代化的新城区，园区因经济增长快且资源、配套俱全使得房地产业迅猛发展,苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间最大的合作项目。苏州工业园区位于苏州古城东侧美丽的金鸡湖畔，距离上海约80公里，交通十分便利。苏州工业园区行政辖区288平方公里，其中，中新合作区规划面积70平方公里，规划居住人口100万。,苏州工业园,苏州工业园开发建设12年间，经济以年均40%左右的速度快速增长，园区已成为中国发展速度最快、最具竞争力的开发区之一，得到了海内外各界人士高度评价。园区风景秀美、配套齐全，园区房地产业方兴未艾，成为苏州乃至周边地区房地产发展的风向标和当之无愧的领
20、头羊。,发展历程,苏州工业园,1994年,2000年,高品质区域环境形成；中方主导引进外资，扩充式开发,未来,建设“最适宜人居和创业城市”；房地产增长方式向适度、均衡和可持续发展方向转变,2006年后,开放交融式开发，完善城市功能；房地产业方兴未艾,成功,卓越,飞跃,中国工业园区典范,高平台下的快速发展,国际技术产业新城,中国和新加坡政府签署园区合作开发协议；同时由新方主导开始城市规划，封闭式开发,成就,土地规模,土地日益趋紧,288平方公里,70平方公里,12年,产业现状：GDP和工业总产值迅速增长，占全市GDP的15，园区世界500强企业达到46个,苏州工业园,经过十多年的发展园区在以IC
21、、TFT-LCD为核心的电子信息、精密机械、生物医药、新材料等领域形成了较为完善的产业链。已有2200余家跨国公司落户园区，累计合同资金超过231亿美元，实际到账超过100亿美元。其中，欧美企业投资比重占50%，港澳台企业投资比重占22%，日本企业投资比重占13%。园区内标准厂房的竣工面积累计超过320万平方米。,产业园的发展带动房地产业迅速升温，地价房价长幅巨大，园区房价已成为苏州乃至周边地区之最,规划建设各类住宅20 万套，可容纳50万人口左右。现有住宅开发项目近40个，目前住宅开发面积累计已超过900万平方米，销售率高达95%以上，吸引入住居民8万余人。为在园区工作生活的各阶层人士提供了
22、适合的住房。既有适合海外人士居住的别墅及高级公寓，也有适合普通中国员工居住的公寓房。,苏州工业园,商住用地价格已经由开发之初的每平方米70美元上升到500美元左右，住宅商品房价格也由过去的每平方米1500元上升到4500元左右，房地产增值效应十分明显。,“十一五”规划目标建成全市高尚人居区域和商务楼宇集中区域,吸引大量企业及居住人口的原因最核心的因素是政府的倾力扶持和完备的商业、教育配套,苏州与上海相隔仅80多公里，这一区位的特点同美国东部的纽约地区十分相似。工业园位于长三角经济圈的“区域发展中轴”之上，同时也是苏州城市发展的主导方向。,金鸡湖是苏州工业园区宝贵的风景资源。其湖面约平方公里，环
23、湖地区将开发成为现代风格的休闲娱乐空间。2005年度，金鸡湖景区吸引了200多万国内外游客和市民，并获得“苏州旅游最佳投资奖”。,规划建设的17个“邻里中心”是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，通过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。苏州工业园区的幼儿园、小学、中学拥有先进的教育设施、优秀的师资力量和先进的教学手段，为当地提供了现代化的教育环境，园区的基础教育走在了苏州市的前列。,中国唯一的由两国领导人直接推动的合作项目，降低了企业的政治风险。中国唯一享受众多优惠政策的开发区。,苏州的人力资源和人口素质一向位居中国前列。全市共拥有各类
24、大学9所、成人教育机构46所，独立科研机构63所，在岗各类专业技术人员31万人，每年有近5万名受过中等以上良好教育的新增劳力流入就业市场。,苏州工业园,新城、工业区发展案例,美国加州尔湾市,苏州工业园,深圳科技园,上海漕河泾工业园区,经二十多年的高速发展，以高新技术产业为主导的高科技重镇，成功带动房地产业发展成熟,位置：麒麟路南油大道以东、广深高速公路以南、沙河西路以西、滨海大道以北规模：11.52平方公里功能：以研发、科技、教育为主要功能世界500强企业有60多家落户深圳，几十家世界著名企业在深圳投资高新技术产业,目前，科技园片区已经开发的商住房项目20多个。其中不乏卓越浅水湾、城市山谷等高
25、档物业。随着科技园的成熟发展，片区内乃至周边的房地产业也日趋成熟。物业的品质在不断升级，物业的价值在不断上升。,深圳科技园,发展历程深圳科技园属于产业园中发展较迅速，并且相当成功的案例，园区房地产业已经开始辐射周边地区,深圳科技园,1996年,整体规划；基础设施建设,1998年,产业配套建设；核心项目及大型产业项目开发 核心大企业开始入园,2002年,服务完善、规模扩大，企业大量进驻房地产业起步,新产业园规划和启动防，中小企业大量进驻房地产业逐渐发展成熟,2005年,未来,工业园稳定发展房地产业蓬勃发展，辐射范围越来越广,孕育期,建设期,成长期,成熟期,市政投入,国际企业及大量中小企业入园,核
26、心区投入,大企业入园,土地清查与规划,健康成熟良性循环,9年,产业园区高新技术产业的发展是推动园区进步的主要动力,深圳拥有自主知识产权的骨干企业电子信息产业华为、中兴、科健、开发科技、长城、天马微电子等生物技术产业科兴、绿鹏、创世纪公司等新材料产业亚迪、天玉、长园公司等医疗器械产业迈瑞、安科、奥沃公司等,从事高新技术产品研发的科技人员,全市申请专利数,高新技术产品利税,数据来源：深圳高新技术产业统计公报,深圳科技园,科技园置业群体特征是高素质年轻白领，他们的工作区域已不仅仅是科技园片区,深圳科技园,数据来源：科技园海怡东方客户分析,成功原因核心因素是政府的支持,深圳市的城市产业基础设施政策优势
27、项目区位优势:西部发展及城市中心西移区土地经营:政府引导；市场主导:以市场需求为发展导向,但政府在前期必须参与统筹规划建设配套和招商重点和核心竞争力突出集中力量发展优势产业,深圳科技园,新城、工业区发展案例,美国加州尔湾市,苏州工业园,深圳科技园,上海漕河泾工业园区,2004年新开发的园区，被赋予了上海电子信息产业新汇集地的重要地位，核心产业定位明确,上海已形成了三大产业，六大园区：西北区是新材料；正东是信息医药；西南到正南区域是电子信息漕河泾开发区内有微电子、光电子、计算机及软件、新材料、航天航空等高新技术产业。因发展需要和地块限制，在浦江镇成立新园区漕河泾开发区代表企业：3M中国研发基地、
28、爱立信亚太地区研发中心和华东总部,上海漕河泾工业园区,高科技园区2005年底引进第一批入驻企业，占地面积较小，规模不大，不能迅速推动园区发展。规划正常运营时间为2010年。,漕河泾开发区浦江高科技园目前仍处于开发初期，发展不成熟，与深圳大工业区十分类似,出口加工区,高科技园区,综合配套区,863软件,浦江智谷,维豪科学园,浦江原有企业,备 用 地,备用地,配套区,上海漕河泾工业园区,漕河泾开发区浦江高科技园以高新技术产业定位，将集聚10万高收入专业人士与中高管理人员,总规划面积10.7平方公里与浦江镇中心城区相望全国唯一同时享受经济技术开发区和高新技术开发区优惠政策的开发区 以IT和生物产业为
29、主，定位为世界500强企业研发中心的国家级新技术工业园区。2004年建园，计划2010年前投入正常运营规划集聚约10万名年收入达10万元以上的各类专业人士以及中高层管理人员，周边亦将建立完备的配套设施，如学校、剧院、博物馆、图书馆、体育馆等,上海漕河泾工业园区,园区充分发展后，产业园区人群的总体特征将是高素质、高学历的白领和中产阶级,出口加工区,软件孵化基地信息科学基地,高科技园区总部基地,园区其它企事业,英顺达,亚太神通计算机,花旗软件支持中心,爱登堡电梯,产业工人,技术人员研发人员,一般管理人员,中高级管理人员,高级管理人员,代表企业,园区业态,人群分类,业态较低级，产业工人居多,业态较低
30、级，产业工人居多,（年份）04 05 06 07 08 09 10,产业工人人数增长曲线,专业人才及管理人员人数增长曲线,（人数）4000030000200001000080006000400020000,上海漕河泾工业园区,高新技术产业园区与房地产发展一般规律,工业园案例总结,过渡阶段以工业园产业带动大量居住需求尚未产生，短期内很难构成核心客户群体,产业园区房地产业开发时机判断从产业开始发展至房地产业兴起历时至少12年,发展规律：早期房地产主要是为产业服务的生产和生活配套 当产业规模和企业人口达到一定数量并且人口稳定后，逐渐开始大规模的居住物业开发 这一阶段的出现一般在12年以上,工业园案例总结,案例借鉴结论,工业园带动房地产业发展至少需12年。深圳大工业区94年规划，但发展较慢，预计到20102015年方可支撑区域房地产业。,工业区的高素质人口大量增加，必须完善周边区域的教育、商业、酒店等配套设施，配套完善、优越的项目将会率先占领市场。,工业园案例总结,政府的支持对于工业园区的发展起重要的推动作用，依托工业园区发展的房地产业，受制约性较强。,对本项目的启示：可拉长开发周期以配合深圳大工业区的发展，提升价值；重视商业、酒店配套的同时需加强教育配套。,09各大代理行及中国著名广告公司案子交换QQ805831106长期有效哦我主要是要广告公司案子哦,谢谢聆听！本次分享到此结束,
